phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài đƣợc trình bày trong 03 chƣơng: Chƣơng 1: Lý luận cơ bản về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thƣơng mại. Chƣơng 2: Thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Công thƣơng Việt Nam. Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Công thƣơng Việt Nam. 6 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.
Tổng quan về tài sản bảo đảm tại ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại Có nhiều quan điểm, nhiều góc nhìn khác nhau về khái niệm tài sản là gì. Tài sản tồn tại dƣới nhiều dạng khác nhau, phong phú và đa dạng, do vậy việc phân loại tài sản có vai trò quan trọng trong giải quyết các vấn đề tranh chấp phát sinh. Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 thì tài sản đƣợc liệt kê khép kín gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản: - Vật là một bộ phận của thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con ngƣời có thể cảm giác đƣợc bằng các giác quan của mình.
Vật chỉ có ý nghĩa khi nó trở thành đối tƣợng trong quan hệ pháp luật, do vậy, nếu bộ phận của thế giới vật chất mà con ngƣời không thể kiểm soát đƣợc chiếm hữu đƣợc nó thì đồng nghĩa với việc con ngƣời không thể tác động đƣợc vào nó. Nhƣ vậy, muốn trở thành vật trong dân sự phải thỏa mãn những điều kiện sau: + Là bộ phận của thế giới vật chất: đây là một điều kiện không thể thiếu để trở thành vật trong giao dịch dân sự. + Chỉ khi con ngƣời chiếm hữu đƣợc nó thì nó mới đƣợc coi là vật, tức là con ngƣời có thể nắm giữ, quản lý đƣợc thì mới có thể đƣa vào giao dịch dân sự và đƣợc coi là vật. + Có thể đang tồn tại hoặc sẽ hình thành trong tƣơng lai.Ví dụ nhƣ: một dự án nhà chung cƣ đang chuẩn bị khởi công xây, công trình đƣờng sắt trên cao…cả hai cái đó đều đƣợc đƣa vào giao dịch dân sự nhƣ một vật sẽ hình thành trong tƣơng lai.
- Tiền theo kinh tế chính trị học là vật ngang giá chung đƣợc sử dụng làm thƣớc đo giá trị của các loại tài sản khác. Một tài sản đƣợc coi là tiền hiện nay khi nó đang có giá trị lƣu hành trên thực tế. Tiền đƣợc coi là một dạng đặc biệt của tài sản và cũng là thƣớc đo để xác định toàn bộ khối tài sản của một chủ thể nào đó trong quan hệ pháp luật dân sự. 7 - Giấy tờ có giá là loại tài sản rất phổ biến trong giao dịch dân sự hiện nay đặc biệt là giao dịch trong các hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác.
Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành thì giấy tờ có giá bao gồm: Hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc, công cụ chuyển nhƣợng; Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu…giấy tờ có giá là một loại tài sản trong quan hệ pháp luật dân sự và có các thuộc tính sau: + Xác nhận quyền tài sản của một chủ thể xác định. + Trị giá đƣợc bằng tiền. + Có thể chuyển giao quyền sử hữu cho thủ thể khác trong giao dịch dân sự - Quyền tài sản là quyền trị giá đƣợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Hiện nay, một số quyền tài sản đƣợc công nhận nhƣ quyền sử dụng đất, quyền tài sản phát sinh từ quyền tác gia, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ… Khái niệm tài sản bảo đảm và thế chấp tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tƣơng lai. Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, đƣợc phép giao dịch và không có tranh chấp, tài sản bảo đảm cũng có thể là quyền sử dung đất.
Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của ngƣời thứ ba hoặc quyền sử đụng đất của ngƣời thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và ngƣời thứ ba có thoả thuận. - Điều kiện của tài sản bảo đảm: Theo Điều 295 Bộ luật dân sự 2015,Tài sản bảo đảm phải đảm bảo những điều kiện sau đây: + Tài sản bảo đảm vẫn phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và chỉ loại trừ hai biện pháp bảo đảm là cầm giữ và bảo lƣu quyền sở hữu Khi đƣa tài sản trở thành đối tƣợng của các biện pháp bảo đảm phải đảm bảo 8 tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Quy định này nhằm loại bỏ phần nào đó rủi ro cho bên nhận bảo đảm. + Tài sản có thể đƣợc mô tả chung nhƣng phải xác định đƣợc Vì tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tƣơng lai nên pháp luật dự liệu quy định tài sản có thể đƣợc mô tả chung nhƣng phải xác định đƣợc.
+ Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm. Thông thƣờng giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm để khi xử lý tài sản bảo đảm thì số tiền thu đƣợc từ việc bán tài sản bảo đảm để thanh toán các nghĩa vụ tài chính khác nhƣ chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản,… Tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm. Trƣờng hợp này nếu tài sản bị xử lý thì bên nhận bảo đảm có thể chịu thiệt hại khi bên bảo đảm không còn tài sản khác để thanh toán. + Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành tƣơng tƣơng lai Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trƣớc hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
Bộ luật Dân sự 2015 cho phép tài sản hình thành trong tƣơng lai đƣợc làm tài sản bảo đảm. Tài sản hình thành trong tƣơng lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập hoặc giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết. Nhƣ vậy, có thể hiểu việc cho vay thế chấp TSBĐ là việc cho vay vốn của Ngân hàng đƣợc Khách hàng vay cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và tài sản của chính khách hàng vay. Ngân hàng đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp.
Đặc điểm của tài sảm bảo đảm tại ngân hàng thương mại TSBĐ đƣợc dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn đƣợc quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nƣớc ban hành cũng nhƣ những quy định 9 riêng của từng Ngân hàng. Tuy nhiên, qua quá trình làm việc và nghiên cứu tài liệu, tác giả nhận thấy để tài sản là tài sản thế chấp cần có những điều kiện nhƣ sau: + Thứ nhất, tài sản bảo đảm phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay (bên thế chấp). Ví dụ: đối với đất đai, bên thế chấp phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với MMTB, PTVT phải có chứng từ thanh toán, hóa đơn giá trị gia tăng, Giấy đăng ký.
+ Thứ hai, các tài sản bảo đảm phải là các tài sản đƣợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Thứ ba, tài sản phải không có tranh chấp, tức là không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp hoặc bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo đảm. Trong hồ sơ cho vay, bên thế chấp, bên bảo lãnh phải cam kết với bên nhận thế chấp về việc tài sản thế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. + Thứ tƣ, đối với một số tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
Vai trò của bảo đảm bằng tài sản trong hoạt động vay vốn của ngân hàng thương mại Trong cơ chế thị trƣờng, sự ra đời và phát triển của các loại hình ngân hàng, các TCTD cùng với sự đa dạng của các hoạt động và các hình thức tín dụng đã tạo nên một thị trƣờng tín dụng sôi động. Nhƣng điều đó cũng chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro có thể xảy ra với các ngân hàng mà khả năng ngăn ngừa chống đỡ kém. Hơn nữa, ngành ngân hàng là một ngành kinh tế nhạy cảm, hoạt động ngân hàng với bản chất của nó chịu ảnh hƣởng của rất nhiều loại rủi ro, đặc biệt là rủi ro tín dụng. Rủi ro trong hoạt động tín dụng là tình trạng ngƣời đi vay không có khả năng hoàn trả đƣợc lãi hoặc gốc, hoặc cả lãi và gốc một cách đầy đủ, đúng hạn cho TCTD.
Nguyên nhân có thể là do hoạt động kinh doanh thua lỗ nên khách hàng không đủ 10 tài chính để trả nợ, thậm chí có một số trƣờng hợp ngƣời đi vay có khả năng tài chính nhƣng chây ỳ không trả nợ, hoặc tìm cách lừa đảo chiếm đoạt vốn ngân hàng. Vì thế pháp luật của hầu hết các nƣớc đều có quy định cụ thể về an toàn trong hoạt động tín dụng, theo đó các TCTD khi cấp tín dụng đều phải tuân thủ những điều kiện nhất định.