CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHTM 1. Cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS và rủi ro trong cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS 1. Cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS 1.Khái niệm và phân loại hoạt động cho vay Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi. Thời hạn nhất định ở đây chính là thời hạn cho vay.
Thời hạn cho vay là khoản thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay cho đến thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng. Dựa vào thời hạn, cho vay có thể chia thành cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Cho vay ngăn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay đến 12 tháng Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 12 tháng đến 60 tháng Cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trở lên. Dựa theo hình thức bảo đảm của các khoản vay có 2 hình thức cho vay là cho vay có bảo đảm và cho vay không có bảo đảm.
Cho vay có bảo đảm : 5 Đây là những khoản cho vay mà bên cạnh việc cho khách hàng vay vốn, Ngân hàng còn nắm giữ tài sản của người vay với mục đích xử lý tài sản đó để thu hồi vốn vay khi người đi vay vi phạm hợp đồng tín dụng. Quá trình cung ứng vốn của Ngân hàng thương mại, không kể dưới hình thức nào đều làm tăng khối lượng tiền vào nền kinh tế, làm tăng khối lượng hàng hoá trên thị trường. Ngoài ra khi thực hiện việc cho vay Ngân hàng không trực tiếp quản lý nguồn vốn của mình vì thế có rất nhiều rủi ro xảy ra, nguy cơ không thu hồi đủ vốn vay là rất cao vì thế các Ngân hàng khi cho vay thường yêu cầu người vay phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay. Trong cho vay kinh doanh nguồn thu lợi thứ nhất là doanh thu đối với vay vốn lưu động, hoặc là khấu hao, lợi nhuận đối với những khoản vay trung và dài hạn.
Cho vay tiêu dùng nguồn thu nợ thứ nhất của Ngân hàng là thu nhập cá nhân như tiền lương, các khoản thu nhập tài chính và các khoản thu nhập khác. Khi đánh giá các hoạt động của khách hàng, nếu Ngân hàng nhận thấy là nguồn thu nhập thứ nhất không có cơ sở chắc chắn thì Ngân hàng phải yêu cầu thiết lập thêm chính sách pháp lý để có thêm nguồn thu nợ thứ hai, chính là tài sản đảm bảo cho khoản vay đó. Bảo đảm cho các khoản vay được thực hiện theo Nghị định 178/1999NĐ/CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178, Thông tư 07/2003/TT-NHNN hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay. Nói chung, bất kỳ tài sản hoặc các quyền phát sinh từ tài sản có thể tạo ra ngân lưu đều có thể dùng làm bảo đảm tiền vay.
Tuy nhiên, để bảo đảm tiền vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi: Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có giá trị và có thị trường tiêu thụ) 6 Có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm bảo đảm tiền vay. Bảo đảm tiền vay có thể thực hiện bằng nhiều cách, bao gồm bảo đảm bằng tài sản thế chấp, bảo đảm bằng tài sản cầm cố, bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, và bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh của bên thứ ba. - Bảo đảm khoản vay bằng tài sản thế chấp Bảo đảm khoản vay bằng tài sản thế chấp là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của mình cho bên vay để bảo đảm khả năng hoàn lại vốn vay. Thế chấp tài sản là việc bên đi vay sử dụng bất động sản thuộc sỡ hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để abor đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay.
Vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật dân sự và Luật đất đai. Theo hai luật này thế chấp có hai loại: Thế chấp bất động sản và thế chấp quyền sử dụng đất. Thế chấp bất động sản Bất động sản là tài sản không di dời được như nhà ở, cở sở sản xuất kinh doanh và các tài sản gắ liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh. Giá trị tài sản thế chấp bao gồm giá trị của tài sản kể cả hoa lợi, lợi tức và các trái quyền có được từ bất động sản.
Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức đều có thể sử dụng để thế chấp vay vốn. Khi thế chấp hai bên, ngân hàng và khách hàng, phải thỏa thuận định giá tài sản thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất Ở Việt nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn 7 định lâu dài. Trong các chủ đề được giao đất hoặc cho thê đất nói trên chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng. Cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và trường hợp không được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất.
- Bảo đảm khoản vay bằng tài sản cầm cố Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loại cần đăng ký quyền sở hữu ( xe cộ, phương tiện vận chuyển). Đối với tài sản có đăng ký sở hữu, khi cầm cố hai bên có thể thỏa thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ. Tài sản cầm cố có thể bao gồm các loại sau đây: Tài sản hữu hình như xe cộ, máy móc, hàng hóa, vàng bạc, tàu biển, máy bay,.
và các loại tài sản khác. Tiền trên tài khoản tiền gửi hoặc ngoại tệ. Giấy tờ có giá như cổ phiếu, tái phiếu, tín phiếu, thương phiếu Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền thụ trái, và các quyền phát sinh từ taì sản khác Lợi tức và quyền phát sinh từ tai sản cẩm cố - Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của ngân hàng. Bảm đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đói với với ngân hàng.
8 Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay được gáp dụng trong các trường hợp sau đây: Trường hợp Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định giao cho ngân hàng cho vay đối với khách hàng và đối tượng vay. Ngân hàng cho vay trung hạn, dài hạn với các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống nếu khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng được các điều kiện khách hàng vay có tín nhiệm, có khả năng tài chính để trả nợ, có dự án đầu tư khả thi, có mức vốn tự có tham giá vào dự án và giá trị của tài sản bảo đảm tiền vay tối thiếu bằng 50% vốn đầu tư. - Bảo đảm cho vay bằng hình thức bảo lãnh Bảo lãnh là việc bên thứ ba cam kết với bên cho vay ( người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay ( người được bảo lãnh) nếu khi đến hạn mà người bảo lãnh không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Bảo lãnh có thể chia thành hai loại chính: bảo lãnh bằng tài sản và bảo lãnh bằng tín chấp.
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba ( gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đi vay, đếu đến hạn trả nợ mà bên đi vay không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ Bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội là biện pháp bảo đảm bằng tiền vay trong trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng tài sản, theo đó tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội tại cơ sở bằng uy tín của mình bảo lãnh cho bên đi vay 9 Cho vay không có bảo đảm : Là khoản cho vay mà Ngân hàng không nắm giữ tài sản của người đi vay để xử lý nhằm thu hồi nợ mà thay vào đó là điều kiện ràng buộc khác khi ký hợp đồng tín dụng. Những điều kiện này có thể là: người đi vay không được giao dịch với Ngân hàng nào khác, hoạt động kinh doanh của người đi vay phải được Ngân hàng quản lý. Có như vậy Ngân hàng mới quản lý được tình hình tài chính của người đi vay. Thông thường chỉ có những khách hàng có quan hệ lâu năm với Ngân hàng hoặc những khách hàng có uy tín, hay những khách hàng mà Ngân hàng có tham gia góp vốn vào thì mới được cho vay không có đảm bảo.
Dựa theo mục đích sử dụng tiền vay có 2 hình thức cho vay là cho vay tiêu dùng và cho vay để kinh doanh.