CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Tài sản bảo đảm trong cho vay tại ngân hàng thương mại 1. Khái niệm Hoạt động tín dụng của NHTM là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro.
Mặc dù, trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã trải qua các bước thu thập. Xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách hàng, nhưng vẫn chưa thể nào loại bỏ được hết các RRTD có thể xảy ra. Do vậy, bảo đảm tiền vay bằng TSBĐ có thể sử dụng như là một trong những cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu RRTD. TSBĐ là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP).
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình. Theo quy định tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP, để trở thành TSBĐ vay vốn tại các TCTD, tài sản phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: − Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh: (i) Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước; (iii) Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. − Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
− Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay phải cam kết với TCTD về việc TSBĐ không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. − Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Phân loại TSBĐ theo hình thái của tài sản Cũng theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP, TSBĐ tồn tại dưới ba hình thái chủ yếu là vật, GTCG và quyền tài sản: − TSBĐ là vật bao gồm BĐS, phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu, hàng hoá.
− TSBĐ là các GTCG như cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, GTCG khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch. − TSBĐ là quyền tài sản như quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố, các quyền tài sản khác. Phân loại TSBĐ là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã tồn tại vào thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
Như vậy, tiêu chí duy nhất để xác định tài sản hình thành trong tương lai là thời điểm tài sản đó thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ TSBĐ, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý. Công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay tại ngân hàng thương mại 1.
Khái niệm và mục tiêu của công tác thẩm định tài sản bảo đảm Đối với các NHTM, thẩm định TSBĐ có vai trò rất quan trọng, đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm như nghiệp vụ cho vay. Nghiệp vụ cho vay tại bất cứ NHTM nào cũng ít nhiều liên quan đến hoạt động cầm cố, thế chấp tài sản để giảm thiểu rủi ro cho hoạt động tín dụng. Như vậy có thể hiểu, thẩm định TSBĐ là một khâu quan trọng trong hoạt động cho vay, bằng việc sử dụng các công cụ phân tích đánh giá, xem xét tất cả các thuộc tính liên quan đến TSBĐ theo quy trình được thiết lập để đưa ra kết luận mang tính pháp lý bằng văn bản, góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, kiểm soát RRTD. Tuỳ thuộc vào giá trị khoản vay và mục đích vay vốn mà có thể sử dụng nhiều 6 loại TSBĐ khác nhau.
TSBĐ càng có giá, càng có khả năng đảm bảo cho các khoản vay lớn có hạn mức tín dụng cao. Ngược lại, TSBĐ giá trị thấp, dễ gặp biến động về giá sẽ thường khó mang lại khoản vốn vay mong muốn của khách hàng. Có rất nhiều loại tài sản mà khách hàng mang đến để đảm bảo cho khoản vay của mình. Trong số đó, có những tài sản giá cả đã rõ ràng và dễ xác định như vàng, bạc, đá quý.
nhưng còn có nhiều loại tài sản khó xác định được giá trị như giá trị quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị, nhà xưởng. Chính vì vậy, cần phải có sự thẩm định TSBĐ một cách hợp lý để bảo đảm quyền lợi của khách hàng cũng như của ngân hàng. Trong kiểm soát RRTD, CTTĐ TSBĐ của NHTM được thực hiện nhằm đạt được các mục tiêu sau đây: − Đảm bảo an toàn tín dụng: Thẩm định TSBĐ giúp NHTM xác định giá trị thực tế của tài sản, từ đó đảm bảo rằng giá trị này đủ để bảo vệ khoản vay trong trường hợp khách hàng không trả nợ. Việc định giá chính xác giúp giảm thiểu rủi ro mất vốn và đảm bảo an toàn tín dụng, giúp NHTM có cơ sở để ra quyết định cho vay hoặc từ chối.
− Xác định mức độ rủi ro: Thẩm định tài sản cho phép ngân hàng đánh giá tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng của tài sản bảo đảm. Đối với những tài sản có giá trị ổn định và dễ bán (như bất động sản hoặc tài sản tài chính), rủi ro sẽ thấp hơn so với các tài sản khó bán hoặc có giá trị biến động mạnh. Điều này giúp ngân hàng đưa ra mức độ bảo hiểm hoặc các yêu cầu đảm bảo phù hợp. − Thiết lập điều kiện vay và lãi suất phù hợp: Thẩm định tài sản còn là cơ sở để ngân hàng xác định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (Loan-to-Value, LTV) và điều chỉnh mức lãi suất.
Với các tài sản bảo đảm có giá trị cao và tính thanh khoản tốt, ngân hàng có thể cho vay với lãi suất ưu đãi hơn do mức độ an toàn cao. − Tuân thủ quy định pháp lý: Thẩm định tài sản còn là yêu cầu bắt buộc để tuân thủ các quy định pháp lý của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về tín dụng và xử lý nợ. Việc này đảm bảo ngân hàng tuân thủ đầy đủ các quy định về bảo vệ tài sản và xử lý nợ xấu, giúp họ tránh các rủi ro pháp lý có thể phát sinh. − Hỗ trợ quy trình phát mãi nếu có rủi ro: Khi xảy ra tình huống khách hàng không trả được nợ, ngân hàng có thể nhanh chóng đưa ra phương án phát mãi tài sản.
Thẩm định chính xác giúp ngân hàng có cơ sở để rao bán tài sản với giá hợp lý, hạn chế lỗ trong quá trình thanh lý. Tổ chức bộ máy thực hiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm Tùy theo tính chất đặc thù của các ngân hàng, tính chất khoản vay, mức độ quan trọng và phức tập của TSBĐ, các ngân hàng có thể lựa chọn các hình thức tổ chức CTTĐ TSBĐ phù hợp với điều kiện, nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian. Mô hình phân tán 7 CTTĐ TSBĐ có thể do bộ phận tín dụng đảm nhiệm, tức là CBTD kiêm thẩm định TSBĐ. Hình thức này thường áp dụng đối với các ngân hàng chưa có bộ phận thẩm định TSBĐ độc lập.
Ưu điểm của mô hình này là quá trình phân tích liên tục, có hệ thống, tiện lợi trong trường hợp nhu cầu vốn của khách hàng thấp, món vay nhỏ, sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí thẩm định nhưng cách này mang tính chủ quan cao do phụ thuộc vào trình độ, năng lực của người thẩm định. Mô hình tập trung CTTĐ TSBĐ được thực hiện bởi bộ phận thẩm định TSBĐ trực thuộc ngân hàng. Bộ phận thẩm định TSBĐ hoạt động độc lập tách biệt hẳn bộ phận tín dụng trong ngân hàng và mang tính khách quan. Mô hình này có ưu điểm là chuyên môn hóa cao, tránh được những sai sót do khiếm khuyết về chuyên môn.
Tuy nhiên mô hình này đòi hỏi phải có sự phối hợp đồng bộ giữa các cá nhân, bộ phận với nhau để đảm bảo tính hệ thống và kịp thời. Một hình thức tổ chức khác đó là CTTĐ TSBĐ được thực hiện bởi đơn vị thẩm định TSBĐ là các tổ chức thẩm định chuyên nghiệp bên ngoài do ngân hàng thuê. Các ngân hàng thường chỉ thuê tổ chức bên ngoài thẩm định TSBĐ khi quy mô khoản vay lớn tài sản có giá trị lớn, phức tạp. Việc thuê các tổ chức bên ngoài thực hiện thẩm định TSBĐ cần phải cân nhắc lựa chọn những tổ chức có uy tín, có kinh nghiệm trong hoạt động thẩm định.
Nội dung thẩm định tài sản bảo đảm 1.1 Qui trình thẩm định TSĐB a.