Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ CenValue

• Tác giả: Lê Xuân Hùng
• Chuyên ngành: Thẩm định giá bất động sản
• Đề tài: Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại CenValue
• Loại tài liệu: chuyên đề cuối khóa

• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về Bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm Bất động sản
• 1.1.2. Quyền của chủ thể đối với Bất động sản
• 1.1.3. Đặc điểm của Bất động sản
• 1.1.4. Phân loại Bất động sản
• 1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản
• 1.1.5.1. Yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản
• 1.1.5.2. Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản
• 1.2. Thị trường Bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản
• 1.2.2. Đặc điểm thị trường Bất động sản
• 1.2.2.1. Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
• 1.2.2.2. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực
• 1.2.2.3. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
• 1.2.2.4. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi
• 1.2.2.5. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
• 1.2.3. Phân loại thị trường Bất động sản
• 1.2.3.1. Căn cứ vào tính chất các giao dịch
• 1.2.3.2. Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trường
• 1.2.3.3. Căn cứ vào các loại hàng hoá BĐS trên thị trường
• 1.2.3.4. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
• 1.3. Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản
• 1.3.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
• 1.3.2. Vai trò của thẩm định giá BĐS

I. Tổng quan về Bất động sản

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm quen thuộc nhưng vẫn còn nhiều quan niệm khác nhau. Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, BĐS được định nghĩa là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, và các tài sản khác do pháp luật quy định. BĐS có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực hoạt động. Việc nhận thức đầy đủ và chính xác về BĐS là cần thiết để đảm bảo hiệu quả trong các hoạt động kinh tế và pháp lý.

1.1 Khái niệm Bất động sản

Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời. Điều này được quy định rõ trong Bộ luật Dân sự 2005. BĐS bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, và các tài sản khác gắn liền với đất. Sự cố định về vị trí là đặc điểm nổi bật của BĐS, làm cho nó trở thành một loại tài sản đặc biệt trong nền kinh tế.

1.2 Quyền của chủ thể đối với Bất động sản

Quyền của chủ thể đối với BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, và định đoạt. Các quyền này được quy định bởi pháp luật và có thể bị giới hạn bởi quyền của Chính phủ. Đối với đất đai, Hiến pháp Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý. Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, và định đoạt theo quy định của pháp luật.

II. Đặc điểm của Bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm riêng biệt so với các loại hàng hóa khác. Tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, và tính khan hiếm là những đặc điểm nổi bật của BĐS. Những đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến giá trị và quá trình thẩm định giá BĐS. Việc nghiên cứu và hiểu rõ các đặc điểm này là cần thiết để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá BĐS.

2.1 Tính cố định về vị trí

BĐS luôn gắn liền với đất đai, do đó có tính cố định về vị trí. Điều này làm cho giá trị của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể của nó. Khi định giá BĐS, cần xem xét ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS. Các yếu tố môi trường như điều kiện kinh tế, xã hội, và tự nhiên cũng có tác động lớn đến giá trị BĐS.

2.2 Tính bền vững

BĐS, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao. Tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS là hai yếu tố quan trọng cần xem xét khi định giá BĐS. Lợi ích kinh tế từ BĐS thường có xu hướng giảm dần theo thời gian do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm. Do đó, cần so sánh giữa giá trị kinh tế và chi phí duy trì để quyết định sự tồn tại của BĐS.

III. Phân loại Bất động sản

Bất động sản có thể được phân loại theo nhiều tiêu thức khác nhau. Phân loại theo đặc tính vật chất, mục đích sử dụng, tính chất pháp lý, và khả năng phát triển là những cách phân loại phổ biến. Việc phân loại BĐS giúp hiểu rõ hơn về đặc điểm và giá trị của từng loại BĐS, từ đó hỗ trợ hiệu quả trong quá trình thẩm định giá BĐS.

3.1 Phân loại theo đặc tính vật chất

Theo đặc tính vật chất, BĐS được chia thành ba loại: đất đai, công trình kiến trúc, và các tài sản khác gắn liền với đất đai. Mỗi loại BĐS có đặc điểm và giá trị riêng, cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình định giá BĐS.

3.2 Phân loại theo mục đích sử dụng

Theo mục đích sử dụng, BĐS được chia thành đất đai và công trình kiến trúc. Công trình kiến trúc bao gồm nhà ở, công trình sản xuất, công trình thương mại, khách sạn, và văn phòng cho thuê. Việc phân loại này giúp xác định giá trị BĐS dựa trên mục đích sử dụng cụ thể.

IV. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản

Giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, bao gồm yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan. Các yếu tố này có tác động khác nhau đến giá trị BĐS, tùy thuộc vào đặc điểm và mục đích sử dụng của BĐS. Việc phân tích và đánh giá các yếu tố này là cần thiết để đảm bảo tính chính xác trong quá trình thẩm định giá BĐS.

4.1 Yếu tố chủ quan

Yếu tố chủ quan bao gồm mục đích thẩm định giá BĐS, như xác định giá trị để chuyển giao quyền sở hữu, tài chính, tín dụng, hoặc đầu tư. Mỗi mục đích sẽ quyết định loại giá trị cần thẩm định và phương pháp thẩm định giá được sử dụng.

4.2 Yếu tố khách quan

Yếu tố khách quan bao gồm các yếu tố vật chất, tình trạng pháp lý, và yếu tố kinh tế. Các yếu tố này có tác động lớn đến giá trị BĐS và cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình định giá BĐS. Việc thu thập và phân tích thông tin thị trường là cần thiết để đảm bảo tính chính xác trong thẩm định giá.