Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về Bất động sản.1 Khái niệm Bất động sản. Ngày nay BĐS có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng ảnh hưởng tới lĩnh vực hoạt động hoạt động của nền kinh tế. Do đó việc nhận thức đầy đủ chính xác, khách quan về BĐS là rất cần thiết. Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS.
Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất, đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau: “BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản nào không thể di dời được mới là bất động sản.2 Quyền của chủ thể đối với Bất động sản. Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình quyền lợi khác nhau.
Một số loại hình phổ biến nhất có thể kể đến: 1.1 Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai: Sở hữu vĩnh viễn Thuê theo hợp đồng Quyền sử dụng đất SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Ở nước ta, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và Pháp luật; không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai.2 Đối với các công trình. Có hai hình thức sở hữu: Sở hữu vĩnh viễn Thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Các quyền này có thể bị cưỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền của Chính phủ.3 Đặc điểm của Bất động sản. Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng có.
Việc nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động thẩm định giá BĐS.1 Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS. Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.2 Tính bền vững.
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề: SV:Lê Xuân Hùng 2 Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó. Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.3 Tính khác biệt.
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS.Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó: Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng. Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.4 Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Điều này đặt ra vấn đề: Quan hệ cung - cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nước, với tư cách là người quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.5 Có giá trị lớn SV:Lê Xuân Hùng 3 Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy: Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh. Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán. Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau. BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế.
Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề: Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS. Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các công trình BĐS khác ra đời. Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc điểm của BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS.4 Phân loại Bất động sản. Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS.
Tuỳ theo từng tiêu thức, BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ biến: 1.1 Theo đặc tính vật chất: BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm: Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng. Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: SV:Lê Xuân Hùng 4 Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc.
Trong đó: Công trình kiến trúc: 5 loại: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán. Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất. Công trình kiến trúc có tính chất thương mại. Khách sạn và văn phòng cho thuê.
Công trình kiến trúc khác. Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm Nhóm đất nông nghiệp. Nhóm đất phi nông nghiệp Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.
Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,… hoặc vị trí số 1,2,3,… Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển).5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản. Giá trị của một BĐS chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Các BĐS khác nhau sẽ có sự khác nhau về xu hướng và mức độ tác động của các yếu tố đó đến giá trị BĐS. Do vậy, khi ước tính giá trị BĐS, cần thiết phải xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng.
Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể phân biệt các yếu tố này thành 2 loại: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.1 Yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản. Đó chính là mục đích của thẩm định giá trị BĐS : Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được. Để giúp cho người mua quyết định giá mua. SV:Lê Xuân Hùng 5 Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với BĐS khác.
Xác định giá trị BĐS cho các mục đích tài chính và tín dụng. Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp. Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản. Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.