CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ CÔNG TÁC TĐG ĐẤT 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình Nhà nước lập kế hoạch, thực hiện các công tác có liên quan đến việc thu hồi và di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng của các đối tượng sử dụng đất trên một phần đất đai nhất định, để trả lại măt bằng nhằm phục vụ mục đích thi công các công trình đầu tư xây dựng mới. Quá trình này được thực hiện trên cơ sở bồi thường thiệt hại và ổn định cuộc sống cho các đối tượng phải di dời.
Bồi thường giải phóng mặt bằng Luật đất đai 2003 đã quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, và Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng, và có quyền thu hồi lại để sử dụng vào các mục đích: quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đồng thời phải bồi thường, đền bù cho người sử dụng đất.” Bồi thường thiệt hại GPMB chính là việc chi trả và bù đắp cho những tổn thất về tài sản trên đất và quyền sử dụng đất, chi phí di chuyển và tháo dỡ các công trình xây dựng, cây cối hoa màu và một phần phí tổn để ổn đinh cuộc sống cho người sử dụng đất. Quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu thành lập hội đồng GPMB đến khi thực hiện giải phóng xong và giao đất cho chủ đầu tư mới.
Đây là một quá trình tương đối phức tạp, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và của cả Nhà nước, cộng đồng. Vai trò của công tác bồi thường và GPMB Công tác bồi thường GPMB là không thể thiếu đối với mọi dự án xây dựng đầu tư Trong điều kiện đời sống kinh tế - xã hội phát triển không ngừng như hiện nay, để đáp ứng các nhu cầu về cơ sở hạ tầng phục vụ cho các hoạt động kinh tế, văn hóa xã hội thì càng ngày càng có nhiều dự án đầu tư xây dựng mọc lên. Tuy nhiên, tài nguyên đất là có hạn, và do đó dẫn đến sự khan hiếm về diện tích đất trống cho các dự án. Điều này khiến cho công tác GPMB là hoạt động tất yếu để các 4 dự án đầu tư có thể triển khai đúng theo kế hoạch và quy hoạch của nhà nước.
Quá trình tiến hành bồi thường GPMB ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ thực hiện dự án xây dựng. Từ trước đến nay, hầu hết các dự án đều gặp phải khá nhiều vấn đề trong công tác bồi thường GPMB; để giải quyết các khó khăn, mâu thuẫn và đảm bảo tiến độ thực hiện thì chủ đầu tư phải có kế hoạch, chiến lược thực hiện thật cụ thể, chính xác và Nhà nước luôn phải có những quy định chỉ đạo hoạt động hợp lý, hiệu quả. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản cũng như Nhà Nước Đất đai được sử dụng nhằm mục đích chủ yếu phục vụ cho sự phát triển của kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng. Theo Luật đất đai 2003 cũng như các văn bản Pháp luật khác của Nhà nước, đất đai không thuộc sở hữu riêng của ai, mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu, Nhà nước thống nhất, quản lý (Khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2003).
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế và xã hội. Do đó Nhà nước phải xây dựng một chế độ sử dụng đất đai phù hợp với lợi ích của toàn xã hội, nhằm tránh tình trạng đất đai để hoang hóa, sử dụng lãng phí, sử dụng không hiệu quả; tránh các tranh chấp về lợi ích xảy ra. Nhà nước thực hiện giao đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng nhằm đảm bảo đất đai, có chủ sử dụng thực sự; Nhà nước cũng đưa ra các quy định quyền, và nghĩa vụ cụ thể trong sử dụng, và quản lý đất đai. Để phát huy tốt chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Nhà nước cũng có quy định cụ thể, trong Luật đất đai, khi Nhà nước thu hồi đất, để sử dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước sẽ có trách nhiệm đền bù thiệt hại, đảm bảo mọi người đều có đất để sống, và để sản xuất. Công tác bồi thường GPMB giúp kế hoạch quy hoạch và sử dụng đất đai hợp lí hiệu quả. Kế hoạch quy hoạch và sử dụng đất đai là những phương pháp thống nhất quản lí với toàn bộ đất đai, bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lí tiết kiệm hiệu quả. Thông qua kế hoạch quy hoạch và sử dụng đất đai, Nhà nước quản lý được từng loại đất đai, thực hiện quyền kiểm soát, đảm bảo pháp lí cho việc giao đất có cơ sở để điều chỉnh chính xác theo hướng sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Đồng thời Nhà 5 nước cũng dự tính được nguồn ngân sách. Muốn thực hiện các kế hoạch này một cách hợp lí thì đất đai phải được sử dụng vào mục đích sao cho đạt hiệu quả cao nhất. Điển hình như việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ thương mại để đáp ứng được yêu cầu của quá trình phát triển. Ở nước ta phần lớn diện tích đất nông nghiệp ở gần trung tâm các thành phố lớn hoặc có vị trí thuận tiện gần đường quốc lộ đang dần được thay thế vào đó là cỏc khu công nghiệp, khu chế xuất… Việc chuyển đổi mục đích này tạo ra giá trị kinh tế cao hơn rất nhiều lần so với sản xuất nông nghiệp.
Vì vậy để có quỹ đất “sạch” phục vụ cho các dự án thi công thì GPMB là yếu tố cần thiết không thể thiếu trong việc thực hiện kế hoạch quy hoạch và sử dụng đất. GPMB cũng cho phép sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai và là công cụ điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của các tổ chức, cá nhân. Công tác giải phóng mặt bằng là cơ sở để đảm bảo thực hiện chiến lược phát triển kinh tế và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội đúng hướng. Quy trình thực hiện bồi thường GPMB Căn cứ NĐ 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 đã ban hành quyết định 26/2005/QĐ-UB ngày 18-2-2005; Nội dung quyết định quy định về trình tự thủ tục GPMB như sau: 6 Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (Nguồn: NĐ 197/2004/NĐ-CP) a.
Lập hồ sơ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Khi nhận được quyết định về thu hồi đất, cho thuê đất hoặc quyết định giao nhiệm vụ chuẩn bị mặt bằng để xây dựng công trình cơ quan Nhà nước có thẩm 7 quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ đề nghị tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư đến UBND quận, huyện nơi có đất bị thu hồi; đồng thời báo cáo thường trực Ban chỉ đạo GPMB thành phố để tổng hợp theo dõi. Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - Trong thời hạn không quá 5 ngày sau khi nhận hồ sơ của chủ đầu tư, UBND quận, huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án; đồng thời giao nhiệm vụ cho các cơ quan, đơn vị có liên quan. - Trong thời hạn không quá 10 ngày sau khi thành lập Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư có trách nhiệm trình chủ tịch UBND quận, huyện phê chuẩn kế hoạch GPMB cho đơn vị được giao đất, trong đó bao gồm cả nội dung về áp dụng chính sách giá đất tính bồi thường thiệt hại, giá bồi thường, hỗ trợ về tài sản, cây cối, hoa màu… theo quy định.
- Trong thời gian không quá 3 ngày sau khi nhận hồ sơ, Chủ tịch UBND quận, huyện có trách nhiệm phê duyệt kế hoạch GPMB … đồng thời báo cáo UBND thành phố và thường trực ban chỉ đạo GPMB thành phố để tổng hợp, chỉ đạo. - Các cơ sở pháp lí để thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các chính sách áp dụng được niêm yết công khai trong suốt thời gian thực hiện tại nơi làm việc của hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trụ sở UBND phường, xã, thị trấn nơi thu hồi đất. Trong thời gian niêm yết, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và UBND phường, xã, thị trấn phân công cán bộ thu thập ý kiến đóng góp, phản ánh của tổ chức, cá nhân. Điều tra xác lập số liệu về đất đai, tài sản để làm cơ sở lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Căn cứ kế hoạch GPMB được UBND quận, huyện phê duyệt chậm nhất sau 3 ngày, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chủ đầu tư phối hợp với UBND phường, xã, thị trấn tổ chức họp với các cá nhân, tổ chức sử dụng nằm trong phạm vi dự án để phổ biến các văn bản chính sách liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hướng dẫn kê khai. 8 - Trong thời gian không quá 5 ngày kể từ ngày nhận được tờ khai, các tổ chức, hộ gia đình bị thu hồi đất phải kê khai và nộp các tờ khai cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quận, huyện. - Điều tra xác nhận hồ sơ làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Căn cứ kế hoạch thực hiện, các biên bản điều tra, kê khai và xác nhận hồ sơ Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư soạn thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư công khai dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở UBND phường, xã, thị trấn; đồng thời gửi tới người sử dụng nhà, đất bị thu hồi để kiểm tra, góp ý kiến trong thời hạn 3 ngày. - Sau khi thực hiện công khai phương án tại trụ sở UBND phường, xã, thị trấn và đến từng chủ sử dụng đất, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quận, huyện hoàn thiện các phương án chi tiết và tổ chức thẩm định.