Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa, mở rộng các khu dân cư và phát triển mạng lưới cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp tại Việt Nam làm gia tăng áp lực lên quỹ đất đai vốn có hạn. Để triển khai các dự án quy hoạch đã được phê duyệt, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) và bồi thường thiệt hại là khâu bắt buộc. Trong chu trình này, việc xác định giá đất bồi thường đóng vai trò then chốt nhằm điều tiết hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể: Nhà nước, chủ đầu tư dự án và người sử dụng đất bị thu hồi.

Trước thời điểm ban hành Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân (UBND) Thành phố Hà Nội, công tác bồi thường GPMB tại các dự án chủ yếu dựa trên bảng giá đất ban hành hàng năm kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Tuy nhiên, cơ chế này bộc lộ sự bất cập do mức giá quy định thường có khoảng cách lớn so với giá trị giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản, dẫn tới khiếu kiện kéo dài và chậm tiến độ bàn giao mặt bằng. Nhằm khắc phục hạn chế trên, Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND và Hướng dẫn số 777/HD-STC của Sở Tài chính, cho phép thuê các tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập để xác định giá đất ở cụ thể sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

Khóa luận tốt nghiệp tập trung giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu sau:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và khung pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định giá đất phục vụ GPMB.
  2. Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá đất làm cơ sở bồi thường GPMB tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, tập trung vào hồ sơ điển hình tại Dự án cải tạo, nâng cấp tuyến phố Thanh Vị, thị xã Sơn Tây, TP. Hà Nội.
  3. Đề xuất hệ thống giải pháp nội bộ và kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước nhằm hoàn thiện quy trình, nâng cao độ chính xác và tính khả thi của công tác thẩm định giá đất phục vụ GPMB.
  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Không gian: Hoạt động thẩm định giá đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam trên địa bàn TP. Hà Nội, đi sâu vào dự án tuyến phố Thanh Vị, thị xã Sơn Tây.
    • Thời gian: Dữ liệu hoạt động doanh nghiệp giai đoạn 2009–2016, tập trung vào phương án thẩm định giá đất năm 2016 và định hướng kế hoạch năm 2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và cơ sở lý luận

Nghiên cứu được xây dựng trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn chuyên ngành:

  • Hệ thống luật và nghị định: Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
  • Văn bản hướng dẫn địa phương: Quyết định số 26/2005/QĐ-UB và Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội; Hướng dẫn số 777/HD-STC của Sở Tài chính Hà Nội; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT và Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
  • Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam: Tiêu chuẩn TĐGVN 05 (ban hành kèm Thông tư số 28/2015/TT-BTC về cách tiếp cận từ thị trường), Tiêu chuẩn TĐGVN 09 (ban hành kèm Thông tư số 126/2015/TT-BTC về cách tiếp cận từ chi phí), Tiêu chuẩn TĐGVN 10 về phương pháp thặng dư.
  • Các nguyên tắc thẩm định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc đóng góp.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

  • Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính, hồ sơ năng lực và các chứng thư thẩm định giá lưu trữ tại Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam; dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn trực tiếp các bên tham gia giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên cứu. Khóa luận sử dụng 09 phiếu điều tra giá đất ở theo Mẫu số 04 và 03 phiếu điều tra giá đất theo Mẫu số 02 ban hành kèm Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.
  • Phương pháp phân tích và xử lý số liệu: Phương pháp thống kê mô tả, phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ và phương pháp chi phí thay thế.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng và công tác TĐG đất

Chương 1 làm rõ các khái niệm nền tảng: Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thực hiện thu hồi, di dời công trình, vật kiến trúc và cây cối trên đất để bàn giao mặt bằng sạch cho dự án mới; Bồi thường GPMB là việc chi trả, bù đắp các tổn thất về quyền sử dụng đất, tài sản trên đất, chi phí di chuyển và hỗ trợ ổn định đời sống cho người sử dụng đất.

Quy trình thực hiện bồi thường GPMB theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Quyết định số 26/2005/QĐ-UB được khái quát qua 6 giai đoạn:

  1. Lập hồ sơ: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tới UBND cấp quận/huyện.
  2. Thành lập Hội đồng bồi thường: UBND quận/huyện thành lập hội đồng (trong thời hạn 5 ngày làm việc) và phê chuẩn kế hoạch GPMB (trong 10 ngày).
  3. Điều tra, kê khai số liệu: Tổ chức họp dân, phát tờ khai (kê khai trong vòng 5 ngày) và thẩm tra hiện trạng đất đai, tài sản.
  4. Lập và phê duyệt phương án: Công khai dự thảo phương án tại trụ sở UBND cấp xã/phường (thời hạn 3 ngày) trước khi phê duyệt chính thức.
  5. Tổ chức thực hiện chi trả và bố trí tái định cư: Thông báo công khai phương án được duyệt trong vòng 3 ngày và tiến hành chi trả.
  6. Bàn giao mặt bằng: Bàn giao đất cho chủ đầu tư trong thời hạn không quá 3 ngày sau khi hoàn tất GPMB.

Chương này phân tích các phương pháp định giá đất: Phương pháp xác định hệ số K theo Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; cơ chế thuê tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập xác định giá thị trường; phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; và phương pháp thặng dư.

Phương pháp định giá Bản chất kỹ thuật Điều kiện áp dụng
So sánh trực tiếp Ước tính giá trị dựa trên phân tích mức giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang chào bán trên thị trường. Bất động sản có giao dịch phổ biến trên thị trường; tài sản so sánh giao dịch tối đa không quá 12 tháng.
Chiết trừ Bóc tách giá trị tài sản trên đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản chuyển nhượng để tìm ra đơn giá quyền sử dụng đất thuần túy. Thửa đất có tài sản gắn liền, cần xác định riêng giá trị quyền sử dụng đất.
Thặng dư Lấy tổng doanh thu phát triển giả định của dự án trừ đi (-) tổng chi phí đầu tư phát triển để ước tính phần giá trị đất còn lại. Bất động sản có tiềm năng phát triển, đất trống hoặc đất có công trình cần cải tạo, dỡ bỏ xây mới.
Chi phí thay thế Xác định giá trị hiện tại của công trình bằng chi phí xây mới trừ đi (-) giá trị hao mòn lũy kế (hữu hình và vô hình). Định giá phần công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất khi không có tài sản so sánh tương đương.

Quy định về khảo sát giá đất yêu cầu phân loại chi tiết vị trí đất nông nghiệp (4 vị trí), đất ở nông thôn (3 khu vực) và đất ở đô thị (từ đường đặc thù đến đường loại 5, chia 4 vị trí ngõ hẻm). Khung tỷ trọng các tiêu chí so sánh trực tiếp gồm: Vị trí (50%), Điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội (20%), Điều kiện giao thông (20%), và Điều kiện an ninh môi trường (10%).

Văn bản cung cấp số liệu thực tế về hạ tầng giao thông và bồi thường tại Hà Nội:

  • Tỷ lệ đất dành cho giao thông tại Hà Nội đạt khoảng 2,5% (trong khi chuẩn thế giới từ 20–25%); tỷ lệ đáp ứng vận tải hành khách công cộng đạt xấp xỉ 10%.
  • Địa bàn thành phố từng ghi nhận triển khai đồng thời 333 dự án với diện tích thu hồi 1.800 ha, ảnh hưởng tới 40.059 hộ dân. Nhiều dự án gặp vướng mắc, khiếu nại kéo dài về đơn giá bồi thường và quỹ đất dịch vụ như dự án Ngoại giao đoàn (Xuân Đỉnh), Quốc lộ 18 (Sóc Sơn), Khu công nghệ sinh học (Phúc Lý, Minh Khai, Từ Liêm), Vành đai 1 (Ô Đống Mác – Đê Nguyễn Khoái), Vành đai 3, đường Lạc Long Quân và đường 5 kéo dài.

Chương II: Thực trạng công tác thẩm định giá đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam phục vụ hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội

Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam được thành lập ngày 26/06/2009 theo Giấy chứng nhận ĐKKD số 0104000195 (Sở KH&ĐT TP. Hà Nội cấp, đăng ký thay đổi lần 8 ngày 19/09/2014). Doanh nghiệp có vốn điều lệ 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng), tương ứng 200.000 cổ phần mệnh giá 10.000 đồng/cổ phần. Trụ sở chính đặt tại Phòng 02, số 4A Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội. Bộ máy điều hành gồm Tổng Giám đốc (Bà Phan Vân Hà), Phó Tổng Giám đốc (Ông Nguyễn Đức Dưỡng) cùng các phòng ban: Phòng Thẩm định giá, Phòng Hành chính, Phòng Kế toán và Bộ phận IT; kết hợp mạng lưới chi nhánh tại Miền Nam (TP.HCM), Nam Định, Đà Nẵng, Quảng Nam và các văn phòng đại diện tại Thái Nguyên, Lạng Sơn, Bắc Ninh.

Nhóm nghiệp vụ thẩm định Khách hàng / Tên dự án tiêu biểu Địa chỉ tài sản Thời điểm thực hiện Giá trị thẩm định (Đồng)
Xác định thu tiền sử dụng đất, thuê đất 100 hợp đồng dịch vụ QSD đất sản xuất kinh doanh Địa bàn TP. Hà Nội 2011–2012 7.000.000.000
Công ty Cổ phần Cầu 5 Thăng Long Số 390 Nguyễn Văn Cừ, Long Biên, Hà Nội T2/2013 66.000.000.000
Thế chấp vay vốn ngân hàng Hợp đồng máy móc thiết bị, BĐS Khách hàng cả nước 2010–2012 6.000.000.000
Công ty CP Đầu tư Phát triển & Xây dựng Thành Đô Số 36 Hoàng Cầu, Đống Đa, Hà Nội T6/2013 4.000.000.000
Chuyển nhượng, góp vốn Tổng Công ty UDIC - Công ty TNHH MTV Số 27 Huỳnh Thúc Kháng, Đống Đa, Hà Nội T9/2014 24.000.000.000
Huy động vốn đầu tư, BT Viện Quản lý và Phát triển Châu Á Tầng 1, Tòa nhà Việt Úc, Mỹ Đình I, Hà Nội T8/2011 162.000.000.000
Dự án A1 Khu đô thị mới Cầu Giấy Cầu Giấy, Hà Nội T10/2011 1.000.000.000
Xác định giá trị doanh nghiệp Công ty TNHH Haprosimex - MOCA Số 54 Nguyễn Văn Cừ, Long Biên, Hà Nội T3/2011 127.000.000.000
Công ty TNHH MTV Thực phẩm Hà Nội 24–26 Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội T5/2012 60.000.000.000
Giá bán căn hộ tái định cư Nhà N2A, N2B, N2C, N5BC, N6A, N4CD (Trung Hòa Nhân Chính) Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội T4/2013 Khảo sát thực tế

Quy trình thẩm định giá tại IVC Việt Nam được triển khai qua 5 bước: (1) Xác định đặc điểm tổng quát và pháp lý của bất động sản; (2) Khảo sát thực địa và thu thập dữ liệu thị trường; (3) Phân tích thông tin và lập bảng tổng hợp điều chỉnh; (4) Xác định mức giá chỉ dẫn đại diện; (5) Lập báo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư.

Về hồ sơ thẩm định giá thực tế tại Dự án cải tạo, nâng cấp tuyến phố Thanh Vị, thị xã Sơn Tây, TP. Hà Nội:

  • Mục đích: Xây dựng phương án giá đất ở cụ thể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ và tính tiền sử dụng đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
  • Dữ liệu đầu vào: Đơn vị tư vấn khảo sát thu thập 09 phiếu điều tra thông tin giá đất ở (Mẫu số 04) và 03 phiếu điều tra giá đất (Mẫu số 02) theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.
  • Phương pháp định giá quyền sử dụng đất: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (theo Tiêu chuẩn TĐGVN 05 và Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Do tài sản thẩm định là quyền sử dụng đất ở riêng lẻ có giao dịch chuyển nhượng trên thị trường trong vòng 2 năm gần nhất. Giá trị đất được xác định theo nguyên tắc lấy tài sản thẩm định làm chuẩn, điều chỉnh mức chênh lệch tuyệt đối trước, tỷ lệ phần trăm sau; bảo đảm chênh lệch giữa giá ước tính với mức giá bình quân không vượt quá 10%.
  • Phương pháp định giá công trình xây dựng trên đất: Áp dụng phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí (theo Tiêu chuẩn TĐGVN 09 ban hành kèm Thông tư số 126/2015/TT-BTC) do không có giao dịch công trình xây dựng tương đồng trên thị trường.

Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá đất làm cơ sở bồi thường GPMB tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam

Chương 3 xác định định hướng mục tiêu hoạt động của công ty trong năm 2017: Nâng cao năng lực cạnh tranh, tăng cường ứng dụng cơ sở dữ liệu số hóa và tập trung vào các gói thầu tư vấn giá đất GPMB trên địa bàn TP. Hà Nội.

Tác giả đề xuất 3 nhóm giải pháp nội bộ đối với Công ty IVC Việt Nam:

  1. Điều chỉnh và chuẩn hóa phương pháp thu thập dữ liệu: Thiết lập mạng lưới cộng tác viên địa phương, kết hợp kiểm tra chéo thông tin giao dịch qua văn phòng công chứng và cơ quan thuế nhằm loại bỏ giá kê khai ảo.
  2. Chú trọng công tác tuyên truyền và minh bạch thông tin: Tăng cường giải thích cơ sở xác định giá và phương pháp so sánh cho người dân trong diện thu hồi đất nhằm tạo sự đồng thuận.
  3. Nâng cao năng lực chuyên môn của thẩm định viên: Đào tạo định kỳ về cập nhật văn bản pháp luật đất đai mới, nâng cao kỹ năng phân tích thị trường và đạo đức nghề nghiệp, bảo đảm tính độc lập, khách quan.

Đồng thời, đề tài nêu 4 nhóm kiến nghị gửi cơ quan quản lý Nhà nước:

  1. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp lý về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và định giá đất cụ thể.
  2. Điều chỉnh, chuẩn hóa bộ chỉ tiêu và tỷ trọng so sánh bất động sản phù hợp với từng phân khúc thị trường.
  3. Tăng cường các biện pháp kiểm soát và bình ổn thị trường bất động sản, công khai minh bạch thông tin quy hoạch.
  4. Tăng cường cơ chế phối hợp liên ngành giữa Hội đồng bồi thường GPMB cấp quận/huyện, cơ quan quản lý đất đai và tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

  • Khóa luận hệ thống hóa toàn diện quy trình định giá đất cụ thể phục vụ bồi thường GPMB tại Hà Nội từ khâu khảo sát, phân loại khu vực/vị trí đến kỹ thuật điều chỉnh chênh lệch giá tài sản so sánh.
  • Minh họa chi tiết quy trình tính toán kỹ thuật tại Dự án tuyến phố Thanh Vị (Sơn Tây) bằng việc kết hợp đồng thời phương pháp so sánh trực tiếp cho đất ở (dựa trên 09 phiếu Mẫu 04 và 03 phiếu Mẫu 02 theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT) và phương pháp chi phí thay thế cho công trình trên đất theo Tiêu chuẩn TĐGVN 09.
  • Cung cấp dữ liệu thực tế về hoạt động nghiệp vụ của Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam qua hệ thống hợp đồng tiêu biểu và cơ cấu tổ chức bộ máy.

Đóng góp của đề tài

Đề tài cung cấp bức tranh thực tế về sự chuyển dịch cơ chế định giá đất GPMB tại Hà Nội sau khi áp dụng Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND và Hướng dẫn số 777/HD-STC. Việc đưa tổ chức tư vấn độc lập vào định giá thị trường thay thế cho cách tính hệ số K cứng nhắc đã được chứng minh qua số liệu hồ sơ thực tế tại IVC Việt Nam.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Số liệu hồ sơ thực tế chỉ tập trung vào một dự án cụ thể (tuyến phố Thanh Vị, thị xã Sơn Tây) với loại hình đất ở nông thôn/ven đô, chưa phản ánh hết mức độ phức tạp của các dự án thu hồi đất thương mại, dịch vụ hoặc đất nông nghiệp nội đô. Nguồn thông tin giá chuyển nhượng thực tế thu thập qua phỏng vấn người dân vẫn tiềm ẩn tính chủ quan do hiện tượng khai báo giá hợp đồng thấp hơn thực tế để giảm thuế.
  • Hướng mở: Mở rộng nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá đất khác (phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập) cho các dự án GPMB có quy mô lớn, khu đô thị phức hợp và đánh giá tác động của Luật Đất đai sửa đổi đối với hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá độc lập.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo nghiệp vụ hữu ích cho:

  • Sinh viên các ngành Thẩm định giá, Quản trị Kinh doanh Bất động sản, Kinh tế Phát triển và Quản lý Đất đai khi tìm hiểu về quy trình thẩm định giá phục vụ thu hồi đất.
  • Chuyên viên thẩm định giá, cán bộ ban bồi thường GPMB cấp quận/huyện trong việc xây dựng bảng so sánh, xác định tiêu chí điều chỉnh vị trí (50%), hạ tầng (20%), giao thông (20%), và lập hồ sơ chứng thư theo quy định của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường.

Câu hỏi thường gặp

1. Vì sao Thành phố Hà Nội chuyển từ việc dùng bảng giá đất nhân hệ số K sang cơ chế thuê tư vấn thẩm định giá độc lập? Việc dùng bảng giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm nhân với hệ số K bộc lộ bất cập do không theo kịp sự biến động nhanh chóng của giá thị trường bất động sản, dẫn tới mức bồi thường chênh lệch lớn so với thực tế, gây mâu thuẫn và chậm trễ GPMB. Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND và Hướng dẫn số 777/HD-STC quy định thuê tổ chức thẩm định giá độc lập nhằm xác định giá đất cụ thể sát giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

2. Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam sử dụng các phương pháp nào để thẩm định dự án tuyến phố Thanh Vị (Sơn Tây)? IVC Việt Nam áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thị trường (theo Tiêu chuẩn TĐGVN 05 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) đối với quyền sử dụng đất ở riêng lẻ; đồng thời áp dụng phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận chi phí (theo Tiêu chuẩn TĐGVN 09) đối với phần công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất do không có tài sản so sánh tương đương.

3. Khung tiêu chí và tỷ trọng phân bổ khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp xác định giá đất gồm những yếu tố nào? Theo quy định áp dụng tại thời điểm nghiên cứu, khung tỷ trọng điều chỉnh gồm 4 tiêu chí chính: Vị trí (50%), Điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội (20%), Điều kiện thuận lợi giao thông (20%), và Điều kiện an ninh môi trường (10%).

4. Mẫu phiếu điều tra nào được sử dụng để thu thập thông tin giá đất trong hồ sơ thực tế tại thị xã Sơn Tây? Đơn vị tư vấn sử dụng 09 phiếu điều tra giá đất ở theo Mẫu số 04 và 03 phiếu điều tra giá đất theo Mẫu số 02, được ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT (đã được đính chính bởi Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT) của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp đã phản ánh toàn diện bức tranh lý luận và thực tiễn của công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ bồi thường GPMB tại TP. Hà Nội thông qua hoạt động thực tế của Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam. Việc phân tích chuyên sâu dự án tuyến phố Thanh Vị (Sơn Tây) đã làm rõ quy trình kỹ thuật kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp và chi phí thay thế. Các giải pháp nội bộ và kiến nghị hoàn thiện cơ chế phối hợp liên ngành được đề xuất có tính ứng dụng thực tiễn cao đối với ngành thẩm định giá đất tại Việt Nam.