Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, bất động sản (BĐS) đóng vai trò đặc biệt quan trọng và có tác động sâu rộng đến nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế. Tuy nhiên, BĐS là một loại hàng hóa đặc thù gắn liền với đất đai, có giá trị lớn, tính chất cố định về vị trí và độ phức tạp cao về mặt pháp lý cũng như kỹ thuật. Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS đòi hỏi sự xuất hiện của các dịch vụ chuyên nghiệp hỗ trợ giao dịch, trong đó hoạt động thẩm định giá giữ vị trí trung tâm nhằm minh bạch hóa giá trị tài sản, hỗ trợ công tác tín dụng, chuyển nhượng, cổ phần hóa và quản lý nhà nước.

Khóa luận tốt nghiệp (chuyên đề cuối khóa) của sinh viên Lê Xuân Hùng (Lớp CQ45/16.01) tập trung nghiên cứu đề tài: "Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE)". Nghiên cứu xuất phát từ yêu cầu thực tiễn về việc hoàn thiện và chuẩn hóa các quy trình, phương pháp định giá tại một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp trong bối cảnh khung pháp lý và thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn hoàn thiện.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài bao gồm:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản, các nguyên tắc, quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS theo tiêu chuẩn Việt Nam và thông lệ quốc tế (IVSC).
  2. Khảo sát, phân tích thực trạng tổ chức hoạt động, việc áp dụng hệ thống văn bản pháp lý, quy trình nghiệp vụ và các phương pháp thẩm định giá đang được triển khai thực tế tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE).
  3. Thông qua các hồ sơ thẩm định giá thực tế tại địa bàn Thành phố Hà Nội (cụ thể tại quận Ba Đình và quận Hà Đông) để minh họa quy trình thao tác nghiệp vụ, từ đó đưa ra những đánh giá về tính phù hợp và hạn chế trong công tác thẩm định giá của đơn vị.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS (tập trung vào quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).
  • Phạm vi không gian: Hoạt động nghiệp vụ tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) và các tài sản BĐS khảo sát thực tế trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu hoạt động kinh doanh giai đoạn 2008 – 2010 và các hồ sơ thẩm định giá khảo sát vào thời điểm tháng 03 năm 2011.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các chuẩn mực thẩm định giá và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước Việt Nam:

Khung pháp lý và chuẩn mực học thuật

  • Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 174): Quy định định nghĩa BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
  • Hiến pháp 1992: Xác lập nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ trao quyền sử dụng đất.
  • Luật Đất đai 2003 (Điều 13): Quy định phân loại đất đai theo mục đích sử dụng kết hợp vùng địa lý (đồng bằng, trung du, miền núi) thành 3 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng.
  • Hệ thống văn bản chuyên ngành thẩm định giá:
    • Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002.
    • Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá và Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực hiện.
    • Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ban hành các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (bao gồm Tiêu chuẩn số 04 về Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá).
    • Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư số 145/2007/TT-BTC về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP bổ sung quy định về giá đất, thu hồi đất, bồi thường; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.
    • Khung lý luận của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) và giáo trình "Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp" của TS. Nguyễn Minh Hoàng (Học viện Tài chính).

Hệ thống nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá

Khóa luận tổng hợp 5 nguyên tắc căn bản chi phối định giá BĐS:

  1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use - HABU): Xác định giá trị tài sản dựa trên phương án sử dụng tối ưu trong điều kiện pháp luật, kỹ thuật và tài chính cho phép.
  2. Nguyên tắc thay thế: Giới hạn giá trị của BĐS không vượt quá chi phí tạo lập hoặc mua một BĐS tương đương.
  3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: Giá trị BĐS phản ánh giá trị hiện tại của các dòng lợi ích dự kiến mang lại cho chủ thể trong tương lai.
  4. Nguyên tắc đóng góp: Giá trị một bộ phận cấu thành bằng mức độ làm tăng hoặc giảm giá trị của toàn bộ BĐS khi có mặt hoặc vắng mặt bộ phận đó.
  5. Nguyên tắc cung - cầu: Giá cả thị trường phản ánh sự tương tác khách quan giữa cung và cầu tại từng thời điểm.

Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong khóa luận bao gồm phương pháp phân tích - tổng hợp lý luận, phương pháp khảo sát thực địa, phương pháp thống kê mô tả số liệu kinh doanh và phương pháp nghiên cứu tình huống điển hình (case study) ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý luận chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản

Chương này trình bày toàn diện hệ thống lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS và nghiệp vụ định giá:

1. Tổng quan về Bất động sản

  • Khái niệm và quyền tài sản: BĐS là tài sản không di dời được. Về đất đai, chủ thể nắm giữ quyền sử dụng đất; về công trình xây dựng, tồn tại hình thức sở hữu vĩnh viễn hoặc thuê theo hợp đồng.
  • Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của BĐS:
    • Tính cố định về vị trí: Không thể di dời, giá trị gắn liền với vị trí không gian cụ thể và môi trường xung quanh.
    • Tính bền vững: Đất đai có tính vĩnh cửu, công trình xây dựng có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Thẩm định viên (TĐV) phải so sánh giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế để đưa ra đánh giá chính xác.
    • Tính khác biệt (tính dị biệt): Không có hai BĐS hoàn toàn trùng khớp về không gian, thiết kế, pháp lý.
    • Tính khan hiếm: Giới hạn về diện tích tự nhiên dẫn đến quan hệ cung nhỏ hơn cầu, tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ.
    • Có giá trị lớn: Đòi hỏi lượng vốn huy động lớn, thời gian thu hồi dài và thủ tục tín dụng chặt chẽ.
    • Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Giá trị BĐS chịu sự tác động ngoại ứng mạnh mẽ từ các công trình lân cận và hạ tầng kỹ thuật, xã hội của Nhà nước.
  • Phân loại BĐS: Phân chia theo đặc tính vật chất (đất đai, công trình kiến trúc gắn liền, tài sản khác gắn liền với đất) và theo mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng; công trình nhà ở, sản xuất, thương mại, văn phòng - khách sạn).
  • Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị:
    • Nhân tố chủ quan: Xuất phát từ mục đích định giá (chuyển nhượng, thế chấp tín dụng, tính thuế, bồi thường, bảo hiểm, cổ phần hóa, thanh lý tài sản).
    • Nhân tố khách quan: Yếu tố vật chất (kích thước, loại nhà, hạ tầng), yếu tố pháp lý (tình trạng giấy chứng nhận, tranh chấp), yếu tố kinh tế (quan hệ cung cầu thị trường) và yếu tố xã hội - tâm lý (tập quán chuộng nhà mặt đất, hướng phong thủy).

2. Thị trường bất động sản

  • Khái niệm: Tổng thể các giao dịch BĐS thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ.
  • Đặc điểm thị trường: Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch; mang tính khu vực/địa phương sâu sắc; là thị trường không hoàn hảo (thiếu tính đối xứng thông tin, nhiều giao dịch ngầm); cung BĐS có độ trễ lớn (chậm co giãn so với biến động giá); chịu sự điều tiết và can thiệp trực tiếp từ Nhà nước.
  • Phân loại thị trường: Theo tính chất giao dịch (mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh); theo trình tự gia nhập (thị trường cấp I - chuyển nhượng đất; cấp II - phát triển công trình; cấp III - mua đi bán lại); theo loại BĐS; theo mức độ kiểm soát (thị trường chính thức và phi chính thức).

3. Tổng quan về thẩm định giá BĐS

  • Định nghĩa: Thẩm định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS mang lại cho một chủ thể tại thời điểm xác định.
  • Cơ sở thẩm định: Phân định giữa Giá trị thị trường (Market Value - theo định nghĩa của IVSC: mức giá trao đổi ước tính giữa bên mua và bên bán tự nguyện, có hiểu biết, không ép buộc sau quá trình tiếp thị công khai) và Giá trị phi thị trường (Non-market Value: giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị phát mại, giá trị thanh lý).
  • Các phương pháp định giá cơ bản:
    • Phương pháp so sánh trực tiếp: Dựa trên nguyên tắc thay thế; quy trình 5 bước thu thập và điều chỉnh giá của 3 đến 6 BĐS so sánh tương đồng trên 7 yếu tố (tình trạng vật chất, mặt bằng, công trình xây dựng, vị trí, pháp lý, thời điểm giao dịch, điều kiện giao dịch).
    • Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai; vốn hóa dòng thu nhập ròng theo công thức: $$V_0 = \sum_{t=1}^n \frac{F_t}{(1+i)^t}$$ Trong đó $V_0$ là giá trị tài sản, $F_t$ là thu nhập ròng năm $t$, $i$ là tỷ suất chiết khấu, $n$ là thời gian tạo thu nhập.
    • Phương pháp chi phí: Áp dụng nguyên tắc thay thế cho tài sản chuyên dùng hoặc ít giao dịch thị trường; xác định bằng: $$\text{Giá trị BĐS} = \text{Giá trị đất trống (theo HABU)} + (\text{Chi phí xây mới hiện hành} - \text{Mức giảm giá/khấu hao tích lũy})$$
    • Phương pháp thặng dư: Áp dụng nguyên tắc đóng góp để định giá BĐS có tiềm năng phát triển; xác định bằng tổng giá trị phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển và lợi nhuận nhà đầu tư.
  • Quy trình thẩm định giá chuẩn 6 bước: (1) Xác định vấn đề $\rightarrow$ (2) Lên kế hoạch $\rightarrow$ (3) Thu thập tài liệu $\rightarrow$ (4) Phân tích tài liệu và ước tính giá trị $\rightarrow$ (5) Chuẩn bị báo cáo $\rightarrow$ (6) Lập và phát hành báo cáo thẩm định giá.

Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE)

Chương 2 đi sâu vào phân tích mô hình tổ chức và năng lực thực tế của doanh nghiệp:

1. Tổng quan về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE)

  • Thông tin pháp nhân và quản trị:
    • Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE), thành viên thuộc CENGROUP.
    • Thành lập theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP; Giấy chứng nhận ĐKKD số 0103022609 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp ngày 29/02/2008 (thay đổi lần 3 ngày 24/11/2008).
    • Đủ điều kiện hành nghề theo Thông báo số 321/TB-BTC ngày 29/09/2008 của Bộ Tài chính.
    • Ban điều hành: Tổng Giám đốc Phạm Thanh Hưng; Phó Tổng Giám đốc Nguyễn Hồng Thanh.
    • Vốn điều lệ: 5.000.000.000 đồng (Năm tỷ đồng), mệnh giá 10.000 đồng/cổ phần.
    • Trụ sở chính: Số 137 Nguyễn Ngọc Vũ, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội. Mạng lưới chi nhánh: 82 Nguyễn Chí Thanh (Đống Đa), Tầng 1 CT4 KĐT Mỹ Đình – Mễ Trì (Từ Liêm), Tòa nhà DETECH ĐH FPT (Từ Liêm), 671 Lạc Long Quân (Tây Hồ).
    • Tư cách hội viên: Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hội Doanh nghiệp trẻ Hà Nội, Hiệp hội BĐS Nhà đất Việt Nam, VCCI, 1 trong 16 sáng lập viên Mạng các sàn BĐS Việt Nam. Doanh nghiệp áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2000.
  • Khách hàng và đối tác tiêu biểu:
    • Tập đoàn/Doanh nghiệp: FPT, Viglacera, Vinaconex, DETECH, IPA, Kinh Đô, Yamaha Motors Vietnam, Toyota Motor Vietnam, Honda Vietnam, AVASYS Vietnam.
    • Ngân hàng thương mại: VPBank, MB, Techcombank, Agribank, BIDV, Ocean Bank.
    • Cơ sở giáo dục: Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học FPT, Học viện Tài chính.
  • Cơ cấu tổ chức: Gồm Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Tổng Giám đốc, các Phó Tổng Giám đốc, Văn phòng, Phòng Tài chính Kế toán, Phòng Marketing, các Phòng Nghiệp vụ (Phòng Nghiệp vụ 1, 2, 3 chuyên trách BĐS, động sản, giá trị DN, thương hiệu), Trung tâm đấu giá, Phòng Kiểm soát chất lượng, các Chi nhánh và Văn phòng đại diện.
  • Kết quả kinh doanh (2008 – 2010):
    • Mảng dịch vụ thẩm định giá đóng góp tỷ trọng chủ đạo, chiếm khoảng 60% tổng doanh thu của công ty.
    • Năm 2009, doanh thu toàn công ty đạt 1.900 triệu đồng (tăng 35,7% so với năm 2008).
    • Năm 2010, doanh thu tiếp tục tăng trưởng 21% so với năm 2009.

2. Quy trình và phương pháp nghiệp vụ tại CENVALUE

Công ty thực hiện quy trình nghiệp vụ thẩm định giá khép kín gồm 7 bước:

[Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu khách hàng]
[Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ tài sản & Ký hợp đồng]
[Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá]
[Bước 4: Khảo sát hiện trạng & Thu thập thông tin thị trường]
[Bước 5: Lập dự thảo báo cáo kết quả]
[Bước 7: Phát hành chính thức chứng thư & Báo cáo thẩm định]
  • Hồ sơ tài liệu yêu cầu: Thu thập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), tờ khai nộp thuế trước bạ, bản đồ hiện trạng vị trí, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, dự toán, biên bản nghiệm thu công trình.
  • Phương pháp ứng dụng chủ đạo: Do phần lớn đối tượng tài sản là nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư phục vụ mục đích thế chấp vay vốn, công ty sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp (cho đất) kết hợp phương pháp chi phí (cho công trình xây dựng trên đất).

3. Phân tích các tình huống thẩm định giá điển hình

Ví dụ 1: Thẩm định giá BĐS tại số 10 ngách 173/55 Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hà, quận Ba Đình, TP. Hà Nội
  • Thông tin chung: Khách hàng yêu cầu là Bà Vũ Thị Tuyết; mục đích: thế chấp vay vốn ngân hàng; thời điểm thẩm định: tháng 03/2011.
  • Đặc điểm tài sản: Thửa đất diện tích $91\text{ m}^2$, mặt tiền $5,9\text{ m}$, hình dạng không vuông vức; công trình trên đất là nhà xây 4 tầng (xây dựng năm 2001, tổng diện tích sàn $128\text{ m}^2$: tầng 1 là $31\text{ m}^2$, tầng 2 đến tầng 4 là $32\text{ m}^2/\text{tầng}$). Pháp lý: GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số BE 113871 do UBND quận Ba Đình cấp ngày 15/03/2011.
  • Thực hiện định giá quyền sử dụng đất (Phương pháp so sánh trực tiếp): TĐV thu thập 3 BĐS so sánh tương đồng trên cùng địa bàn phường Ngọc Hà:
Tiêu chí so sánh BĐS thẩm định BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
Vị trí cụ thể Số 10 ngách 173/55 HHT (ngách rộng 3m, cách ngõ 173 khoảng 50m, cách phố HHT 100m) Số 72 ngách 173/63 HHT (ngách rộng 2m, cách ngõ 173 khoảng 70m, cách phố HHT 500m) Số 10 ngõ 173 HHT (ngõ rộng 5m, cách phố HHT 100m) Số 77 ngách 173/63/17 HHT (ngách rộng 2m, cách ngõ 173 khoảng 100m)
Diện tích đất $91\text{ m}^2$ $50\text{ m}^2$ $30\text{ m}^2$ $45\text{ m}^2$
Chiều rộng mặt tiền $5,9\text{ m}$ $4,8\text{ m}$ $3,2\text{ m}$ $9,7\text{ m}$
Tình trạng pháp lý GCN QSDĐ GCN QSDĐ GCN QSDĐ GCN QSDĐ
Hình dạng thửa đất Không vuông vức Tương đối vuông Tương đối vuông Không vuông vức
Hiện trạng công trình Nhà 4 tầng Nhà 5 tầng Nhà 2 tầng Nhà 2,5 tầng
Hạ tầng, môi trường Hạ tầng tốt, hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh
Mục đích sử dụng Thích hợp để ở Thích hợp để ở Thích hợp để ở Thích hợp để ở
  • Thực hiện định giá công trình xây dựng (Phương pháp chi phí):
    • Đơn giá xây dựng mới áp dụng theo suất vốn đầu tư quy định của Bộ Xây dựng.
    • Tỷ lệ chất lượng còn lại xác định là $66%$ (căn cứ Thông tư/Quy định về trích khấu hao tài sản và kết quả kiểm tra thực tế hiện trạng công trình 10 năm sử dụng).
    • Giá trị còn lại của công trình được tính bằng tổng giá trị xây mới nhân với tỷ lệ chất lượng còn lại ($66%$).
  • Tổng hợp kết quả: Giá trị BĐS thẩm định được cấu thành từ giá trị quyền sử dụng đất cộng giá trị công trình xây dựng còn lại trên đất.
Ví dụ 2: Thẩm định giá BĐS tại khu Mỗ Lao, phường Văn Mỗ, TP. Hà Đông, Hà Nội
  • Thông tin chung: Khách hàng là Bà Mai Thị Lan; mục đích: thế chấp vay vốn ngân hàng; thời điểm thẩm định: tháng 03/2011.
  • Đặc điểm tài sản: Thửa đất số 347A, tờ bản đồ số 43, diện tích đo vẽ thực tế $26\text{ m}^2$, mặt tiền $5\text{ m}$, hình dáng tương đối vuông vức; trên đất có nhà xây 2 tầng cũ.
  • Hồ sơ pháp lý: GCN QSDĐ số AL 020181 do UBND TP. Hà Đông cấp ngày 06/09/2007 (số vào sổ H 01446). Hạ tầng kỹ thuật (điện, cấp thoát nước, chiếu sáng) và hạ tầng xã hội đầy đủ, giao thông thuận tiện.

Kết quả và đóng góp

  1. Kết quả nghiên cứu thực tiễn:

    • Khóa luận làm rõ bức tranh tổng thể về quá trình hình thành và năng lực kinh doanh của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ sau hơn 2 năm đi vào hoạt động (từ 2008 đến 2011). Doanh thu năm 2009 tăng trưởng $35,7%$ (đạt 1,9 tỷ đồng) và năm 2010 tăng $21%$ so với năm 2009, khẳng định sự ổn định của mảng dịch vụ định giá (chiếm $60%$ cơ cấu thu).
    • Minh chứng chi tiết việc vận hành quy trình thẩm định giá 7 bước tại doanh nghiệp, từ khâu thụ lý hồ sơ, khảo sát hiện trường, đối chiếu chứng cứ thị trường, kiểm soát chất lượng nội bộ độc lập trước khi ban hành chứng thư thẩm định giá chính thức.

  2. Đóng góp về mặt phương pháp:

    • Cung cấp dữ liệu thực nghiệm chi tiết về kỹ thuật điều chỉnh chênh lệch các tiêu chí so sánh (vị trí, quy mô diện tích, mặt tiền, hình dáng thửa đất) trong phương pháp so sánh trực tiếp tại thị trường đô thị Hà Nội.
    • Kết hợp phương pháp chi phí để đánh giá chính xác giá trị hao mòn lũy kế của công trình dân dụng (xác định tỷ lệ chất lượng còn lại $66%$ cho nhà ở sau 10 năm vận hành) dựa trên các quy định trích khấu hao tài sản và kiểm tra thực địa.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:
    • Các ví dụ thực tế trong đề tài tập trung chủ yếu vào loại hình BĐS nhà ở riêng lẻ đô thị phục vụ mục đích thế chấp tín dụng cá nhân, áp dụng 2 phương pháp truyền thống (so sánh trực tiếp và chi phí).
    • Đề tài chưa đi sâu vào việc ứng dụng các phương pháp định lượng phức tạp khác (như phương pháp thặng dư cho các dự án khu đô thị mới hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu thu nhập cho các tổ hợp thương mại - văn phòng cao tầng) vốn cũng thuộc danh mục dịch vụ mà CENVALUE cung cấp.
    • Quy trình 7 bước của công ty tại thời điểm nghiên cứu được tác giả nhận xét là còn mang tính khái quát, việc thu thập thông tin thị trường còn gặp khó khăn do tính thiếu minh bạch đặc thù của thị trường BĐS Việt Nam.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu quy trình thẩm định giá cho các danh mục tài sản phức tạp hơn như dự án đầu tư phát triển BĐS, BĐS công nghiệp và thẩm định giá trị tài sản vô hình tại doanh nghiệp.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng tham khảo: Sinh viên, giảng viên và học viên chuyên ngành Thẩm định giá, Kinh tế Bất động sản, Tài chính Doanh nghiệp, Ngân hàng thương mại.
  • Hạng mục giá trị:
    • Hệ thống hóa đầy đủ khung lý luận và danh mục các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh ngành thẩm định giá Việt Nam trong giai đoạn 2002 – 2011.
    • Cẩm nang thao tác mẫu về cách lập bảng so sánh BĐS, phân tích tỷ lệ điều chỉnh và xử lý hồ sơ pháp lý thực tế tại các quận nội thành Hà Nội.
    • Tài liệu tham khảo về mô hình tổ chức bộ máy, chức năng phòng ban và quy trình kiểm soát chất lượng nội bộ cho các doanh nghiệp thẩm định giá mới thành lập.

Câu hỏi thường gặp

1. Khái niệm Bất động sản được tác giả xác định dựa trên căn cứ pháp lý nào trong khóa luận?
Tác giả viện dẫn Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 để xác định BĐS là các tài sản không di dời được (gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai và tài sản khác do pháp luật quy định), đồng thời dẫn chiếu Hiến pháp 1992 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý.

2. Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) được thành lập và quản lý dựa trên các quyết định pháp lý nào?
CENVALUE thành lập theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP; hoạt động theo Giấy chứng nhận ĐKKD số 0103022609 do Sở KH&ĐT Hà Nội cấp ngày 29/02/2008 (thay đổi lần 3 ngày 24/11/2008); đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá theo Thông báo số 321/TB-BTC ngày 29/09/2008 của Bộ Tài chính; áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2000.

3. Quy trình thẩm định giá tại CENVALUE gồm bao nhiêu bước và có điểm gì khác biệt?
Quy trình tại CENVALUE gồm 7 bước: (1) Tiếp nhận yêu cầu; (2) Nghiên cứu hồ sơ tài sản; (3) Lập kế hoạch thẩm định giá; (4) Khảo sát hiện trạng tài sản; (5) Lập dự thảo báo cáo; (6) Kiểm soát chất lượng (có khâu tái thẩm định nếu không đạt); (7) Phát hành chính thức chứng thư và báo cáo thẩm định giá. Điểm then chốt là có bước kiểm soát chất lượng nội bộ độc lập trước khi phát hành chứng thư.

4. Hai phương pháp thẩm định giá nào được áp dụng chủ yếu tại CENVALUE trong các hồ sơ thực tế?
Phương pháp so sánh trực tiếp (áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất dựa trên việc khảo sát 3 BĐS tương đồng trên cùng địa bàn) và phương pháp chi phí (áp dụng để tính giá trị công trình xây dựng gắn liền với đất bằng cách lấy chi phí xây mới nhân tỷ lệ chất lượng còn lại).

5. Trong tình huống định giá BĐS tại số 10 ngách 173/55 Hoàng Hoa Thám, công trình trên đất được xác định chất lượng còn lại bao nhiêu phần trăm?
Công trình nhà xây 4 tầng (xây dựng năm 2001) được xác định tỷ lệ chất lượng còn lại là $66%$, căn cứ theo các quy định về trích khấu hao tài sản và kết quả khảo sát thực tế hiện trạng của thẩm định viên vào tháng 03/2011.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lê Xuân Hùng đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn Việt Nam và quốc tế, đồng thời làm rõ thực trạng áp dụng quy trình nghiệp vụ 7 bước tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE). Thông qua việc giải quyết các tình huống thẩm định giá cụ thể tại quận Ba Đình và quận Hà Đông, công trình đã chứng minh tính khả thi và hiệu quả của việc kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí trong định giá tài sản thế chấp. Đây là tài liệu nghiên cứu có giá trị thực tiễn cao, phản ánh sát thực hoạt động chuyên môn của ngành thẩm định giá tại Việt Nam trong giai đoạn 2008 – 2011.