Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản SeA Bank. Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản SeABank. Tổng quan tài liệu Trong những năm qua, đã có nhiều công trình nghiên cứu về đề tài thâm định giá bất động sản. Một số công trình đã nghiên cứu như: Luan văn thạc sỹ khoa học: “Nhận dang va han chế tác động các rủi ro trong công tác thẩm định giá bắt động sản” Trà Thị Kim Ngân, Hà Nội, 2013.
Tác giả đã nêu lên cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản, rủi ro và quản trị rủi ro .Cách nhận dạng và đo lường rủi ro như nhận dạng các rủi ro từ bên ngoài hoặc các rủi ro từ môi trường bên trog doanh nghiệp.Từ đó kiến nghị các giải pháp phòng ngừa và hạn chế tác động của rủi ro trong công tác thâm định giá. Luận văn thạc sỹ khoa học: “Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chỉ nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng” Mai Văn Tuấn, Hải Phòng, 2013. Tác giả đã hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng. Và đánh giá những bất cập tồn tại trong công tác định giá bất động sản từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện.
Luận văn thạc sỹ khoa học: “7c rạng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay” Lê Mỹ Linh, Hà Nội, 2012. Tác giả đã hệ thông hóa những lý luận cơ bản về công tác thẩm định giá đồng thời, nêu ra những yêu cầu bức thiết của công tác thẩm định giá đối nền kinh tế thị trường hiện nay. Tác giả cũng đã đúc kết kinh nghiệm của các quốc gia khu vực và trên thế giới trong công tác thẩm định giá. Qua đó rút ra những khó khăn và hạn chế đối với hoạt động thâm định giá ở Việt Nam như hạn chế về pháp lý , cơ sở vật chất, thông tin dưc liệu.
Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của Luận văn có không gian rộng cho hoạt động thấm định giá ở Việt Nam. Giải thưởng nghiên cứu khoa hoe: “Tac động của sự mình bạch thông tin trong thị trường bắt động sản Việt Nam đến công tác thẩm định giá bắt động sản ” nhóm tác giả, Hô Chí Minh, 2010. Tác giả có cái nhìn sâu sát hơn về tình hình thực tế của hoạt động thẩm định giá khi mà chất lượng thẩm định đang bị hạn chế bởi thông tin kém minh bạch. Thực trạng này sẽ thúc đây các cơ quan quản lý Nhà nước có những giải pháp cấp thiết hơn nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin.Thông qua ý kiến chia sẻ của các chuyên gia, các đối tượng trong ngành thâm định giá cũng có thể học hỏi kinh nghiệm của nhau trong việc hạn chế rủi ro của thông tin kém minh bạch đến kết quả thẩm định CHUONG 1 CO SO KHOA HQC VE DINH GIA BAT DONG SAN 1.
Bắt động sản và giá trị bất động sản 1. Bất động sản 1.L Khải niệm và phân loại bắt động sản © Khai niệm Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng. và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bắt động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Ở mỗi quốc gia chúng ta có thê dé dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài nguyên, là của cải vô cùng quý giá, một vật được công nhận là bất động sản khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây: Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con người. Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi Thứ ba: phải tồn tại lâu dài Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị. Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người. e Phân loại bất động sản - Phân loại theo đặc tính vật chất BĐS gồm: a.
Dat dai Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai; Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau. Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình gồm: + Nhà ở, công trình xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dòi không đáng kể (Chung cư tại các KĐTM, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê. ); + Các công trình hạ tầng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông; + Các công trình này phải được đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. Các tài sản khác gắn nền với đất đai gồm: + Vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; + Một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất (hầm lò.
Ngoài ra, còn có các tài sản khác theo quy định của pháp luật cũng được coi là BĐS như máy bay, tầu biển, tầu hoả. Vì: + BĐS là hàng hoá có vị trí có định về địa lý, về địa điểm và không thé di đời được; Các BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất, mà đất đai có định về vị trí, về không gian và diện tích; Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến giá trị và giá cả BĐS, khả năng sinh lợi và môi trường đầu tư kinh doanh; + BĐS là hàng hoá có tính bền vững, lâu dài ví dụ: Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, công trình văn hoá, các toà nhà có độ tuổi rất cao, hàng trăm, hoặc thậm chí hàng ngàn năm đã qua; + Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm; + Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội; + Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoá; + Hang hoá BĐS chịu sự chỉ phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. - Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tỉnh vật chất Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại như sau: a.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại + Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; + Đất trồng cây lâu năm; + Đất rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng; + Đất nuôi trồng thuỷ sản; + Đất làm muối; + Dat nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại + Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị); + Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; + Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; + Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm); + Đất sử dụng vào mục đích công cộng (gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể duc thé thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử — văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ); + Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; + Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nha tho ho; + Đất làm nghĩa trang, nghía địa; + Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; + Dat phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. Nhóm đất chưa sử dụng{bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng) Trong mỗi loại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng hoặc vị trí - Nha ở dùng đề cho thuê hoặc để bán, gồm: + Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự. Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: Từ hang I đến IV.