CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản Từ xưa đến nay, có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản: - Theo Luật cổ La Mã: “ Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ”. - Ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama: “BĐS bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.
Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được coi là bất động sản.” - Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một mảnh đất và tất cả các tài sản vật chất khác gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it). - Theo Giáo sư Dan Swango: “Bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it.
- Theo điều 174, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 có quy định như sau: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: a. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; SV: Lê Thị Lài 8 Lớp:CQ50/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Như vậy, chúng ta có thể hiểu bất động sản là những tài sản khó có khả năng di dời được, nó bao gồm đất đai, công trình xây dựng và những tài sản khác gắn liền với đất đai.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản 1.1 Tính cố định về vị trí Xuất phát từ bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai nên bất động sản cố định về vị trí, khó có khả năng di dời được và khó có khả năng tăng thêm về diện tích.
Do đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn và bị giới hạn về không gian. Do đó: Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội cũng như các BĐS trung tâm. Do vậy sự thay đổi “tính vị trí” của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đến hoạt động đầu tư và định giá BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường,… 1.2 Tính bền vững Do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, gần như không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai xảy ra như: sóng thần, lũ quét,…làm đất đai bị xói mòn, vùi lấp. Các công trình xây dựng trên đất có tính kiên cố có thể sử dụng lâu dài từ 30-60 năm nếu được sửa chữa và tôn tạo thì có thể sử dụng tới 70-100 năm. Do đó: Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần. SV: Lê Thị Lài 9 Lớp:CQ50/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Cần phải so sánh giữa giá trị mang lại và chi phí cho BĐS. Khi đầu tư thiết kế, phải tính toán và dự báo tính năng cũng như các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.3 Tính khác biệt Không có hai bất động sản nào giống hệt nhau. Sự khác nhau giữa các bất động sản có thể về vị trí bất động sản, quyền pháp lí đối với bất động sản, khác nhau về hướng, điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội, lợi thế thương mại, lợi thế giao thông, phong thủy đối với bất động sản,…Hay sự khác nhau về kết cấu, kiến trúc của các công trình xây dựng trên đất.
Trong cùng một khu vực hai mảnh đất cạnh nhau cũng có những yếu tố không giống nhau. Ngay trên thị trường bất động sản cũng rất khó tồn tại hai công trình giống hệt nhau do khác nhau về vị trí hay không gian của mỗi bất động sản là khác nhau.Sự dị biệt của mỗi bất động sản có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt cho người tiêu dùng.4 Tính khan hiếm Sự khan kiếm của bất động sản xuất phát từ đặc điểm của đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nó hữu hạn, không có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Từ đó đặt ra vấn đề: Quan hệ cung – cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên.
Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS. SV: Lê Thị Lài 10 Lớp:CQ50/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính 1.5 Tính có giá trị lớn Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai và chi phí để xây dựng công trình trên đất là lớn. Đất đai bị giới hạn bởi diện tích trong khi đó dân số gia tăng theo cấp số nhân do đó giá trị để có quyền sử dụng đất ngày càng lớn. Từ đó: Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh – thế chấp. Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.6 Tính có ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác. Từ đó: Nhà nước phải thống nhất quản lí về BĐS. Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như các công trình BĐS khác ra đời.7 Các tính chất khác 1.3 Phân loại bất động sản Phân loại theo đặc tính vật chất - Đất đai: là đất tự nhiên bao gồm đất trống và đất đang sử dụng. - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: Nhà cửa; Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, hệ thống khí ga, hệ thống cứu hỏa,… Các tài sản khác không thể tách rời với công trình xây dựng như điều hòa, thang máy, các thiết bị chống trộm,… - Các tài sản khác gắn liền với đất đai Vườn cây lâu năm; SV: Lê Thị Lài 11 Lớp:CQ50/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Các công trình khai thác mỏ. Phân loại theo mục đích sử dụng Bao gồm: - Đất đai: Theo điều 10, Luật đất đai sửa đổi năm 2013 thì đất đai được phân thành: Đất nông nghiệp a. Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; b.
Đất trồng cây lâu năm; c. Đất rừng sản xuất; d. Đất rừng phòng hộ; e. Đất rừng đặc dụng; f.
Đất nuôi trồng thủy sản; g. Đất làm muối; h. Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. Đất phi nông nghiệp a.
Đất ở gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị; b. Đất xây dựng trụ sở cơ quan; c. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d. Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; SV: Lê Thị Lài 12 Lớp:CQ50/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính e.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xậy dựng, làm đồ gốm; f.