CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản 1.1 Khái niệm Bất động sản Căn cL Khoản 1 Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015 Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam giải thích về khái niệm bất động sản như sau: Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Bất động sản có các thuộc tinh sau: tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững Tính bất động: mỗi bất động sản đều có một vị trí, tọa độ nhất định. Điều này rất ý nghĩa trong việc xác định giá cả Bất động sản bởi ảnh hưởng của địa điểm, vị trí Bất động sản lên giá cả thị trường. Tính không đồng nhất: sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích thửa đất và các công trình gắn liền với đất hình thành nên tính không đồng nhất của bất động sản.
Vì đa sĀ bất động sản đều khác nhau về hình thể, đặc điểm cấu trúc, đặc điểm xây dựng nên giá cả của bất động sản cũng sẽ khác nhau và gắn liền với đặc điểm của bất động sản. Tính khan hiếm: diện tích đất là hữu h愃⌀n so với sự phát triển về dân sĀ, do vậy nhu cầu sở hữu bất động sản luôn cao hơn so với nguồn cung ngày một h愃⌀n hẹp t愃⌀o nên sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường bất động sản. 12 Tính bền vững: đất đai chLa đựng toàn bộ những thL tồn t愃⌀i trên mặt đất, thường có tuổi thọ lớn hơn so với tuổi thọ trung bình của mỗi quĀc gia, do đó giá trị của bất động sản là bền vững theo thời gian 1.2 Quyền tài sản Bất động sản Căn cL Điều 115 Luật dân sự Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam giải thích về quyền tài sản bất động sản như sau: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đĀi với đĀi tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản.
Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thông thường được biểu hiện dưới hình thLc quyền sở hữu được phân biệt với bất động sản về mặt vật chất. Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất. Quyền tài sản bất động sản là một tập hợp/nhóm các quyền gắn chặt với quyền sở hữu bất động sản bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư, khai thác hay cho thuê bất động sản. Nhóm quyền này bị chi phĀi bởi quy định nhằm đảm bảo mĀi quan hệ giữa lợi ích của chủ ỏ hữu/người sử dụng với lợi ích của cộng đồng và xã hội.
Nó có thể được chia nhỏ và phân bổ cho nhiều đĀi tượng khác nhau. Quyền tài sản đĀi với bất động sản thường được ghi cụ thể trong văn bản chính thLc của Nhà nước (Giấy chLng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chLng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất) hoặc một hợp đồng (Hợp đồng cho thuê, Hợp đồng chuyển nhượng quyền khai thác, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư…). 13 Thẩm định giá bất động sản thực chất là thẩm định về quyền tài sản đĀi với bất động sản. Giá trị của một bất động sản trên thị trường chủ yếu không phải do thực thể vật chất của bất động sản quy định, mà do quyền lợi và lợi ích mà nó mang l愃⌀i cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng bất động sản theo quy định của pháp luật.3 Giá trị thị trường bất động sản Căn cL Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam sĀ 02: Giá trị thị trường là mLc giá ước tính của tài sản t愃⌀i thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Trong đó: • Thời điểm, địa điểm thẩm định giá là thời gian, không gian cụ thể tương Lng với thời gian, không gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá được thẩm định viên xác định gắn với những yếu tĀ về cung, cầu, thị hiếu và sLc mua trên thị trường. o Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản với mLc giá tĀt nhất có thể được trên thị trường. o Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầu muĀn bán tài sản với mLc giá tĀt nhất có thể được trên thị trường. o Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin là giao dịch giữa các bên không có mĀi quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và các bên tham gia có đủ thời 14 gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tài sản và thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị thích hợp.
Các mĀi quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản bao gồm: - Quan hệ gia đình ruột thịt: bĀ, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột; - Quan hệ gia đình trực tiếp: vợ, chồng và những người trong mĀi quan hệ bĀ, mẹ, con, anh, chị, em ruột và những người khác chịu sự phụ thuộc về kinh tế; - Quan hệ m愃⌀ng lưới công ty: các tổ chLc chịu sự kiểm soát, quyền sở hữu hoặc quản lý chung của một công ty hoặc bất cL tổ chLc nào mà bên thL ba dễ dàng kết luận được đó là một phần của công ty trong ph愃⌀m vi quĀc gia hoặc quĀc tế, như công ty mẹ, công ty, chi nhánh, văn phòng đ愃⌀i diện; - Các mĀi quan hệ đặc biệt khác theo quy định của pháp kuaatj có liên quan. o Hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc là khi tham gia giao dịch các bên đều có năng lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tĀt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mLc, không bị bất cL sLc ép nào buộc phải bán hoặc mua để có được mLc giá phù hợp nhất cho cả hai bên.4 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 1.1 Yếu tố bên ngoài Các yếu tĀ bên ngoài tác động đến thị trường bất động sản bao gồm các yếu tĀ về tình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư t愃⌀i địa phương; cung cầu bất động sản, chủ trương chính sách của Nhà nước, quy ho愃⌀ch, đô thị hóa, đầu tư cơ sở h愃⌀ tầng Nhà nước, môi trường, tình hình phát triển kinh tế, thu nhập dân cư. Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với tình hình phát triển kinh tế và thu nhập dân cư địa phương. Tuy nhiên mLc độ biến động có thể không trùng khớp với tĀ độ biến động về tình hình phát triển kinh tế và thu nhập dân cư.
Ngoài ra, sự biến động giá của các lo愃⌀i bất động sản khác nhau cũng không giĀng nhau trong cùng một thời điểm, trên cùng một địa bàn, vì còn tùy thuộc vào đặc điểm cung cầu của từng lo愃⌀i bất động sản cụ thể. Cung cầu bất động sản: Giá bất động sản có xu hướng biến động tỷ lệ thuận với biến động của cầu và tỷ lệ nghịch với biến động của cung bất động sản. Vì vậy khi thẩm định giá bất động sản, cần xem xét phân tích kĩ tình hình cung cầu của từng lo愃⌀i bất động sản cụ thể. Đặc biệt là đánh giá được động thái của lực lượng tham gia thị trường có liên quan vào thời điểm thẩm định giá: chính quyền, người mua, người bán, các cá nhân và đơn vị kinh doanh bất động sản, các tổ chLc tín dụng, … Chủ trương chính sách của Nhà nước: Tác động rất lớn đến giá bất động sản do ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản.
Cần nắm rõ chủ trương chính sách của Nhà nước đĀi với từng lo愃⌀i bất động sản cụ thể vào thời điểm thẩm định giá 16 đặc biệt là các chủ trương chính sách có liên quan đến lo愃⌀i bất động sản mục tiêu thẩm định giá. Quy ho愃⌀ch sử dụng đất t愃⌀i khu vực bất động sản tọa l愃⌀c: Đây cũng là một nhân tĀ quan trọng tác động m愃⌀nh đến giá đất bất động sản. Một bất động sản phù hợp với quy ho愃⌀ch sẽ có giá trị cao hơn là không phù hợp. Các quy định của chính quyền về bồi thường giải tỏa cũng ảnh hưởng đến giá các bất động sản có diện tích nhà, đất vi ph愃⌀m quy ho愃⌀ch.
Bên c愃⌀nh đó, bất động sản nằm trong những khu vực có tĀc độ đô thị hóa nhanh sẽ có xu thế tăng cao. Đầu tư cơ sở h愃⌀ tầng của Nhà nước t愃⌀i khu vực bất động sản tọa l愃⌀c: Yếu tĀ này ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản. Bởi vì việc đầu tư và hoàn thiện kết cấu h愃⌀ tầng sẽ làm cho khả năng tiếp cận của một vùng đất với trung tâm đô thị trở nên gần hơn, do đó làm tăng giá trị đất và bất động sản t愃⌀i khu vực đó.2 Các yếu tố gắn liền với đặc điểm của bất động sản: o Mặt bằng: Mặt bằng bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý. Kích thước lô đất: Phù hợp hay không phù hợp kiến trúc bất động sản và lo愃⌀i hình bất động sản.
Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thi trường. Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì chất lượng kém hơn lô dất có hình dáng vuông vắn, nở hậu. Quy mô lô đất: Đây là cũng điều hết sLc chú ý trong thẩm định giá đĀi với đất ở hoặc đất chuyên dùng. Vì đĀi với các lo愃⌀i đất này 17 cách tính hàng ngàn không đơn giản như cách tính một lô đất có diện tích 60 - 100.