HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại VVI

Thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong bối cảnh thị… 115 trang · Học Viện Ngân Hàng · 2021.

• Tác giả: Nguyễn Ngọc Quỳnh Anh
• Người hướng dẫn: ThS. Trịnh Thị Thủy
• Trường học: Học Viện Ngân Hàng
• Chuyên ngành: Tài Chính
• Đề tài: Thẩm định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI)
• Loại tài liệu: Khóa Luận Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
• 1.1.3. Phân loại bất động sản
• 1.1.4. Quyền lợi của các chủ thể đối với bất động sản
• 1.2. Khái quát chung về thẩm định giá bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
• 1.2.2. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
• 1.2.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
• 1.2.4. Quy trình chung thẩm định giá bất động sản
• 1.3. Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam
• 1.3.1. Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
• 1.3.2. Kinh nghiệm cho Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM
• 2.1. Tổng quan về công ty
• 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
• 2.1.2. Cơ cấu tổ chức công ty
• 2.1.3. Sản phẩm và dịch vụ của công ty
• 2.1.4. Đối tác tiêu biểu
• 2.2. Thực trạng hoạt động Thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam
• 2.2.1. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty VVI
• 2.2.2. Các văn bản, tài liệu và các pháp lý liên quan được dùng trong quá trình thẩm định giá bất động sản
• 2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
• 2.2.4. Ví dụ minh họa
• 2.2.5. Đánh giá về công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giá định Việt Nam - VVI
• 3. CHƯƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁ ĐỊNH VIỆT NAM
• 3.1. Định hướng phát triển của công ty
• 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam
• 3.2.1. Giải pháp cải tiến công tác kiểm giá sát
• 3.2.2. Giải pháp cải tiến việc bổ sung nguồn dữ liệu
• 3.2.3. Giải pháp cải tiến về cơ sở dữ liệu nội bộ của công ty
• 3.3. Một số kiến nghị
• 3.3.1. Kiến nghị với công ty
• 3.3.2. Kiến nghị với Bộ Tài chính
• 3.3.3. Một số kiến nghị khác
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về Thẩm định giá Bất động sản VVI 55 ký tự

Thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán ngày càng phát triển. Hoạt động này cung cấp một cán cân công bằng, giúp giải quyết các tranh chấp liên quan đến giá trị tài sản. Công tác TĐG BĐS không chỉ là một phần mềm của hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho kinh doanh, thanh toán, kiểm toán mà còn góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế quốc gia. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, dịch vụ TĐG tài sản ở Việt Nam đã đạt được nhiều thành công, tạo dựng uy tín và vị thế quan trọng trong ngành tài chính. Các doanh nghiệp thẩm định giá ngày càng được khách hàng tin tưởng và có lượng khách hàng trung thành ổn định. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập tồn tại như thiếu hành lang pháp lý hoàn chỉnh, cơ sở dữ liệu chưa đầy đủ và nguồn nhân lực chưa được đánh giá cao. Việc nghiên cứu và hoàn thiện công tác TĐG BĐS, đặc biệt tại các công ty như Công ty VVI, là vô cùng cần thiết để nâng cao hiệu quả và tính chuyên nghiệp của ngành.

1.1. Bất động sản Khái niệm và Đặc điểm nổi bật

Bất động sản, theo định nghĩa chung, là tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời. Đặc điểm cố định về vị trí địa lý, tính bền vững, khan hiếm và tính dị biệt làm cho bất động sản trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi vị trí, yếu tố vùng miền, và các điều kiện kinh tế - xã hội. Ngoài ra, yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội cũng tác động không nhỏ đến giá trị của BĐS. Theo Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, và các tài sản khác do pháp luật quy định.

1.2. Vai trò của Thẩm định giá Bất động sản chuyên nghiệp

Thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thị trường của tài sản, hỗ trợ các quyết định đầu tư, mua bán, và cho vay. Theo tài liệu gốc, TĐG BĐS giúp các cá nhân và tổ chức xác định giá trị tài sản một cách chính xác và hợp lý, giải quyết các tranh chấp liên quan đến giá trị. Tuy nhiên, hoạt động này còn gặp nhiều thách thức, đòi hỏi các chuyên gia thẩm định giá phải có kiến thức sâu rộng và kinh nghiệm thực tiễn. Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp và tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá là vô cùng quan trọng để đảm bảo tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định.

II. Vấn đề và Thách thức Thẩm định giá BĐS tại VVI 59 ký tự

Mặc dù Thẩm định giá bất động sản tại các công ty như VVI đã có những bước phát triển đáng kể, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Theo tài liệu gốc, công tác thẩm định giá còn gặp nhiều vấn đề như pháp luật về định giá chưa đầy đủ, cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin chưa được cập nhật kịp thời, năng lực làm việc của chuyên viên thẩm định giá chưa được đánh giá cao. Các quy định pháp lý vẫn còn trong quá trình xây dựng và hoàn thiện. Việc tiếp cận thông tin thị trường, áp dụng các phương pháp thẩm định giá tiên tiến, và đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao là những thách thức lớn đối với ngành thẩm định giá nói chung và VVI nói riêng. Ngoài ra, yếu tố chủ quan từ phía thẩm định viên và áp lực từ khách hàng cũng có thể ảnh hưởng đến tính khách quan của quá trình thẩm định.

2.1. Hạn chế về Pháp lý và Cơ sở dữ liệu Thẩm định giá

Một trong những thách thức lớn nhất đối với Công ty VVI là sự thiếu hụt về cơ sở pháp lý hoàn chỉnh và cơ sở dữ liệu tin cậy. Việc thiếu các quy định chi tiết về thẩm định giá, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động, gây khó khăn cho việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp. Hơn nữa, việc thiếu cơ sở dữ liệu chính xác và cập nhật về giá giao dịch bất động sản, chi phí xây dựng, và các thông tin liên quan khác cũng ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả thẩm định. Vì vậy, VVI cần đầu tư vào việc xây dựng và duy trì cơ sở dữ liệu riêng, đồng thời chủ động cập nhật thông tin từ các nguồn đáng tin cậy.

2.2. Năng lực Chuyên môn và Đạo đức nghề nghiệp của TĐV

Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên (TĐV) là yếu tố then chốt để đảm bảo tính khách quan và chính xác của quá trình thẩm định. Tại Công ty VVI, việc nâng cao năng lực chuyên môn cho TĐV thông qua các khóa đào tạo, hội thảo, và chia sẻ kinh nghiệm là vô cùng quan trọng. Bên cạnh đó, việc xây dựng và duy trì một môi trường làm việc chuyên nghiệp, nơi đạo đức nghề nghiệp được đề cao, cũng góp phần hạn chế các hành vi sai phạm và đảm bảo uy tín của công ty. Việc đánh giá năng lực của TĐV cần được thực hiện thường xuyên và khách quan, dựa trên các tiêu chí rõ ràng và minh bạch.

III. Phương pháp Thẩm định giá BĐS hiệu quả tại VVI 58 ký tự

Để nâng cao hiệu quả Thẩm định giá bất động sản tại Công ty VVI, việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp là vô cùng quan trọng. Các phương pháp phổ biến bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp có những ưu điểm và hạn chế riêng, và việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào đặc điểm của tài sản cần thẩm định và mục đích thẩm định. VVI cần xây dựng quy trình lựa chọn phương pháp thẩm định giá rõ ràng, đồng thời đào tạo cho các TĐV về cách áp dụng các phương pháp này một cách chính xác và hiệu quả. Việc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá cũng có thể giúp tăng tính tin cậy của kết quả thẩm định.

3.1. So sánh Phương pháp Ưu việt cho Bất động sản thương mại

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp thẩm định giá phổ biến nhất, đặc biệt phù hợp với các bất động sản thương mại. Phương pháp này dựa trên việc so sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Để áp dụng phương pháp so sánh hiệu quả, VVI cần thu thập thông tin chi tiết về các giao dịch bất động sản tương tự, bao gồm giá bán, vị trí, diện tích, và các đặc điểm khác. Sau đó, điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa các tài sản để đưa ra ước tính giá trị hợp lý cho tài sản cần thẩm định. Việc lựa chọn các tài sản so sánh phù hợp và điều chỉnh các yếu tố khác biệt một cách chính xác là yếu tố then chốt để đảm bảo tính tin cậy của kết quả thẩm định.

3.2. Chi phí Xác định Giá trị tối thiểu Bất động sản đặc biệt

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc giá trị của tài sản không thể vượt quá chi phí để xây dựng một tài sản tương tự. Phương pháp này đặc biệt hữu ích cho các bất động sản đặc biệt hoặc không có nhiều giao dịch so sánh trên thị trường. Để áp dụng phương pháp chi phí, VVI cần ước tính chi phí để xây dựng một tài sản tương tự, bao gồm chi phí đất đai, chi phí xây dựng, và chi phí phát triển. Sau đó, trừ đi các hao mòn và lỗi thời của tài sản để đưa ra ước tính giá trị hợp lý. Việc ước tính chi phí xây dựng và hao mòn một cách chính xác là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính tin cậy của kết quả thẩm định.

IV. Ứng dụng Báo cáo Thẩm định giá BĐS của VVI 56 ký tự

Báo cáo Thẩm định giá bất động sản là một tài liệu quan trọng, cung cấp thông tin chi tiết về giá trị của tài sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đó. Báo cáo này được sử dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực, bao gồm vay vốn ngân hàng, mua bán bất động sản, và giải quyết tranh chấp. Công ty VVI cần đảm bảo rằng báo cáo thẩm định giá được lập một cách chuyên nghiệp, chính xác, và tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá. Báo cáo cần cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, phương pháp thẩm định giá, các giả định và hạn chế, và kết luận về giá trị. Việc trình bày báo cáo một cách rõ ràng và dễ hiểu cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo rằng người sử dụng có thể hiểu rõ thông tin trong báo cáo.

4.1. Vay vốn Ngân hàng Yếu tố Quyết định thành công từ VVI

Trong lĩnh vực vay vốn ngân hàng, báo cáo thẩm định giá là một trong những yếu tố quyết định để ngân hàng đưa ra quyết định cho vay. Ngân hàng sử dụng báo cáo thẩm định giá để xác định giá trị tài sản thế chấp, từ đó đánh giá rủi ro và đưa ra các điều khoản cho vay phù hợp. Công ty VVI cần đảm bảo rằng báo cáo thẩm định giá được lập một cách khách quan và chính xác, phản ánh đúng giá trị thị trường của tài sản. Báo cáo cần cung cấp đầy đủ thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, bao gồm vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, và các yếu tố kinh tế - xã hội. Việc hợp tác chặt chẽ với ngân hàng và cung cấp thông tin bổ sung khi cần thiết cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo rằng ngân hàng có đủ thông tin để đưa ra quyết định cho vay.

4.2. Mua bán BĐS Đảm bảo Lợi ích và Giảm thiểu Rủi ro

Trong giao dịch mua bán bất động sản, báo cáo thẩm định giá giúp cả người mua và người bán đưa ra quyết định dựa trên thông tin khách quan và chính xác. Người mua có thể sử dụng báo cáo thẩm định giá để đánh giá xem giá bán có hợp lý hay không, từ đó đưa ra quyết định mua phù hợp. Người bán có thể sử dụng báo cáo thẩm định giá để xác định giá bán hợp lý, thu hút người mua và tăng cơ hội bán thành công. Công ty VVI cần đảm bảo rằng báo cáo thẩm định giá được lập một cách độc lập và khách quan, không thiên vị cho bất kỳ bên nào. Báo cáo cần cung cấp đầy đủ thông tin về các rủi ro tiềm ẩn liên quan đến tài sản, giúp người mua và người bán đưa ra quyết định sáng suốt.

V. Giải pháp Hoàn thiện Thẩm định giá tại Công ty VVI 58 ký tự

Để hoàn thiện công tác Thẩm định giá bất động sản tại Công ty VVI, cần có một loạt các giải pháp đồng bộ, bao gồm nâng cao năng lực chuyên môn cho thẩm định viên, xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ và cập nhật, cải thiện quy trình thẩm định giá, và tăng cường kiểm soát chất lượng. Theo tài liệu gốc, VVI cần có giải pháp về công tác điều tra khảo sát, về việc bổ sung nguồn nhân lực, và về vấn đề cơ sở dữ liệu thông tin. Các giải pháp này cần được thực hiện một cách có hệ thống và liên tục, với sự tham gia của tất cả các bên liên quan. Việc áp dụng các công nghệ mới trong thẩm định giá cũng có thể giúp tăng hiệu quả và tính chính xác của quy trình thẩm định.

5.1. Nâng cao Trình độ Chuyên môn và Kinh nghiệm TĐV

Nâng cao trình độ chuyên môn và kinh nghiệm cho thẩm định viên (TĐV) là một trong những giải pháp quan trọng nhất để hoàn thiện công tác thẩm định giá. Công ty VVI cần đầu tư vào các chương trình đào tạo, bồi dưỡng, và cấp chứng chỉ cho TĐV. Chương trình đào tạo cần bao gồm các kiến thức về pháp luật, kinh tế, tài chính, và các phương pháp thẩm định giá tiên tiến. Bên cạnh đó, việc khuyến khích TĐV tham gia các hội thảo, diễn đàn, và các hoạt động chuyên môn khác cũng giúp họ cập nhật kiến thức và kinh nghiệm. Việc xây dựng một môi trường làm việc chuyên nghiệp, nơi TĐV có thể học hỏi và chia sẻ kinh nghiệm với nhau, cũng góp phần nâng cao năng lực của đội ngũ thẩm định viên.

5.2. Xây dựng và Cập nhật Cơ sở Dữ liệu Bất động sản tin cậy

Việc xây dựng và cập nhật cơ sở dữ liệu bất động sản tin cậy là một yếu tố then chốt để đảm bảo tính chính xác và khách quan của quá trình thẩm định giá. Công ty VVI cần đầu tư vào việc thu thập, xử lý, và lưu trữ thông tin về các giao dịch bất động sản, chi phí xây dựng, và các thông tin liên quan khác. Cơ sở dữ liệu cần được cập nhật thường xuyên và kiểm soát chất lượng nghiêm ngặt. Việc sử dụng các công nghệ mới, như trí tuệ nhân tạo và học máy, có thể giúp tự động hóa quá trình thu thập và xử lý thông tin, giảm thiểu sai sót và tăng hiệu quả. Việc chia sẻ thông tin với các đối tác và cơ quan quản lý nhà nước cũng giúp cải thiện chất lượng cơ sở dữ liệu và tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản.

VI. Triển vọng Thẩm định giá BĐS tại Việt Nam và VVI 60 ký tự

Thị trường Thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai, nhờ vào sự tăng trưởng của nền kinh tế, sự phát triển của thị trường bất động sản, và sự gia tăng nhu cầu về các dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp. Công ty VVI, với kinh nghiệm và uy tín đã được khẳng định, có cơ hội lớn để trở thành một trong những công ty hàng đầu trong ngành. Để tận dụng được cơ hội này, VVI cần tiếp tục đổi mới, nâng cao chất lượng dịch vụ, mở rộng thị trường, và xây dựng mối quan hệ tốt với khách hàng và đối tác. Đồng thời, VVI cũng cần chủ động tham gia vào quá trình xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp lý cho ngành thẩm định giá, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

6.1. Xu hướng Áp dụng Công nghệ mới trong Thẩm định giá

Một trong những xu hướng quan trọng nhất trong ngành thẩm định giá là việc áp dụng các công nghệ mới, như trí tuệ nhân tạo, học máy, và dữ liệu lớn. Các công nghệ này có thể giúp tự động hóa quá trình thu thập và xử lý thông tin, phân tích dữ liệu, và đưa ra các ước tính giá trị chính xác hơn. Công ty VVI cần chủ động nghiên cứu và áp dụng các công nghệ mới vào quy trình thẩm định giá, để tăng hiệu quả, giảm chi phí, và nâng cao chất lượng dịch vụ. Việc đào tạo cho thẩm định viên về các công nghệ mới cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo rằng họ có thể sử dụng chúng một cách hiệu quả.

6.2. Vai trò của VVI trong Phát triển Thị trường BĐS minh bạch

Công ty VVI có vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch và hiệu quả. Bằng cách cung cấp các dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp và khách quan, VVI giúp giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư và người tham gia thị trường. VVI cũng có thể đóng góp vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản tin cậy, cung cấp thông tin cho các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức khác. Việc tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá và đạo đức nghề nghiệp là yếu tố then chốt để VVI duy trì uy tín và đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường phát triển, sự gia tăng của thị trường bất động sản thương mại, thị trường chứng khoán, tiến trình đô thị hóa cùng các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) doanh nghiệp đã đặt ra yêu cầu tất yếu về sự tham gia của các tổ chức định giá chuyên nghiệp. Thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng đóng vai trò như một bộ phận cấu thành hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thanh toán, kiểm toán và quản lý nhà nước. Dịch vụ này hỗ trợ minh bạch hóa các giao dịch dân sự, giảm thiểu thất thu thuế và ngân sách trong cổ phần hóa, đồng thời tạo cơ sở công bằng cho công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, hoạt động thẩm định giá còn tương đối mới mẻ; hệ thống văn bản pháp lý vẫn trong quá trình hoàn thiện; cơ sở dữ liệu thông tin thị trường chưa đầy đủ và chưa được cập nhật kịp thời; năng lực chuyên môn của một bộ phận chuyên viên chưa đồng đều. Nhận thức được tầm quan trọng của nghiệp vụ này qua quá trình thực tập thực tế, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu về hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI).

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể qua ba nội dung:

1. Thứ nhất, hệ thống hóa lại các cơ sở lý luận, phương pháp thẩm định giá bất động sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và quốc tế, nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và rút ra bài học cho Việt Nam.
2. Thứ hai, đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, từ đó xác định những hạn chế, tồn tại trong công tác nghiệp vụ.
3. Thứ ba, phân tích những nguyên nhân dẫn đến hạn chế, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản tại đơn vị thực tập.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI).
• Phạm vi không gian: Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam.
• Phạm vi thời gian và số liệu: Nghiên cứu và phân tích số liệu thực tế, tài liệu chuyên môn của công ty trong giai đoạn từ năm 2018 đến năm 2020.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng

Khóa luận tiếp cận khái niệm bất động sản từ các góc nhìn quốc tế và pháp luật trong nước:

• Quan điểm quốc tế: Bloomberg định nghĩa bất động sản là mảnh đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất; Từ điển trực tuyến Oxford xác định là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng; Economic Affairs quan niệm bao gồm tất cả tài nguyên thiên nhiên và công trình vĩnh viễn gắn liền với đất. Các quy định pháp luật tương đương được ghi nhận tại Điều 517, 518 Luật Dân sự Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự CHLB Đức.
• Pháp luật Việt Nam: Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng; và các tài sản khác do pháp luật quy định.

Khóa luận phân tích 9 đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của bất động sản: (1) Tính cố định về vị trí địa lý; (2) Tính bền vững và lâu bền; (3) Tính khan hiếm; (4) Tính khác biệt; (5) Chịu ảnh hưởng nặng của tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội; (6) Chịu tác động qua lại lẫn nhau; (7) Giá trị tài sản cao; (8) Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách nhà nước; (9) Giá trị và khả năng khai thác phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.

Về bản chất pháp lý, thẩm định giá bất động sản thực chất là thẩm định giá quyền tài sản (gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt). Bất động sản được phân loại theo đặc tính vật chất, theo quyền tài sản (đã có giấy chứng nhận, có hợp đồng, chưa có giấy chứng nhận) và theo mục đích sử dụng căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013 (nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng).

Khóa luận trình bày 5 nguyên tắc căn bản trong thẩm định giá bất động sản:

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Giá trị tài sản được thừa nhận trong điều kiện đạt được mức hữu dụng tối đa về mặt vật chất, hợp pháp về pháp luật, mang lại thu nhập ròng cao nhất và thời gian dài nhất.
2. Nguyên tắc thay thế: Người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế tương đương.
3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai: Giá trị tài sản được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi và dòng tiền trong tương lai.
4. Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị tài sản tổng thể.
5. Nguyên tắc cung cầu: Giá trị thị trường biến đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của loại tài sản đó trên thị trường.

Phương pháp thẩm định	Khái niệm và cơ sở tính toán	Nguyên tắc ứng dụng	Ưu điểm	Nhược điểm
So sánh	Xác định giá trị thông qua phân tích mức giá giao dịch thực tế của các bất động sản tương tự trên thị trường gần thời điểm thẩm định.	Thay thế, Đóng góp	Đơn giản, ít rào cản kỹ thuật, có bằng chứng thực tế thị trường rõ ràng.	Khó tìm tài sản hoàn toàn đồng nhất; phụ thuộc vào tính minh bạch của dữ liệu quá khứ.
Thu nhập	Hiện giá hóa các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai (gồm Vốn hóa trực tiếp: $V = \frac{I}{R}$ và Chiết khấu dòng tiền DCF).	Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, Cung cầu, Lợi ích tương lai	Có cơ sở lý luận tài chính chặt chẽ, tiếp cận trực tiếp khả năng sinh lời.	Xác định tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phức tạp, chịu ảnh hưởng bởi nhận định chủ quan.
Chi phí	Xác định giá trị dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế trừ đi mức độ hao mòn tích lũy của công trình rồi cộng với giá trị đất.	Thay thế, Đóng góp	Phù hợp định giá các tài sản chuyên biệt, ít giao dịch thị trường.	Chi phí không đồng nhất với giá trị; việc tính toán khấu hao, hao mòn mang tính chủ quan.
Thặng dư	Lấy tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trừ đi toàn bộ chi phí phát triển và lợi nhuận của nhà đầu tư.	Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, Đóng góp	Phù hợp với việc tính toán giá đất dự án và phương thức đấu thầu phát triển.	Khó xác định chính xác phương án phát triển tối ưu; nhạy cảm với biến động giá bán và chi phí.

Khóa luận đối chiếu quy trình chung 6 bước theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (ban hành kèm Thông tư 28/2015/TT-BTC) và đúc kết kinh nghiệm từ Anh, Pháp (sử dụng 5 phương pháp, tiếp cận thị trường từ thế kỷ XVIII), Thái Lan (áp dụng mô hình CAMA năm 1990, hệ thống GIS năm 1998, xử lý khủng hoảng thông tin sau giai đoạn bong bóng tài chính), Singapore và Malaysia (hoạt động của SISV từ 1983, tiêu chuẩn MVS quy định bắt buộc áp dụng từ hai phương pháp trở lên đối với tài sản có giá trị trên 2 triệu RM hoặc tiền thuê trên 20.000 RM/tháng).

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Hệ thống hóa cơ sở lý luận, khung tiêu chuẩn thẩm định giá và kinh nghiệm quốc tế.
• Phương pháp thống kê, mô tả: Xử lý các tài liệu thứ cấp về lịch sử hình thành, quy mô nhân sự, đối tác và mạng lưới văn phòng.
• Phương pháp phân tích dữ liệu thực tế: Khảo sát, đối chiếu các báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, hồ sơ lưu trữ nghiệp vụ tại VVI và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý luận cơ bản về công tác thẩm định giá bất động sản

Chương này tập trung xây dựng nền tảng lý thuyết toàn diện về bất động sản và hoạt động thẩm định giá. Tác giả làm rõ các đặc trưng bản chất của bất động sản, các nhóm quyền tài sản gắn liền với quyền sở hữu, sử dụng đất đai và công trình theo luật định.

Nội dung trọng tâm phân tích 5 nguyên tắc thẩm định giá và quy trình kỹ thuật của 4 phương pháp định giá truyền thống. Đồng thời, chương 1 phân tích kinh nghiệm quản trị và nghiệp vụ của các quốc gia phát triển, từ đó rút ra 4 bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:

1. Đa dạng hóa và kết hợp linh hoạt các phương pháp định giá, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu đất đai và thị trường;
2. Thiết lập quy trình thẩm định chặt chẽ, minh bạch từng bước tác nghiệp;
3. Hoàn thiện chính sách thuế dựa trên bảng giá nhà nước để hạn chế tình trạng khai báo giá giao dịch thấp hơn thực tế trên hợp đồng;
4. Tách bạch vai trò quản lý nhà nước (chỉ ban hành chính sách và tiêu chuẩn) với hoạt động định giá độc lập của các thẩm định viên, trao quyền quản trị đạo đức nghề nghiệp cho các hiệp hội chuyên ngành.

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

Chương 2 trình bày bức tranh thực tế về tổ chức bộ máy và hoạt động nghiệp vụ tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI).

1. Khái quát về tổ chức và quá trình phát triển của VVI:

• Doanh nghiệp được thành lập ngày 25/8/2015 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0106954119 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội cấp, đặt trụ sở chính tại Tầng 4, số 11 Tô Vĩnh Diện, quận Thanh Xuân, Hà Nội.
• Mạng lưới chi nhánh mở rộng nhanh chóng: giữa năm 2016 thành lập 4 văn phòng đại diện tại Bắc Giang, Nghệ An, Hà Tĩnh, Thái Bình; năm 2017 mở thêm 4 văn phòng tại Hòa Bình, Yên Bái, Đắk Lắk, Khánh Hòa; năm 2018 đạt mốc 5 tỷ đồng năng lực, lọt vào danh sách rút gọn (shortlist) của VAMC, DATC và mở thêm văn phòng tại Điện Biên; năm 2019 nâng gấp đôi nhân sự trụ sở, thành lập văn phòng Đông Bắc và Chi nhánh Miền Trung. Đến thời điểm nghiên cứu, công ty sở hữu 15 văn phòng đại diện và 3 chi nhánh.
• Cơ cấu tổ chức gồm Ban lãnh đạo, 07 thẩm định viên về giá được Bộ Tài chính cấp thẻ hành nghề, đội ngũ chuyên gia hỗ trợ cố vấn và các trợ lý thẩm định viên.

2. Khung pháp lý áp dụng trong hoạt động thẩm định giá tại VVI: Hoạt động nghiệp vụ tại VVI căn cứ vào hệ thống văn bản pháp quy gồm Luật Giá số 11/2012/QH13, Nghị định 89/2013/NĐ-CP, Thông tư 38/2014/TT-BTC; Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014; các Nghị định hướng dẫn như Nghị định 01/2017/NĐ-CP, 35/2017/NĐ-CP, 91/2019/NĐ-CP, 96/2019/NĐ-CP, 06/2020/NĐ-CP, 148/2020/NĐ-CP; các Thông tư quy định định mức, kiểm tra của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư 24/2018/TT-BTNMT, 13/2019/TT-BTNMT, 18/2019/TT-BTNMT); hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam từ số 01 đến số 13 (Thông tư 06/2014/TT-BTC, 158/2014/TT-BTC, 28/2015/TT-BTC, 126/2015/TT-BTC, 145/2016/TT-BTC).

3. Quy trình tác nghiệp thực tế tại VVI: Quy trình thực tế tại công ty gồm 6 bước có sự hỗ trợ của hệ thống công nghệ thông tin nội bộ:

[Bước 1: Tiếp nhận thông tin hồ sơ tài sản]
[Bước 2: Phân tích sơ bộ thông tin, liên hệ bổ sung hồ sơ]
[Bước 3: Khảo sát hiện trường & Điều tra tối thiểu 3 tài sản so sánh]
[Bước 4: Xác định giá sơ bộ, tải lên Drive, trình duyệt trên 1office]
[Bước 5: Lập báo cáo, chứng thư qua liên kết Excel - Word]
[Bước 6: Xuất dự thảo PDF gửi khách hàng chốt giá, trình ký & đóng dấu]

Trong bước 3, hồ sơ bắt buộc phải có Biên bản khảo sát hiện trạng tài sản (Hình 01) và Phiếu điều tra thông tin tài sản (Hình 02). Đối với tài sản so sánh (TSSS), chuyên viên thu thập tối thiểu 3 tài sản trên thị trường kèm cột TSSS4 ghi nhận mức giá đề nghị của khách hàng để thẩm định viên đối chiếu, cho ý kiến chỉ đạo.

4. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp: Công ty áp dụng quy trình 5 bước theo Tiêu chuẩn số 08 (Thông tư 126/2015/TT-BTC): (1) Thu thập thông tin bất động sản thẩm định giá và các bất động sản tương đồng; (2) Xác định hiện trạng kỹ thuật, pháp lý, hạ tầng; (3) Xây dựng bảng so sánh phân tích theo đơn vị so sánh chuẩn; (4) Thực hiện điều chỉnh tỷ lệ chênh lệch dựa trên kinh nghiệm kết hợp công thức; (5) Ước tính giá trị thị trường của bất động sản. Các mẫu phân tích được tổng hợp qua Bảng 01 (Chi tiết đặc điểm mảnh đất), Bảng 02 (Chi tiết đặc điểm công trình xây dựng), Bảng 03 (% Chất lượng còn lại của công trình theo phương pháp kỹ thuật) và Bảng 04 (Xác định giá trị bất động sản thẩm định giá).

Chương 3: Những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

Chương 3 trình bày định hướng phát triển của VVI và đề xuất các nhóm giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục hạn chế:

• Giải pháp nội bộ đối với VVI:
  • Kiểm soát giá khảo sát: Tăng cường kiểm tra tính xác thực của thông tin giao dịch đầu vào, chuẩn hóa quy trình điều tra thực địa nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường.
  • Bổ sung và nâng cao nguồn nhân lực: Đẩy mạnh đào tạo chuyên môn sâu, bồi dưỡng nghiệp vụ cho trợ lý thẩm định viên, nâng cao đạo đức nghề nghiệp và khả năng xử lý tình huống phát sinh.
  • Xây dựng cơ sở dữ liệu kịp thời: Ứng dụng phần mềm số hóa và cập nhật liên tục hệ thống dữ liệu giá giao dịch, giá niêm yết bất động sản trên các địa bàn có văn phòng đại diện.
• Kiến nghị với cơ quan quản lý:
  • Với Nhà nước: Hoàn thiện thể chế pháp lý về đất đai và kinh doanh bất động sản; đổi mới chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản căn cứ vào bảng giá nhà nước quy định để tránh thất thu và minh bạch hóa giá trị hợp đồng giao dịch.
  • Với Bộ Tài chính: Tăng cường hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, nâng cao chất lượng các kỳ thi sát hạch cấp thẻ thẩm định viên và tăng cường giám sát hoạt động hành nghề của các tổ chức định giá.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

Khóa luận đã phản ánh chi tiết thực trạng vận hành và nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản tại VVI với các dữ liệu cụ thể:

• Làm rõ cấu trúc mạng lưới gồm 15 văn phòng đại diện và 3 chi nhánh, bộ máy chuyên môn với 07 thẩm định viên có thẻ của Bộ Tài chính;
• Ghi nhận việc quản lý hồ sơ và quy trình kiểm soát giá sơ bộ thông qua phần mềm 1office, hệ thống lưu trữ Google Drive và kỹ thuật liên kết dữ liệu tự động giữa bảng tính Excel với mẫu văn bản Word;
• Hệ thống hóa đầy đủ danh mục văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn nghiệp vụ từ Tiêu chuẩn 01 đến 13 đang được áp dụng tại doanh nghiệp;
• Phân tích chi tiết quy trình 5 bước áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08.

Giải pháp và đóng góp của tác giả

• Về mặt lý luận: Khóa luận hệ thống hóa cơ sở lý luận về đặc điểm, quyền tài sản đối với bất động sản, nguyên tắc và phương pháp định giá; cung cấp góc nhìn so sánh quốc tế từ các hệ thống thẩm định giá tại Anh, Pháp, Thái Lan, Singapore và Malaysia.
• Về mặt thực tiễn: Khóa luận phản ánh chính xác quy trình tác nghiệp thực tế tại một doanh nghiệp thẩm định giá tư nhân có tốc độ mở rộng mạng lưới nhanh; chỉ rõ các khâu dễ phát sinh sai sót như khảo sát giá thị trường và thu thập thông tin tài sản so sánh. Các giải pháp về cơ sở dữ liệu số và kiểm soát giá khảo sát có tính ứng dụng trực tiếp cho doanh nghiệp.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận được thực hiện dựa trên nguồn tài liệu, hồ sơ nội bộ và số liệu thứ cấp tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam trong phạm vi giai đoạn 2018-2020. Nghiên cứu thực tiễn tại đơn vị chủ yếu tập trung sâu vào phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng cho loại hình bất động sản đất ở và công trình xây dựng dân dụng, chưa đi sâu phân tích toàn diện việc vận dụng các phương pháp phức tạp khác (như phương pháp thặng dư hay chiết khấu dòng tiền DCF) trong các dự án đầu tư quy mô lớn.

Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát số liệu đa dạng hơn qua nhiều năm, đánh giá việc ứng dụng các phương pháp định giá thu nhập và thặng dư cho các phân khúc bất động sản thương mại, công nghiệp, cũng như nghiên cứu so sánh quy trình nghiệp vụ giữa nhiều doanh nghiệp thẩm định giá khác nhau trên thị trường.

Giá trị tham khảo

Báo cáo nghiên cứu của khóa luận mang lại giá trị tham khảo cụ thể:

• Đối tượng tham khảo: Sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá, Tài chính doanh nghiệp, Bất động sản, Kinh tế đầu tư; các trợ lý thẩm định viên, chuyên viên thẩm định giá mới vào nghề hoặc người nghiên cứu về pháp lý định giá tài sản.
• Nội dung giá trị nhất: Quy trình 6 bước tác nghiệp thực tế tại công ty; hệ thống biểu mẫu nghiệp vụ (Biên bản khảo sát hiện trạng, Phiếu điều tra tài sản so sánh); danh mục chi tiết các văn bản pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá và kinh nghiệm ứng dụng công nghệ (1office, liên kết dữ liệu bảng tính) trong kiểm soát hồ sơ định giá.

Câu hỏi thường gặp

1. Công ty VVI được thành lập khi nào và quy mô mạng lưới tại thời điểm nghiên cứu ra sao?
Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI) được thành lập ngày 25/8/2015 theo Giấy chứng nhận ĐKKD số 0106954119 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội cấp. Sau quá trình mở rộng từ năm 2016 đến 2019, công ty đã phát triển mạng lưới gồm 15 văn phòng đại diện và 3 chi nhánh trên cả nước, đội ngũ chuyên môn có 07 thẩm định viên về giá được Bộ Tài chính cấp chứng chỉ hành nghề.

2. Quy trình thẩm định giá bất động sản thực tế tại VVI gồm những bước nào?
Quy trình thực tế tại VVI gồm 6 bước: (1) Tiếp nhận thông tin hồ sơ tài sản từ khách hàng; (2) Phân tích sơ bộ thông tin; (3) Khảo sát thực tế hiện trường và điều tra tài sản so sánh; (4) Trình giá sơ bộ cho thẩm định viên (qua Google Drive và duyệt trên 1office); (5) Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá (liên kết Excel sang Word); (6) Gửi bản dự thảo PDF cho khách hàng chốt giá cuối, trình ký và đóng dấu phát hành.

3. Trong công tác khảo sát tài sản so sánh tại VVI, số lượng tài sản tối thiểu và biểu mẫu quy định là gì?
Chuyên viên nghiệp vụ phải khảo sát tối thiểu 3 tài sản so sánh tương ứng với tài sản thẩm định giá (trực tiếp có phiếu điều tra hoặc gián tiếp qua internet, điện thoại). Trên bảng tính phiếu điều tra, cột TSSS4 được thiết lập riêng để thể hiện mức giá đề nghị của khách hàng, giúp thẩm định viên đối chiếu và đưa ra chỉ đạo điều chỉnh.

4. Khóa luận nêu bật bài học công nghệ nào từ kinh nghiệm quốc tế cho thẩm định giá tại Việt Nam?
Từ kinh nghiệm của Thái Lan, tác giả chỉ ra việc ứng dụng công nghệ thông tin trong thẩm định giá đã được triển khai từ sớm: xây dựng khung phân tích CAMA năm 1990 cho kế hoạch điều chỉnh đất đai, phát triển hệ thống thông tin địa lý GIS năm 1998 và tích hợp cơ sở dữ liệu số về quyền sở hữu để giảm chi phí, minh bạch hóa giá trị thị trường.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Thị Thanh Hải đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận về bất động sản, các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá theo chuẩn mực Việt Nam và thông lệ quốc tế. Qua phân tích thực trạng tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VVI) giai đoạn 2018-2020, đề tài đã mô tả chân thực quy trình xử lý hồ sơ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và hệ thống văn bản pháp lý chuyên ngành. Các đề xuất về chuẩn hóa công tác khảo sát giá, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin và hoàn thiện chính sách quản lý nhà nước cung cấp những giá trị tham khảo thiết thực cho công tác chuyên môn và học thuật trong lĩnh vực thẩm định giá.