Khóa luận tốt nghiệp tài chính hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản nhằm hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu bộ phận nam hà nội

Luận văn tốt nghiệp kinh tế nghiên cứu tốt nghiệp tài chính hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản nhằm hoạt, điều tra thực trạng, phân tích số liệu, đề

• Tác giả: Phạm Thị Ngọc Mai
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Cẩm Giang
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Hoàn Thiện Công Tác Thẩm Định Giá Tài Sản Bảo Đảm Là Bất Động Sản Nhằm Hoạt Động Cho Vay Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Tổng quan về bất động sản làm tài sản bảo đảm
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
• 1.3. Phân loại bất động sản
• 1.4. Khái niệm tài sản bảo đảm
• 1.5. Vai trò của tài sản bảo đảm là bất động sản đối với hoạt động cho vay
• 1.6. Thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản
• 1.7. Khái niệm thẩm định bất động sản
• 1.8. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cơ bản
• 1.9. Quy trình chung thẩm định giá bất động sản
• 1.10. Phương pháp thẩm định giá bất động sản
• 1.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại
• 1.11.1. Các nhân tố khách quan
• 1.11.2. Nhân tố chủ quan
• 1.12. Các trường hợp được phép thế chấp theo quy định của pháp luật
• 1.13. Điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
• 1.14. Tổng quan nghiên cứu
• 1.15. Kết quả của các nghiên cứu trước
• 1.16. Khoảng trống nghiên cứu
• 1.17. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI
• 2.1. Khái quát chung về Ngân hàng TMCP Á Châu
• 2.2. Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu
• 2.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của ACB giai đoạn 2016 - 2018
• 2.4. Cơ cấu tổ chức Phòng thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội
• 2.5. Nội dung công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Bộ phân Nam Hà Nội
• 2.6. Nguyên tắc chung khi thực hiện thẩm định tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.7. Quy trình thẩm định bất động sản tại Ngân hàng ACB
• 2.8. Phương pháp thẩm định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.9. Chính sách nhận thế chấp tài sản đảm bảo là bất động sản theo quy định của ACB
• 2.9.1. Nguyên tắc nhận và điều kiện chung về nhận thế chấp tài sản bảo đảm là BĐS
• 2.9.2. Chính sách nhận thế chấp đối với BĐS
• 2.10. Thực trạng thẩm định tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Bộ phận Nam Hà Nội
• 2.10.1. Trường hợp bất động sản không vào quy hoạch và tiến hành theo quy trình thẩm định bình thường
• 2.10.2. Trường hợp bất động sản vào quy hoạch, NVTĐ tiến hành thẩm định BĐS theo đơn giá Uỷ ban nhân dân
• 2.11. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu
• 2.11.1. Đánh giá hoạt động kinh doanh nói chung
• 2.11.2. Những ưu điểm trong công tác thẩm định tài sản
• 2.11.3. Sự hài lòng của khách hàng
• 2.11.4. Hạn chế trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu
• 2.11.5. Nguyên nhân của những hạn chế trên
• 2.12. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 3.1. Kế hoạch công việc Phòng thẩm định tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu năm 2019
• 3.2. Một số giải pháp tức thời hoàn thiện công tác thẩm tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Bộ phận Nam Hà Nội
• 3.3. Một số khuyến nghị đối với sơ quan quản lý Nhà nước, Ngân hàng nhà nước và Hội sở chính Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 3.3.1. Đề xuất đối với cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan
• 3.3.2. Khuyến nghị với Hội sở Ngân hàng TMCP Á Châu
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Tóm tắt

I. Tổng quan về bất động sản làm tài sản bảo đảm

Bất động sản là một trong những loại tài sản có giá trị cao và thường được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại ngân hàng. Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản này nhằm đảm bảo an toàn cho các khoản vay. Theo Ngân hàng Thế giới, bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Đặc điểm của bất động sản bao gồm tính cố định về vị trí địa lý, tính bền vững, và tính khan hiếm. Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng khai thác của bất động sản. Việc phân loại bất động sản theo tính chất đầu tư giúp xác định rõ hơn về các loại hình tài sản này, từ đó hỗ trợ cho công tác thẩm định giá và cho vay tại ngân hàng.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

Bất động sản được định nghĩa là những tài sản vật chất không thể di dời, bao gồm đất đai và các công trình xây dựng. Đặc điểm nổi bật của bất động sản là tính cố định về vị trí và tính bền vững. Giá trị của bất động sản thường phụ thuộc vào vị trí địa lý, điều kiện kinh tế và các yếu tố xã hội. Sự khan hiếm của bất động sản cũng làm tăng giá trị của nó, dẫn đến nhu cầu cao trong thị trường. Các yếu tố như tâm lý xã hội và thị hiếu cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, làm cho việc thẩm định giá trở nên phức tạp hơn.

II. Thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại ngân hàng Á Châu

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) đã thực hiện nhiều biện pháp để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản. Quy trình thẩm định tại ACB được xây dựng dựa trên các nguyên tắc chung và các phương pháp thẩm định hiện đại. Tuy nhiên, thực trạng cho thấy vẫn còn nhiều hạn chế trong công tác này, như thiếu thông tin thị trường và áp lực thời gian. Những yếu tố này có thể dẫn đến rủi ro trong việc cho vay và quản lý tài sản. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định tại ACB cho thấy cần có những cải tiến để nâng cao tính chính xác và hiệu quả trong việc thẩm định giá bất động sản.

2.1. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định

Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ACB cho thấy ngân hàng đã có những bước tiến trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định hiện đại. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề như quy trình thẩm định chưa đồng nhất và thiếu sự thống nhất trong việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định. Điều này dẫn đến việc đánh giá giá trị tài sản không chính xác, ảnh hưởng đến quyết định cho vay. Cần có sự cải tiến trong quy trình và chính sách thẩm định để giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả hoạt động của ngân hàng.

III. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản

Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại ngân hàng Á Châu, cần thực hiện một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, ngân hàng cần cải thiện quy trình thẩm định bằng cách áp dụng các công nghệ mới và tăng cường đào tạo cho nhân viên thẩm định. Thứ hai, việc thu thập và phân tích thông tin thị trường cần được chú trọng hơn để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá tài sản. Cuối cùng, ngân hàng cần xây dựng các chính sách rõ ràng về cho vay và thẩm định tài sản để giảm thiểu rủi ro và nâng cao tính minh bạch trong hoạt động.

3.1. Đề xuất giải pháp cải tiến quy trình thẩm định

Giải pháp cải tiến quy trình thẩm định bao gồm việc áp dụng công nghệ thông tin trong việc thu thập và phân tích dữ liệu thị trường. Ngân hàng cũng cần xây dựng một hệ thống thông tin quản lý tài sản để theo dõi và đánh giá giá trị bất động sản một cách hiệu quả. Đào tạo nhân viên về các phương pháp thẩm định hiện đại và cập nhật thông tin thị trường thường xuyên sẽ giúp nâng cao chất lượng công tác thẩm định. Những cải tiến này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh của ngân hàng trong lĩnh vực cho vay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM 1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã.

Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản động sản) để chỉ bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: immobilie (bất động sản). Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là: Bất động sản. Theo Ngân hàng thế giới: “Bất động sản là đất đai và bất cứ thứ gì cố định, được gắn với đất đai hoặc bộ phận của đất đai và bất cứ thứ gì được xem như không thể di dời theo quy định của pháp luật (đất đai, công trình xây dựng và các tài sản cố định không thể di dời gắn với đất đai)”.

Theo khoa học thẩm định giá, Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC, cho rằng: “Bất động sản (Real estate) bao gồm: “Đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất; Bất động sản (Real property) là quyền tài sản bất động sản, bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến sở hữu bất động sản”. Theo Bộ luật dân sự số 33/2015/QH11 được Nước cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005: “Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng với nhà đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về bất động sản: là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài. Và một tài sản được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:  Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.

5  Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.  Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.  Tồn tại lâu dài. Đặc điểm bất động sản Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về đặc điểm và không có khả năng di dời được.

Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà bất động sản có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích, không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể; yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững. Tính bền vững của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất.

Tuy nhiên, tính bền vững của bất động sản là rất khác nhau, thể hiện trên cả hai góc độ là vật chất và kinh tế. Song tuổi thọ vật chất và tuổi thọ kinh tế của bất động sản cũng không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thường lớn hơn tuổi thọ kinh tế, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do đó, khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý tránh đầu tư lãng phí nhiều lần. Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm.

Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề mặt của công trình bất động sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản. Thứ tư, tính khác biệt của bất động sản.

Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không hề giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác biệt về vị trí lô đất, khác nhau về hướng, cảnh quan, hình dáng, kết cấu công trình, kiến trúc và các vật ngoại cảnh. Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và 6 tâm lý xã hội. Sở dĩ như vậy là do nhu cầu về bất động sản ở các khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.

Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hay mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt của bất động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh mẽ giữa các bất động sản liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Thứ bảy, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao.

Do có giá trị của đất đai, chi phí xây dựng đầu tư lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn lớn vậy nên luôn cần có sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, Nhà nước cần quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản. Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.

Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp. Do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt, vấn đề xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề cho thuê hay kinh doanh đất đai, các công trình xây dựng nhà ở, văn phòng .cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể. Phân loại bất động sản 1.

Phân loại bất động sản theo tính chất đầu tư Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc … Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng … 7 Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang …Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Phân loại theo mục đích sử dụng - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:  Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác  Đất trồng cây lâu năm  Đất trồng rừng  Đất nuôi trồng thủy sản  Đất làm muối  Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi. - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:  Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở đô thị;  Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;  Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa hoc và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;  Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;  Đất sử dụng cho mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt công cộng …  Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;  Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;  Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;  Đất phi nông nghiệp khác. - Nhóm đất chưa dùng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng 8 Căn cứ để xác định loại đất là dựa vào Giấy chứng nhận và quyền sử dụng đất theo các mẫu Giấy chứng nhận được Nhà nước ban hành trong từng thời kỳ đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận; các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất khác, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Đề tài nghiên cứu tập trung phân tích bất động sản theo cách phân loại thứ nhất, phân loại theo tính chất đầu tư. Đặc biệt đi sâu khai thác nhóm BĐS có đầu tư xây dựng (BĐS nhà đất). Do, trong nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Mặt khác nhóm BĐS này bao gồm các loại hình BĐS chiếm tỷ trọng cao trong tổng số các BĐS được nhận làm tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng.

Đồng thời tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Khái niệm tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.