Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong giai đoạn 2008–2018 tại Việt Nam, vấn đề xử lý nợ xấu tại các tổ chức tín dụng luôn là trọng tâm điều hành của hệ thống ngân hàng. Tính đến hết tháng 12/2018, toàn hệ thống đã xử lý được 149,22 nghìn tỷ đồng nợ xấu, đưa tỷ lệ nợ xấu nội bảng giảm từ mức 2,46% (cuối năm 2016) xuống 1,99% (cuối năm 2017) và đạt 1,89% vào cuối năm 2018. Mặc dù tỷ lệ này giảm, rủi ro nợ xấu vẫn tiềm ẩn ở các khoản mục nợ cơ cấu, ủy thác và nợ khó đòi. Hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại phụ thuộc chặt chẽ vào khâu kiểm định uy tín, năng lực tài chính của khách hàng và đặc biệt là công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm nhằm xác định hạn mức cho vay an toàn. Thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản đóng vai trò là điều kiện cần để ban hành quyết định cấp tín dụng, giúp quản lý rủi ro và hạn chế thất thoát vốn.
Tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB), theo phương châm hành động "Tăng trưởng nhanh – Quản lý tốt rủi ro – Hiệu quả cao", hoạt động thẩm định tài sản đóng góp 26% vào kết quả kinh doanh chung của toàn hệ thống. Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại ACB có những đặc thù riêng biệt, đặc biệt là việc chú trọng đến nhân tố trích in quy hoạch và lộ giới ngõ/hẻm. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn chịu áp lực lớn về thời gian xử lý hồ sơ, tình trạng thiếu hụt dữ liệu thị trường và rủi ro đạo đức phát sinh từ phía khách hàng. Do đó, tác giả Phạm Thị Ngọc Mai đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp nhằm nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động này.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Về mặt lý luận: Hệ thống hóa các quy định chung và cơ sở lý luận về thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản theo pháp luật Việt Nam áp dụng tại các ngân hàng thương mại.
- Về mặt thực tiễn:
- Làm rõ thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Bộ phận Nam Hà Nội.
- Phân tích ưu điểm, hạn chế và làm rõ nguyên nhân dẫn đến các tồn tại trong quy trình thẩm định bất động sản tại đơn vị khảo sát.
- Đề xuất các giải pháp tức thời và khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Á Châu.
Nhiệm vụ và câu hỏi nghiên cứu:
- Công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại gồm những vấn đề gì và giữ vai trò như thế nào đối với hoạt động chung?
- Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu diễn ra như thế nào, có những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân cốt lõi nào?
- Những giải pháp nào là cần thiết để hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu.
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu quy trình, phương pháp và cách thức thực hiện thẩm định giá bất động sản có sự tham gia của nhân tố trích in quy hoạch (phân định trường hợp bất động sản vào quy hoạch và không vào quy hoạch).
- Phạm vi không gian: Phòng Thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội thuộc Ngân hàng TMCP Á Châu (địa chỉ tại số 74 Trần Đại Nghĩa, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội).
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu chuyên sâu hoạt động thẩm định thực tế trong 02 tháng (tháng 03/2019 và tháng 04/2019); kết hợp thu thập, phân tích số liệu kết quả hoạt động kinh doanh của ACB trong giai đoạn 03 năm (2016–2018).
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận xây dựng nền tảng nghiên cứu dựa trên hệ thống lý luận học thuật, chuẩn mực định giá quốc tế và các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước Việt Nam:
Khái niệm và đặc điểm bất động sản:
- Theo định nghĩa của Ngân hàng Thế giới (World Bank), Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) và Bộ luật Dân sự (số 33/2015/QH11 ngày 14/06/2005 được trích dẫn trong văn bản), bất động sản bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất đai và các công trình không thể di dời.
- Bất động sản có 9 đặc điểm chính: tính cố định về vị trí; tính bền vững (tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế); tính khan hiếm; tính khác biệt; chịu ảnh hưởng của tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội; chịu sự tác động lẫn nhau giữa các bất động sản liền kề; giá trị cao; chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật; phụ thuộc vào năng lực quản lý.
- Phân loại bất động sản: Chia theo tính chất đầu tư (bất động sản có đầu tư xây dựng, không đầu tư xây dựng, bất động sản đặc biệt) và chia theo mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 (nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng). Nghiên cứu tập trung vào nhóm bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng.
Khái niệm và các nguyên tắc thẩm định giá:
- Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của quyền sở hữu/quyền sử dụng bất động sản bằng tiền tệ cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm xác định, tuân thủ Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam và thông lệ quốc tế.
- Khóa luận hệ thống hóa 11 nguyên tắc thẩm định giá cơ bản: (1) Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; (2) Cung cầu; (3) Đóng góp; (4) Thay thế; (5) Dự tính lợi ích tương lai; (6) Cân bằng; (7) Thu nhập tăng hoặc giảm; (8) Phân phối thu nhập; (9) Thay đổi; (10) Tuân thủ; (11) Cạnh tranh.
Các phương pháp và quy trình thẩm định giá:
- Phương pháp so sánh: Tiếp cận từ thị trường, dựa trên phân tích giá của các bất động sản tương đồng đã giao dịch thành công để điều chỉnh định lượng và định tính.
- Phương pháp chi phí: Tiếp cận dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế trừ đi hao mòn tích lũy cộng với giá trị đất trống giả định.
- Phương pháp thu nhập: Hiện tại hóa các dòng thu nhập ròng trong tương lai bằng tỷ suất chiết khấu phù hợp ($V_0 = \sum \frac{F_t}{(1+i)^t}$ hoặc công thức vốn hóa trực tiếp $V = \frac{I}{r}$).
- Phương pháp thặng dư: Dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập, lấy tổng giá trị phát triển giả định trừ đi tổng chi phí phát triển dự kiến để xác định giá trị vốn đất còn lại.
- Quy trình chuẩn theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (Thông tư 28/2015/TT-BTC): Gồm 6 bước: (1) Xác định tổng quát về bất động sản; (2) Lập kế hoạch thẩm định; (3) Thu thập và phân tích thông tin; (4) Ước tính giá trị tài sản; (5) Thống nhất kết quả; (6) Lập báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá (theo Tiêu chuẩn TĐGVN 06).
Quy định pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất:
- Luật Đất đai 2013 quy định quyền thế chấp của tổ chức kinh tế (giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần), đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và hộ gia đình, cá nhân.
- Điều kiện thế chấp: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan. Hợp đồng thế chấp bắt buộc phải công chứng/chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký đất đai.
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp khảo cứu tài liệu: Thu thập và nghiên cứu các văn bản pháp luật về đất đai, tiêu chuẩn định giá của Bộ Tài chính, văn bản quy định nội bộ ACB (Hướng dẫn công việc WI-01/TĐTS, Công văn 644/TĐTS) và các Báo cáo thường niên của ACB giai đoạn 2016–2018.
- Phương pháp phân tích dữ liệu: Thống kê, so sánh, phân tích các chỉ tiêu tài chính từ Báo cáo tài chính ACB giai đoạn 2016–2018 và mẫu tờ trình thẩm định giá thực tế tại Bộ phận Nam Hà Nội.
- Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Thu thập thông tin định tính và ý kiến phản hồi từ cán bộ quản lý, chuyên viên Phòng Thẩm định tài sản ACB – Bộ phận Nam Hà Nội và các khách hàng thế chấp bất động sản tại ngân hàng.
Nội dung chính theo từng chương
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Chương 1 làm rõ vai trò của tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cấp tín dụng: bổ sung điều kiện vay vốn, ràng buộc trách nhiệm của người vay, giảm thiểu tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh toán. Tác giả phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá:
- Nhân tố khách quan: Điều kiện tự nhiên của bất động sản (vị trí tương đối và tuyệt đối, kích thước thửa đất, địa hình khu vực, kiến trúc công trình, an ninh môi trường); Môi trường kinh tế vĩ mô; Môi trường pháp luật; Sự cạnh tranh từ các công ty định giá độc lập trên thị trường.
- Nhân tố chủ quan: Trình độ năng lực và đạo đức của đội ngũ nhân viên thẩm định giá; Hệ thống cơ sở dữ liệu và thông tin nội bộ của ngân hàng.
Trong phần tổng quan nghiên cứu, tác giả điểm luận các công trình tiêu biểu: Luận văn của Nguyễn Minh Hà (2009, Học viện Tài chính) về quy trình định giá tại ACB; Chuyên đề của Trần Thị Thu Hường (2010, ĐHKTQD) về phương pháp so sánh tại AREV; Luận văn tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo (2011, ĐHKTQD) về định giá tài sản thế chấp trong hệ thống NHTM; Chuyên đề của Hà Hải Sơn (2009, ĐHKTQD) về định giá bất động sản tại AREV chi nhánh Hà Nội.
Khoảng trống nghiên cứu: Tác giả chỉ ra các nghiên cứu trước đây chỉ dừng lại ở mức khảo sát chung chung, chưa đề xuất được giải pháp tức thời cho các vướng mắc thực tiễn. Cụ thể, trường hợp nghiên cứu của Hà Hải Sơn (2009) tại số 15 Cát Linh (Đống Đa, Hà Nội) chưa làm rõ rủi ro khi bất động sản dính quy hoạch giao thông (thửa đất 86,10 $m^2$ có 20,4 $m^2$ nằm trong quy hoạch, với đơn giá đất nhà nước thời điểm đó là 40.000 đồng/$m^2$, gây thất thoát và rủi ro phát mại tài sản cho ACB). Các nghiên cứu trước cũng chưa xem xét yếu tố trích in quy hoạch và độ rộng ngõ/hẻm vào quy trình xử lý hồ sơ.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI
1. Khái quát về ACB và kết quả kinh doanh giai đoạn 2016–2018:
Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-CP ngày 24/04/1993, chính thức hoạt động từ 04/06/1993, trụ sở chính tại 442 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh. Tính đến 31/12/2018, ACB có 358 chi nhánh/phòng giao dịch tại 47 tỉnh thành. Ngân hàng thực hiện chiến lược tách bạch giữa "ngân hàng tốt" (duy trì doanh thu, tăng trưởng) và "ngân hàng tồn đọng" (tập trung xử lý các vấn đề sau khủng hoảng 2012, tái cơ cấu nợ xấu và thu hồi nợ).
| Chỉ tiêu tài chính (Đơn vị: Tỷ đồng) |
Năm 2016 |
Năm 2017 |
Năm 2018 |
| Tổng tài sản |
236.681 |
284.316 |
329.333 |
| Thu nhập từ lãi |
16.448 |
20.320 |
24.015 |
| Tổng chi phí lãi |
9.556 |
11.862 |
13.652 |
| Thu nhập ròng từ lãi |
6.892 |
8.458 |
10.363 |
| Dự phòng rủi ro nợ xấu |
1.218 |
2.565 |
932 |
| Thu nhập ngoài lãi |
2.462 |
3.948 |
5.043 |
| Chi phí ngoài lãi |
-6.470 |
-7.185 |
-8.085 |
| Lợi nhuận trước thuế |
1.667 |
2.656 |
6.389 |
| Lợi nhuận sau thuế |
1.325 |
2.118 |
5.137 |
| Tổng dư nợ cho vay |
— |
— |
230.527 |
| Tỷ lệ nợ xấu nội bảng |
2,46% |
1,99% |
0,73% |
| Tiền gửi trung và dài hạn |
— |
— |
269.999 |
(Nguồn: Báo cáo thường niên và Báo cáo tài chính Ngân hàng TMCP Á Châu 2016–2018)
2. Cơ cấu tổ chức Phòng Thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội:
Tiền thân là Công ty TNHH Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu (AREV, thành lập tháng 11/2006). Năm 2014, đơn vị sáp nhập thành phòng ban nội bộ trực thuộc Tổng Giám đốc ACB. Bộ phận Nam Hà Nội đặt tại số 74 Trần Đại Nghĩa, độc lập với Kênh phân phối, gồm các bộ phận:
- Bộ phận phê duyệt (03 người): 01 Giám đốc Thẩm định tài sản khu vực, 02 Giám đốc phòng thẩm định; phụ trách quản lý nhân sự, thống kê đơn giá thị trường định kỳ vào hệ thống PASS nội bộ và phê duyệt tờ trình thẩm định.
- Bộ phận quản lý TĐTS / Tổ kiểm soát sau (02 người): Kiểm soát việc tuân thủ quy trình, tái thẩm định chất lượng và xử lý yêu cầu thanh kiểm tra.
- Bộ phận tác nghiệp TĐTS (14 người): Gồm chuyên viên/nhân viên trực tiếp khảo sát hiện trường, xây dựng khung giá; trong đó 02 người thâm niên trên 5 năm, 01 người trên 2 năm, 04 người trên 1 năm và 04 người dưới 1 năm.
- Tổ hành chính (03 người): 02 nhân viên chính thức và 01 cộng tác viên nhập liệu; tiếp nhận hồ sơ, hỗ trợ phân/treo/ngưng hồ sơ và kiểm tra tính đầy đủ của chứng từ pháp lý.
3. Quy trình và nguyên tắc thẩm định tại ACB:
ACB áp dụng nguyên tắc độc lập và quy định an toàn diện tích:
- Xác định diện tích: Nếu diện tích trên giấy tờ pháp lý lớn hơn thực tế thì tính theo diện tích thực tế; nếu diện tích pháp lý nhỏ hơn thực tế thì chỉ tính theo diện tích ghi trên giấy chứng nhận (nguyên tắc an toàn lấy giá trị nhỏ hơn).
- Tài sản trên đất: Công trình xây đúng phép tính theo diện tích thực tế; công trình xây sai phép chỉ tính diện tích ghi trên Giấy phép xây dựng (GPXD). Đơn giá công trình xây dựng không bao gồm trang thiết bị (kể cả thang máy), xác định theo định mức Nhà nước hoặc chi phí thực tế hợp lý kèm đánh giá chất lượng còn lại.
- Quy trình rút gọn: Gồm 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1 (Lên kế hoạch thẩm định tại văn phòng): Hợp nhất bước 1 và bước 2 của TĐGVN 05; rà soát hồ sơ pháp lý, thẩm quyền tiếp nhận, thiết lập lịch hẹn với khách hàng, tra cứu quy hoạch sơ bộ và dữ liệu giá thị trường.
- Giai đoạn 2 (Thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin tại hiện trường): Bước 3 theo TĐGVN 05; khảo sát thực tế vị trí, hình dáng, đo hướng bằng la bàn, kiểm tra quy hoạch chi tiết, thu thập chứng cứ giao dịch tương đồng.
- Phân luồng xử lý: Phân định rõ trường hợp bất động sản không vào quy hoạch (tiến hành theo quy trình so sánh thông thường) và bất động sản vào quy hoạch (áp dụng đơn giá quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).
4. Đánh giá ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân:
- Ưu điểm: Mô hình thẩm định độc lập giúp hạn chế rủi ro đạo đức từ kênh kinh doanh; quy trình chặt chẽ, tích hợp trích in quy hoạch giúp bảo đảm an toàn nguồn vốn; đóng góp 26% vào kết quả kinh doanh.
- Hạn chế: Bộ phận tác nghiệp có tỷ lệ nhân viên mới dưới 1 năm kinh nghiệm còn cao (4/14 người); áp lực thời gian xử lý hồ sơ lớn; cơ sở dữ liệu thị trường nội bộ chưa cập nhật đồng bộ mọi tuyến đường; việc tra cứu quy hoạch đối với một số khu vực phức tạp tốn nhiều thời gian.
- Nguyên nhân: Nguồn thông tin bất động sản minh bạch trên thị trường còn thiếu; sự cám dỗ và can thiệp từ phía khách hàng vay vốn; biến động thị trường nhà đất diễn ra nhanh trong khi nhân sự thẩm định còn mỏng.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
- Kế hoạch công tác năm 2019 của Phòng Thẩm định tài sản: Tiếp tục hoàn thiện bảng đơn giá đất trên các tuyến đường, đẩy nhanh tiến độ thẩm định và siết chặt kiểm soát rủi ro để đáp ứng chuẩn mực an toàn vốn Basel II (theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN và Thông tư 13/2018/TT-NHNN).
- Nhóm giải pháp tức thời tại Bộ phận Nam Hà Nội: Nâng cao năng lực chuyên môn cho nhân viên tác nghiệp thông qua đào tạo định kỳ; tăng cường kiểm soát chéo giữa Tổ kiểm soát sau và nhân viên hiện trường; chuẩn hóa mẫu biểu thu thập thông tin tài sản so sánh; hoàn thiện việc cập nhật đơn giá vào hệ thống PASS nội bộ.
- Khuyến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước và Ngân hàng Nhà nước: Minh bạch hóa thông tin quy hoạch đô thị, công khai dữ liệu giao dịch bất động sản thực tế; hoàn thiện hành lang pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Khuyến nghị với Hội sở chính ACB: Cải tiến phần mềm quản lý dữ liệu thẩm định; tối ưu hóa quy trình phối hợp giữa Kênh phân phối tín dụng và Phòng Thẩm định tài sản; xây dựng cơ chế phân quyền phê duyệt linh hoạt theo từng hạn mức giá trị tài sản.
Kết quả và đóng góp
Kết quả chính dựa trên dữ liệu văn bản:
- Hiệu quả kinh doanh và quản trị rủi ro của ACB (2016–2018): Tổng tài sản tăng từ 236.681 tỷ đồng (năm 2016) lên 329.333 tỷ đồng (năm 2018, tăng gấp 1,41 lần). Lợi nhuận trước thuế năm 2018 đạt 6.389 tỷ đồng, tăng 141% so với năm 2017 (2.656 tỷ đồng) và gấp 3,83 lần so với năm 2016 (1.667 tỷ đồng). Tỷ lệ nợ xấu giảm mạnh xuống còn 0,73% vào cuối năm 2018 với tổng dư nợ cho vay đạt 230.527 tỷ đồng. Hoạt động thẩm định tài sản đóng góp 26% vào kết quả kinh doanh chung.
- Thực trạng bộ máy thẩm định tại đơn vị khảo sát: Bộ phận Nam Hà Nội tổ chức tách bạch gồm 19 nhân sự (bao gồm cộng tác viên), trong đó bộ phận tác nghiệp có 14 nhân viên (với 4 nhân viên mới có thâm niên dưới 1 năm).
- Đặc thù quy trình định giá: Làm rõ quy tắc an toàn diện tích (lấy diện tích nhỏ hơn giữa sổ và thực tế; chỉ định giá diện tích đúng GPXD) và tách biệt phương pháp xử lý bất động sản theo yếu tố quy hoạch (sử dụng đơn giá UBND cho phần diện tích vướng quy hoạch).
Giải pháp và khuyến nghị của tác giả:
- Đề xuất các giải pháp tức thời về đào tạo nhân sự, kiểm soát chéo hồ sơ và số hóa dữ liệu nội bộ qua hệ thống PASS tại Bộ phận Nam Hà Nội.
- Đề xuất Hội sở ACB tối ưu hóa phân quyền phê duyệt, chuẩn hóa danh mục tài sản bảo đảm theo định hướng chuẩn mực Basel II.
- Kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước công khai dữ liệu quy hoạch và minh bạch hóa thị trường giao dịch bất động sản.
Đóng góp của đề tài so với các nghiên cứu trước:
- Khắc phục tính chất khảo sát chung chung của các công trình trước (Nguyễn Minh Hà 2009, Hà Hải Sơn 2009), đi thẳng vào giải quyết xung đột thực tế khi định giá bất động sản vướng quy hoạch.
- Phân tích chi tiết rủi ro thất thoát vốn qua bài học thực tế tại địa bàn Hà Nội, từ đó làm rõ tầm quan trọng của việc kiểm tra trích in quy hoạch, lộ giới và độ rộng ngõ/hẻm trong quy trình cấp tín dụng hiện đại.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế của nghiên cứu: Dữ liệu thẩm định hiện trường chỉ được khảo sát tập trung trong phạm vi thời gian hẹp là 02 tháng (tháng 03/2019 và tháng 04/2019). Không gian nghiên cứu chỉ giới hạn tại Phòng Thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội, chưa thực hiện so sánh đối chứng toàn diện với Bộ phận Bắc Hà Nội hay các chi nhánh tại TP. Hồ Chí Minh và khu vực miền Trung.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi thời gian khảo sát theo chuỗi nhiều năm; nghiên cứu so sánh quy trình và phương pháp định giá bất động sản thế chấp giữa các ngân hàng thương mại cổ phần khác nhau trong bối cảnh toàn hệ thống áp dụng đầy đủ 3 trụ cột của chuẩn mực an toàn vốn Basel II.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng tham khảo: Sinh viên, học viên chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Thẩm định giá, Quản trị rủi ro; cán bộ tín dụng, chuyên viên thẩm định giá tài sản và cấp quản lý rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại.
- Nội dung có giá trị ứng dụng cao:
- Quy trình phân tích và xử lý hồ sơ bất động sản có sai lệch giữa hiện trạng thực tế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/giấy phép xây dựng.
- Bộ nguyên tắc xử lý và áp dụng đơn giá định giá đối với phần diện tích bất động sản nằm trong chỉ giới quy hoạch giao thông hoặc quy hoạch đô thị.
- Mô hình tổ chức phòng thẩm định tài sản độc lập với kênh phân phối kinh doanh nhằm phòng ngừa rủi ro đạo đức và xung đột lợi ích trong hoạt động cấp tín dụng.
Câu hỏi thường gặp
1. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu được cơ cấu khác biệt như thế nào so với Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05?
Trả lời: Trong khi Tiêu chuẩn số 05 (Bộ Tài chính) quy định quy trình chuẩn gồm 6 bước tuần tự, Ngân hàng ACB đã cơ cấu lại thành 2 giai đoạn trọng tâm: Giai đoạn 1 (Lên kế hoạch thẩm định tại văn phòng, hợp nhất bước 1 và bước 2 để rà soát chứng từ pháp lý, xác minh quyền hạn tiếp nhận, đối chiếu quy hoạch sơ bộ và lập lịch hẹn) và Giai đoạn 2 (Thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin tại hiện trường, tương ứng bước 3 để đo đạc thực địa, xác định hướng bằng la bàn và thu thập chứng cứ giá thị trường).
2. ACB áp dụng nguyên tắc nào khi phát hiện chênh lệch giữa diện tích đất trên giấy tờ sở hữu và diện tích đo đạc thực tế?
Trả lời: ACB áp dụng nguyên tắc an toàn lấy giá trị nhỏ hơn: Nếu diện tích trên chứng từ pháp lý lớn hơn diện tích thực tế sử dụng thì chỉ tính giá trị phần diện tích thực tế; ngược lại, nếu diện tích trên chứng từ nhỏ hơn diện tích thực tế thì chỉ tính giá trị theo phần diện tích được ghi nhận trên chứng từ pháp lý nhằm phòng ngừa rủi ro khi xử lý phát mại tài sản.
3. Đối với công trình xây dựng trên đất không đúng theo Giấy phép xây dựng (GPXD), ACB định giá như thế nào?
Trả lời: Theo quy định nội bộ ACB, đối với các công trình đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất đăng ký quyền sở hữu, nếu công trình xây dựng không đúng với Giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị chỉ là phần diện tích được ghi đúng trên Giấy phép xây dựng; phần diện tích xây dựng sai phép sẽ không được ghi nhận giá trị bảo đảm.
4. Đơn giá công trình xây dựng trên đất tại ACB có bao gồm chi phí lắp đặt thang máy và trang thiết bị hay không?
Trả lời: Theo Công văn 644/TĐTS của ACB, đối với nhà ở và công trình xây dựng, đơn giá công trình xây dựng không bao gồm trang thiết bị (kể cả thang máy). Đơn giá được xác định căn cứ vào định mức do cơ quan Nhà nước ban hành hoặc chi phí thực tế hợp lý hình thành tài sản kèm đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình.
5. Hoạt động thẩm định tài sản đóng góp bao nhiêu phần trăm trong kết quả kinh doanh của ACB và cơ cấu nhân sự tại Bộ phận Nam Hà Nội có đặc điểm gì?
Trả lời: Hoạt động thẩm định tài sản đóng góp 26% vào kết quả hoạt động kinh doanh của ACB. Tại Phòng Thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội, cơ cấu gồm 19 nhân sự (03 cán bộ phê duyệt, 02 cán bộ kiểm soát sau, 14 nhân viên tác nghiệp và 03 nhân viên hành chính/CTV); trong đó bộ phận tác nghiệp có 4 nhân viên có thời gian làm việc dưới 1 năm.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Phạm Thị Ngọc Mai đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay ngân hàng, đồng thời phân tích chi tiết thực trạng tác nghiệp tại Phòng Thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội thuộc Ngân hàng TMCP Á Châu. Nghiên cứu đã làm rõ những ưu điểm của mô hình định giá độc lập, các nguyên tắc định giá an toàn diện tích và quy trình phân luồng xử lý bất động sản liên quan đến quy hoạch đô thị. Các giải pháp và khuyến nghị được đề xuất bám sát thực tiễn hoạt động của ngân hàng giai đoạn 2016–2018, mang lại giá trị tham khảo hữu ích cho công tác quản trị rủi ro tín dụng và thẩm định giá tài sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng thương mại.
