Khóa luận tốt nghiệp tài chính công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh lạch tray thực trạng và giải pháp

Khóa luận phân tích thực trạng và giải pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Lạch Tray.

• Tác giả: Nguyễn Thị Hương
• Người hướng dẫn: ThS. Tạ Thị Bích Thủy
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Công Tác Thẩm Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Phục Vụ Cho Vay Tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam – Chi Nhánh Lạch Tray – Thực Trạng Và Giải Pháp
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY
• 1.1. Tổng quan nghiên cứu
• 1.1.1. Các nghiên cứu quốc tế
• 1.1.2. Các nghiên cứu trong nước
• 1.2. Những vấn đề lý luận chung về thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay
• 1.2.1. Lý luận chung về BĐS
• 1.2.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.2.1.2. Đặc điểm của bất động sản
• 1.2.1.3. Phân loại BĐS
• 1.2.1.4. Thị trường bất động sản
• 1.3. Cơ sở giá trị định giá
• 1.4. Nhân tố tác động định giá BĐS
• 1.5. Vai trò của định giá BĐS
• 1.6. Nguyên tắc định giá BĐS
• 1.7. Quy trình định giá BĐS thế chấp
• 1.8. Phương pháp định giá BĐS
• 1.9. KẾT LUẬN CHƯƠNG I
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN – CHI NHÁNH LẠCH TRAY
• 2.1. Giới thiệu về ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray
• 2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
• 2.1.2. Vài nét về ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2. Nội dung công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.2. Các phương pháp sử dụng trong định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.3. Quy trình định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.4. Ví dụ thực tế công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển – Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.5. Đánh giá công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển – Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.5.1. Những điểm tích cực đã đạt được
• 2.2.5.2. Nguyên nhân từ những hạn chế trong công tác thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay của Chi nhánh Lạch Tray
• 2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG II
• 3. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH LẠCH TRAY
• 3.1. Định hướng công tác thẩm định giá của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray
• 3.1.1. Định hướng phát triển của Ngân hàng BIDV và Chi nhánh Lạch Tray
• 3.1.2. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay của Ngân hàng BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 3.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 3.2.1. Giải pháp từ phía Ngân hàng BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 3.2.2. Các kiến nghị về phía Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
• 3.3. Các kiến nghị về phía các cơ quan có thẩm quyền
• 3.4. Các kiến nghị về phía doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đi vay
• 3.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG III
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ

Tóm tắt

I. Tổng quan nghiên cứu và những vấn đề lý luận chung về thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay

Nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản (BĐS) thế chấp phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một lĩnh vực quan trọng trong tài chính ngân hàng. Hoạt động này không chỉ đảm bảo an toàn cho ngân hàng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn. Việc định giá tài sản thế chấp là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự chính xác và khách quan. Các yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý, và các yếu tố kinh tế xã hội đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, khi tỷ lệ nợ xấu có xu hướng gia tăng, việc thực hiện công tác thẩm định giá một cách hiệu quả càng trở nên cấp thiết.

1.1. Lý luận chung về BĐS

BĐS được định nghĩa là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó. Đặc điểm của BĐS bao gồm tính cố định về vị trí, tính bền vững, và tính khan hiếm. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị của BĐS mà còn tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng. Việc định giá BĐS cần phải xem xét nhiều khía cạnh, từ pháp lý đến thị trường, nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp.

1.2. Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp

Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng bao gồm nhiều bước, từ việc thu thập thông tin, phân tích thị trường, đến việc áp dụng các phương pháp định giá phù hợp. Các phương pháp này có thể bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và nhược điểm riêng, và việc lựa chọn phương pháp nào phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay, việc áp dụng linh hoạt các phương pháp này là rất cần thiết để đảm bảo tính chính xác trong định giá tài sản.

II. Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Lạch Tray

Tại Chi nhánh Lạch Tray của ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, công tác thẩm định giá BĐS thế chấp đã được triển khai một cách đồng bộ. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được cải thiện. Một trong những khó khăn lớn nhất là việc thiếu hụt thông tin chính xác về thị trường BĐS, dẫn đến việc định giá tài sản không chính xác. Ngoài ra, quy trình thẩm định giá còn gặp nhiều bất cập, từ khâu thu thập hồ sơ đến việc áp dụng các phương pháp định giá. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay mà còn tiềm ẩn rủi ro cho ngân hàng.

2.1. Đánh giá công tác thẩm định giá

Công tác thẩm định giá tại Chi nhánh Lạch Tray đã đạt được một số kết quả tích cực, như việc nâng cao nhận thức của nhân viên về tầm quan trọng của việc định giá BĐS chính xác. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, như việc thiếu sự đồng bộ trong quy trình làm việc và sự chưa đầy đủ trong các tài liệu tham khảo. Những vấn đề này cần được khắc phục để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá, từ đó đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của ngân hàng.

2.2. Nguyên nhân và giải pháp

Nguyên nhân chính dẫn đến những hạn chế trong công tác thẩm định giá BĐS tại Chi nhánh Lạch Tray là do thiếu hụt thông tin và sự chưa đồng bộ trong quy trình làm việc. Để khắc phục tình trạng này, ngân hàng cần xây dựng một hệ thống thông tin đầy đủ và chính xác về thị trường BĐS, đồng thời cải tiến quy trình thẩm định giá để đảm bảo tính hiệu quả và chính xác. Việc đào tạo nhân viên cũng cần được chú trọng để nâng cao năng lực chuyên môn trong công tác định giá tài sản.

III. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay

Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Trước hết, ngân hàng cần cải thiện quy trình thẩm định giá, từ khâu thu thập thông tin đến việc áp dụng các phương pháp định giá. Bên cạnh đó, việc xây dựng một cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS cũng là rất cần thiết để hỗ trợ cho công tác định giá tài sản. Cuối cùng, việc đào tạo và nâng cao năng lực cho nhân viên cũng cần được chú trọng để đảm bảo chất lượng công tác thẩm định giá.

3.1. Định hướng phát triển

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cần xác định rõ định hướng phát triển trong công tác thẩm định giá BĐS thế chấp. Điều này bao gồm việc nâng cao chất lượng dịch vụ, cải thiện quy trình làm việc, và tăng cường sự phối hợp giữa các phòng ban liên quan. Định hướng này không chỉ giúp ngân hàng nâng cao hiệu quả hoạt động mà còn tạo niềm tin cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn.

3.2. Kiến nghị và giải pháp

Các kiến nghị về phía ngân hàng cần tập trung vào việc cải thiện quy trình thẩm định giá, xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS, và tăng cường đào tạo cho nhân viên. Ngoài ra, ngân hàng cũng cần hợp tác chặt chẽ với các cơ quan chức năng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong công tác định giá tài sản. Những giải pháp này sẽ giúp ngân hàng nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá, từ đó đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống ngân hàng thương mại với vai trò trung gian tài chính luân chuyển vốn, hoạt động cấp tín dụng luôn đòi hỏi việc bảo toàn vốn và quản trị an toàn tín dụng phải được ưu tiên hàng đầu. Bối cảnh nghiên cứu được tác giả đặt ra tại thời điểm tỷ lệ nợ xấu có xu hướng gia tăng trở lại trên toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam, kết hợp cùng những tác động tiêu cực từ đại dịch COVID-19 đối với nền kinh tế. Trong các biện pháp bảo đảm tín dụng, bất động sản (BĐS) là loại tài sản bảo đảm (TSBĐ) chiếm tỷ trọng lớn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro định giá do giá trị lớn, tính chất phức tạp, chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật và tính thanh khoản biến động theo thị trường. Tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) – Chi nhánh Lạch Tray, nghiệp vụ định giá BĐS thế chấp đã được triển khai phục vụ quy trình cho vay nhưng thực tế vẫn phát sinh những khó khăn, vướng mắc cần giải quyết.

Khóa luận xác định rõ 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

1. Đưa ra tổng quan nghiên cứu và những vấn đề lý luận chung về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay.
2. Chỉ ra thực trạng hiện có của công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển – Chi nhánh Lạch Tray. Từ đó phân tích, đánh giá những điểm tích cực đã làm được, đồng thời chỉ ra những điểm tiêu cực gặp phải và nguyên nhân từ những điểm tiêu cực đó.
3. Đưa ra một số giải pháp giúp cải thiện và phát triển hiệu quả của công tác tại Chi nhánh.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn như sau:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay.
• Phạm vi nghiên cứu:
  • Không gian: Tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray (Số 320-322 Tô Hiệu, phường Hồ Nam, quận Lê Chân, TP. Hải Phòng).
  • Thời gian: Tập trung khảo sát, thu thập tài liệu nghiệp vụ thực tế giai đoạn 2019 - đầu năm 2020 gắn với thời điểm thực hiện khóa luận (tháng 5 năm 2020).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quốc gia, tiêu chuẩn thẩm định giá chuyên ngành và quy định nội bộ của hệ thống ngân hàng:

• Khái niệm và quy định pháp lý về BĐS: Căn cứ Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành; Nghị định số 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Giá về thẩm định giá; Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN): Ban hành qua Thông tư số 158/2014/TT-BTC (Tiêu chuẩn số 01, 02 về giá trị thị trường, 03 về giá trị phi thị trường, 04 về các nguyên tắc định giá); Thông tư số 28/2015/TT-BTC (Tiêu chuẩn số 05 về quy trình thẩm định giá 6 bước, Tiêu chuẩn 06 về báo cáo và chứng thư); Thông tư số 126/2015/TT-BTC (Tiêu chuẩn số 08 về phương pháp so sánh, 09 về phương pháp chi phí, 10 về phương pháp thu nhập); Thông tư số 145/2016/TT-BTC (Tiêu chuẩn số 11 về phương pháp thặng dư).
• Hệ thống văn bản điều hành địa phương và ngành: Quyết định số 08/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hải Phòng về bảng giá đất; Quyết định số 706/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về suất vốn đầu tư xây dựng công trình; các quy chế nội bộ của BIDV gồm Quy định 8083/QĐ-BIDV ngày 28/12/2018 về biện pháp bảo đảm; Quy định 8956+6128+11314+3359/QĐ-QLTD ngày 31/05/2017 về trình tự thủ tục giao dịch bảo đảm (GDBĐ); Quy định 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014; cùng các Quyết định 323/QĐ-BIDV.LT và 324/QĐ-BIDV.LT ngày 20/09/2019 của Giám đốc BIDV Chi nhánh Lạch Tray về việc định giá TSBĐ và thành lập Tổ định giá.

Khóa luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu học thuật: phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp phương pháp thống kê, so sánh, phân tích - tổng hợp thông tin định tính và định lượng từ hồ sơ nghiệp vụ.

Nguồn dữ liệu nghiên cứu được cung cấp trực tiếp từ Phòng Khách hàng cá nhân (KHCN) và Phòng Kế hoạch - Tổng hợp Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray, kết hợp với các dữ liệu công khai từ Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp).

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY

Chương 1 hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến định giá BĐS. Các nghiên cứu quốc tế tiêu biểu gồm: Catherine Nind (Australia, 2002) về hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai; Aswath Damodaran (2010) về phương pháp định giá đầu tư và tài sản; Kwong Chaw và Wailai (Trung Quốc, 2002) về việc áp dụng phương pháp chi phí và thu nhập trong định giá thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Về phía các nghiên cứu trong nước, tác giả tổng thuật dự án hợp tác Việt Nam – Thụy Điển do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì (2001); đề tài cấp Bộ của TS. Nguyễn Mạnh Hải (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2004); mô hình định giá theo lý thuyết vị thế - chất lượng $P = f(X_1, X_2, X_3, X_4)$ của Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê (2009); cùng luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo (2011) về định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.

Phần lý luận chung xác lập 8 đặc điểm cốt lõi của BĐS (tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khan hiếm, tính khác biệt, giá trị lớn, tính ảnh hưởng lẫn nhau, chịu ảnh hưởng văn hóa - xã hội, chịu sự quản lý của Nhà nước); 9 đặc điểm của thị trường BĐS (tính cách biệt giữa hàng hóa và nơi giao dịch, thị trường quyền và lợi ích, tính vùng/khu vực sâu sắc, thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu, khó thâm nhập, chịu sự chi phối của pháp luật, liên hệ mật thiết với thị trường vốn, khó khăn khi gia nhập/rút lui).

Đối với BĐS thế chấp, văn bản nêu rõ đặc thù: giá trị định giá thường thấp hơn giá thị trường nhằm bảo đảm an toàn tín dụng (tính toán dựa trên kịch bản thị trường xấu nhất); đối tượng thế chấp thực chất là các quyền tài sản (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt), trong đó bên vay chỉ giữ quyền sử dụng. Tác giả phân tích 11 nguyên tắc định giá căn bản (sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, cung cầu, thay đổi, thay thế, cân bằng, thu nhập tăng hoặc giảm, phân phối thu nhập, đóng góp, phù hợp, cạnh tranh, dự kiến các khoản lợi ích tương lai), quy trình định giá 6 bước theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia, cùng ưu - nhược điểm và điều kiện áp dụng của 4 phương pháp định giá BĐS (phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư).

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNGCÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN – CHI NHÁNH LẠCH TRAY

Chương 2 mô tả tổ chức và nghiệp vụ định giá tại BIDV Chi nhánh Lạch Tray (thành lập và cấp phép ngày 18/05/2015 tại Hải Phòng). Bộ máy chi nhánh vận hành dưới sự chỉ đạo của Ban Giám đốc cùng 5 khối chức năng: Khối Quản lý khách hàng (Phòng KHDN, Phòng KHCN), Khối Quản lý rủi ro (Phòng QLRR), Khối Tác nghiệp (Phòng Quản trị tín dụng, Phòng Dịch vụ khách hàng, Tổ Quản lý và dịch vụ kho quỹ), Khối Quản lý nội bộ (Phòng Tài chính - Kế toán, Phòng Kế hoạch - Tổng hợp, Tổ Hành chính - Quản trị) và Khối Trực thuộc (các Phòng giao dịch).

Trong hoạt động thực tế, Chi nhánh Lạch Tray chủ yếu áp dụng 2 phương pháp định giá:

1. Phương pháp so sánh trực tiếp: Sử dụng cho BĐS có giao dịch công khai, phổ biến trên thị trường, có tính đồng nhất cao (đất trống, thửa đất dân cư). Quy trình gồm 4 bước: Thu thập thông tin giao dịch thành công lân cận trong thời gian gần nhất (tối đa 01 năm tính đến ngày khảo sát); Phân tích và đánh giá thông tin; Lựa chọn từ 3 đến 5 BĐS so sánh tương đồng; Ước tính giá trị tài sản mục tiêu.
2. Phương pháp chi phí: Áp dụng cho BĐS chuyên dùng, mục đích đặc thù hoặc có công trình xây dựng gắn liền với đất mà không đủ thông tin so sánh. Công thức xác định giá trị công trình xây dựng: $$\text{Giá trị hiện tại của tài sản trên đất} = \text{Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá} - \text{Phần giá trị hao mòn}$$ Giá trị tài sản mục tiêu bằng tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị hiện tại của công trình trên đất.

Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh Lạch Tray được cụ thể hóa thành 8 bước chuẩn hóa:

• Bước 1: Nhận hồ sơ, định giá sơ bộ BĐS (Kiểm tra danh mục hồ sơ, tra cứu đăng ký GDBĐ tại Cục Đăng ký quốc gia thuộc Bộ Tư pháp, lập báo cáo sơ bộ).
• Bước 2: Thành lập Tổ định giá BĐS (Bắt buộc thành lập khi BĐS có giá trị sơ bộ từ 05 tỷ đồng trở lên, hoặc sau khi Bộ phận QLKH định giá đạt từ 5,5 tỷ đồng trở lên; Tổ trưởng là Giám đốc hoặc Phó Giám đốc phụ trách QLKH/QLRR; tối thiểu 02 thành viên từ Phòng QLKH/PGD và Phòng QLRR. Nguyên tắc giải quyết bất đồng: chênh lệch ý kiến cao nhất và thấp nhất dưới 10% thì Tổ trưởng đề xuất giá trị; từ 10% trở lên phải trình cấp thẩm quyền xem xét).
• Bước 3: Kiểm tra hồ sơ về mặt pháp lý của BĐS thế chấp và chủ sở hữu BĐS thế chấp (Do Bộ phận QLKH và Phòng QTTD thực hiện).
• Bước 4: Kiểm tra hiện trạng BĐS và thu thập thông tin (Khảo sát thực địa, xác định vị trí, quy mô, công trình, quy hoạch, chụp ảnh chi tiết, đối chiếu thông tin chính quyền địa phương nếu có sai lệch).
• Bước 5: Xác định giá trị BĐS và lập Báo cáo định giá BĐS (Ban hành theo các mẫu số 03a/b/c/d/GDBĐ; phân cấp thẩm quyền phê duyệt giữa Tổ trưởng, Phó Giám đốc QLKH hoặc Trưởng phòng KHCN/Giám đốc PGD).
• Bước 6: Giao nhận BĐS và các giấy tờ liên quan (Lập biên bản theo mẫu BM 01a/TSBĐ, BM 01c/TSBĐ).
• Bước 7: Nhập kho, lưu trữ hồ sơ (Lập phiếu nhập kho BM 02a/TSBĐ; bàn giao hồ sơ gốc cho Bộ phận kho quỹ, hồ sơ hợp đồng cho Phòng QTTD, hồ sơ theo dõi hạch toán cho Phòng Tài chính - Kế toán).
• Bước 8: Kiểm tra hàng kỳ và đánh giá lại BĐS (Định giá lại định kỳ hoặc khi thị trường phát sinh biến động bất thường).

Chương 2 minh họa quy trình bằng một trường hợp thực tế: Khách hàng vay vốn là ông Nguyễn Xuân Sơn và bà Lê Thị Thu Hà (cư trú tại số 303 Tổ Phố Cảng, phường Quán Toan, quận Hồng Bàng, TP. Hải Phòng). BĐS thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Khu đất ở, xã Hồng Thái, huyện An Dương, TP. Hải Phòng (Giấy chứng nhận số CP 757251, số vào sổ CH 00384 do UBND Huyện An Dương cấp ngày 28/12/2018). Do giá trị sơ bộ của tài sản được đánh giá lớn hơn 5,5 tỷ đồng, Chi nhánh đã thực hiện thủ tục thành lập Tổ định giá độc lập để tiến hành thẩm định theo quy định.

Đánh giá thực trạng tại Chi nhánh chỉ rõ: nghiệp vụ định giá đã đạt được tính quy chuẩn, tuân thủ chặt chẽ văn bản pháp lý và hạn chế rủi ro cho vay. Tuy nhiên, vẫn còn những mặt hạn chế bắt nguồn từ việc dữ liệu giao dịch thị trường thiếu minh bạch, công tác thu thập chứng cứ so sánh gặp khó khăn và sự phụ thuộc vào đánh giá chủ quan của cán bộ định giá.

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH LẠCH TRAY

Chương 3 đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị bám sát định hướng kế hoạch kinh doanh năm 2020 của BIDV và Chi nhánh Lạch Tray, phân định thành 4 nhóm nội dung:

1. Giải pháp từ phía BIDV Chi nhánh Lạch Tray: Nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp và kỹ năng phân tích thị trường cho cán bộ thẩm định giá; hoàn thiện quy trình kiểm tra hiện trạng và đối soát dữ liệu thực địa; tăng cường phối hợp nghiệp vụ giữa Phòng KHCN, Phòng QLRR và Phòng QTTD nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
2. Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (Hội sở chính): Cải tiến hệ thống phần mềm quản lý định giá tài sản bảo đảm; xây dựng kho dữ liệu số dùng chung về giá đất và biến động thị trường BĐS theo từng khu vực địa lý; tổ chức các chương trình đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật định giá theo phương pháp chi phí và thặng dư.
3. Kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền: Hoàn thiện khung khổ pháp lý về thị trường BĐS và đăng ký giao dịch bảo đảm; công khai hóa quy hoạch sử dụng đất và bảng giá đất sát với biến động thực tế; đẩy mạnh cơ chế xác thực thông tin quyền sử dụng đất trực tuyến nhằm hỗ trợ ngân hàng kiểm tra pháp lý nhanh chóng.
4. Kiến nghị đối với doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân đi vay: Nâng cao tính trung thực và trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin, tài liệu pháp lý của tài sản thế chấp; phối hợp chặt chẽ với cán bộ ngân hàng trong công tác kiểm tra hiện trạng thực địa và thẩm định lại định kỳ.

Kết quả và đóng góp

Nội dung	Kết quả cụ thể được phản ánh trong khóa luận
Chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ	Làm rõ quy trình 8 bước chi tiết từ khâu tiếp nhận, lập báo cáo sơ bộ, thẩm định thực địa, phê duyệt cho đến lưu kho 3 bộ phận (Kho quỹ, QTTD, Kế toán).
Quy định thành lập Tổ định giá	Xác định ngưỡng giá trị tài sản bắt buộc lập Tổ định giá: BĐS định giá sơ bộ từ 05 tỷ đồng trở lên, hoặc BĐS sau định giá của Bộ phận QLKH từ 5,5 tỷ đồng trở lên.
Quy tắc xử lý bất đồng ý kiến	Quy định rõ biên độ chênh lệch giá trị tài sản trong Tổ định giá: dưới 10% thì Tổ trưởng quyết định; từ 10% trở lên phải trình cấp có thẩm quyền thành lập Tổ xem xét.
Áp dụng phương pháp thực tế	Chỉ ra sự tập trung thực tế vào 2 phương pháp: So sánh trực tiếp (lựa chọn 3-5 tài sản trong thời gian tối đa 01 năm) và Chi phí (xác định chi phí tái tạo/thay thế trừ hao mòn).
Dữ liệu ca điển hình	Phân tích ca thẩm định BĐS thế chấp tại xã Hồng Thái, huyện An Dương, Hải Phòng (GCN CP 757251 cấp ngày 28/12/2018) với giá trị vượt 5,5 tỷ đồng.

Về đóng góp học thuật và thực tiễn, khóa luận hệ thống hóa cơ sở lý luận từ các công trình nghiên cứu đi trước (như của Ngô Thị Phương Thảo, Nguyễn Mạnh Hải) nhưng đi sâu giải phẫu thực tiễn áp dụng tại một chi nhánh ngân hàng cụ thể trên địa bàn thành phố Hải Phòng. Khóa luận gắn kết các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia (Thông tư 158/2014, 28/2015, 126/2015, 145/2016 của Bộ Tài chính) với hệ thống văn bản quản lý nội bộ của hệ thống BIDV (Quy định 8083, 8956, 8955) và quyết định bảng giá đất địa phương (Quyết định 08/2019/QĐ-UBND Hải Phòng).

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế được chỉ ra từ văn bản: Tác giả thừa nhận vốn kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế; phạm vi khảo sát thực tế mới dừng lại ở phạm vi một chi nhánh (BIDV Chi nhánh Lạch Tray) và nguồn số liệu phụ thuộc chủ yếu vào Phòng KHCN; các ví dụ thực tiễn chỉ mới tập trung vào phân khúc BĐS đất ở của hộ gia đình/cá nhân, chưa phân tích các loại hình BĐS phức tạp như BĐS công nghiệp hoặc dự án kinh doanh quy mô lớn; thực tế nghiệp vụ tại đơn vị mới chỉ khai thác phương pháp so sánh và chi phí, chưa có điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập và thặng dư.
• Hướng mở: Các nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát trên toàn bộ mạng lưới chi nhánh BIDV tại Hải Phòng hoặc so sánh liên ngân hàng; phân tích chuyên sâu việc thẩm định giá các BĐS thương mại, dự án đầu tư phức tạp; và xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu số hóa theo dõi biến động giá thị trường tự động phục vụ quản trị rủi ro tín dụng.

Giá trị tham khảo

• Đối tượng sử dụng phù hợp: Sinh viên, học viên các ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá, Quản trị rủi ro; chuyên viên quan hệ khách hàng (KHCN/KHDN), cán bộ quản trị tín dụng và cán bộ thẩm định tài sản bảo đảm tại các chi nhánh ngân hàng thương mại.
• Nội dung có giá trị tham khảo cao nhất: Bảng đối chiếu quy trình định giá chuẩn 8 bước tại BIDV Chi nhánh Lạch Tray kèm danh mục biểu mẫu nghiệp vụ nội bộ (BM 01a/TSBĐ, BM 01c/TSBĐ, BM 02a/TSBĐ, mẫu báo cáo 03a/b/c/d/GDBĐ) và case study thực tế về hồ sơ thẩm định thửa đất tại huyện An Dương, TP. Hải Phòng ở Chương II.

Câu hỏi thường gặp

1. BIDV Chi nhánh Lạch Tray bắt buộc phải thành lập Tổ định giá BĐS thế chấp trong trường hợp nào?
Tổ định giá BĐS bắt buộc phải được thành lập khi BĐS (hoặc nhiều BĐS được định giá cùng một lần) có giá trị định giá sơ bộ từ 05 tỷ đồng trở lên. Ngoài ra, trong trường hợp ban đầu không thành lập Tổ định giá mà do Bộ phận QLKH thực hiện, nếu kết quả định giá tài sản đạt từ 5,5 tỷ đồng trở lên thì Bộ phận QLKH phải đề xuất thành lập Tổ định giá.

2. Thành phần nhân sự của Tổ định giá tại Chi nhánh Lạch Tray được quy định ra sao?
Tổ định giá gồm Tổ trưởng là Giám đốc hoặc Phó Giám đốc phụ trách Quản lý khách hàng hoặc Quản lý rủi ro; cùng tối thiểu 02 thành viên là lãnh đạo phòng hoặc cán bộ thuộc Phòng Quản lý khách hàng / Phòng Giao dịch và Phòng Quản lý rủi ro.

3. Cơ chế xử lý được thực hiện thế nào khi các thành viên Tổ định giá có ý kiến chênh lệch về giá trị BĐS?
Nếu mức chênh lệch giữa giá trị cao nhất và thấp nhất nhỏ hơn 10%, Tổ trưởng là người đề xuất giá trị định giá cuối cùng. Trường hợp mức chênh lệch từ 10% trở lên, Tổ định giá phải trình cấp có thẩm quyền ra quyết định thành lập Tổ xem xét, quyết định.

4. Hồ sơ thế chấp trong ví dụ thực tế tại Chương II gồm những tài liệu pháp lý cơ bản nào?
Hồ sơ gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CP 757251 (số vào sổ cấp GCN: CH 00384) do UBND Huyện An Dương cấp ngày 28/12/2018 cho ông Nguyễn Xuân Sơn và bà Lê Thị Thu Hà; cùng bản sao chứng minh nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu và đăng ký kết hôn của hai chủ sở hữu.

5. Sau khi hoàn thành thẩm định, hồ sơ BĐS thế chấp được bàn giao và lưu giữ tại những bộ phận nào?
Sau khi lập Phiếu nhập kho (mẫu BM 02a/TSBĐ), hồ sơ được bàn giao cho 3 đơn vị: Phòng/Bộ phận kho quỹ lưu giữ hồ sơ gốc BĐS; Phòng Quản trị tín dụng lưu giữ toàn bộ hồ sơ và hợp đồng bảo đảm; và Ban Kế toán / Phòng Tài chính - Kế toán lưu giữ để kiểm tra, theo dõi hạch toán.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Thị Hương đã phản ánh hệ thống và chi tiết công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại BIDV Chi nhánh Lạch Tray. Tác giả đã kết nối lý luận thẩm định giá và khung pháp lý chuyên ngành với thực tiễn áp dụng quy trình 8 bước, làm rõ các tiêu chí thành lập Tổ định giá và nguyên tắc giải quyết bất đồng trong nghiệp vụ ngân hàng. Công trình cung cấp một ca nghiên cứu cụ thể về hồ sơ tài sản bảo đảm tại TP. Hải Phòng, đồng thời đề xuất hệ thống giải pháp phân định theo 4 cấp độ chủ thể nhằm nâng cao an toàn tín dụng tại chi nhánh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY 1.1 Tổng quan nghiên cứu 1.1 Các nghiên cứu quốc tế Trên thế giới hiện nay đã có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS cho các mục đích khác nhau. Có thể một số đề tài nghiên cứu tiêu biểu như: - Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia – 2002) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trường. Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường. - “Định giá đầu tư’ của Aswath Damodaran (2010) tìm hiểu về định giá đầu tư và các phương pháp kèm theo.

Damodaran đã đưa ra các phương pháp định giá về định giá BĐS, định giá doanh nghiệp, định giá tài sản,. - Đề tài nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc của Kwong Chaw, Wailai (2002). Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp.2 Các nghiên cứu trong nước Ở Việt Nam cũng có một số đề tài nghiên cứu về hoạt động định giá BĐS phục vụ các mục đích khác nhau và mang từng cấp độ nghiên cứu khác nhau. Có thể kể đến một số đề tài nghiên cứu tiêu biểu sau: 4 - Đề tài nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến quản lý đất đai của dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì (năm 2001).

Đề tài đề cập đến việc định giá đất dưới sự tác động yếu tố vị trí và môi trường. Các nột dung về thực trạng và phương pháp đều chỉ ra dưới điều kiện áp dụng tại Việt Nam. - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam (năm 2004). - Đề tài liên quan đến ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế - chất lượng trong định giá BĐS của các tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê (năm 2009).

Đề tài đã nghiên cứu và xây dựng mô hình định giá BĐS với một hàm phi tuyến tính gồm các biến số: P = f(X1, X2, X3, X4). - Luận án tiến sĩ kinh tế của Ngô Thị Phương Thảo: “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” (năm 2011). Đề tài đề cập đến vấn đề thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay trong các ngân hàng thương mại Việt Nam.2 Những vấn đề lý luận chung về thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay 1.1 Lý luận chung về BĐS a.