Khóa luận tốt nghiệp tài chính công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh lạch tray thực trạng và giải pháp

Khóa luận phân tích thực trạng và giải pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Lạch Tray.

• Tác giả: Nguyễn Thị Hương
• Người hướng dẫn: ThS. Tạ Thị Bích Thủy
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Công Tác Thẩm Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Phục Vụ Cho Vay Tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam – Chi Nhánh Lạch Tray – Thực Trạng Và Giải Pháp
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY
• 1.1. Tổng quan nghiên cứu
• 1.1.1. Các nghiên cứu quốc tế
• 1.1.2. Các nghiên cứu trong nước
• 1.2. Những vấn đề lý luận chung về thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay
• 1.2.1. Lý luận chung về BĐS
• 1.2.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.2.1.2. Đặc điểm của bất động sản
• 1.2.1.3. Phân loại BĐS
• 1.2.1.4. Thị trường bất động sản
• 1.3. Cơ sở giá trị định giá
• 1.4. Nhân tố tác động định giá BĐS
• 1.5. Vai trò của định giá BĐS
• 1.6. Nguyên tắc định giá BĐS
• 1.7. Quy trình định giá BĐS thế chấp
• 1.8. Phương pháp định giá BĐS
• 1.9. KẾT LUẬN CHƯƠNG I
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN – CHI NHÁNH LẠCH TRAY
• 2.1. Giới thiệu về ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray
• 2.1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
• 2.1.2. Vài nét về ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2. Nội dung công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.2. Các phương pháp sử dụng trong định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.3. Quy trình định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.4. Ví dụ thực tế công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển – Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.5. Đánh giá công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển – Chi nhánh Lạch Tray
• 2.2.5.1. Những điểm tích cực đã đạt được
• 2.2.5.2. Nguyên nhân từ những hạn chế trong công tác thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay của Chi nhánh Lạch Tray
• 2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG II
• 3. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH LẠCH TRAY
• 3.1. Định hướng công tác thẩm định giá của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Lạch Tray
• 3.1.1. Định hướng phát triển của Ngân hàng BIDV và Chi nhánh Lạch Tray
• 3.1.2. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay của Ngân hàng BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 3.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay tại Ngân hàng BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 3.2.1. Giải pháp từ phía Ngân hàng BIDV Chi nhánh Lạch Tray
• 3.2.2. Các kiến nghị về phía Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
• 3.3. Các kiến nghị về phía các cơ quan có thẩm quyền
• 3.4. Các kiến nghị về phía doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đi vay
• 3.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG III
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ

Tóm tắt

I. Tổng quan nghiên cứu và những vấn đề lý luận chung về thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay

Nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản (BĐS) thế chấp phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một lĩnh vực quan trọng trong tài chính ngân hàng. Hoạt động này không chỉ đảm bảo an toàn cho ngân hàng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn. Việc định giá tài sản thế chấp là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự chính xác và khách quan. Các yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý, và các yếu tố kinh tế xã hội đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, khi tỷ lệ nợ xấu có xu hướng gia tăng, việc thực hiện công tác thẩm định giá một cách hiệu quả càng trở nên cấp thiết.

1.1. Lý luận chung về BĐS

BĐS được định nghĩa là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó. Đặc điểm của BĐS bao gồm tính cố định về vị trí, tính bền vững, và tính khan hiếm. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị của BĐS mà còn tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng. Việc định giá BĐS cần phải xem xét nhiều khía cạnh, từ pháp lý đến thị trường, nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp.

1.2. Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp

Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng bao gồm nhiều bước, từ việc thu thập thông tin, phân tích thị trường, đến việc áp dụng các phương pháp định giá phù hợp. Các phương pháp này có thể bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và nhược điểm riêng, và việc lựa chọn phương pháp nào phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay, việc áp dụng linh hoạt các phương pháp này là rất cần thiết để đảm bảo tính chính xác trong định giá tài sản.

II. Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Lạch Tray

Tại Chi nhánh Lạch Tray của ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, công tác thẩm định giá BĐS thế chấp đã được triển khai một cách đồng bộ. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được cải thiện. Một trong những khó khăn lớn nhất là việc thiếu hụt thông tin chính xác về thị trường BĐS, dẫn đến việc định giá tài sản không chính xác. Ngoài ra, quy trình thẩm định giá còn gặp nhiều bất cập, từ khâu thu thập hồ sơ đến việc áp dụng các phương pháp định giá. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay mà còn tiềm ẩn rủi ro cho ngân hàng.

2.1. Đánh giá công tác thẩm định giá

Công tác thẩm định giá tại Chi nhánh Lạch Tray đã đạt được một số kết quả tích cực, như việc nâng cao nhận thức của nhân viên về tầm quan trọng của việc định giá BĐS chính xác. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, như việc thiếu sự đồng bộ trong quy trình làm việc và sự chưa đầy đủ trong các tài liệu tham khảo. Những vấn đề này cần được khắc phục để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá, từ đó đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của ngân hàng.

2.2. Nguyên nhân và giải pháp

Nguyên nhân chính dẫn đến những hạn chế trong công tác thẩm định giá BĐS tại Chi nhánh Lạch Tray là do thiếu hụt thông tin và sự chưa đồng bộ trong quy trình làm việc. Để khắc phục tình trạng này, ngân hàng cần xây dựng một hệ thống thông tin đầy đủ và chính xác về thị trường BĐS, đồng thời cải tiến quy trình thẩm định giá để đảm bảo tính hiệu quả và chính xác. Việc đào tạo nhân viên cũng cần được chú trọng để nâng cao năng lực chuyên môn trong công tác định giá tài sản.

III. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay

Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Trước hết, ngân hàng cần cải thiện quy trình thẩm định giá, từ khâu thu thập thông tin đến việc áp dụng các phương pháp định giá. Bên cạnh đó, việc xây dựng một cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS cũng là rất cần thiết để hỗ trợ cho công tác định giá tài sản. Cuối cùng, việc đào tạo và nâng cao năng lực cho nhân viên cũng cần được chú trọng để đảm bảo chất lượng công tác thẩm định giá.

3.1. Định hướng phát triển

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cần xác định rõ định hướng phát triển trong công tác thẩm định giá BĐS thế chấp. Điều này bao gồm việc nâng cao chất lượng dịch vụ, cải thiện quy trình làm việc, và tăng cường sự phối hợp giữa các phòng ban liên quan. Định hướng này không chỉ giúp ngân hàng nâng cao hiệu quả hoạt động mà còn tạo niềm tin cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn.

3.2. Kiến nghị và giải pháp

Các kiến nghị về phía ngân hàng cần tập trung vào việc cải thiện quy trình thẩm định giá, xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS, và tăng cường đào tạo cho nhân viên. Ngoài ra, ngân hàng cũng cần hợp tác chặt chẽ với các cơ quan chức năng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong công tác định giá tài sản. Những giải pháp này sẽ giúp ngân hàng nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá, từ đó đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY 1.1 Tổng quan nghiên cứu 1.1 Các nghiên cứu quốc tế Trên thế giới hiện nay đã có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS cho các mục đích khác nhau. Có thể một số đề tài nghiên cứu tiêu biểu như: - Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia – 2002) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trường. Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường. - “Định giá đầu tư’ của Aswath Damodaran (2010) tìm hiểu về định giá đầu tư và các phương pháp kèm theo.

Damodaran đã đưa ra các phương pháp định giá về định giá BĐS, định giá doanh nghiệp, định giá tài sản,. - Đề tài nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc của Kwong Chaw, Wailai (2002). Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp.2 Các nghiên cứu trong nước Ở Việt Nam cũng có một số đề tài nghiên cứu về hoạt động định giá BĐS phục vụ các mục đích khác nhau và mang từng cấp độ nghiên cứu khác nhau. Có thể kể đến một số đề tài nghiên cứu tiêu biểu sau: 4 - Đề tài nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến quản lý đất đai của dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì (năm 2001).

Đề tài đề cập đến việc định giá đất dưới sự tác động yếu tố vị trí và môi trường. Các nột dung về thực trạng và phương pháp đều chỉ ra dưới điều kiện áp dụng tại Việt Nam. - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam (năm 2004). - Đề tài liên quan đến ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế - chất lượng trong định giá BĐS của các tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê (năm 2009).

Đề tài đã nghiên cứu và xây dựng mô hình định giá BĐS với một hàm phi tuyến tính gồm các biến số: P = f(X1, X2, X3, X4). - Luận án tiến sĩ kinh tế của Ngô Thị Phương Thảo: “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” (năm 2011). Đề tài đề cập đến vấn đề thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay trong các ngân hàng thương mại Việt Nam.2 Những vấn đề lý luận chung về thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay 1.1 Lý luận chung về BĐS a. Khái niệm bất động sản Theo định nghĩa của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: BĐS (Real estate) bao gồm Đất đai và Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai; BĐS (Real property) là quyền tài sản BĐS, bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến sở hữu BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2015, Điều 174 quy định: BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; Nhà công trình gắn liền với đất đai, kể cả 5 các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài. Đặc điểm của bất động sản • Tính cố định về vị trí BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian.

Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. • Tính bền vững Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tuổi thọ của các BĐS là lâu dài.

• Tính khan hiếm Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm là do sự khan hiếm và có tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bên cạnh đó, sự gia tăng dân số, xu hướng đầu cơ , kinh doanh đất, thiên tai ô nhiễm làm đất canh tác bị thu hẹp làm cầu BĐS ngày càng tăng trong khi cung BĐS có giới hạn, khiến BĐS ngày càng khan hiếm. Ngoài ra những quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất đai, mất độ xây dựng, tầng cao cho phép, dẫn đến nguồn cung BĐS lại càng có hạn. • Tính khác biệt 6 Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác.

Sự khác biệt của BĐS được thể hiện ở sự khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan, ngoại cảnh,. • Có giá trị lớn BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. • Tính ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ.

Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia. • Chịu ảnh hưởng của văn hóa - xã hội BĐS nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao hồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của dân cư ở đó. • Chịu sự quản lý của Nhà nước BĐS có tính khan hiếm và có giá trị cao, nên trong thực tế BĐS rất hay xảy ra tranh chấp.

Mặt khác, các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh mẽ đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Chính vì vậy, để duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả, Nhà nước phải đứng ra quản lý bất động sản và thị trường BĐS. Phân loại BĐS • Phân loại theo đặc tính vật chất: 7 - Đất đai: không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai. • Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: - Đất đai: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. - Công trình kiến trúc: nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán, công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, công trình kiến trúc có tính chất thương mại, khách sạn, văn phòng cho thuê, công trình kiến trúc đặc thù. • Phân loại theo quyền tài sản: - BĐS có giấy chứng nhận - BĐS có hợp đồng - BĐS chưa có giấy chứng nhận.

Thị trường bất động sản • Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. • Đặc điểm thị trường BĐS - Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch: BĐS có tính cố định về vị trí, không thể di dời được. Do vậy BĐS khác với các hàng hóa khác là địa điểm giao dịch không phải ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, thay vào đó hoạt động BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo. Chính vì đặc điểm này mà giao dịch mua bán của BĐS không phải là giao dịch trao tay hàng đổi lấy tiền như các giao dịch hàng hóa thông thường khác, mà là giao dịch mua bán các quyền pháp lý liên quan đến BĐS cần giao dịch.

- Là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS: 8 Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là quyền hay các lơi ích do đất đai mang lại. Do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

- Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc: BĐS không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực.