Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Thị trường bất động sản đóng vai trò là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có chức năng tạo lập tài sản cố định, thu hút nguồn lực vốn đầu tư và thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan. Trong bối cảnh đó, hoạt động thẩm định giá bất động sản giữ vị trí trọng yếu nhằm xác định chính xác giá trị thị trường của tài sản, phục vụ các mục đích thế chấp vay vốn, chuyển nhượng, hạch toán và đầu tư. Theo thống kê của Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, thị trường chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về số lượng doanh nghiệp hành nghề với hơn 130 doanh nghiệp đang hoạt động (tăng gấp 3 lần sau 10 năm), tạo ra áp lực cạnh tranh gay gắt về thị phần, giá dịch vụ và chất lượng chuyên môn, đặc biệt trong xu thế hội nhập quốc tế và ứng dụng công nghệ thông tin.
Tại Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco), phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng chủ đạo nhờ tính phổ biến, quy trình kỹ thuật trực quan, phản ánh sát diễn biến giá giao dịch thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, việc thực hiện phương pháp này tại doanh nghiệp còn bộc lộ một số hạn chế nhất định trong khâu thu thập dữ liệu, phân bổ tỷ trọng và xác định biên độ điều chỉnh, dẫn đến nguy cơ sai lệch kết quả định giá.
Khóa luận được triển khai nhằm thực hiện các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu sau:
- Tổng hợp và hệ thống hóa cơ sở lý luận cơ bản về phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn nghề nghiệp hiện hành.
- Khảo sát, phân tích thực trạng áp dụng phương pháp so sánh tại Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco) thông qua các hồ sơ thẩm định thực tế; từ đó nhận diện và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá.
- Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị đối với doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh.
Khóa luận giải quyết 3 câu hỏi nghiên cứu:
- Những yếu tố nào tác động trực tiếp và gián tiếp đến chất lượng thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh?
- Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất tại Valuinco đang diễn ra như thế nào, đạt được những kết quả và tồn tại những điểm hạn chế gì?
- Cần thực hiện những giải pháp cụ thể nào tại doanh nghiệp và kiến nghị chính sách gì với cơ quan nhà nước để hoàn thiện quy trình định giá bằng phương pháp so sánh?
- Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản.
- Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: Hoạt động nghiệp vụ tại Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco).
- Thời gian: Dữ liệu hoạt động và hồ sơ nghiệp vụ giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2023 (kèm số liệu tài chính giai đoạn 2019–2021).
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên các quy định pháp luật và Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN):
- Khái niệm bất động sản theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Khái niệm thẩm định giá theo Khoản 15 Điều 4 Luật Giá năm 2012.
- Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính:
- Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05): Quy trình thẩm định giá chuẩn gồm 06 bước.
- Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 07 (TĐGVN 07): Phân loại tài sản, mục đích, thời điểm và địa điểm thẩm định giá.
- Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08 (TĐGVN 08): Cách tiếp cận từ thị trường và phương pháp so sánh.
- Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 09 (TĐGVN 09): Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí).
- Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 10 (TĐGVN 10): Cách tiếp cận từ thu nhập (phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu), cùng các phương pháp bổ trợ như phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ.
Theo TĐGVN 08, các yếu tố so sánh cốt lõi khi thẩm định giá bất động sản bao gồm: đặc điểm pháp lý; điều khoản tài chính giao dịch; chi phí phát sinh sau mua; giá trị tài sản kèm theo không phải bất động sản; điều kiện thị trường tại thời điểm giao dịch; vị trí và địa điểm; đặc điểm tự nhiên (kích thước mặt tiền, chiều sâu, hình dáng, hướng); quy hoạch xây dựng; và đặc điểm công trình/tài sản trên đất.
Tác giả vận dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu thực tiễn:
- Phương pháp thu thập và xử lý thông tin: Tập hợp dữ liệu từ hồ sơ khách hàng, khảo sát thực địa hiện trạng tài sản, khảo sát giá chuyển nhượng trên thị trường trực tiếp và qua các kênh truyền thông trực tuyến.
- Phương pháp thống kê, chọn lọc và so sánh: Tổng hợp, phân loại và sàng lọc các bất động sản tương đồng về mặt pháp lý, vị trí và công năng để đưa vào bảng so sánh.
- Phương pháp đối chiếu, phân tích và kết luận: Tính toán tỷ lệ điều chỉnh theo thang điểm tỷ trọng, kiểm soát biên độ chênh lệch chỉ dẫn giá theo nguyên tắc khống chế không quá 15%.
- Phương pháp nghiên cứu tình huống (Case Study): Khảo sát chi tiết 02 hồ sơ thẩm định giá quyền sử dụng đất thực tế tại huyện Đan Phượng và quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
Nguồn dữ liệu phục vụ nghiên cứu gồm: Báo cáo tài chính doanh nghiệp giai đoạn 2019–2021; hồ sơ kỹ thuật, pháp lý và chứng thư thẩm định giá nội bộ của Valuinco; bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do UBND TP. Hà Nội ban hành; các nghiên cứu tiền nhiệm về yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thị Thu Hương, 2015; Hồ Thị Sáu, 2015; Nguyễn Hồng Nhung, 2015; Bùi Thị Cẩm Ngọc; Hồ Thị Lam Trà và cs; Nguyễn Ngọc Anh, 2016; Phạm Thị Thanh Huyền, 2017).
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Tổng quan về Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco)
Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (tên viết tắt: VALUINCO) có trụ sở chính tại số 76A, ngõ 9 phố Đào Tấn, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, TP. Hà Nội; Mã số thuế: 0102181563. Doanh nghiệp hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103016044 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội cấp ngày 08/03/2007 và được Bộ Tài chính cấp phép đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá từ năm 2008.
Về quy mô tổ chức, Valuinco duy trì đội ngũ 60 nhân sự chuyên môn trực tiếp tại trụ sở chính và các chi nhánh, cùng mạng lưới cộng tác viên tại các tỉnh thành. Doanh nghiệp có 03 chi nhánh đủ thẩm quyền ký phát hành chứng thư thẩm định giá đặt tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Thái Nguyên; bên cạnh các văn phòng đại diện tại Tuyên Quang, Hà Nam, Bình Định, Nghệ An. Cơ cấu quản trị gồm Hội đồng quản trị, Ban Giám đốc (Tổng Giám đốc và các Phó Tổng Giám đốc), Văn phòng, Phòng Tư vấn tài chính, Phòng Marketing, Ban Đảm bảo chất lượng và Marketing, cùng 03 phòng Nghiệp vụ (Nghiệp vụ 1, 2, 3) trực tiếp phụ trách hoạt động thẩm định.
Dịch vụ kinh doanh chủ yếu của Valuinco bao gồm: thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, giá trị doanh nghiệp, tài sản vô hình, tư vấn cổ phần hóa, đào tạo nghiệp vụ và tư vấn chính sách giá. Khách hàng trọng tâm gồm khối cơ quan nhà nước (Cục Quản trị Văn phòng Chính phủ, Tổng cục Thuế, Tổng cục Hải quan, Kho bạc Nhà nước), các tập đoàn/tổng công ty (Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam, Tập đoàn FLC, VNPT) và các tổ chức tín dụng.
| Chỉ tiêu tài chính (ĐVT: Triệu đồng) |
Năm 2019 |
Năm 2020 |
Năm 2021 |
Chênh lệch 2020/2019 (%) |
Chênh lệch 2021/2020 (%) |
| Doanh thu thuần về bán hàng và CCDV |
7.078,00 |
4.301,00 |
7.207,00 |
-39,23% |
+67,55% |
| Lợi nhuận gộp về bán hàng và CCDV |
7.078,00 |
4.301,00 |
7.207,00 |
-39,23% |
+67,55% |
| Doanh thu hoạt động tài chính |
1,00 |
0,70 |
1,30 |
-30,00% |
+85,71% |
| Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh |
88,60 |
76,60 |
205,00 |
-13,54% |
+167,62% |
| Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế |
88,50 |
76,60 |
205,00 |
-13,45% |
+167,62% |
| Chi phí thuế TNDN |
17,70 |
15,10 |
41,00 |
-14,69% |
+171,52% |
| Lợi nhuận sau thuế |
70,80 |
60,40 |
164,00 |
-14,69% |
+171,52% |
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu của Valuinco giai đoạn 2019–2021 ở mức thấp, dao động từ 1,00% đến 1,26%. Nguyên nhân do tác động của đại dịch Covid-19, chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản của ngân hàng, mức phí dịch vụ thẩm định cạnh tranh thấp trong khi chi phí nhân sự và khảo sát thực địa chiếm tỷ trọng lớn.
Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco)
Valuinco triển khai hoạt động thẩm định giá theo quy trình nội bộ 11 bước, cụ thể hóa từ 06 bước của TĐGVN 05:
- Bước 1: Lãnh đạo phân công thực hiện qua phiếu giao việc.
- Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ, phân loại tài sản, xác định mục đích và thời điểm định giá.
- Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá, xác định phạm vi công việc và nguồn dữ liệu.
- Bước 4: Khảo sát hiện trạng thực tế và thu thập dữ liệu thị trường.
- Bước 5: Phân tích thông tin tài sản và thị trường.
- Bước 6: Lựa chọn phương pháp và tính toán xác định giá trị tài sản.
- Bước 7: Lập dự thảo Báo cáo kết quả và Chứng thư thẩm định giá.
- Bước 8: Trình Lãnh đạo công ty và Ban Đảm bảo chất lượng xem xét, phê duyệt.
- Bước 9: Xử lý trong trường hợp lãnh đạo chưa đồng ý (chuyển bộ phận chuyên môn sâu rà soát).
- Bước 10: Lãnh đạo ký duyệt báo cáo chính thức.
- Bước 11: Vào số lưu trữ, đóng dấu, phát hành chứng thư gửi khách hàng.
Khóa luận đi sâu phân tích 02 hồ sơ tình huống nghiệp vụ:
| Tiêu chí so sánh hồ sơ |
Dự án Kim Ngọc Tân Lập (Tháng 06/2022) |
Dự án CT960 (Tháng 08/2022) |
| Vị trí bất động sản |
Số 27 đường Kim Ngọc, xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, TP. Hà Nội |
Phòng 13, nhà 66, phường Bách Khoa, quận Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội |
| Đặc điểm thửa đất |
Thửa 403, TBĐ 02; Diện tích: 120,0 m2; Đất ở lâu dài; Mặt tiền 9,72m, sâu 11,98m; Đường 6m |
Thửa 06, TBĐ 46; Diện tích: 133,3 m2; Đất ở lâu dài; Tiếp giáp ngõ 106 Lê Thanh Nghị và ngõ 40 Tạ Quang Bửu |
| Mục đích thẩm định |
Căn cứ tham khảo thế chấp vay vốn ngân hàng (Khách hàng: Ông Trịnh Đình Phượng) |
Căn cứ tham khảo thế chấp vay vốn ngân hàng (Khách hàng: Bà Nguyễn Hương Giang) |
| Hiện trạng tài sản |
Nhà 3 tầng trên đất (khách hàng yêu cầu chỉ thẩm định quyền sử dụng đất) |
Nhà 3 tầng trên đất (khách hàng yêu cầu chỉ thẩm định quyền sử dụng đất) |
| Tài sản so sánh (TSSS) |
03 TSSS tại thôn Kim Âu và đường Bình Minh (cụm 5), xã Tân Lập |
03 TSSS tại ngõ 40 Tạ Quang Bửu, phân lô Tạ Quang Bửu và ngõ 33 Lê Thanh Nghị |
| Bảng tỷ trọng tiêu chí |
Vị trí: 30%; Số mặt tiền: 20%; Pháp lý: 10%; Hình dáng: 10%; Mặt tiền: 10%; Diện tích: 10%; Dân cư: 5%; Hướng: 5% |
Vị trí: 30%; Số mặt tiền: 20%; Pháp lý: 10%; Hình dáng: 10%; Mặt tiền: 10%; Diện tích: 10%; Dân cư: 5%; Hướng: 5% |
| Biên độ chênh lệch giá |
0,08% đến 1,60% (đáp ứng điều kiện khống chế dưới 15%) |
3,42% đến 8,50% (đáp ứng điều kiện khống chế dưới 15%) |
| Mức giá chỉ dẫn bình quân |
58,0 triệu đồng/m2 |
220,0 triệu đồng/m2 |
Đánh giá thực trạng tại Valuinco:
- Ưu điểm: Doanh nghiệp vận hành quy trình 11 bước mạch lạc, phân định rõ trách nhiệm giữa chuyên viên khảo sát và thẩm định viên ký duyệt; nhân sự trực tiếp được đào tạo bài bản từ các trường đại học chuyên ngành; hồ sơ pháp lý được đối chiếu chặt chẽ.
- Hạn chế:
- Phân chia tỷ trọng và mức độ điều chỉnh thiếu luận cứ khoa học: Việc gán trọng số và mức điểm điều chỉnh (ví dụ: trừ 3,33% cho vị trí ngõ, cộng 4,7%–5,4% cho độ rộng mặt tiền) chủ yếu dựa vào kinh nghiệm định tính của thẩm định viên, thiếu chứng cứ điều tra thị trường bổ trợ.
- Hạn chế trong thu thập dữ liệu: Dữ liệu về tài sản so sánh phần lớn thu thập gián tiếp qua mạng Internet, thiếu xác thực giao dịch thành công thực tế; cơ sở dữ liệu quốc gia về giá chưa được cập nhật đồng bộ.
- Hệ thống quản lý dữ liệu nội bộ phân tán: Dữ liệu các đợt thẩm định trước lưu trữ rải rác trên máy tính cá nhân của nhân viên, tiềm ẩn nguy cơ mất dữ liệu, khó khăn khi tra cứu đối chiếu chéo.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco)
Khóa luận đề xuất 4 nhóm giải pháp đối với doanh nghiệp và 2 nhóm kiến nghị đối với cơ quan nhà nước:
-
Nâng cao và bồi dưỡng trình độ đội ngũ nhân viên:
- Tổ chức đào tạo cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật mới và kỹ năng định lượng thị trường; cử nhân viên tham gia các khóa tập huấn do Hội Thẩm định giá Việt Nam và các tổ chức quốc tế tổ chức.
- Bồi dưỡng kỹ năng giao tiếp, khảo sát thực địa và chuẩn hóa đạo đức nghề nghiệp nhằm loại bỏ rủi ro thông đồng giá.
- Xây dựng tiêu chí đánh giá KPI định kỳ kết hợp năng lực chuyên môn và thái độ làm việc để phân loại, bố trí nhân sự phù hợp.
-
Hoàn thiện kỹ thuật áp dụng phương pháp so sánh:
- Thiết lập quy định nội bộ bắt buộc về việc kiểm chứng thông tin tài sản so sánh (ghi nhận số điện thoại chính chủ, xác minh thực địa, loại trừ tin ảo).
- Chuẩn hóa khung tỷ trọng và biên độ điều chỉnh các yếu tố so sánh dựa trên việc tổng hợp các nghiên cứu định lượng thực nghiệm tại Việt Nam:
- Nghiên cứu tại phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội (Bùi Thị Cẩm Ngọc): Vị trí (32%), chất lượng môi trường (12%), lợi thế kinh doanh (11%), diện tích (9%), giao thông (7%), hạ tầng kỹ thuật (5%), mặt tiền (4%), an ninh (4%), phong thủy (3%), giáo dục (3%), y tế (2%), dân trí (2%).
- Nghiên cứu tại TP. Chí Linh, Hải Dương (Hồ Thị Lam Trà và cs): Nhóm hạ tầng (24,11%), nhóm cá biệt (21,18%), nhóm kinh tế (19,43%), nhóm vị trí (13,34%), nhóm pháp lý (11,18%), nhóm xã hội (10,76%).
- Nghiên cứu tại TP. Thái Nguyên (Nguyễn Ngọc Anh, 2016): Nhóm vị trí (15,26%), chính sách (11,62%), cá biệt (7,97%), kinh tế - xã hội (2,05%).
- Nghiên cứu tại TP. Điện Biên (Phạm Thị Thanh Huyền, 2017): Nhóm khu vực (23,90%), nhóm cá biệt (15,78%), nhóm kinh tế (12,60%), nhóm xã hội (8,93%).
- Tác giả đề xuất thiết lập lại khung bảng tỷ trọng chuẩn cho Valuinco kết hợp các hệ số điều chỉnh quy mô diện tích, chiều rộng mặt tiền và số lượng mặt tiền.
-
Xây dựng quy trình đánh giá lại và kiểm soát chất lượng báo cáo định giá:
- Tăng cường chức năng giám sát của Ban Đảm bảo chất lượng; thiết lập cơ chế kiểm định độc lập chéo giữa các phòng nghiệp vụ trước khi trình lãnh đạo ký chứng thư.
-
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và quản lý lưu trữ nội bộ tập trung:
- Xây dựng phần mềm/máy chủ lưu trữ tập trung dữ liệu các hợp đồng, báo cáo định giá và thông tin giá giao dịch thực tế qua các thời kỳ, thay thế việc lưu trữ cục bộ trên máy tính cá nhân.
-
Kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước:
- Bộ Tài chính và Cục Quản lý giá: Đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện và cập nhật Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; ban hành hướng dẫn chi tiết về khung biên độ điều chỉnh trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá.
- Cơ quan quản lý thị trường và tài nguyên: Hoàn thiện cơ chế đăng ký và bắt buộc công khai giá giao dịch bất động sản thực tế qua ngân hàng, tạo cơ sở dữ liệu minh bạch cho thị trường.
Kết quả và đóng góp
- Kết quả nghiên cứu thực tiễn: Khóa luận đã hệ thống hóa toàn diện bức tranh hoạt động kinh doanh của Valuinco giai đoạn 2019–2021; phân tích tường tận quy trình 11 bước xử lý nghiệp vụ; mổ xẻ chi tiết 02 ca thẩm định giá quyền sử dụng đất thực tế tại Đan Phượng (xác định đơn giá 58 triệu đồng/m2) và Hai Bà Trưng (xác định đơn giá 220 triệu đồng/m2) đảm bảo sai số chỉ dẫn giá trong khoảng khống chế 0,08% – 8,50% (dưới ngưỡng quy định 15%).
- Hệ thống giải pháp đề xuất: Đưa ra giải pháp khắc phục tính chủ quan trong phân bổ tỷ trọng tiêu chí bằng cách tổng hợp dữ liệu thực nghiệm từ 4 công trình nghiên cứu khoa học về giá đất đô thị tại Hà Nội, Hải Dương, Thái Nguyên và Điện Biên.
- Đóng góp của đề tài: Khóa luận kết nối giữa khung lý luận của Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN 05, 08) với thực tiễn tác nghiệp tại một doanh nghiệp thẩm định giá độc lập; chỉ rõ các điểm nghẽn về dữ liệu gián tiếp và quản trị thông tin nội bộ mà các nghiên cứu lý thuyết trước chưa phản ánh sâu sát.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế của nghiên cứu: Khóa luận chỉ tập trung phân tích 02 hồ sơ tình huống thuộc phân khúc quyền sử dụng đất ở riêng lẻ tại địa bàn TP. Hà Nội, chưa mở rộng sang các phân khúc bất động sản phức tạp hơn như bất động sản thương mại, dự án đầu tư phức hợp hoặc quyền sử dụng đất thuê thương mại - dịch vụ. Số liệu tài chính doanh nghiệp dừng lại ở mốc năm 2021.
- Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng nghiên cứu áp dụng phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập đối với các loại hình bất động sản dự án; xây dựng mô hình định lượng xác định hệ số điều chỉnh tự động trên cơ sở dữ liệu lớn (Big Data) và phần mềm thẩm định giá chuyên dụng.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng sử dụng:
- Sinh viên và học viên chuyên ngành Thẩm định giá, Marketing bất động sản, Quản lý đất đai và Tài chính - Ngân hàng.
- Chuyên viên thẩm định giá, cán bộ định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại và các công ty thẩm định giá độc lập.
- Nội dung tham khảo giá trị: Quy trình 11 bước thẩm định giá chi tiết tại doanh nghiệp; phương pháp thiết lập bảng chấm điểm tỷ trọng và công thức tính tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh trong 02 hồ sơ thực tế; các bảng tổng hợp nhân tố ảnh hưởng đến giá đất theo các vùng địa lý tại Việt Nam.
Câu hỏi thường gặp
1. Valuinco được thành lập vào thời điểm nào và mạng lưới cấp phép phát hành chứng thư gồm những đơn vị nào?
Valuinco được thành lập vào tháng 03/2007 theo Giấy chứng nhận ĐKKD số 0103016044 và được Bộ Tài chính cấp phép hành nghề thẩm định giá từ năm 2008. Công ty có 03 chi nhánh đủ thẩm quyền ký phát hành chứng thư thẩm định giá đặt tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Thái Nguyên, cùng đội ngũ 60 nhân sự chuyên môn trực tiếp.
2. Tại sao phương pháp so sánh lại được lựa chọn phổ biến trong thẩm định giá quyền sử dụng đất tại Valuinco?
Phương pháp so sánh được ưu tiên sử dụng vì quyền sử dụng đất ở tại các khu dân cư có giao dịch diễn ra phổ biến trên thị trường, dễ thu thập thông tin đối chứng, kỹ thuật tính toán trực quan và có tính thuyết phục cao đối với khách hàng cũng như tổ chức tín dụng. Đồng thời, tại khu vực khảo sát không có thông tin cho thuê tương đương (không áp dụng được phương pháp thu nhập) và là khu dân cư ổn định không có dự án mới (không áp dụng được phương pháp thặng dư).
3. Bảng tỷ trọng tiêu chí so sánh trong 02 hồ sơ tình huống tại Valuinco được phân bổ như thế nào?
Trong cả 2 dự án (Kim Ngọc Tân Lập và CT960), Valuinco áp dụng bảng tỷ trọng gồm 8 tiêu chí với tổng là 100%: Vị trí, địa điểm (30%); Số mặt tiền (20%); Đặc điểm pháp lý (10%); Hình dáng thửa đất (10%); Chiều rộng mặt tiền (10%); Quy mô diện tích (10%); Đặc điểm khu dân cư (5%); Hướng tài sản (5%).
4. Khâu thu thập thông tin và quản lý dữ liệu tại Valuinco bộc lộ những tồn tại chính nào?
Dữ liệu tài sản so sánh chủ yếu thu thập gián tiếp qua mạng Internet, khó xác thực việc giao dịch đã thành công hay chưa; thông tin thị trường thiếu cập nhật liên tục nên dễ bị lạc hậu. Về quản trị nội bộ, hồ sơ thẩm định lưu trữ phân tán trên máy tính cá nhân của nhân viên, chưa có hệ thống máy chủ cơ sở dữ liệu chung, dẫn đến rủi ro mất tài liệu và tốn thời gian tra cứu.
5. Tác giả đã dẫn chứng những nghiên cứu thực nghiệm nào để làm căn cứ điều chỉnh tỷ trọng các yếu tố định giá đất?
Tác giả dẫn chứng 4 nghiên cứu thực nghiệm: nghiên cứu của Bùi Thị Cẩm Ngọc tại phường Dịch Vọng (Cầu Giấy, Hà Nội); nghiên cứu của Hồ Thị Lam Trà và cộng sự tại TP. Chí Linh (Hải Dương); nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Anh (2016) tại TP. Thái Nguyên; và nghiên cứu của Phạm Thị Thanh Huyền (2017) tại TP. Điện Biên.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Triệu Ngọc Huyền đã phản ánh toàn diện thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco). Thông qua việc khảo sát quy trình tác nghiệp 11 bước và phân tích 02 hồ sơ định giá đất thực tế, tác giả đã chỉ rõ các ưu điểm về mặt quy chuẩn nghiệp vụ cũng như các điểm nghẽn về tính chủ quan trong phân bổ tỷ trọng và hạn chế cơ sở dữ liệu. Các giải pháp đề xuất bám sát thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp và cung cấp luận cứ khoa học có giá trị tham khảo cho công tác thẩm định giá bất động sản hiện nay.
