Chương 1: Tổng quan về Công ty Cé phan Định giá và Tư van Dau tư Quốc tế (Valuinco) Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong thâm định giá bất động sản tại Công ty Cô phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco) Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thâm định giá bất động sản tại Công ty Cô phần Định giá và Tư vấn Đầu tư Quốc tế (Valuinco) CHUONG 1: TONG QUAN VE CÔNG TY CO PHAN ĐỊNH GIÁ VA TƯ VAN DAU TU QUOC TE (VALUINCO) 1. Giới thiệu về Công ty Valuinco Thông tin công fy Tên công ty: Công ty Cổ phan Định giá và Tư van Dau tư Quốc tế Tên viết tắt: VALUINCO Trụ sở chính tại Hà Nội: Số 76A, ngõ 9 Phố Đào Tan, phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.62580118 Mã số thuế: 0102181563 Thông tin pháp lý: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0103016044 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội cấp ngày 08 tháng 03 năm 2007; Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ Thâm định giá của Bộ Tài chính về việc cho phép Công ty Valuinco được phép hành nghề Tham định giá theo Luật giá; Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá và thâm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thâm định giá tài sản hàng năm; Thẻ thâm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp. Giới thiệu công ty: Được thành lập từ tháng 3 năm 2007 theo quy định của Quy chế giá 2002, Valuinco được Bộ Tài chính chấp thuận cho phép hoạt động dịch vụ thẩm định giá và xác định giá trị doanh nghiệp trên toàn quốc vào năm 2008.
Với hơn mười năm hình thành và phát triển, Valuinco có một đội ngũ tai năng chuyên nghiệp. Lãnh đạo chủ yếu là các thâm định viên đã được đào tạo chuyên sâu, đã có nhiều năm công tác tại Vụ vật giá nhà nước, Trung tâm thâm định giá - Bộ Tài chính, tích lũy được kiến thức và kinh nghiệm, hiện đang công tác tại Vụ thâm định giá. Các thấm định viên và chuyên gia tư vấn tận tâm, có trình độ và tay nghề cao tại các trường đại học và hiệp hội nghê nghiệp nôi tiêng cả trong nước và quôc tê. Hiện tại, bên cạnh trụ sở chính Valuinco còn có các các chi nhánh đặt tại Hà Nội, Hồ Chí Minh, Tiền Giang và Thái Nguyên.
Văn phòng đại diện của Valuinco cũng được đặt tại khắp nơi trên cả nước như Tuyên Quang, Hà Nam, Bình Định, Nghệ An,. Cơ cấu tổ chức bộ máy tại Công ty Valuinco Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tô chức Công ty Valuinco Hội đồng quản trị Ban giảm đốc Van phòng Valuinco Pho tông giam đốc Phỏ tang giảm đốc Pho tong giảm đốc Đứng đầu quan ly là Hội đồng quản trị, phía dưới lần lượt là Tổng giám đốc, Phó Tổng giám đốc. Ban lãnh đạo công ty đều là người có bằng cấp chuyên môn trong nghề, đã có Thẻ Tham định viên về giá va có thâm niên cao. Dưới quyền quản lý là các phòng ban, bao gồm: Nghiệp vụ 1, Nghiệp vụ 2, Nghiệp vụ 3, Ban đảm bảo chất lượng và Marketing, Phòng tư vấn tài chính, Phòng marketing và Văn phong,.Cac phòng Nghiệp vụ 1,2,3 sẽ trực tiếp thực hiện công tác thâm định theo quy trình của công ty, Ban đảm bảo chất lượng và Marketing chịu trách nhiệm kiểm tra, rà soát, đối chiếu báo cáo chứng thư thâm định giá.
Ban kế toán, tài chính làm nhiệm vụ kê khai chỉ tiêu, báo cáo ngân sách, lập báo cáo tài chính công ty .Còn Văn phòng quản lý xử lý các thủ tục hành chính, quản lý nhân sự. Các chi nhánh va văn phòng đại diện được chịu trách nhiệm bởi các Phó Tổng giám đốc. Tổng số lượng nhân sự trực tiếp tham gia quá trình thâm định giá tại Công ty và các Chi nhánh: 60 nhân sự và đội ngũ cộng tác viên tại các tỉnh. Số lượng chi nhánh của Công ty được phép ký phát hành chứng thư thâm định giá: 03 Chi nhánh (Chi nhánh Công ty CP Dinh giá và Tư van Dau tu Quốc tế tại TP Hồ Chí Minh và Chi nhánh tại Hà Nội, Chi nhánh Thái Nguyên).
Hoạt động kinh doanh chính tại Công ty Valuinco Valuinco là một công ty được Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Công thương và Sở Tư pháp thành phố Hà Nội công nhận là một doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động trong nhiều lĩnh vực. Hiện nay Valuinco cung cấp các dịch vụ vô cùng đa dạng như : Thâm định giá BĐS; Thâm định giá hàng hóa tài sản; Tham định giá trị doanh nghiệp ; Tham định tài sản vô hình; Tư vấn , xây dựng phương án cổ phần hóa ; Dao tạo nghiệp vụ định giá, kinh tế thị trường giá cả; Tư van — nghiên cứu chính sách — pháp luật , nghiên cứu thị trường giá cả ; Tư vấn tài chính doanh nghiệp Các dịch vụ này đáp ứng đầy đủ các nhu cầu đa dạng của khách hàng như: phục vụ điều tra, truy tố, thi hành án; góp vốn, giao vốn, chia tách tài sản doanh nghiệp; hạch toán kế toán dé tính thuế, bảo hiểm; tranh chấp, khiếu nại, mua bán, chuyển nhượng: liên doanh, liên kết; thanh lý, phát mãi tài sản; đền bù, hỗ trợ giải tỏa khi quy hoạch; đầu tư, mua sắm mới; thé chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm, bồi thường. Đối tượng khách hang chủ yếu tại Công ty Valuinco Hiện tại, đối tượng khách hàng chủ yếu mà Valuinco nhắm tới vẫn là các Bộ, ban, ngành từ trung ương tới địa phương, các Tổng công ty, các Tập đoàn, các Công ty, doanh nghiệp lớn nhỏ,. Một số khách hàng tiêu biểu phải kế đến như Cục quan trị Văn phòng Chính Phủ, Tổng cục thuế, Tổng cục Hải Quan, Kho Bạc Nhà nước, Tập đoàn than khoáng sản Việt Nam, Tập đoàn FLC, Tổng công ty VNPT.
trong đó có nhiều bên đã trở thành đối tác lâu năm của Công ty. Bên cạnh đó cho đến nay, Valuinco cũng không ngừng mở rộng phát triển định giá trong lĩnh vực Ngân hàng đôi với các Ngân hàng chưa cộng tác.Kết quả hoạt động kinh doanh những năm gan đây tại Công ty Valuinco Bang 1.1: Bang báo cáo kết quả kinh doanh rút gọn của Valuinco giai đoạn 2019-2020-2021 Đơn vị: Triệu đồng Chênh lệch Năm Năm Năm 2020/2019 2021/2020 Chỉ tiêu 2019 2020 2021 So So tiên tién Doanh thu ban hang va cung cap 7.207 dich vu Cac khoan giam trừ doanh thu Doanh thu thuần về bán hàng và 7.207 |67,55% cung cấp dịch vụ Gia von ban hang Lợi nhuận gop về bán hàng và cung 7.207 |67,55% cấp dịch vụ Doanh thu hoat 0,7 1,3 -30% 0,6 85,71% động tài chính Chi phí tài chính Chi phí lãi vay Chi phí quản lý 7.078 |66,53% kinh doanh Lợi nhuận thuần 10 từ hoạt động kinh 88,6 76,6 205 -12 -13,54% 128,4 |167,62% doanh 11 Thu nhap khac 12 Chi phi khac 0,09 0,2 0,91 1011,11% -0,8 — |-80% 13 Loi nhuận khác -0,09 -0,2 -0,91 1011,11% 1,01 Tổng lợi nhuận 14 kê toán trước 88,5 76,6 205 -11,9 -13,45% 128,4 |167,62% thuê Ch phi thué i 15 17,7 15,1 41 -2,6 -14,69% 25,9 |171,52% TNDN Loi nhuận sau 70,8 60,4 164 -10,4 -14,69% 103,6 |171,52% thué Nguôn: Báo cáo tài chính Valuinco Tham khảo báo cáo tài chính của Công ty, trong năm 2019-2021, doanh thu không cao, lợi nhuận Công ty chỉ rơi vào khoảng 1%-1.26% tổng doanh thu. Có tình trang này xảy ra là do, trong những năm gan đây dịch bệnh Covid-19 hoành hành, đi kèm với việc Ngân hàng siết chặt ngân sách cho vay, doanh nghiệp ít có dự án lớn. Mặt khác, tiền công, phí dịch vụ của Công ty vẫn còn khá thấp, việc chi trả cho các khoản chi phí như chi phí nhân sự, chi phí khảo sát, chi phí quảng bá, mở rộng quan hệ khách hàng.
Vậy nên, khoản lợi nhuận thu về của doanh nghiệp là không cao. Tuy nhiên, công ty vẫn cho thấy tiềm năng phát triển lớn khi thấy lợi nhuận Valuinco năm 2020 giảm 14,69% so với 2019, nhưng đến năm 2021 đã bắt đầu có khởi sắc khi doanh thu tăng đến 171,52%khi so với 2020 do dịch bệnh COVID có tiên triên tôt hơn. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THÂM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VAN DAU TU QUOC TE (VALUINCO) 2.Một số phương pháp thẩm định giá thường được sử dụng 2.Phương pháp so sánh Là phương pháp thâm định giá, xác định giá trị của tài sản thấm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tai sản so sánh dé ước tính, xác định giá trị của tài sản thâm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TDGVN 08).
Cơ sở phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần thâm định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương tự, đã hoặc giao dịch trên thị trường. Phương pháp so sánh áp dụng đối với tất cả những tài sản (động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tài chính.) đáp ứng những yêu cầu sau: Có tính đồng nhất cao; Có giao dịch phố biến trên thị trường; Thị trường ôn định.Phương pháp chỉ phí Tham định giá bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá tri của tài sản thâm định giá thông qua chi phí tạo ra, hoặc chi phí thay thế một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tải sản thâm định giá sau khi đã khấu trừ hao, giảm giá tích lũy của tài sản thâm định giá. Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư 126.2015TTBTC Ban hành tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TDGVN 09). Phương pháp chi phí áp dụng thâm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường dé áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập.
Ngoài ra phương pháp chi phí áp khi các thâm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thâm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.Phương pháp vẫn hóa trực tiếp Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thâm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hang năm dự kiên có được từ tai sản về giá trị hiện tai thông qua việc sử dụng von hóa 10 phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư.