Chương 1 TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Giới thiệu Chương này nhằm cung cấp cho người đọc có những kiến thức cơ bản về hoạt động thẩm định giá tài sản của các tổ chức thẩm định giá. Do đó sau khi đọc xong chương này, người đọc sẽ có thể biết và hiểu được: Định nghĩa tài sản và thẩm định giá tài sản; Các định nghĩa khác có liên quan; Đối tượng của thẩm định giá; Mục đích của thẩm định giá; Cơ sở giá trị và các tiền đề giá trị; Các cách tiếp cận chính của thẩm định giá; Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá; Báo cáo thẩm định giá 1-1. Định Nghĩa Tài Sản Thẩm định giá là cách nói tắt của thuật ngữ “thẩm định giá tài sản”. Nói cụ thể hơn, tài sản là đối tượng thông thường của hoạt động thẩm định giá và là thuật ngữ cần được định nghĩa một cách rõ ràng trước khi chuyển sang các định nghĩa khác có liên quan.
Thực tế hiện nay cho thấy có khá nhiều định nghĩa khác nhau về tài sản. Chẳng hạn như Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản 2020 (IVS 2020) của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì “tài sản” và “nhóm tài sản” thường dùng để chỉ các mặt hàng có thể được thẩm định giá. Trừ khi có quy định khác trong tiêu 2 chuẩn, các thuật ngữ này có thể được coi là “tài sản, nhóm tài sản, trách nhiệm pháp lý, nhóm nợ phải trả hoặc nhóm tài sản và nợ phải trả”. Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 01 (VAS 01) thì tài sản được định nghĩa là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát và có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.
Lợi ích kinh tế trong tương lai của một tài sản là tiềm năng làm tăng nguồn tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp hoặc làm giảm bớt các khoản tiền mà doanh nghiệp phải chi ra. Tài sản được biểu hiện dưới hình thái vật chất như nhà xưởng, máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hoá hoặc không thể hiện dưới hình thái vật chất như bản quyền, bằng sáng chế nhưng phải thu được lợi ích kinh tế trong tương lai và thuộc quyền kiểm soát của doanh nghiệp. Tài sản của doanh nghiệp còn bao gồm các tài sản không thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp kiểm soát được và thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, như tài sản thuê tài chính; hoặc có những tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp và thu được lợi ích kinh tế trong tương lai nhưng có thể không kiểm soát được về mặt pháp lý, như bí quyết kỹ thuật thu được từ hoạt động triển khai có thể thỏa mãn các điều kiện trong định nghĩa về tài sản khi các bí quyết đó còn giữ được bí mật và doanh nghiệp còn thu được lợi ích kinh tế. Như vậy, định nghĩa về tài sản theo quan điểm kế toán cho thấy tài sản có thể là loại tài sản hữu hình biểu hiện bằng hình thái vật chất hoặc tài sản vô hình như bản quyền, bằng sáng chế, bí quyết kỹ thuật.
Tài sản trên bảng cân đối của doanh nghiệp thường được phân loại theo tính dễ chuyển đổi thành tiền và được được chia thành: Tài sản ngắn hạn (tiền mặt và các tài sản có tính lỏng khác); Tài sản dài hạn (bất động sản, nhà máy, thiết bị); Tài sản trả trước và trả chậm (chi tiêu cho các khoản chi phí trong tương lai như bảo hiểm, tiền thuê, lãi); và Tài sản vô hình (thương hiệu, bằng sáng chế, bản quyền, lợi thế thương mại). Bộ Luật dân sự (2015) của Việt Nam quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Trong đó quyền tài sản được hiểu là quyền trị giá được bằng 3 tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Như vậy, theo quy định của Bộ Luật dân sự (2015) của Việt Nam thì tài sản bao gồm tài sản hữu hình (vật), tài sản tài chính (tiền, giấy tờ có giá) và các quyền tài sản (quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác).
Nói tóm lại có thể hiểu tài sản là một thứ gì mang hình thái vật chất hoặc vô hình mang lại lợi ích cho người sở hữu hoặc người sử dụng. Về phân loại tài sản, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (2015) phân loại tài sản theo khả năng di dời hoặc theo đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị. Theo tiêu thức phân loại về khả năng di dời, tài sản được chia thành bất động sản (tài sản không di dời được) và động sản (những tài sản không phải là bất động sản). Theo tiêu thức đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, tài sản được chia thành tài sản hữu hình (tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình), tài sản vô hình (tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế), tài sản tài chính (có thể là trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác).
Định Nghĩa Thẩm Định Giá Tài Sản “Thẩm định giá tài sản” hay nói đầy đủ là “Thẩm định giá trị tài sản” xuất phát từ thuật ngữ tiếng Anh là “Asset/Property Valuation” hay “Asset/Property Appraisal”. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản 2020 (IVS 2020) của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì thẩm định giá đề cập đến hành động hoặc quá trình xác định giá trị ước tính của tài sản hoặc nợ phải trả bằng cách áp dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS). Ở Việt Nam, theo quy định của Luật giá (2012), thẩm định giá được giải thích là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. 4 Trong thực tế, thuật ngữ “thẩm định giá tài sản” ở Việt Nam đôi khi còn được gọi là “định giá tài sản”, chẳng hạn như “định giá bất động sản”, “định giá tài sản thế chấp” hay “định giá chứng khoán”.
Cách nói như vậy hoàn toàn đồng nhất hoạt động “thẩm định giá” với hoạt động “định giá tài sản”. Tuy nhiên, về khía cạnh pháp lý thì có sự khác nhau giữa hoạt động “thẩm định giá” với hoạt động “định giá tài sản”. Cụ thể, Luật giá (2012) của Việt Nam giải thích thẩm định giá tài sản là việc xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản trong khi định giá lại được giải thích là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ. Nếu để ý một chút chúng ta sẽ thấy rằng cách giải thích thuật ngữ “thẩm định giá” trong Luật giá (2012) của Việt Nam có khác một chút so với định nghĩa “thẩm định giá” của IVSC.
Theo đó, IVSC định nghĩa thẩm định giá là sự xác định mức giá ước tính (của tài sản), còn Luật giá (2012) của Việt Nam thì giải thích thẩm định giá là sự xác định giá trị bằng tiền (của tài sản). Rõ ràng là định nghĩa thẩm định giá của IVSC đã cho thấy rõ ràng bản chất của hoạt động thẩm định giá là sự ước tính giá trị của tài sản được thẩm định. Trong khi Luật giá (2012) của Việt Nam chỉ giải thích thẩm định giá là việc xác định giá trị bằng tiền của tài sản mà không nói rõ đó là mức giá ước tính của tài sản được thẩm định. Mặt khác, ở Việt Nam hiện vẫn còn tồn tại hai thuật ngữ có nghĩa đồng nhất với nhau về bản chất của hoạt động ước tính giá trị của tài sản là thẩm định giá tài sản hay là định giá tài sản.
Tuy nhiên, đứng ở góc độ pháp lý thì có sự phân biệt rõ ràng giữa hoạt động thẩm định giá tài sản và hoạt động định giá. Theo đó thẩm định giá được hiểu là việc xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản do các doanh nghiệp thẩm định giá hay các hội đồng thẩm định giá của Nhà nước thực hiện. Trong khi định giá được hiểu là việc xác định giá cả của các hàng hóa, dịch vụ do các cơ quan nhà nước quyền độc quyền định giá hay do các tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh được quyền tự do định giá. Nói tóm lại có thể hiểu thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị của một tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm và một địa điểm trên cơ sở tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia hay quốc tế.
Các Định Nghĩa Khác Có Liên Quan Các định nghĩa khác có liên quan là các định nghĩa nhằm giúp cho thẩm định viên vận dụng được các cách tiếp cận khác nhau trong hoạt động thẩm định giá phù hợp với mục đích và đặc điểm của tài sản thẩm định. Các định nghĩa này bao gồm Giá cả là số tiền yêu cầu, đề nghị hoặc trả tiền cho một tài sản. Do khả năng tài chính, động lực hay lợi ích đặc biệt của một người mua hoặc người bán nào đó, giá thanh toán có thể khác với giá trị có thể được gán cho các tài sản bởi những người khác (IVS, 2013). Chi phí là số tiền cần để mua hoặc tạo ra các tài sản.
Khi nào tài sản đã được mua hoặc tạo ra, chi phí của nó là thực tế. Giá cả liên quan đến chi phí bởi vì giá thanh toán cho một tài sản sẽ trở thành chi phí của tài sản đối với người mua (IVS, 2013). Thu nhập hoạt động ròng bằng toàn bộ doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả các khoản chi phí điều hành hợp lý cần thiết. Ngoài tiền thuê, bất động sản cũng có thể tạo ra doanh thu từ bãi đậu xe và dịch vụ phí, như bán hàng tự động và máy giặt.
Chi phí hoạt động là những chi phí được yêu cầu để kinh doanh và duy trì hoạt động, chẳng hạn như bảo hiểm, chi phí quản lý tài sản, điện nước, thuế tài sản, sửa chữa và phí wifi.