CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Những vấn đề cơ bản về Bất động sản 1. Bất động sản 1. Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng nhưng đều thống nhất nhau ở chỗ bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai, hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đặc điểm của Bất động sản Thứ nhất: BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này có được do BĐS là tài sản gắn liền với đất hoặc là đất đai mà đất thì có đặc tính cố định về vị trí địa lý. Do đó vị trí ảnh hưởng rất lớn tới giá trị của BĐS.
Yếu tố vị trí không chỉ được xác định theo cách thức địa lý thông thường mà còn xác định có xa hay gần trung tâm kinh tế hay không, khoảng cách đến bệnh viện, trường học, các địa điểm công cộng … 3 Thứ hai: BĐS mang tính cá biệt. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.
Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. Thứ ba: BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững. Tính bền vững của hàng hóa BĐS gắn liền với với sự trường tồn của đất đai loại tài sản được thiên nhiên ban tặng không thể hủy hoại loại trừ một vài ngoại lệ như động đất, núi lửa, sặt lở…. Mặt khác công trình xây dựng trên đất cũng có tuổi thọ cao kéo dài hằng trăm năm.
Thứ tư: Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Diện tích đất trên bề mặt trái đất, từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất là cố định, có giới hạn.BĐS là loại tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dựa vào mỗi vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có giới hạn đặc biệt là đất đai dùng cho xây dựng công trình lại càng có giới hạn. Thứ năm: Hàng hóa BĐS mang nặng yêu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
Thứ sáu: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. 4 Thứ bảy: BĐS luôn là tài sản có giá trị cao, do giá trị của đất đai cao, chí phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời lớn đồng thời có khả năng tạo vốn mới.Vì vậy đầu tư bất động sản phải có vốn lớn, vốn dài hạn đồng thời khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay lại đầu tư kinh doanh.
Cũng do đặc điểm này mà kinh doanh bất động sản luôn đòi hỏi có sự tham giá của các tổ chức ngân hàng, tài chính. Thứ tám: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế và xã hội.
Để tăng cường vai trò của mình duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, nhà nước phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS. Mặt khác BĐS gắn liền với đất đai về bản chất thuộc sở hữu của toàn xã hội, do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Thứ chín: Giá trị và công năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc vào nhiều năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý chúng phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thương.
Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đồi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. Phân loại Bất động sản Theo đặc tính vật chất - Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng. - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời. + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,… + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,… - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn cây lâu năm 5 + Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Các công trình khai thác mỏ.
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất - Đất đai và công trình kiến trúc: Công trình kiến trúc: 5 loại + Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán + Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công nghiệp + Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho thuê, chợ, trung tâm thương mại… + Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các kiều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường,… mà khách sạn được chia ra từ 1 sao đến 5 sao. + Công trình kiến trúc khác: nahf thờ, bệnh viện, trường học,… Đất đai: theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong đó mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại sau: Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại + Đất trồng cây hàng năm: lúa, cỏ, và cây hàng năm khác + Đất trồng cây lâu năm + Đất rừng sản xuất + Đất rừng phòng hộ + Đất rừng đặc dụng + Đất nuôi trồng thủy sản + Đất làm muối + Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại + Đất ở: tại nông thôn và thành thị.
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp + Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng 6 + Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, khai thác khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. + Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xay dựng các công trình công cộng khác theo các quy định của Chính phủ. + Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng + Đất có các công trình là đền, đình, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. + Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa + Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng + Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ.
Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.