Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp và áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp. Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam. Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam. 3 1CHƯƠNGI CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1.
Định giá BĐS thế chấp. Khái niệm, vai trò và phân loại BĐS thế chấp 1. Khái niệm BĐS thế chấp Trong giai đoạn hội nhập kinh tế hiện nay, nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh, đầu tư, vv…ngày càng nhiều. Nhưng không phải ai cũng có sẵn vốn ban đầu.
Ngân hàng với chức năng là một trung gian tài chính, đóng vai trò cầu nối giữa người thiếu vốn và người thừa vốn, sẽ giúp những người thiếu vốn tiếp cận được nguồn vốn. Để được ngân hàng cho vay vốn, phần lớn là khách hàng vay phải có tài sản để đảm bảo cho khoản vay, và chủ yếu tài sản đem đi đảm bảo là bằng BĐS (BĐS). Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi vay cũng nắm rõ ràng các khái niệm về thế chấp, bảo lãnh, mà chỉ hiểu một cách mơ hồ, rất chung chung. Do vậy, để tránh các rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra, chúng ta phải hiểu rõ các khái niệm cơ bản đầu tiên.
Bộ luật Dân sự 2005, Điều 342, Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Thế chấp BĐS chính là việc dùng BĐS thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Ở nước ta, điều 4 Luật đất đai năm 2013, có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”.Vì vậy, thực chất của việc thế chấp BĐS ở nước ta chỉ là thế chấp quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.
Vai trò của BĐS thế chấp - Đối với chủ sở hữu BĐS thế chấp thì BĐS là một tài sản đảm bảo để vay vốn tại các TCTD. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn được quyền sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích kinh doanh, sản xuất của mình. - Đối với các TCTD, ngân hàng, hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất.
Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ có được một khách hàng với dự án kinh doanh tốt, để đảm bảo được nghĩa vụ trả nợ của họ với ngân hàng. Để tránh rủi ro trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động, đồng thời nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp có giá trị để đảm bảo cho khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì đảm bảo cho việc cấp tín dụng của ngân hàng. Mặt khác, nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng.
- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS là một trong những hoạt động giúp cho các tổ chức đó hoạt động bình thường. Phân loại BĐS thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi, linh hoạt cho khách hàng vay vốn, ngân hàng quy định các loại tài sản thế chấp, trong đó có BĐS. BĐS luôn là một tài sản đảm bảo quan trọng.
BĐS thế chấp bao gồm: - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức 5 chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài.
Tuy nhiên trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp quyền sử dụng đất và trường hợp không được phép thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất. - Các tài sản do pháp luật quy định. Trên thực tế, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta thường coi BĐS là những tài sản không thể di dời được.
Vì vậy, BĐS thế chấp có thể thường là nhà ở, các cơ sở kinh doanh như nhà máy, khách sạn, nhà kho, cửa hàng….Ngoài ra, hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ BĐS thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận. Tất cả các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn.
BĐS thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. BĐS có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Các tiêu chuẩn của BĐS thế chấp BĐS là một tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm phần lớn trong tỷ lệ tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Để được chấp nhận làm tài sản thế chấp, BĐS phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau: - Thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên thứ 3 bảo lãnh.
6 + Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên thứ 3 bảo lãnh phải xuất trình được giấy chứng nhận quyền sở hữu, quản lý BĐS. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì khách hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định cuả Luật đất đai, vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. + Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước, thì BĐS phải do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước. - BĐS được phép giao dịch và có khả năng bán được: BĐS mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
Đối với hoạt đông cho vay thế chấp của các NHTM thì yêu cầu về tính thanh khoản của BĐS thế chấp là rất quan trọng. - BĐS phải không có tranh chấp: BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. Chủ sở hữu BĐS không bị người thứ 3 khiếu kiện tại Tòa án hay cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Để đảm bảo cho điều kiện này, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng hay bên bảo lãnh là một bản cam kết về việc BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quản lý tài sản và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời cam kết này.
- BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay 1. Định giá BĐS thế chấp 1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp Định giá BĐS thế chấp là một trong những bước quan trọng và không thể thiếu trong quy trình cho vay của các NHTM, nhằm xác định tính hợp pháp của BĐS và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý. Nhìn chung về nguyên tắc thì định giá BĐS thế chấp chính là định giá BĐS.
Do đó, hoạt động này có đầy đủ đặc điểm và các yếu tố chi phối như định giá BĐS. Điểm duy nhất cụ thể hóa hoạt động định 7 giá này là các BĐS này là tài sản thế chấp để đảm bảo tiền vay ở ngân hàng. Tóm lại, định giá BĐS thế chấp là hoạt động định giá BĐS nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng. Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về định giá BĐS nhưng chúng ta vẫn rút ra được các đặc điểm chung như sau: - Là việc ước tính giá trị tương lai, dù là việc tính toán dưới hình thức nào, sử dụng phương pháp nào thì cũng chỉ là việc ước tính, dự đoán và việc mua bán chưa xảy ra.
- Việc ước tính ấy phải được thực hiện tại một thời điểm xác định. Việc xác định thời điểm định giá có ý nghĩa quan trọng vì định giá liên quan đến nhiều yếu tố và chịu sự tác động nhiều thị trường với những điều kiện khác nhau. Do vậy buộc phải đưa về một thời điểm để xác định sự tác động và ảnh hưởng đó một cách chính xác nhất. - Đơn vị đo lường kết quả định giá là bằng tiền tệ.
Tiền tệ là biểu hiện cho giá trị của BĐS được định giá cho dù là định giá BĐS nào. - Đây là một hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định giá BĐS thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất.