Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế, nhu cầu vay vốn tăng cao. Ngân hàng, với vai trò trung gian tài chính, kết nối người… 110 trang · Học Viện Ngân Hàng · 2015.

• Tác giả: Nguyễn Thị Huyền Trang
• Người hướng dẫn: Thạc Sỹ Nguyễn Văn Tâm
• Trường học: Học Viện Ngân Hàng
• Chuyên ngành: Tài Chính
• Đề tài: Thực Trạng Áp Dụng Phương Pháp So Sánh Trong Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Thương Mại Việt Nam
• Loại tài liệu: Khóa Luận Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
• 1.1. Định giá BĐS thế chấp. Khái niệm, vai trò và phân loại BĐS thế chấp
• 1.2. Các tiêu chuẩn của BĐS thế chấp
• 1.3. Định giá BĐS thế chấp
• 1.4. Phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp. Khái niệm và đặc điểm của phương pháp so sánh trong công tác định giá BĐS thế chấp
• 1.5. Bước tiến hành của phương pháp so sánh
• 1.6. Quá trình điều chỉnh của phương pháp so sánh
• 1.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
• 1.8. Các yếu tố chung bên ngoài
• KẾT LUẬN CHƯƠNG I
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM
• 2.1. Khái quát chung về định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam
• 2.2. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam
• 2.3. Khái quát mô hình bộ phận định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng
• 2.4. Khái quát quy định về BĐS thế chấp tại các ngân hàng
• 2.5. Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam
• 2.6. Quy trình áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp
• 2.7. Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank)
• 2.8. Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội (SHB)
• 2.9. Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Tiên phong (TP Bank)
• 2.10. Đánh giá việc sử dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam. Những mặt đạt được. Nguyên nhân
• KẾT LUẬN CHƯƠNG II
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM
• 3.1. Những định hướng về định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp của các NHTM
• 3.2. Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh trong công tác định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam
• 3.2.1. Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về BĐS thế chấp làm cơ sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh. Hoàn thiện quy trình, phương pháp định giá BĐS thế chấp
• 3.2.2. Đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường
• 3.2.3. Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh chung cho mỗi ngân hàng. Tăng cường hoạt động tái thẩm định BĐS thế chấp. Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng các chuyên gia định giá
• 3.2.4. Hoàn thiện hệ thống quy định về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng
• 3.2.5. Kết hợp các phương pháp định giá phù hợp
• 3.2.6. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy định giá. Một số kiến nghị. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• LỜI MỞ ĐẦU

Tóm tắt

I. Tổng Quan Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế, nhu cầu vay vốn tăng cao. Ngân hàng, với vai trò trung gian tài chính, kết nối người cần vốn và người có vốn. Để đảm bảo khoản vay, khách hàng thường thế chấp bất động sản. Việc định giá BĐS thế chấp là cực kỳ quan trọng. Nó giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản đảm bảo, từ đó quyết định mức cho vay hợp lý và ước tính khả năng thu hồi vốn khi cần thiết. Giá trị BĐS thế chấp ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cả khách hàng và ngân hàng. Do đó, việc định giá chính xác là yếu tố then chốt để hoạt động tín dụng diễn ra hiệu quả và an toàn. Theo Bộ luật Dân sự 2005, thế chấp tài sản là việc dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

1.1. Khái Niệm Bất Động Sản Thế Chấp Định Nghĩa Bản Chất

Theo điều 4 Luật đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý. Thực chất của việc thế chấp BĐS ở Việt Nam là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất. Vai trò của BĐS thế chấp đối với chủ sở hữu là tài sản đảm bảo để vay vốn, một hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả. Ngân hàng nhận thế chấp BĐS để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bên vay, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Hoạt động này cũng giúp tăng lợi nhuận và lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng. Các tổ chức kinh doanh tài chính luân chuyển tiền tệ thông qua việc nhận thế chấp BĐS.

1.2. Phân Loại Bất Động Sản Thế Chấp Tiêu Chí Ứng Dụng Thực Tế

Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng, ngân hàng quy định các loại tài sản thế chấp, trong đó có BĐS, bao gồm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, và quyền sử dụng đất được phép thế chấp. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng. Cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp quyền sử dụng đất và trường hợp chỉ được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ BĐS thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận.

1.3. Tiêu Chuẩn Của Bất Động Sản Thế Chấp Khi Thế Chấp Ngân Hàng

Bất động sản phải thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên thứ 3 bảo lãnh. Khách hàng cần xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quản lý BĐS hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được. Tính thanh khoản là yêu cầu quan trọng. Bất động sản không được có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý. Ngân hàng thường yêu cầu cam kết về việc không có tranh chấp. Nếu pháp luật quy định, khách hàng phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay.

II. Phương Pháp So Sánh Trong Định Giá Khái Niệm Quy Trình

Hiện nay, các ngân hàng thương mại chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh để định giá BĐS thế chấp. Phương pháp này dựa trên giá trị thị trường, một yếu tố quan trọng đối với ngân hàng. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp so sánh còn gặp nhiều khó khăn do các nguyên nhân chủ quan và khách quan, như hạn chế về thông tin và khó khăn từ phía khách hàng. Việc xác định giá trị BĐS thế chấp bằng phương pháp so sánh tạo điều kiện cho việc phát triển hoạt động cho vay và giảm rủi ro cho ngân hàng. Do đó, việc nghiên cứu và hoàn thiện phương pháp này là rất cần thiết. Phương pháp so sánh đóng vai trò then chốt trong định giá BĐS

2.1. Ưu Điểm Hạn Chế Của Phương Pháp So Sánh Khi Định Giá

Định giá BĐS thế chấp là một bước quan trọng trong quy trình cho vay, nhằm xác định tính hợp pháp của BĐS và đưa ra mức cho vay hợp lý. Nguyên tắc chung là định giá BĐS. Định giá BĐS thế chấp là hoạt động định giá BĐS nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của ngân hàng. Định giá là việc ước tính giá trị tương lai tại một thời điểm xác định, được đo lường bằng tiền tệ. Đây là một hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định giá đất và các tài sản gắn liền với đất. Việc định giá phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

2.2. Quy Trình Chi Tiết Áp Dụng Phương Pháp So Sánh Trong Thực Tế

Nội dung của định giá BĐS bao gồm: ước tính giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm và thị trường nhất định, cho mục đích xác định. Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, như loại BĐS, vị trí, môi trường kinh tế - văn hóa – xã hội – pháp luật, hiện trạng sử dụng. Các ngân hàng thường căn cứ vào khả năng thu hồi của BĐS để định mức giá trị BĐS thế chấp. Giá trị BĐS thế chấp = Giá trị thị trường của BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS. Tỷ lệ thu hồi phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá và chính sách của ngân hàng.

III. Thực Trạng Áp Dụng Phương Pháp So Sánh Tại NHTM Việt Nam

Thực tế, việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam còn nhiều hạn chế. Quy trình áp dụng chưa đồng bộ, thông tin về các giao dịch so sánh còn thiếu và chưa đầy đủ. Việc điều chỉnh các yếu tố so sánh còn mang tính chủ quan, thiếu căn cứ khoa học. Các chuyên viên định giá (CVĐG) còn thiếu kinh nghiệm và trình độ chuyên môn. Điều này dẫn đến việc định giá BĐS thế chấp chưa chính xác, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng. Cần có những giải pháp để khắc phục những hạn chế này.

3.1. Khó Khăn Thách Thức Khi Áp Dụng Phương Pháp So Sánh

Trong quy trình định giá BĐS thế chấp, cần chú ý đặt BĐS vào điều kiện thị trường trầm lắng để đảm bảo an toàn. Cần chú ý đến các điều kiện thế chấp và tình trạng thế chấp cũ của khách hàng. Phải có đầy đủ thông tin về BĐS, có thời gian để lựa chọn thông tin, các quan hệ giao dịch dựa trên cơ sở thỏa thuân, tự nguyện, không ép buộc, không có sự ép buộc về giá. Rủi ro tín dụng là rủi ro lớn nhất đối với ngân hàng. Việc định giá tài sản thế chấp là cơ sở để ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro và tăng tính cạnh tranh.

3.2. Đánh Giá Chi Tiết Quy Trình Định Giá BĐS Tại Agribank SHB TPBank

Việc định giá BĐS thế chấp là cơ sở để các ngân hàng và khách hàng ký hợp đồng thế chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS thế chấp là tuân theo giá thị trường. Việc định giá được đánh giá là tốt nếu tìm ra giá trị của BĐS sát nhất với giá thị trường và đảm bảo hai mục tiêu của hoạt động bảo đảm tín dụng. Nếu định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi phát mại tài sản thế chấp không thu hồi được nợ gốc, lãi.

IV. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Định Giá BĐS Thế Chấp

Để nâng cao hiệu quả áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Cần phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về BĐS thế chấp, hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá. Đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường, xây dựng tỷ lệ điều chỉnh chung cho mỗi ngân hàng. Tăng cường hoạt động tái thẩm định BĐS thế chấp, nâng cao việc đào tạo và bồi dưỡng các chuyên gia định giá. Hoàn thiện hệ thống quy định về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay, kết hợp các phương pháp định giá phù hợp và hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy định giá.

4.1. Phát Triển Hệ Thống Thông Tin Dữ Liệu Về Bất Động Sản

Một trong những giải pháp quan trọng là phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về BĐS thế chấp. Hệ thống này cần bao gồm thông tin về các giao dịch mua bán BĐS tương đồng, giá cả, vị trí, diện tích, đặc điểm pháp lý và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Dữ liệu cần được thu thập, cập nhật và kiểm tra thường xuyên để đảm bảo tính chính xác và tin cậy. Hệ thống thông tin dữ liệu BĐS sẽ là cơ sở quan trọng để các chuyên viên định giá thực hiện phương pháp so sánh một cách hiệu quả.

4.2. Hoàn Thiện Quy Trình Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản

Quy trình định giá BĐS thế chấp cần được chuẩn hóa và chi tiết hóa, bao gồm các bước thu thập thông tin, phân tích thị trường, lựa chọn các BĐS so sánh, điều chỉnh các yếu tố khác biệt và xác định giá trị BĐS cần định giá. Các phương pháp định giá khác như phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập cũng nên được xem xét kết hợp để có kết quả định giá chính xác và khách quan hơn. Cần có sự giám sát và kiểm tra chất lượng định giá để đảm bảo tính tuân thủ và giảm thiểu sai sót.

4.3. Tăng Cường Đào Tạo Bồi Dưỡng Nguồn Nhân Lực Định Giá

Đội ngũ chuyên viên định giá cần được đào tạo bài bản về kiến thức chuyên môn, kỹ năng định giá và am hiểu thị trường bất động sản. Cần có các chương trình đào tạo, bồi dưỡng thường xuyên để cập nhật kiến thức mới và nâng cao trình độ nghiệp vụ cho chuyên viên định giá. Ngân hàng có thể mời các chuyên gia định giá từ các tổ chức uy tín để đào tạo và tư vấn cho đội ngũ của mình. Việc xây dựng đội ngũ chuyên viên định giá giỏi sẽ góp phần quan trọng vào việc nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại ngân hàng.

V. Ứng Dụng CNTT Trong Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp

Ứng dụng công nghệ thông tin (CNTT) đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả định giá bất động sản thế chấp. Các phần mềm định giá chuyên dụng giúp tự động hóa quy trình, giảm thiểu sai sót và tiết kiệm thời gian. Big data và phân tích dữ liệu có thể được sử dụng để phân tích thị trường, dự đoán giá trị bất động sản và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá. Việc sử dụng dữ liệu trực tuyến và các công cụ tìm kiếm giúp chuyên viên định giá thu thập thông tin nhanh chóng và chính xác hơn.

5.1. Phần Mềm Định Giá Bất Động Sản Lợi Ích Ứng Dụng

Phần mềm định giá bất động sản giúp tự động hóa các công việc như thu thập dữ liệu, phân tích thị trường, so sánh các bất động sản tương đồng và tính toán giá trị. Phần mềm giúp giảm thiểu sai sót do tính toán thủ công và đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá. Ngoài ra, phần mềm còn giúp chuyên viên định giá tiết kiệm thời gian và tập trung vào các công việc phức tạp hơn như đánh giá rủi ro và tư vấn cho khách hàng.

5.2. Big Data Phân Tích Dữ Liệu Trong Định Giá Bất Động Sản

Big data và phân tích dữ liệu có thể được sử dụng để phân tích thị trường bất động sản, dự đoán giá trị bất động sản và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá. Các nguồn dữ liệu như thông tin giao dịch, thông tin quy hoạch, thông tin kinh tế và thông tin xã hội có thể được thu thập và phân tích để đưa ra các dự báo chính xác hơn về giá trị bất động sản. Phân tích dữ liệu cũng giúp chuyên viên định giá xác định các rủi ro tiềm ẩn và đưa ra các biện pháp phòng ngừa phù hợp.

VI. Kết Luận Triển Vọng Phương Pháp So Sánh Trong Tương Lai

Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Việc hoàn thiện quy trình, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và ứng dụng CNTT sẽ giúp nâng cao hiệu quả định giá và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Trong tương lai, phương pháp so sánh sẽ tiếp tục là một công cụ quan trọng trong định giá BĐS thế chấp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng của ngân hàng.

6.1. Tóm Tắt Các Giải Pháp Quan Trọng Nhất

Các giải pháp quan trọng nhất bao gồm: phát triển hệ thống thông tin dữ liệu về BĐS, hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá, tăng cường đào tạo và bồi dưỡng nguồn nhân lực, ứng dụng CNTT và nâng cao vai trò quản lý, giám sát. Việc triển khai đồng bộ các giải pháp này sẽ giúp nâng cao hiệu quả định giá và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.

6.2. Hướng Nghiên Cứu Phát Triển Trong Tương Lai

Hướng nghiên cứu và phát triển trong tương lai bao gồm: nghiên cứu các mô hình định giá mới, phát triển các công cụ phân tích dữ liệu tiên tiến và nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế - xã hội đến giá trị bất động sản. Ngoài ra, cần có sự hợp tác giữa các ngân hàng, các tổ chức định giá và các cơ quan quản lý nhà nước để chia sẻ thông tin và kinh nghiệm, góp phần nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại Việt Nam.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại (NHTM), hoạt động cấp tín dụng đóng vai trò chủ đạo nhằm tạo ra nguồn thu nhập chính nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn mức độ rủi ro lớn nhất. Để bảo đảm an toàn cho nguồn vốn vay và giảm thiểu tổn thất tín dụng khi khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán nợ, hình thức cho vay có bảo đảm bằng bất động sản (BĐS) thế chấp chiếm tỷ trọng áp đảo trong danh mục tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, việc nhận thế chấp BĐS có tính chất phức tạp cao do chịu sự điều chỉnh của nhiều quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm và sự biến động liên tục của thị trường BĐS.

Công tác định giá BĐS thế chấp là khâu then chốt giúp ngân hàng xác định hạn mức cấp tín dụng phù hợp và ước tính chính xác giá trị thu hồi khi phát mại tài sản nợ xấu. Hiện nay, phương pháp so sánh (so sánh trực tiếp) là phương pháp được các NHTM Việt Nam ứng dụng phổ biến nhất do phản ánh sát giá trị thị trường. Dù vậy, việc áp dụng phương pháp này gặp nhiều trở ngại xuất phát từ tính thiếu minh bạch của thông tin giao dịch, dữ liệu mua bán thực tế thường bị khai báo sai lệch, năng lực của đội ngũ chuyên viên định giá chưa đồng đều và quy trình nội bộ tại một số ngân hàng chưa hoàn thiện. Xuất phát từ bối cảnh đó, khóa luận tập trung nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận gồm ba nhiệm vụ cụ thể:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về BĐS thế chấp, các nguyên tắc định giá và việc áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS làm tài sản bảo đảm.
2. Khảo sát, phân tích và đánh giá thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong công tác định giá BĐS thế chấp tại hệ thống các NHTM Việt Nam (thông qua khảo sát điển hình tại Agribank, SHB và TPBank giai đoạn 2010–2014).
3. Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị đối với các NHTM, Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ nhằm nâng cao chất lượng áp dụng phương pháp so sánh.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp.
• Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp so sánh tại các NHTM Việt Nam, tập trung vào số liệu thực tế, quy trình nghiệp vụ và hồ sơ định giá giai đoạn 2010–2014.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng nghiên cứu dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và các chuẩn mực chuyên môn về định giá tài sản:

• Khung pháp lý và khái niệm:
  • Thế chấp tài sản: Quy định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005.
  • Chế độ sở hữu đất đai: Quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 (đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).
  • Giao dịch bảo đảm và thủ tục cấp giấy chứng nhận: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
  • Chính sách tín dụng, nhà ở và thuế: Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Thuế Giá trị gia tăng sửa đổi, Thông tư số 11/2013/TT-NHNN về gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá: Áp dụng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 07 (phương pháp so sánh). Khóa luận làm rõ 13 nguyên tắc định giá cơ bản: hữu dụng, sử dụng cao nhất và tốt nhất, cung - cầu, cân bằng, thay đổi, phù hợp, đóng góp, cạnh tranh, thay thế, dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai, hiệu suất còn lại của đất, phụ thuộc và ngoại vi.
• Mô hình xác định giá trị BĐS thế chấp: $$\text{Giá trị BĐS thế chấp} = \text{Giá trị thị trường của BĐS} \times \text{Tỷ lệ thu hồi BĐS}$$ Trong đó, tỷ lệ thu hồi phản ánh mức độ khấu trừ do rủi ro thanh khoản, hao mòn, chi phí phát mại và khẩu vị rủi ro riêng của từng ngân hàng.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả triển khai bao gồm:

• Phương pháp phân tích - tổng hợp: Hệ thống hóa các quy chuẩn định giá, quy định pháp luật và quy trình thẩm định giá nội bộ.
• Phương pháp so sánh, đối chiếu và thống kê số liệu: Thu thập và phân tích các chỉ tiêu hoạt động kinh doanh, dữ liệu hồ sơ định giá BĐS thực tế tại các ngân hàng khảo sát.
• Phương pháp kế thừa: Kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu và ấn phẩm chuyên ngành về định giá tài sản bảo đảm.

Nguồn dữ liệu nghiên cứu:

• Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2010–2014 của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) và Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank).
• Các hồ sơ, biên bản thẩm định giá BĐS, dữ liệu giao dịch thị trường thực tế và biểu giá đất của UBND các tỉnh, thành phố.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp và áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp

Chương I trình bày các khái niệm nền tảng về BĐS thế chấp, vai trò của tài sản bảo đảm đối với chủ sở hữu, tổ chức tín dụng và thị trường tài chính. Tác giả phân loại chi tiết các dạng BĐS thế chấp (quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, tài sản hình thành trong tương lai) và xác định 4 tiêu chuẩn bắt buộc: thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp; được phép giao dịch và có tính thanh khoản; không có tranh chấp khiếu kiện; phải tham gia bảo hiểm theo luật định.

Nội dung trọng tâm của chương là phân tích kỹ thuật áp dụng phương pháp so sánh theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 07:

1. Bản chất và nguyên tắc cốt lõi: Phương pháp so sánh dựa trên nguyên tắc thay thế (một khách hàng thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS thay thế có tiện ích tương đương).
2. Quy trình 5 bước chuẩn hóa:
   • Bước 1: Khảo sát thị trường, thu thập thông tin về các BĐS so sánh tương tự.
   • Bước 2: Kiểm tra, xác minh tính xác thực và tính pháp lý của thông tin giao dịch.
   • Bước 3: Lựa chọn các BĐS so sánh thích hợp nhất (thường từ 3 đến 6 BĐS).
   • Bước 4: Phân tích sự khác biệt và thực hiện điều chỉnh mức giá theo các yếu tố so sánh.
   • Bước 5: Ước tính mức giá chỉ dẫn cuối cùng cho BĐS mục tiêu.
3. Kỹ thuật điều chỉnh:
   • Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn; nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giảm (-), nếu kém hơn thì điều chỉnh tăng (+).
   • Thứ tự ưu tiên: Thực hiện điều chỉnh số tiền tuyệt đối trước (các yếu tố lượng hóa được như điều kiện thanh toán, sân vườn, gara, chi phí pháp lý), sau đó mới điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (vị trí, hạ tầng, môi trường).
   • Tuân thủ nguyên tắc khống chế biên độ điều chỉnh để tránh sai lệch lớn so với thị trường.
4. Các nhân tố ảnh hưởng: Phân tích 2 nhóm nhân tố gồm nhóm trực tiếp (vị trí tương đối/tuyệt đối, kích thước hình thể thửa đất, khả năng sinh lời, tiện nghi kỹ thuật, tình trạng pháp lý) và nhóm bên ngoài (chính sách pháp lý, các biến số kinh tế vĩ mô, biến động dân số, tập quán và tâm lý phong thủy).

Chương II: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam

Chương II phản ánh bức tranh thực tế về công tác định giá tài sản bảo đảm tại Việt Nam. Về mặt tổ chức bộ máy, khóa luận chỉ rõ sự chuyển dịch từ cơ chế cán bộ tín dụng kiêm nhiệm sang hai mô hình chuyên biệt hóa:

Tiêu chí	Mô hình Công ty Quản lý nợ & Khai thác tài sản (AMC)	Mô hình Phòng ban Thẩm định giá thuộc Hội sở
Ngân hàng áp dụng	VietinBank, MB, Sacombank, Bắc Á Bank, VIB, SeABank...	SHB, OceanBank, ACB, MaritimeBank, TPBank...
Cơ cấu tổ chức	Pháp nhân độc lập gồm: Phòng Thẩm định, Phòng Kinh doanh nợ, Phòng Hành chính - Kế toán.	Bộ phận trực thuộc Hội sở chính, phân chia theo nhóm chuyên viên thẩm định BĐS, công trình, máy móc, cổ phiếu.
Chức năng chủ yếu	Vừa thẩm định giá tài sản bảo đảm, vừa trực tiếp tiếp nhận, xử lý nợ xấu, khai thác và phát mại tài sản.	Tập trung chuyên sâu vào công tác định giá độc lập, hỗ trợ kỹ thuật và kiểm soát rủi ro cho các đơn vị kinh doanh.

Khóa luận phân tích quy trình định giá chuẩn 5 bước tại các NHTM: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ $\rightarrow$ Xác định nguồn thông tin (khách hàng, khảo sát thực tế, nguồn bên ngoài) $\rightarrow$ Thẩm định hiện trạng và tính pháp lý $\rightarrow$ Tiến hành định giá $\rightarrow$ Lập báo cáo thẩm định giá.

Tác giả chỉ ra 2 cách thức xác định mức giá đất cho vay đang tồn tại trong hệ thống ngân hàng:

• Cách 1: Xác định mức tối đa bằng giá chuyển nhượng thực tế nếu giá đó thấp hơn hoặc bằng khung giá đất của UBND cấp tỉnh.
• Cách 2: Xác định mức tối đa không vượt quá 70% giá chuyển nhượng thực tế nếu giá thị trường cao hơn khung giá đất của UBND.

Khảo sát chi tiết quá trình định giá thực tế thông qua các hồ sơ cụ thể tại Agribank, SHB và TPBank (kèm bảng điều chỉnh yếu tố định lượng và định tính từ Bảng 2.1 đến Bảng 2.8). Qua đó, chương rút ra các đánh giá:

• Mặt đạt được: Tách bạch dần chức năng định giá khỏi bộ phận kinh doanh; ban hành các quy định, biểu mẫu định giá nội bộ tương đối chặt chẽ; kết quả định giá bằng phương pháp so sánh giúp giảm thiểu nguy cơ nợ xấu và bảo toàn vốn tín dụng.
• Tồn tại và nguyên nhân: Thị trường BĐS Việt Nam thiếu hệ thống dữ liệu giao dịch công khai, giá khai báo trên hợp đồng công chứng thường thấp hơn giá thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế; việc thu thập từ 3 đến 6 BĐS so sánh tương đồng tại cùng thời điểm gặp khó khăn; trình độ của định giá viên còn hạn chế; việc áp dụng tỷ lệ điều chỉnh đôi khi còn mang tính chủ quan.

Chương III: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam

Chương III đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện được phân loại theo 2 nhóm:

1. Giải pháp hoàn thiện nội bộ tại các NHTM:
   • Xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu BĐS thế chấp tập trung nhằm phục vụ công tác tra cứu, so sánh dữ liệu lịch sử nhanh chóng.
   • Chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ, đẩy mạnh hoạt động điều tra, khảo sát thực địa để lập bản đồ giá đất thị trường chi tiết tại từng địa bàn.
   • Xây dựng khung tỷ lệ điều chỉnh chuẩn hóa cho từng yếu tố khác biệt nhằm hạn chế định kiến cá nhân của chuyên viên định giá.
   • Tăng cường cơ chế tái thẩm định BĐS thế chấp định kỳ trong suốt thời gian vay vốn để kịp thời cập nhật biến động giá trị và tình trạng suy hao tài sản.
   • Chú trọng đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp và chứng chỉ thẩm định giá cho đội ngũ chuyên viên.
   • Hoàn thiện hệ thống quy định nội bộ và cơ cấu tổ chức thẩm định giá theo hướng độc lập, khách quan.
   • Phối hợp linh hoạt phương pháp so sánh với các phương pháp định giá khác (phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập) để kiểm tra chéo độ tin cậy của kết quả.
2. Kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước:
   • Kiến nghị với Chính phủ và các Bộ ngành: Hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS, bắt buộc công khai thông tin giao dịch qua sàn, xây dựng cơ chế đăng ký giá chuyển nhượng trung thực để làm minh bạch hóa dữ liệu thị trường.
   • Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước: Ban hành quy chế khung về định giá tài sản bảo đảm áp dụng thống nhất cho toàn hệ thống NHTM, tăng cường thanh tra, giám sát chất lượng định giá tài sản thế chấp.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả nghiên cứu cụ thể:

• Làm rõ bản chất kinh tế và pháp lý của hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Việt Nam; hệ thống hóa đầy đủ 13 nguyên tắc thẩm định giá và quy trình 5 bước áp dụng phương pháp so sánh theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 07.
• Phân loại và so sánh chi tiết ưu - nhược điểm của 2 mô hình bộ phận định giá tại các NHTM Việt Nam (mô hình công ty AMC độc lập và mô hình ban định giá trực thuộc Hội sở chính).
• Chỉ ra các bất cập trong 2 phương pháp xác định giá đất cho vay dựa trên khung giá Nhà nước và tỷ lệ 70% giá thị trường, đồng thời phân tích nguyên nhân khiến thông tin giao dịch BĐS bị sai lệch khi thu thập tài sản so sánh.
• Phân tích thực tế nghiệp vụ định giá qua các hồ sơ minh họa tại 3 ngân hàng có quy mô và mô hình hoạt động khác nhau (Agribank, SHB, TPBank) cùng chuỗi số liệu kinh doanh giai đoạn 2010–2014.
• Đưa ra hệ thống giải pháp đồng bộ từ việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, quy chuẩn hóa biên độ điều chỉnh, tái thẩm định tài sản định kỳ đến các kiến nghị hoàn thiện chính sách vĩ mô.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu chủ yếu tập trung vào loại hình BĐS nhà ở dân cư và quyền sử dụng đất đô thị thông thường tại các NHTM; số liệu khảo sát chuyên sâu dừng ở mốc thời gian 2010–2014; chưa đi sâu phân tích việc định giá các BĐS dự án quy mô lớn, BĐS công nghiệp hoặc BĐS thương mại phức hợp.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang các mô hình định giá BĐS tự động (Automated Valuation Models - AVM) dựa trên công nghệ thông tin; nghiên cứu tác động của các chu kỳ thị trường BĐS mới và hệ thống văn bản pháp luật sửa đổi bổ sung đối với hoạt động xử lý nợ có tài sản bảo đảm tại hệ thống ngân hàng.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên: Các chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá, Quản lý thị trường Bất động sản và Luật Kinh tế tham khảo về cơ sở lý thuyết định giá, nguyên tắc thay thế và phương pháp điều chỉnh tài sản so sánh.
• Cán bộ ngân hàng và thẩm định viên: Chuyên viên thẩm định giá, cán bộ quản trị rủi ro tín dụng tại các NHTM tham khảo quy trình xử lý hồ sơ thực tế, cách thiết lập bảng điều chỉnh định lượng/định tính và mô hình tổ chức bộ phận định giá.
• Nội dung tham khảo trọng tâm: Kỹ thuật điều chỉnh số tiền tuyệt đối và tỷ lệ phần trăm theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 07; bảng so sánh mô hình AMC và Phòng Thẩm định giá Hội sở; quy trình quản lý rủi ro qua hoạt động tái thẩm định tài sản bảo đảm.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận đưa ra công thức chung nào để xác định giá trị BĐS thế chấp tại ngân hàng?
Theo tác giả, giá trị BĐS thế chấp được tính bằng tích số giữa Giá trị thị trường của BĐS và Tỷ lệ thu hồi BĐS. Tỷ lệ thu hồi do từng ngân hàng quy định dựa trên mức giảm giá dự kiến, chi phí phát mại và khẩu vị rủi ro trong từng thời kỳ.

2. Hai mô hình tổ chức bộ phận định giá BĐS thế chấp phổ biến tại các NHTM Việt Nam là gì?
Hai mô hình gồm: (1) Mô hình thành lập Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản riêng (AMC) như tại VietinBank, Sacombank, MB; (2) Mô hình thành lập Phòng ban Thẩm định giá độc lập trực thuộc Hội sở chính như tại SHB, ACB, TPBank, OceanBank.

3. Thứ tự và nguyên tắc điều chỉnh các yếu tố khác biệt trong phương pháp so sánh được quy định như thế nào?
Nguyên tắc điều chỉnh lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn: nếu BĐS so sánh kém hơn thì điều chỉnh tăng (+), tốt hơn thì điều chỉnh giảm (-). Về thứ tự, định giá viên phải thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước (các yếu tố lượng hóa được thành tiền), sau đó mới thực hiện điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (các yếu tố phi số lượng như vị trí, môi trường).

4. Bất cập lớn nhất khi áp dụng quy định mức cho vay không quá 70% giá đất thị trường là gì?
Bất cập lớn nhất là tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam; các bên tham gia giao dịch thường che giấu hoặc khai báo giá bán thấp hơn thực tế trên hợp đồng để giảm thuế, khiến định giá viên ngân hàng gặp khó khăn trong việc xác thực mức giá giao dịch thực tế để áp dụng tỷ lệ 70%.

5. Tại sao ngân hàng cần thực hiện tái thẩm định BĐS thế chấp định kỳ trong thời gian cho vay?
Do ngân hàng chỉ giữ giấy tờ pháp lý trong khi khách hàng vẫn trực tiếp chiếm hữu, sử dụng BĐS, tài sản có thể bị hao mòn, hư hỏng hoặc thị trường biến động giảm giá. Tái thẩm định định kỳ giúp ngân hàng theo dõi chính xác giá trị thực tế của tài sản nhằm bảo đảm khả năng thu hồi toàn bộ nợ gốc và lãi khi có rủi ro phát sinh.

---

Kết luận

Khóa luận của tác giả Nguyễn Thị Huyền Trang đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và tiêu chuẩn chuyên môn về việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại hệ thống NHTM Việt Nam. Thông qua việc phân tích mô hình tổ chức, quy trình thẩm định và hồ sơ thực tế tại các ngân hàng điển hình (Agribank, SHB, TPBank), công trình đã chỉ rõ những vướng mắc phát sinh từ tính thiếu minh bạch của dữ liệu thị trường và năng lực thẩm định nội bộ. Các giải pháp và kiến nghị được đề xuất mang tính đồng bộ, có giá trị ứng dụng thiết thực đối với công tác kiểm soát rủi ro tín dụng và hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hệ thống ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp và áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp. Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam. Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam. 3 1CHƯƠNGI CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1.

Định giá BĐS thế chấp. Khái niệm, vai trò và phân loại BĐS thế chấp 1. Khái niệm BĐS thế chấp Trong giai đoạn hội nhập kinh tế hiện nay, nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh, đầu tư, vv…ngày càng nhiều. Nhưng không phải ai cũng có sẵn vốn ban đầu.

Ngân hàng với chức năng là một trung gian tài chính, đóng vai trò cầu nối giữa người thiếu vốn và người thừa vốn, sẽ giúp những người thiếu vốn tiếp cận được nguồn vốn. Để được ngân hàng cho vay vốn, phần lớn là khách hàng vay phải có tài sản để đảm bảo cho khoản vay, và chủ yếu tài sản đem đi đảm bảo là bằng BĐS (BĐS). Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi vay cũng nắm rõ ràng các khái niệm về thế chấp, bảo lãnh, mà chỉ hiểu một cách mơ hồ, rất chung chung. Do vậy, để tránh các rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra, chúng ta phải hiểu rõ các khái niệm cơ bản đầu tiên.

Bộ luật Dân sự 2005, Điều 342, Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Thế chấp BĐS chính là việc dùng BĐS thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Ở nước ta, điều 4 Luật đất đai năm 2013, có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”.Vì vậy, thực chất của việc thế chấp BĐS ở nước ta chỉ là thế chấp quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.

Vai trò của BĐS thế chấp - Đối với chủ sở hữu BĐS thế chấp thì BĐS là một tài sản đảm bảo để vay vốn tại các TCTD. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn được quyền sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích kinh doanh, sản xuất của mình. - Đối với các TCTD, ngân hàng, hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất.

Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ có được một khách hàng với dự án kinh doanh tốt, để đảm bảo được nghĩa vụ trả nợ của họ với ngân hàng. Để tránh rủi ro trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động, đồng thời nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp có giá trị để đảm bảo cho khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì đảm bảo cho việc cấp tín dụng của ngân hàng. Mặt khác, nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng.

- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS là một trong những hoạt động giúp cho các tổ chức đó hoạt động bình thường. Phân loại BĐS thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi, linh hoạt cho khách hàng vay vốn, ngân hàng quy định các loại tài sản thế chấp, trong đó có BĐS. BĐS luôn là một tài sản đảm bảo quan trọng.

BĐS thế chấp bao gồm: - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức 5 chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài.

Tuy nhiên trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp quyền sử dụng đất và trường hợp không được phép thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất. - Các tài sản do pháp luật quy định. Trên thực tế, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta thường coi BĐS là những tài sản không thể di dời được.

Vì vậy, BĐS thế chấp có thể thường là nhà ở, các cơ sở kinh doanh như nhà máy, khách sạn, nhà kho, cửa hàng….Ngoài ra, hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ BĐS thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận. Tất cả các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn.

BĐS thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. BĐS có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Các tiêu chuẩn của BĐS thế chấp BĐS là một tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm phần lớn trong tỷ lệ tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Để được chấp nhận làm tài sản thế chấp, BĐS phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau: - Thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên thứ 3 bảo lãnh.

6 + Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên thứ 3 bảo lãnh phải xuất trình được giấy chứng nhận quyền sở hữu, quản lý BĐS. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì khách hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định cuả Luật đất đai, vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. + Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước, thì BĐS phải do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước. - BĐS được phép giao dịch và có khả năng bán được: BĐS mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

Đối với hoạt đông cho vay thế chấp của các NHTM thì yêu cầu về tính thanh khoản của BĐS thế chấp là rất quan trọng. - BĐS phải không có tranh chấp: BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. Chủ sở hữu BĐS không bị người thứ 3 khiếu kiện tại Tòa án hay cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Để đảm bảo cho điều kiện này, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng hay bên bảo lãnh là một bản cam kết về việc BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quản lý tài sản và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời cam kết này.

- BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay 1. Định giá BĐS thế chấp 1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp Định giá BĐS thế chấp là một trong những bước quan trọng và không thể thiếu trong quy trình cho vay của các NHTM, nhằm xác định tính hợp pháp của BĐS và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý. Nhìn chung về nguyên tắc thì định giá BĐS thế chấp chính là định giá BĐS.

Do đó, hoạt động này có đầy đủ đặc điểm và các yếu tố chi phối như định giá BĐS. Điểm duy nhất cụ thể hóa hoạt động định 7 giá này là các BĐS này là tài sản thế chấp để đảm bảo tiền vay ở ngân hàng. Tóm lại, định giá BĐS thế chấp là hoạt động định giá BĐS nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng. Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về định giá BĐS nhưng chúng ta vẫn rút ra được các đặc điểm chung như sau: - Là việc ước tính giá trị tương lai, dù là việc tính toán dưới hình thức nào, sử dụng phương pháp nào thì cũng chỉ là việc ước tính, dự đoán và việc mua bán chưa xảy ra.

- Việc ước tính ấy phải được thực hiện tại một thời điểm xác định. Việc xác định thời điểm định giá có ý nghĩa quan trọng vì định giá liên quan đến nhiều yếu tố và chịu sự tác động nhiều thị trường với những điều kiện khác nhau. Do vậy buộc phải đưa về một thời điểm để xác định sự tác động và ảnh hưởng đó một cách chính xác nhất. - Đơn vị đo lường kết quả định giá là bằng tiền tệ.

Tiền tệ là biểu hiện cho giá trị của BĐS được định giá cho dù là định giá BĐS nào. - Đây là một hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định giá BĐS thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất.