ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động. Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và trong những bước đầu phát triển đã có những hoạt động tích cực.
Tuy nhiên, thị trường này ở nước ta còn mang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước về bất động sản còn nhiều mặt bất cập: cơ quan quản lý nhà nước chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng quản lý về các lĩnh vực như đất đai, tài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến bất động sản. Đồng thời sự xuất hiện của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế và thị trường bất động sản của hầu hết các nước trên thế giới trong những năm gần đây. Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm nghiên cứu. Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài “Điều tra đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu thực trạng của thị trường bất động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên. n 2 - Dự đoán xu hướng biến động của thị trường bất động sản và đề xuất giải pháp quản lý, phát triển bất động sản tại thành phố Thái Nguyên. YÊU CẦU - Nghiên cứu, nắm vững các khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trường bất động sản -Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên. - Điều tra, thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường bất động sản, giá đất ở, nhà ở tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ, chính xác, phản ánh đúng thực trạng giá đất tại địa phương.
- Điều tra khung giá các loại đất của Nhà nước và các văn bản có liên quan đã được ban hành. Điều tra giá đất trên thị trường trong địa bàn thành phố. - Từ số liệu điều tra phân tích thực trạng thị trường bất động sản của thành phố Thái Nguyên. - Dự đoán xu hướng biến động và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên.
Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Tổng quát hóa được lý thuyết và thực tiễn của thị trường bất động sản. - Kết quả nghiên cứu phục vụ cơ quan quản lý có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản hiện nay. - Đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản ở thành phố Thái Nguyên. n 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hóa. Mặt khác, thị trường bất động sản không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế bởi vậy diễn biến suy thoái một nền kinh tế lớn trên thế giới có khả năng gián tiếp gây ra sự suy thoái nền kinh tế và thị trường bất động sản của các nước khác trong khu vực. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.
Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường hàng hóa, dịch vụ… Sự suy thoái thị trường bất động sản trong thời gian dài sẽ dấn đến hệ quả các thị trường khác biến động theo. Đặc biệt khi xảy ra khủng hoảng trong thị trường Bất động sản sẽ làm cho cả nền kinh tế chao đảo thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế dài hạn. Việc đánh giá khoa học, khách quan thực trạng thị trường sẽ đưa ra được cái nhìn rõ nét, từ đó nắm bắt được những quy luật chi phối cũng như các yếu tố ảnh hưởng đề ra định hướng phát triển thị trường bất động sản ngày một phát triển.
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản * Khái niệm Bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con n 4 người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Theo Bloomberg_com/Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Luật dân sự Thái Lan, điều 100: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”. Ở Việt Nam, theo điều 174 Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định.” * Thuộc tính của bất động sản: - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau.
- Tính không đồng nhất: Đất đai là một loại hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống nhau hoàn toàn mà nó n 5 chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. - Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. - Tính bền vững đời sống kinh tế: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
Khái niệm của thị trường bất động sản Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một giai đoạn nhất định và chịu sự chi phối của các quy luật thị trường. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường hợp bán đấu giá, hoặc cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung gian (công ty tư vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống thông tin liên lạc khác.
Chính trong thị trường bất động sản, giá cả bất động sản được xác định. Trong thực tế, hiện nay ở nước ta một số quan niệm về thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp đó là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất đã bước đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta. Đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà đất thì ở đó có thể hình thành thị trường nhà đất.
Tuy nhiên, một điều lưu ý khi đề cập đến thị trường bất động sản, đó là quyền sở hữu đất đai.