CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Lý do chọn đề tài và tính cấp thiết của đề tài Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất tại Việt Nam, đồng thời cũng là đầu tàu kinh tế và trung tâm văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam. Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ, TP.HCM ngày nay bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích 2. Theo kết quả điều tra dân số chính thức vào tháng 4 năm 2009 thì dân số thành phố là 7.864 người (chiếm 8,34% dân số Việt Nam), mật độ trung bình 3.419 người/km². Đến năm 2011 dân số thành phố tăng lên 7.
Đến thời điểm 0 giờ ngày 1/4/2014 thì dân số thành phố đạt 7. Tuy nhiên nếu tính những người cư trú không đăng ký thì dân số thực tế của thành phố vượt trên 10 triệu người. Giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, TP.HCM chiếm 21,3% tổng sản phẩm (GDP) và 29,38% tổng thu ngân sách của cả nước. Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, TP.HCM trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và Đông Nam Á, bao gồm cả đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường hàng không.
Vào năm 2007, thành phố đón khoảng 3 triệu khách du lịch quốc tế, gần tương đương 70% lượng du khách vào Việt Nam. Các lĩnh vực giáo dục, truyền thông, thể thao, giải trí, TP.HCM đều giữ vai trò quan trọng bậc nhất (Tổng cục thống kê, 2014).HCM đang phải đối diện với những vấn đề của một đô thị lớn có tốc độ dân số tăng quá nhanh nên vấn đề nhà ở là một vấn đề quan tâm hàng đầu của người dân đang sinh sống tại TP. Nhưng vấn đề ở đây là, khi các bất động sản như: nhà ở, căn hộ, phòng cho thuê, khách sạn… vẫn còn đủ khả năng cung cấp cho những người dân hoặc du khách có nhu cầu mua hoặc thuê thì các chủ đầu tư hoặc những người sở hữu bất động sản nói trên luôn tăng giá bán hoặc cho thuê một cách quá mức, không theo quy luật nào, chuẩn mực nào. Điều này thật sư gây ra rất nhiều khó khăn cho những người có nhu cầu thật cần mua nhà, thuê nhà, 2 căn hộ, những người có ý định định cư và làm ăn sinh sống lâu dài tại TPHCM.
Trước hiện trạng trên, nghiên cứu dựa trên quan điểm của những người có nhu cầu thật về nhà ở, quyết định tìm hiểu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TPHCM theo phương pháp Hedonic nhằm cung cấp tiền đề khoa học cho việc xác định giá chính xác hơn của thị trường BĐS. Sơ lược các điểm nhấn về thị trường bất động sản Việt Nam. Theo báo cáo mới nhất của Công ty BĐS Savils, từ năm 1993-1994: Thị trường kinh tế Việt Nam có bước chuyển mình khi Bộ Luật đất đai ban hành cho phép chuyển nhượng bất động sản. Theo đó cơn sốt phân lô bán nền tăng cao, giá nhà đất tăng đột biến và lượng giao dịch tăng mạnh dẫn đến GDP cả nước năm 1993 là 8.
Chính sự tăng nhanh và mạnh của GDP khiến hàng chục triệu dân tin vào tương lai sáng của nền kinh tế nước nhà và dẫn đến cuộc khủng hoảng BDS nổ ra và kéo dài từ năm 1995 đến 1999. Thị trường im lặng và rất nhiều giao dịch được thực hiện. Từ năm 2001-2002: Thị trường nhà đất lại một lần nữa sốt trở lại. Thị trường bắt đầu xuất hiện những nhà đầu tư và đầu cơ chuyên nghiệp làm cho mức giá bất động sản leo thang từng ngày thông qua các phiếu bán hoặc ủy quyền.
Bằng các biện pháp nghiệp vụ, các Cơ quan quản lý kinh tế trung ương đã đưa ra các chính sách như nâng mức thuế suất khi giao dịch, mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản. Kết quả thu được là lượng giao dịch thành công đã giảm rõ rệt từ năm 2003 là 28% năm 2004 là 56% và năm 2005 đến 78%. Thị trường chính thức bình ổn trở lại. Từ năm 2007-2010: Nền kinh tế Việt Nam chính thứ gia nhập WTO, sự hưng phấn quay trở lại nền kinh tế đối với những nhà đầu tư trong nước và cả nước ngoài khi thị trường đón nhận trên 23 tỷ đô.
Cùng lúc này chỉ số VN index chính thức nhảy tăng lên hằng ngày và đỉng điểm trên 1000 điểm. Đây là một điểm số thể hiện sự tăng ảo của thị trường chứng khoán và cũng là phong vũ biểu của nền kinh tế mới nổi như Việt Nam. Theo đó là sự sôi động một lần nữa của thị trường BDS khi thị trường tăng giá chóng mặt theo thị trường chứng khoán. Lúc này người dân 3 chuyển qua đầu tư dự án căn hộ, nhà đất, tuy nhiên về mặt pháp lý, các dự án lúc này nằm dưới sự quản lý vô cùng lỏng lẻo, các chính sách không thể hiện, phát huy rõ vai trò và tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ có cơ hội làm giá tạo bong bóng BĐS.
Sau đ1o không lâu, với sự siết chặt mạnh tay của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền bằng các biện pháp thuê, siết chặt lãi suất cho vay BĐS, nguồn cung tín dụng cùng với sự sụp đổ của nền kinh tế thế giới đã làm cho thị trường BĐS, chứng khoán và nền kinh tế Việt Nam nói chung hạ nhiệt. Từ 2011 đến nay, thị trường bắt đầu khan hiếm tiền mặt, lượng giao dịch bớt dần, chủ yếu tập trung ở các nhu cầu mua ở thật sự với phân khúc căn hộ nhỏ, gần trung tâm, hạ tầng giao thông tương đối.1: Sự thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam.vn) Theo nghiên cứu của Savills, Quý 03 năm 2015, nguồn cung căn hộ tại TPHCM từ hơn 90 dự án hiện hữu sẽ tạo ra thêm ít nhất 9.500 căn hộ tăng 104 % so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, việc tiêu thụ và giao dịch thành công nhiều nhất tập trung tại các quận 2, quận 7, quận Bình Thạnh. Theo đó, dự kiến trong tương lai từ cuối năm 2015 đế năm 2017, thị trường tại TPHCM sẽ đón nhận trên dưới 75.000 căn hộ từ hơn 115 dự án thuộc tất cả các phân khúc từ bình dân, phổ thông đến căn 4 hộ cao cấp.
Với sự cho vay linh hoạt, lãi suất cạnh tranh, cùng sự hỗ trợ của chính sách gói 30.000 tỷ, thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ có bước đột phá từ những tháng cuối năm 2015 và đầu năm 2016.2: Nguồn cung căn hộ sơ cấp năm Q3/2015 (Nguồn: Savills, Qúy 3/2015) Từ tất cả những nghiên cứu và thống kê dữ liệu như trên, thị trường BĐS cho ta thấy đây là một thị trường phức tạp, luôn luôn biến động bởi những sự thay đổi từ tất cả các yếu tố, nhỏ nhất có thể kể đến là tâm lý người tiêu dùng cho đến lớn hơn như sự thay đổi trong chính sách của nhà nước, sự biến động của thị trường tài chính trong nước hay ngoài nước… Vì vậy, để tìm kiếm nguyên nhân và hạn chế rủi ro trong giao dịch mua bán hay đơn giản nhất là nguồn tham khảo cho việc ra quyết định mua bán BĐS đối với sự thay đổi trong thị trường BĐS, nghiên cứu được đề xuất để giải quyết những vấn đề nêu trên.2 Mục tiêu nghiên cứu 5 Đề tài đưa ra các mục tiêu nghiên cứu sau: Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP.HCM theo phương pháp Hedonic. Nghiên cứu làm tiền đề để người bán hoặc chủ đầu tư dự án. định giá phù hợp với thị trường, người tiêu dùng, dựa trên các tiêu chí theo phương pháp đánh giá hedonic để có thể đưa ra mức giá phù hợp giữa người mua và người bán.3 Câu hỏi nghiên cứu Nghiên cứu sẽ đặt ra và trả lời các câu hỏi liên quan đến các vấn đề: Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá căn hộ trên địa bàn TPHCM theo phương pháp Hedonic? Mức độ tác động của các yếu tố này là như thế nào theo phương pháp hồi quy Hedonic? Giải pháp sau khi biết được mức độ tác động của các yếu tố này là như thế nào? 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu ở đây chính là tổng giá trị căn hộ tại TPHCM (gọi chung là giá căn hộ). Giá căn hộ trên địa bàn TP.HCM tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá căn hộ thường bị đẩy lên cao hay theo thuật ngữ dân dã trên thị thị trường còn được gọi là “làm giá”; ngược lại, khi cung lớn hơn cầu, nguồn cung lớn trong khi sức mua đã giảm mạnh thì giá căn hộ có xu hướng giảm xuống rõ rệt, quay trở về mức cân bằng cung cầu ban đầu. Tuy nhiên, giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh". có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của các chính sách Nhà nước như: đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện.), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh 6 nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp.; cũng có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn, sở thích, thói quen có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ. Tóm lại, có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói chung, cụ thể là: nhóm đặc điểm kết cấu nhà ở, nhóm kinh tế, nhóm các yếu tố môi trường chung bên ngoài.2 Phạm vi nghiên cứu: Đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ thương mại tại địa bàn TPHCM.
Mẫu điều tra nghiên cứu sẽ được khảo sát và thu thập các khách hàng đã giao dịch thành công các căn hộ trong 24 quận huyện thuộc TPHCM. Việc khảo sát và thu thập dữ liệu được tiến hành tại các căn hộ đã giao dịch thứ cấp (từ lần 2 trở đi) trên thị trường và có thể đã qua sử dụng hoặc chưa. Nghiên cứu được giới hạn trong phạm vi thu thập và xử lý dữ liệu, sau đó là sẽ chạy dữ liệu để hình thành mô hình hồi quy đa biến, cuối cùng là phân tích kết quả và đưa ra kết luận nghiên cứu.5 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chính được sử dụng trong nghiên cứu là định lượng bằng phương pháp hedonic.