Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bat động sản thé chấp tai các ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Agribank Bắc Thái Bình Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Agribank Bắc Thái Bình CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN THE CHAP TẠI CÁC NGAN HÀNG THUONG MAI 1. Bat động sản và bat động sản thé chap 1.1 Bất động sản 1. Khái niệm Có thể nói, bất động sản (BĐS) đã được rất nhiều quốc gia, tổ chức hay cá nhân đưa ra định nghĩa. Chúng ta có thé dé dàng tìm kiếm thuật ngữ “real estate" hay “real property" trong nhiều tài liệu nước ngoài.
Nhìn chung, hầu hết các quốc gia đều đưa ra quan niệm về BĐS là “đất đai, tài sản găn liền với đất không thể di dời” như: kiến trúc nhà cửa, dầu mỏ dưới dat,. Còn những thứ không gan liền với đất, có thé di dời như: nhà di động, quần áo, bàn ghế,. được gọi là “động sản” (personal property). Sự khác biệt là “bất động sản” được chuyên nhượng cùng với đất đai từ người nay sang người khác, còn “động sản” thì không thé.
BĐS tại Việt Nam trong quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “Bất động sản bao gồm dat đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất dai; tài sản khác gan liền với đất đai, nha, công trình xây dung; tài sản khác theo quy định của pháp luật.” BĐS thoả mãn các tiêu chí cơ bản như: “(1) Bất động sản phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người; (2) Tài sản này phải được chiếm hữu bởi các cá nhân hoặc tổ chức hoặc cộng đồng, có nghĩa là phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc chủ quyên của một chủ thé; (3) Bất động sản phải là tài sản có thé đo lường giá trị nhất định; (4) Tài sản đó không thé di dời được; (5) Bat động sản phải tồn tại lâu dài. Hoàng Văn Cường (2017), “Giáo trình thị trường Bất Động Sản Việt Nam”, NXB Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) Từ đó, ta có thể khái quát BĐS như một loại tài sản mà con người sở hữu, là "đất dai và những tài sản gắn liền với đất đai không thé di dời”. Đặc điểm Đầu tiên, BĐS có tính đa dạng về kết cấu. Chúng ta có thé dé dàng thay rang BĐS không tôn tại đưới một hình thức có định.
Không có quy chuẩn nào đặt ra cho kiến trúc, công trình hay vật liệu tạo nên các BĐS phải giống nhau hoàn toàn. Và kết cầu BĐS cũng phụ thuộc vào tính sáng tạo của con người, với tập quán, thị hiếu, tâm lý và sự phát triển khác nhau của từng thời đại. Từ đó ta thấy BĐS là loại hàng hóa không mang đặc tính phô biến; mỗi BĐS đều mang đặc tính riêng biệt, đa dạng về kiến trúc, kết cấu, vật liệu,. Thứ hai là tính cô định.
Bản chất BĐS là không thé di dời, không có khả năng di chuyển một BĐS từ vị trí này sang vị trí khác như những loại hàng hóa thông thường. Tính có định được xét qua vi trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Mỗi BĐS sở hữu một vi trí địa lý rõ ràng trên ban đồ hay vi trí toa độ, đây chính là cách dé xác định vi trí tuyệt đối. Yếu tố vị trí không chỉ thể hiện qua vi trí địa lý hay toa độ, mà còn bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi khoảng cách từ trung tâm tới BĐS, các dịch vụ xung quanh, công trình công cộng.
BĐS càng gần với trung tâm, có nhiều dịch vụ tiện ích, các cơ sở y tế, giáo dục, công trình thương mại. thì càng có lợi thế và giá trị cao. Vị trí BĐS ảnh hưởng tới khả năng gia tăng giá trị của BĐS. Giá trị thực sự BĐS tạo nên gan liền với các yếu tố kinh tế - xã hội, môi trường xung quanh, dân trí, lối sống lại thường xuyên thay đổi.
Chính vì vậy vị trí BĐS là nguồn gốc cơ bản dé tăng giá trị cho BĐS. Thứ ba, BĐS có tính lâu bền. BĐS gắn liền với đất đai - tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, khó bị hao mòn. Đây là điều khác biệt vượt trội giữa BĐS và “động san".
Tình lâu bền của BĐS được thê hiện qua tuổi thọ vat lý và tuổi thọ kinh tế. Tudi thọ vật lý của một BĐS được tính từ khi công trình BĐS được hình thành tới khi bị bào mòn không thé sử dụng do thời tiết, khí hậu, hao mòn vật liệu. Tuổi thọ kinh tế là thời gian khi công trình BĐS có thể đem lại lợi ích kinh tế tới khi không thể đem lại lợi nhuận, được ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường kinh tế, khả năng khai thác và quản lý BĐS. Cả hai yếu tố này có mối quan hệ ảnh hưởng tới nhau, chính vì vậy khi có ý định đầu tư một BĐS, nha đầu tư cần đánh giá được yếu tố nào sẽ quyết định sự tồn tại hoặc giá trị BĐS đem lại.
Thứ tw, BĐS có tính cá biệt. Mỗi BĐS có vị trí địa lý khác nhau, đồng thời công trình BĐS cũng đem lại những đặc điểm riêng biệt về cau trúc, hướng, cảnh quan,. BĐS có những đặc tính riêng biệt sẽ có giá cao hơn khi đáp ứng được thị hiếu của người tiêu dùng. Một BĐS không chỉ được đánh gia đẹp bởi chính nó, mà còn dựa vào các BĐS xung quanh dé tạo nên mỹ quan hài hoà.
Trong đầu tư BĐS nhà đầu tư nên khai thác tính dị biệt của BĐS sao cho thống nhất, phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Cần đảm bảo BĐS được quy hoạch và thiết kế phù hợp, phong phú dé gia tăng giá trị cá biệt cho BĐS mà không khiến nó trở nên lập di. Thứ năm, BĐS có tính khan hiếm. Vốn di nhu cầu về đất đai của con người ngày càng nhiều, song đất đai lại có sự giới hạn về diện tích.
Diện tích đất đai được sử dung dé ở ngày càng thu hẹp lại. Chưa kê tới các thành phố lớn, các khu vực trung tâm thu hút nhu cầu của nhiều người, chính vì vậy mà quỹ đất càng khan hiếm, BĐS càng tăng giá. Điều này nhắc nhở con người nên quản lý, khai thác, sử dụng đất đai đạt được tính hiệu quả, tránh tình trạng cạn kiệt quỹ đất. Thứ sáu, BĐS có tính ảnh hưởng.
BĐS ảnh hưởng trực tiếp (tăng/giảm giá trị) tới các BĐS xung quanh và ảnh hưởng lẫn nhau với các hoạt động kinh tế - xã hội. Ví dụ một trung tâm thương mại được xây dựng sẽ kéo theo sự thay đối giá tri của các BĐS xung quanh, khiến đường xá quang cảnh xung quanh đẹp dé khang trang hơn. Các yếu tô ảnh hưởng tới các BĐS xung quanh và các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan cần được cân nhắc khi xây dựng bat cứ BĐS nao. Thứ bảy là tính giá trị.
BĐS là một loại tài sản có giá trị, được bảo toàn lâu dài. So với các hàng hóa tiêu dùng thông thường khác, BĐS có giá trị cao hơn rất nhiều lần. Vốn dĩ BĐS được hình thành từ dat đai và những chi phi đầu tư xây dung, cần có nguồn vốn cao và thời gian dai hơn những hang hóa thông thường. Do đó các hoạt động trao đổi BĐS thường cần tới pháp luật dé bảo đảm minh bạch.
Đồng thời quan hệ giữa chủ sở hữu với tổ chức tài chính, ngân hàng rat chặt chẽ, xoay chuyền vốn liên tục nhằm đáp ứng khả năng tái tạo vốn. Các quyết định trong việc đầu tư và sử dụng BĐS không thể qua loa, cần tính toán kỹ lưỡng dé duy trì, giữ gìn hay gia tăng giá trị của BĐS. Thứ tám, BĐS chịu sự quản lý và điều tiết chặt chẽ của Nhà nước. Đây là loại hàng hóa với những đặc tính riêng và ảnh hưởng tới nhiều ngành kinh tế nên cần đặc biệt chú trọng.
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, đứng đầu là Nhà nước đại diện quản lý. Và vì BĐS gan liền với đất đai nên Nhà nước sẽ ban hành các chính sách, bộ luật đề quản lý, điều tiết đất đai và BĐS. Nếu như không có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước sẽ xảy ra tình trạng thiếu chỗ ở, tranh chấp đất đai, đầu cơ BĐS tràn lan, khủng hoảng, lạm phát diễn ra trién miên. Bất động sản thế chấp 1.
Khái niệm Như định nghĩa BĐS trên, ta hiểu BĐS là một loại tài sản của con người, là “đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai không thê di dời”. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo pháp luật truyền thống của pháp luật dân sự Việt Nam, theo “Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015” giải thích: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chap) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).” Về bản chất, thế chấp BĐS không mang tính chất chuyên giao BĐS mà bên nhận thế chấp chỉ có quyền quản lý, lưu trữ các giấy tờ hợp pháp thuộc về BĐS, có quyền kiểm tra giám sát BĐS định kỳ. Như vậy BĐS thế chấp là “đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai không thê di dời được chủ sở hữu sử dụng dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng BĐS là tài sản rất lớn vì vậy thế chấp BĐS đối với hoạt động tín dụng ngân hàng đảm nhiệm chức vụ vô cùng quan trọng.
Hiện tại, BĐS đứng đầu trong trong các loại tài sản thế chấp và được coi là tài sản tín nhiệm nhất đối với ngân hàng trong vấn đề giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Cụ thể như sau: Đảm bảo an toàn đối với khoản cho vay: Khoản dư nợ của các ngân hàng luôn luôn kèm rủi ro lớn khi bên vay không có khả năng chỉ trả. Khi bắt đầu mối quan hệ tín dụng với khách hàng, một trong những điều kiện tiên quyết là phải có tài sản dùng dé thé chấp đối với khoản vay chăng hạn như BĐS. Đây cũng là lời cam kết của khách hàng đối với ngân hàng nếu như không thé trả lãi, trả gốc; ngân hàng sẽ thu hồi BĐS thé chấp này dé bù vào khoản cho vay.
Do vậy, dé đảm bảo khoản cho vay an toàn, ngân hàng thường sử dụng biện pháp thế chấp BĐS.