LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong những năm gần đây đặc biệt trong giai đoạn 2011-2012, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó, kinh tế bị ảnh hưởng, tăng trưởng kinh tế giảm sút, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh.
Khi đó các hoạt động cho vay vốn của ngân hàng đóng một vai trò quan trọng. Ngân hàng TMCP Á Châu - ACB, cũng như các ngân hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản.
Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, đồng thời tăng tính cạnh tranh của NHTM trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng trong lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung của NHTM. Tuy nhiên, những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp vẫn còn chưa được đầy đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế. Chính vì vậy, em đã quyết định chọn đề tài : “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB” làm đề tài nghiên cứu. Với việc chọn đề tài trên, em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng.
Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá về mặt lý luận liên quan đến định giá bất động sản thế chấp. Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, thực hiện định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB. Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằm khắc phục và hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB nói riêng và các NHTMCP nói chung. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB và mô ̣t số NHTMCP khác trong đó tập trung vào việc phân tích thực trạng định giá BĐS thế chấp khu vực Hà Nội tại Ngân hàng từ đó đưa ra các giải pháp và kiến nghị để nâng cao hiệu quả định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng.
Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu đã có về định giá BĐS nói chung, định giá BĐS thế chấp nói riêng và các tài liệu khác có liên quan. Các phương pháp nghiên cứu truyền thống như phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, nghiên cứu tình huống, sự kiện, phương pháp nghiên cứu ứng dụng trong thu thập thông tin. Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia trước khi đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả định giá bất động sản thế chấp. Kết cấu , nội dung đề tài Đề tài bao gồm 3 chương: Chƣơng I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấ p.
Chƣơng II: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB. Chƣơng III: Giải pháp nhằm khắc phục và hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB. 3 NỘI DUNG CHƢƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 1.
Khái niệm Bất động sản: Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây 4 dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đấtđai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Khái niệm Thế chấp: - Điều 346 Bộ luật Dân sự 1995 quy định: "Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền". - Bộ luật Dân sự 2005 thì quy định về thế chấp đã có sự thay đổi, Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)".
- So sánh các khái niệm trên ta thấy khái niệm thế chấp trong Bộ luật Dân sự 2005 đã bỏ đi cụm từ chỉ bên thế chấp là "bên có nghĩa vụ" được quy định trong Bộ luật Dân sự 1995. Rõ ràng, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì bên thế chấp không nhất thiết là "bên có nghĩa vụ". Nghiên cứu Bộ luật Dân sự 2005 ta không thấy nội dung nào quy định thế chấp là việc một bên mang tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chính mình đối với phía bên kia. Do vậy, hiểu một cách chính xác, quan hệ "thế chấp" được quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 sẽ xảy ra trong hai trường hợp.
+ Trường hợp thứ nhất: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên có quyền. + Trường hợp thứ hai: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có quyền. - Thế chấp khác cầm cố ở chỗ, trong trường hợp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển 5 giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ; trong trường hợp thế chấp, bên thế chấp được giữ tài sản thế chấp để tiếp tục khai thác, sử dụng. + Trường hợp thứ nhất: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên có quyền.
+ Trường hợp thứ hai: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có quyền. Khái niệm Định giá, Định giá BĐS, Định giá BĐS thế chấp Khái niệm định giá: Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh). Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore).
Định giá bất động sản Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).