Luận văn tmu nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của công ty cổ phần dầu khí đông đô

Nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản là một yếu tố quan trọng giúp Công ty Cổ phần Dầu… 73 trang · Đại học Thương Mại · 2016.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thu Hiên
• Người hướng dẫn: ThS. Lê Như Quỳnh
• Trường học: Đại học Thương Mại
• Chuyên ngành: Kinh tế
• Đề tài: Nâng Cao Năng Lực Cạnh Tranh Trong Kinh Doanh Dịch Vụ Bất Động Sản Của Công Ty Cổ Phần Dầu Khí Đông Đô
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• TÓM LƯỢC
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Một số khái niệm cơ bản
• 1.1.1. Khái niệm về dịch vụ bất động sản
• 1.1.2. Khái niệm về cạnh tranh
• 1.1.3. Lý thuyết về dịch vụ bất động sản
• 1.1.4. Chính sách, chỉ tiêu và nguyên tắc của việc nâng cao sức cạnh tranh của doanh nghiệp
• 1.1.4.1. Chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh
• 1.1.4.2. Nội dung chính sách nâng cao năng lực cạnh tranh
• 1.1.4.3. Nguyên tắc nâng cao năng lực cạnh tranh
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DẦU KHÍ ĐÔNG ĐÔ
• 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
• 2.1.1. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô
• 2.1.2. Nhân tố môi trường vi mô
• 2.2. Phân tích thực trạng năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
• 2.2.1. Thực trạng thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam
• 2.2.2. Thực trạng năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
• 2.3. Đánh giá về việc nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
• 2.3.1. Những thành công và bài học kinh nghiệm
• 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân của hạn chế
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DẦU KHÍ ĐÔNG ĐÔ
• 3.1. Quan điểm, định hướng nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
• 3.1.1. Quan điểm nâng cao nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
• 3.1.2. Định hướng nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
• 3.2. Các đề xuất giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
• 3.2.1. Giải pháp về nhân lực
• 3.2.2. Giải pháp về chiến lược Marketing
• 3.2.3. Giải pháp về huy động vốn
• 3.2.4. Giải pháp về định giá bất động sản
• 3.3. Các kiến nghị nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô
• 3.3.1. Đối với nhà nước
• 3.3.2. Đề xuất đối với công ty
• 3.3.3. Những vấn đề đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản

Nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản là một yếu tố quan trọng giúp Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô tồn tại và phát triển trong môi trường thị trường đầy cạnh tranh. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế toàn cầu, việc nâng cao năng lực cạnh tranh không chỉ giúp công ty khẳng định vị thế mà còn tạo ra giá trị bền vững cho khách hàng. Để thực hiện điều này, công ty cần có những chiến lược rõ ràng và hiệu quả.

1.1. Khái niệm và vai trò của năng lực cạnh tranh

Năng lực cạnh tranh được hiểu là khả năng của một doanh nghiệp trong việc cung cấp sản phẩm và dịch vụ tốt hơn so với đối thủ. Điều này không chỉ bao gồm chất lượng sản phẩm mà còn cả dịch vụ khách hàng, giá cả và sự đổi mới. Năng lực cạnh tranh cao giúp công ty thu hút và giữ chân khách hàng.

1.2. Tình hình thị trường bất động sản hiện nay

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua nhiều biến động với sự gia tăng nhu cầu về nhà ở và các dịch vụ liên quan. Tuy nhiên, sự cạnh tranh cũng ngày càng gay gắt, đòi hỏi các doanh nghiệp như Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô phải có những chiến lược phù hợp để nâng cao năng lực cạnh tranh.

II. Những thách thức trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh

Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh. Các yếu tố như sự thay đổi nhanh chóng của thị trường, nhu cầu khách hàng ngày càng cao và sự xuất hiện của nhiều đối thủ mới là những vấn đề cần được giải quyết. Việc nhận diện và phân tích các thách thức này là rất quan trọng để tìm ra giải pháp hiệu quả.

2.1. Sự cạnh tranh từ các đối thủ

Sự gia tăng số lượng các công ty bất động sản mới và sự phát triển của các công ty lớn đã tạo ra áp lực lớn lên Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô. Để tồn tại, công ty cần phải cải thiện chất lượng dịch vụ và sản phẩm của mình.

2.2. Thay đổi trong nhu cầu khách hàng

Khách hàng ngày càng có yêu cầu cao hơn về chất lượng dịch vụ và sản phẩm. Công ty cần phải nắm bắt và đáp ứng kịp thời những thay đổi này để không bị tụt lại phía sau.

III. Phương pháp nâng cao năng lực cạnh tranh hiệu quả

Để nâng cao năng lực cạnh tranh, Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô cần áp dụng một số phương pháp hiệu quả. Các giải pháp này không chỉ giúp cải thiện chất lượng sản phẩm mà còn nâng cao trải nghiệm của khách hàng. Việc đầu tư vào công nghệ và đào tạo nhân lực cũng là những yếu tố quan trọng.

3.1. Đầu tư vào công nghệ mới

Việc áp dụng công nghệ mới trong quản lý và vận hành sẽ giúp công ty tối ưu hóa quy trình làm việc, giảm chi phí và nâng cao chất lượng dịch vụ. Công ty cần xem xét đầu tư vào các phần mềm quản lý bất động sản hiện đại.

3.2. Đào tạo và phát triển nhân lực

Đội ngũ nhân viên là tài sản quý giá của công ty. Đầu tư vào đào tạo và phát triển kỹ năng cho nhân viên sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và tạo ra sự khác biệt trong mắt khách hàng.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu

Việc áp dụng các giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh đã mang lại nhiều kết quả tích cực cho Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô. Các nghiên cứu cho thấy rằng việc cải thiện chất lượng dịch vụ và sản phẩm đã giúp công ty tăng trưởng doanh thu và mở rộng thị trường. Những thành công này cần được duy trì và phát triển hơn nữa.

4.1. Kết quả đạt được từ các giải pháp

Sau khi áp dụng các giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh, công ty đã ghi nhận sự tăng trưởng doanh thu lên đến 20% trong năm qua. Điều này cho thấy rằng các chiến lược đã được thực hiện hiệu quả.

4.2. Bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Các bài học từ thực tiễn cho thấy rằng việc lắng nghe khách hàng và cải tiến liên tục là rất quan trọng. Công ty cần duy trì mối quan hệ tốt với khách hàng để hiểu rõ hơn về nhu cầu của họ.

V. Kết luận và định hướng tương lai

Nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản là một quá trình liên tục và cần sự nỗ lực không ngừng từ Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô. Định hướng tương lai cần tập trung vào việc cải tiến chất lượng dịch vụ, mở rộng thị trường và phát triển bền vững. Công ty cần chuẩn bị sẵn sàng cho những thách thức mới trong tương lai.

5.1. Định hướng phát triển bền vững

Công ty cần xây dựng các chiến lược phát triển bền vững, không chỉ tập trung vào lợi nhuận mà còn chú trọng đến trách nhiệm xã hội và bảo vệ môi trường.

5.2. Chuẩn bị cho những thách thức mới

Thị trường bất động sản luôn biến động, do đó công ty cần có sự chuẩn bị tốt để đối phó với những thay đổi và thách thức trong tương lai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), các doanh nghiệp trong nước đứng trước áp lực cạnh tranh gay gắt từ nhiều chủ thể kinh tế. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc nâng cao năng lực cạnh tranh sản phẩm và dịch vụ là điều kiện tiên quyết để tồn tại, chiếm lĩnh thị trường và gia tăng hiệu quả hoạt động kinh doanh.

Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô là doanh nghiệp cổ phần được thành lập từ năm 2007, hoạt động chủ yếu trong các lĩnh vực: xây lắp, phát triển các khu đô thị mới, khu nhà ở, căn hộ trung và cao cấp, văn phòng thương mại, dịch vụ cho thuê và kinh doanh vật liệu xây dựng. Dù đạt được sự tăng trưởng nhất định qua các năm, hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản của công ty vẫn bộc lộ nhiều hạn chế nội tại: hoạt động đầu tư còn dàn trải và thiếu tập trung; việc lựa chọn phân khúc thị trường chưa thực sự phù hợp; bộ máy quản lý còn cồng kềnh, hoạt động chưa đạt hiệu quả tối ưu; năng lực tài chính còn hạn hẹp. Điều này thể hiện rõ qua kết quả kinh doanh năm 2016 khi tổng doanh thu đạt 128,3 tỷ đồng nhưng tổng chi phí chiếm tới 118,1 tỷ đồng, dẫn đến lợi nhuận chỉ đạt 10,2 tỷ đồng. Nhằm giải quyết các khó khăn trên, đề tài được tác giả Nguyễn Thị Thu Hiên thực hiện tại Khoa Kinh tế - Luật (Đại học Thương Mại) dưới sự hướng dẫn của ThS. Lê Như Quỳnh.

Khóa luận xác lập và giải quyết 5 câu hỏi nghiên cứu cụ thể:

1. Các vấn đề lý thuyết và thực tiễn nào liên quan tới năng lực cạnh tranh và nâng cao năng lực cạnh tranh?
2. Thực trạng năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô như thế nào?
3. Các thuận lợi, khó khăn của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản là gì?
4. Các yếu tố ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản?
5. Định hướng và giải pháp nào phù hợp để nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô?

Mục tiêu chung của đề tài là đánh giá thực trạng năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh cho công ty trong giai đoạn tiếp theo. Mục tiêu cụ thể gồm 4 nội dung:

• Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản về cạnh tranh và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
• Phân tích, đánh giá thực trạng năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
• Phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới năng lực cạnh tranh của công ty.
• Đề xuất định hướng và các nhóm giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của đơn vị trong thời gian tới.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là năng lực cạnh tranh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Phạm vi nghiên cứu được giới hạn như sau:

• Phạm vi nội dung: Tập trung đánh giá các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và các giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh dịch vụ bất động sản của công ty.
• Phạm vi không gian: Địa bàn Thành phố Hà Nội và một số tỉnh thành lân cận.
• Phạm vi thời gian: Các thông tin, số liệu thống kê thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2014–2016; dữ liệu sơ cấp được tiến hành điều tra trong năm 2016.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý luận dựa trên việc kế thừa và tổng hợp các quan điểm học thuật, pháp lý về bất động sản và cạnh tranh kinh tế:

• Khái niệm và bản chất bất động sản: Tác giả truy nguyên nguồn gốc phân loại tài sản từ Luật cổ La Mã, đối chiếu các quy định pháp luật quốc tế (Điều 517, 518 Luật Dân sự Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Đức; Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan). Tại Việt Nam, nghiên cứu áp dụng quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 về phân loại bất động sản; Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản; Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
• Lý thuyết về cạnh tranh và năng lực cạnh tranh: Khóa luận tiếp cận quan điểm kinh tế chính trị của C. Mác, định nghĩa cạnh tranh theo Từ điển Cornu, lý thuyết cạnh tranh giành thị phần và tối ưu hóa lợi nhuận của Michael Porter, cùng định nghĩa năng lực cạnh tranh từ Từ điển thuật ngữ kinh tế học (2001). Cạnh tranh được phân loại theo phạm vi ngành (nội bộ ngành, giữa các ngành) và mức độ cạnh tranh (cạnh tranh hoàn hảo, cạnh tranh không hoàn hảo).
• Hệ thống chỉ tiêu đánh giá năng lực cạnh tranh đầu ra:
  • Sản lượng và doanh thu: Xác định qua hàm $D = P \times Q$ (trong đó $D$ là doanh thu, $P$ là giá sản phẩm, $Q$ là sản lượng bán ra).
  • Thị phần của sản phẩm: Bao gồm thị phần tuyệt đối (tỷ lệ doanh thu của công ty so với tổng doanh thu toàn thị trường của dòng sản phẩm cùng loại) và thị phần tương đối (tỷ lệ doanh thu của công ty so với doanh thu của đối thủ cạnh tranh trực tiếp).
  • Lợi nhuận và tỷ suất lợi nhuận: Lợi nhuận thuần túy bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí; tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu xác định theo công thức $ROS = (\text{Tổng lợi nhuận} / \text{Doanh thu}) \times 100%$.
  • Các tiêu chí định tính và phi tài chính: Năng lực cạnh tranh về giá bán, chất lượng và sự khác biệt hóa của sản phẩm dịch vụ bất động sản, chiến lược phát triển thị trường theo chiều rộng và chiều sâu.

Phương pháp nghiên cứu được triển khai bao gồm:

• Phương pháp luận chung: Vận dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để quan sát hiện tượng kinh tế trong trạng thái vận động, liên hệ đa chiều nhằm tìm ra quy luật phát triển của thị trường.
• Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp thống kê mô tả, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp quy nạp và diễn giải, phương pháp tư duy logic.
• Thu thập và xử lý dữ liệu:
  • Dữ liệu sơ cấp: Thu thập thông tin giới thiệu, tài liệu nội bộ về tổ chức và hoạt động kinh doanh của đơn vị điều tra năm 2016.
  • Dữ liệu thứ cấp: Nguồn thông tin nội bộ gồm báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh giai đoạn 2014–2016 (doanh thu, chi phí, lợi nhuận từ Phòng Kinh doanh của công ty); nguồn thông tin bên ngoài gồm sách, giáo trình, các công trình nghiên cứu trước và dữ liệu thị trường từ các cổng thông tin chuyên ngành (Batdongsan.vn).
  • Kỹ thuật xử lý: Dữ liệu được phân loại, tổng hợp và xử lý so sánh tương đối, tuyệt đối thông qua phần mềm Microsoft Excel và Microsoft Word, biểu diễn dưới dạng bảng thống kê để phân tích mối tương quan giữa các biến số.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về nâng cao năng lực cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản

Chương này tập trung hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản và các cấu phần của năng lực cạnh tranh doanh nghiệp:

• Hệ thống hóa các đặc trưng kinh tế của bất động sản: Tính cá biệt và khan hiếm; tính bền lâu của công trình gắn liền với đất; tính chịu ảnh hưởng tương hỗ lẫn nhau giữa các bất động sản lân cận; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý cũng như tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
• Phân loại bất động sản thành 3 nhóm cơ bản: Bất động sản có đầu tư xây dựng (nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, trụ sở làm việc); Bất động sản không đầu tư xây dựng (đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng); Bất động sản đặc biệt (công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang).
• Xác định hệ thống các nhân tố ảnh hưởng tới bất động sản: Nhân tố kinh tế (tăng trưởng GDP, lạm phát, thất nghiệp); nhân tố chính trị - pháp lý; nhân tố dân cư (mật độ, biến động dân số); nhân tố văn hóa - xã hội; nhân tố vị trí địa lý sinh thái.
• Phân tích nội dung và nguyên tắc chính sách nâng cao năng lực cạnh tranh: Về nội dung, doanh nghiệp cần đổi mới mô hình tổ chức quản trị (chuyển đổi từ mô hình tháp sang mạng lưới linh hoạt), nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và chuẩn hóa năng lực marketing hỗn hợp (chiến lược sản phẩm, chiến lược giá cả, phân phối và xúc tiến thương mại). Về nguyên tắc, quá trình nâng cao năng lực cạnh tranh phải gắn chặt với chiến lược dài hạn, dựa trên cơ sở kiểm soát chất lượng, ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, phát triển hạ tầng kỹ thuật và tuân thủ tuyệt đối khung pháp luật hiện hành.

Chương 2: Thực trạng nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô

Chương 2 trình bày bức tranh toàn diện về môi trường kinh doanh, hiện trạng thị trường và kết quả hoạt động thực tế của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô:

• Đánh giá các nhân tố môi trường vĩ mô và vi mô:
  • Môi trường vĩ mô: Chính sách tài khóa nới lỏng, miễn giảm giãn thuế; chính sách tiền tệ và hỗ trợ tín dụng thông qua các gói kích cầu (điển hình là gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội); khung pháp lý chi phối gồm Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Đấu thầu và Nghị định 153/2007/NĐ-CP; các đặc điểm văn hóa tiêu dùng theo vùng miền (thị hiếu ưa chuộng nhà đất gắn với tâm lý "an cư lập nghiệp" tại miền Bắc so với yêu cầu thích ứng thời tiết tại miền Trung).
  • Môi trường vi mô: Khách hàng ngày càng quan tâm đến tính tiện ích tích hợp (khu văn phòng kết hợp nghỉ dưỡng, khuôn viên sinh thái, thể thao); áp lực từ các nhà cung ứng vật liệu xây dựng; áp lực cạnh tranh gay gắt từ các tập đoàn lớn trong ngành như Vingroup, FLC, Sun Group cùng sự tham gia của dòng vốn ngoại.
• Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2015–2016:
  • Cung - cầu: Xuất hiện sự dịch chuyển dòng tiền và mức độ quan tâm từ Bắc vào Nam, Đồng Nai vươn lên vị trí thứ 5 toàn quốc về độ quan tâm; một số thị trường mới có tỷ lệ tăng trưởng lượt tìm kiếm đột biến (Lai Châu tăng 216%, Kon Tum tăng 102%, Cà Mau tăng 99%, Hưng Yên tăng 94%, Quảng Nam tăng 92%).
  • Phân khúc giao dịch theo dữ liệu Batdongsan.vn: Phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố chiếm tỷ trọng quan tâm lớn nhất (42% năm 2015 và 39% năm 2016); căn hộ chung cư duy trì mức độ ổn định (26% năm 2015 và 25% năm 2016). Về diện tích, nhu cầu mua/thuê nhà riêng chiếm ưu thế ở các diện tích dưới 30m², 30–50m² và 150–200m²; trong khi căn hộ chung cư được lựa chọn nhiều ở các dải diện tích 50–80m², 80–100m² và 100–150m².
  • Giá cả thị trường năm 2016: Giá bán trung bình toàn thị trường đạt 2.104 USD/m² (tăng 4,6% so với năm 2015). Phân khúc biệt thự/nhà phố ghi nhận mức giá từ 250.000 USD/căn. Giá phân khúc hạng sang tăng xấp xỉ 7%, phân khúc cao cấp tăng khoảng 4%, phân khúc bình dân và trung cấp tăng dưới 3%. Thị trường bộc lộ tình trạng lệch pha cung cầu khi dư thừa phân khúc hạng sang, nghỉ dưỡng nhưng thiếu hụt nhà ở xã hội và căn hộ giá bình dân.
• Thực trạng hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô: Số liệu kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh giai đoạn 2014–2016 được tổng hợp chi tiết tại bảng thống kê dưới đây:

Chỉ tiêu	Năm 2014	Năm 2015	Năm 2016	So sánh 2015/2014 (Chênh lệch)	So sánh 2015/2014 (Tỷ lệ %)	So sánh 2016/2015 (Chênh lệch)	So sánh 2016/2015 (Tỷ lệ %)
Tổng doanh thu (triệu đồng)	14.467	108.000	128.300	+93.533	746,5%	+20.300	118,8%
Tổng chi phí (triệu đồng)	29.843	98.924	118.100	+69.081	331,5%	+19.176	119,4%
Lợi nhuận trước thuế (triệu đồng)	-15.310	9.076	10.200	+24.386	-	+1.124	112,4%
Thu nhập bình quân (triệu đồng/người/tháng)	7,5	7,8	8,0	+0,3	104,0%	+0,2	102,6%

Doanh thu của công ty phục hồi đáng kể từ mức 14.467 triệu đồng (năm 2014, chịu lỗ 15.310 triệu đồng) lên 128.300 triệu đồng (năm 2016). Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu năm 2016 vẫn ở mức thấp do tổng chi phí lên tới 118.100 triệu đồng. Tác giả chỉ rõ nguyên nhân của các hạn chế: đầu tư dàn trải khiến vốn bị ứ đọng; công tác nghiên cứu thị trường chưa sâu; bộ máy gián tiếp cồng kềnh tạo gánh nặng chi phí quản lý; phụ thuộc nhiều vào vốn vay tín dụng thương mại dẫn đến áp lực chi phí lãi vay cao.

Chương 3: Các đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh trong kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô

Dựa trên cơ sở phân tích thực trạng, chương 3 đề xuất định hướng và các giải pháp quản trị mang tính đồng bộ:

• Quan điểm và định hướng phát triển: Công ty cần chuyển dịch từ chiến lược mở rộng quy mô dàn trải sang đầu tư chiều sâu; tập trung vào các dự án có tính khả thi tài chính cao; tái cấu trúc danh mục sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường đô thị.
• Bốn nhóm giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh:
  1. Giải pháp về nhân lực: Rà soát, sắp xếp lại cơ cấu tổ chức theo hướng tinh gọn; đẩy mạnh công tác đào tạo và đào tạo lại đội ngũ cán bộ quản lý về kiến thức chuyên môn bất động sản, pháp luật kinh doanh, trình độ tin học và ngoại ngữ; xây dựng chính sách đãi ngộ gắn liền với hiệu quả công việc.
  2. Giải pháp về chiến lược Marketing: Tăng cường nghiên cứu thị trường để nhận diện kịp thời biến động cung cầu; tái định vị sản phẩm theo hướng gia tăng tiện ích dịch vụ; đa dạng hóa hình thức truyền thông quảng bá; chủ động liên kết với các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, uy tín trên thị trường nhằm tối ưu hóa mạng lưới phân phối.
  3. Giải pháp về huy động vốn: Tận dụng hiệu quả các nguồn vốn trung và dài hạn từ các tổ chức tín dụng; đa dạng hóa kênh tài trợ vốn từ đối tác liên doanh, khách hàng mua nhà trả tiền trước theo tiến độ; tái cấu trúc các khoản nợ vay nhằm giảm thiểu áp lực chi phí lãi vay ngân hàng.
  4. Giải pháp về định giá bất động sản: Xây dựng phương pháp định giá linh hoạt dựa trên chi phí xây dựng thực tế, tương quan cung cầu từng khu vực và mức độ nhạy cảm về giá của từng phân khúc khách hàng (đặc biệt đối với phân khúc trung cấp và bình dân).
• Nhóm kiến nghị:
  • Đối với cơ quan quản lý Nhà nước: Đề nghị tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về đất đai và đầu tư bất động sản; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính liên quan đến cấp phép dự án; duy trì các gói chính sách tín dụng hỗ trợ người mua nhà.
  • Đối với nội bộ Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô: Cần quán triệt nghiêm túc công tác kiểm soát chi phí thi công, giám sát chặt chẽ tiến độ dự án và nâng cao trách nhiệm giải trình của từng bộ phận quản lý.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã phản ánh trung thực thực trạng kinh doanh dịch vụ bất động sản của doanh nghiệp qua việc khai thác hệ thống dữ liệu có căn cứ văn bản:

• Ghi nhận sự chuyển dịch kết quả tài chính của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô từ trạng thái thua lỗ nặng trong năm 2014 (lỗ trước thuế 15.310 triệu đồng) sang giai đoạn phục hồi trong năm 2015 (lợi nhuận 9.076 triệu đồng) và năm 2016 (doanh thu đạt 128,3 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 10,2 tỷ đồng, thu nhập bình quân người lao động đạt 8,0 triệu đồng/tháng).
• Phản ánh chính xác các số liệu vận động của thị trường bất động sản giai đoạn 2015–2016: chỉ số giá bán bình quân đạt 2.104 USD/m² năm 2016; thị phần quan tâm của người tìm kiếm đối với nhà mặt phố/nhà riêng (chiếm 39–42%) và căn hộ chung cư (chiếm 25–26%); các dải tăng trưởng lượt tìm kiếm đột biến tại các tỉnh địa phương (Lai Châu tăng 216%, Kon Tum tăng 102%).
• Khóa luận đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp quản trị (nhân lực, marketing, huy động vốn, định giá sản phẩm) được xây dựng bám sát thực trạng hoạt động của công ty.
• So với các công trình nghiên cứu trước đó được tác giả tổng quan (nghiên cứu về sản phẩm rượu vang của Dương Thị Hường năm 2005; sản phẩm bánh kẹo Hải Hà của Đoàn Thị Thùy năm 2011; kinh doanh bất động sản của PVSH của Trần Minh Hiếu năm 2015; quản lý nhà nước về bất động sản của Lê Thị Thanh Thúy năm 2011), khóa luận đã xác định rõ nét mới là tập trung nghiên cứu chuyên sâu các nhân tố tác động và chiến lược mở rộng thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản riêng biệt tại Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận thể hiện một số giới hạn do điều kiện nghiên cứu thực tế quy định:

• Phạm vi dữ liệu thứ cấp chỉ tập trung trong giai đoạn 3 năm từ 2014 đến 2016; các khảo sát sơ cấp nội bộ chỉ được thực hiện trong phạm vi năm 2016 nên chưa phản ánh được các biến động chu kỳ tiếp theo của thị trường.
• Phạm vi địa bàn nghiên cứu chủ yếu tập trung trên thị trường Thành phố Hà Nội và một số địa phương lân cận, chưa bao quát toàn diện các dự án tiềm năng tại khu vực phía Nam.
• Về nội dung, đề tài tập trung vào mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản, chưa đi sâu phân tích toàn diện các lĩnh vực kinh doanh khác của doanh nghiệp như xây lắp và thương mại vật liệu xây dựng.

Hướng mở nghiên cứu tiếp theo (được tác giả định vị tại mục 3.3.3) đặt ra yêu cầu theo dõi diễn biến thị trường bất động sản trong giai đoạn sau năm 2016, kiểm chứng mức độ thích ứng của các giải pháp marketing hỗn hợp và đánh giá tác động của các điều chỉnh chính sách vĩ mô dài hạn đối với cơ cấu vốn của doanh nghiệp.

Giá trị tham khảo

Báo cáo nghiên cứu cung cấp giá trị tham khảo thiết thực cho nhiều nhóm đối tượng:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Kinh tế, Quản trị kinh doanh, Kinh tế đầu tư và Quản lý bất động sản: Tài liệu mang lại một khung phân tích hoàn chỉnh từ cơ sở lý luận đến các công thức lượng hóa năng lực cạnh tranh (doanh thu, thị phần tương đối, tỷ suất lợi nhuận, chính sách giá).
• Người nghiên cứu đề tài về doanh nghiệp xây dựng và bất động sản quy mô vừa: Đề tài cung cấp phương pháp tiếp cận thực tế trong việc phân tích tác động của các công cụ chính sách vĩ mô (chính sách tài khóa, tiền tệ, các gói tín dụng hỗ trợ) kết hợp với các biến số vi mô (nhà cung ứng, đối thủ lớn, phân khúc khách hàng).
• Các nhà quản trị tại các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản: Phần phân tích thực trạng tại Chương 2 và hệ thống giải pháp tại Chương 3 là tài liệu hữu ích cho việc nhận diện các sai lầm trong đầu tư dàn trải, kiểm soát chi phí vận hành và xây dựng chính sách định giá linh hoạt theo phân khúc.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận xác định Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô có những hạn chế nội tại nào trong kinh doanh bất động sản?
Văn bản nêu rõ công ty còn tồn tại các hạn chế: đầu tư dàn trải, thiếu tập trung; lựa chọn phân khúc thị trường phát triển chưa hợp lý; bộ máy quản trị còn cồng kềnh dẫn đến hiệu quả vận hành chưa cao; khả năng tài chính còn hạn chế, chi phí kinh doanh chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng doanh thu.

2. Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô chuyển biến như thế nào qua giai đoạn 2014–2016?
Năm 2014, công ty đạt doanh thu 14.467 triệu đồng, tổng chi phí 29.843 triệu đồng và lỗ trước thuế 15.310 triệu đồng. Đến năm 2015, doanh thu tăng thêm 93.533 triệu đồng, đạt 108.000 triệu đồng và có lãi trước thuế 9.076 triệu đồng. Năm 2016, tổng doanh thu đạt 128.300 triệu đồng, tổng chi phí là 118.100 triệu đồng, lợi nhuận trước thuế đạt 10.200 triệu đồng, thu nhập bình quân của người lao động tăng từ 7,5 triệu đồng/tháng (năm 2014) lên 8,0 triệu đồng/tháng (năm 2016).

3. Mức độ quan tâm của thị trường đối với các phân khúc bất động sản bán trong giai đoạn 2015–2016 được ghi nhận ra sao?
Theo dữ liệu Batdongsan.vn trong khóa luận, phân khúc nhà riêng và nhà mặt phố nhận được mức độ quan tâm cao nhất, chiếm 42% năm 2015 và 39% năm 2016. Phân khúc căn hộ chung cư đứng thứ hai, giữ tỷ lệ quan tâm ổn định ở mức 26% năm 2015 và 25% năm 2016 (tương ứng tỷ lệ 1/4 tổng lượng tìm kiếm bất động sản bán).

4. Khóa luận kế thừa và chỉ ra điểm khác biệt nào so với các công trình nghiên cứu trước đó?
Tác giả kế thừa hệ thống lý thuyết về năng lực cạnh tranh từ các công trình nghiên cứu trước nhưng chỉ ra rằng các đề tài đó mới chỉ dừng lại ở phân tích sức cạnh tranh sản phẩm nói chung hoặc quản lý nhà nước địa phương. Điểm mới của khóa luận là nghiên cứu cụ thể các yếu tố tác động và chiến lược mở rộng thị trường dịch vụ bất động sản của riêng Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô.

5. Tác giả đề xuất những nhóm giải pháp cụ thể nào để nâng cao năng lực cạnh tranh cho đơn vị?
Khóa luận đề xuất 4 nhóm giải pháp quản trị trực tiếp: hoàn thiện cơ cấu tổ chức và đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; xây dựng chiến lược marketing hỗn hợp và phát triển kênh sàn giao dịch; tối ưu hóa chiến lược huy động vốn và tái cấu trúc nguồn nợ; hoàn thiện chính sách định giá bất động sản phù hợp với từng phân khúc thị trường.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Thu Hiên đã hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết kinh tế và quy định pháp lý cơ bản về năng lực cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản. Công trình cung cấp bức tranh thực tế về hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Dầu khí Đông Đô giai đoạn 2014–2016, làm rõ sự phục hồi về doanh thu nhưng chỉ ra gánh nặng chi phí vận hành và áp lực nợ vay. Hệ thống giải pháp quản trị nguồn nhân lực, marketing, cấu trúc vốn và định giá sản phẩm được xây dựng có cơ sở thực tiễn, đóng góp định hướng cụ thể giúp doanh nghiệp nâng cao vị thế cạnh tranh trên thị trường bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Khái niệm về dịch vụ bất động sản Việc phân loại tài sản thành “ BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng.

và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…).

Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. 9 Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.

Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.

Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.