CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Khái niệm về dịch vụ bất động sản Việc phân loại tài sản thành “ BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng.
và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…).
Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. 9 Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Đặc điểm của BĐS ● Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và 10 tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v. ● Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.
Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. ● Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó.
Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. ● Các tính chất khác: Tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Khái niệm về cạnh tranh Đối với nền kinh tế thị trường, các khái niệm liên quan đến cạnh tranh còn rất khác nhau.Mác: “ Cạnh tranh là sự ganh đua gay gắt giữa các nhà tư bản nhằm giành giật những điều kiện thuận lợi trong sản xuất và trong tiêu thụ để đạt được những lợi nhuận siêu ngạch”. Theo từ điển Cornu của Pháp: “Cạnh tranh là hành vi của doanh nghiệp độc lập với nhau và là đối thủ của nhau trong cung ứng hàng hóa dịch vụ nhằm thảo mãn nhu 11 cầu giống nhau với sự may rủi của mỗi bên, thể hiện qua việc lôi kéo được hoặc để mất đi một lượng khách hàng thường xuyên” Theo Michael Porter: “ Cạnh tranh là giành lấy thị phần.
Bản chất của của cạnh tranh là tìm kiếm lợi nhuận cao hơn mức lợi nhuận trung bình mà doanh nghiệp đang có. Kết quả quá trình cạnh tranh là sự bình quân hóa lợi nhuận trong ngành theo chiều hướng cải thiện sâu dẫn đến hệ quả giá cả có thể giảm đi” Tiếp cận ở góc độ đơn giản, mang tính tổng quát thì cạnh tranh là hành động ganh đua, đấu tranh chống lại các cá nhân hay các nhóm, các loài vì mục đích giành được sự tồn tại, sống còn, giành được lợi nhuận, địa vị, sự kiêu hãnh, các phần thưởng hay những thứ khác. Trong kinh tế chính trị học thì cạnh tranh là sự ganh đua về kinh tế giữa những chủ thể trong nền sản xuất hàng hóa nhằm giành giật những điều kiện thuận lợi trong sản xuất, tiêu thụ hoặc tiêu dùng hàng hóa để từ đó thu được nhiều lợi ích nhất cho mình. Cạnh tranh có thể xảy ra giữa những người sản xuất với người tiêu dùng (người sản xuất muốn bán đắt, người tiêu dùng muốn mua rẻ); giữa người tiêu dùng với nhau để mua được hàng rẻ hơn; giữa những người sản xuất để có những điều kiện tốt hơn trong sản xuất và tiêu thụ.
Nhìn một cách tổng quát, trên quy mô toàn xã hội, cạnh tranh là sự ganh đua giữa những người theo đuổi cùng mục đích nhắm đánh bại đối thủ và giành cho mình lợi thế kinh tế ganh đua nhau, tìm mọi biện pháp ( cả nghệ thuật kinh doanh lẫn thủ đoạn kinh doanh ) để đoạt được mục tiêu kinh tế chủ yếu là chiếm lĩnh thị trường, tối đa hoá lợi nhuận. Trên phương diện toàn nền kinh tế, cạnh tranh có vai trò thúc đẩy kinh tế phát triển. Cạnh tranh khiến cho các nguồn lực được phân bố một cách hiệu quả nhất 12 thông qua việc kích thích các doanh nghiệp sử dụng tối ưu các nguồn lực, và điều đó cũng góp phần nhằm nâng cao đời sống xã hội .Trên phương diện của doanh nghiệp, cạnh tranh chính là áp lực và cũng đồng thời là động lực cho doanh nghiệp phát triển nội lực bản thân nâng cao khả năng cạnh tranh của mình. Nhờ có cạnh tranh ngày càng diễn ra một cách gay gắt đã buộc các doanh nghiệp phải luôn luôn tự đổi mới, hoàn thiện bản thân mình về : công nghệ, chiến lược, quản lí,.
Cạnh tranh của ngành, của nền kinh tế phải bắt đầu từ cạnh tranh của doanh nghiệp và cạnh tranh của doanh nghiệp phải xuất phát từ cạnh tranh đối với sản phẩm doanh nghiệp đang kinh doanh.Chính vì vậy để nâng cao sức cạnh tranh của mình, doanh nghiệp cần tận dụng những lợi thế nhất định, đề ra những chiến lược kinh doanh phù hợp để có được thành công và hiệu quả nhất. Một trong những chiến lược đó là nâng cao sức cạnh tranh sản phẩm của doanh nghiệp, đưa sản phẩm đến gần gũi hơn với người tiêu dùng, tạo được những lợi thế cạnh tranh cho sản phẩm đối với các sản phẩm của đối thủ. Khái niệm về năng lực cạnh tranh và nâng cao năng lực cạnh tranh Khi nghiên cứu về cạnh tranh, các nhà nghiên cứu thường còn sử dụng đến khái niệm năng lực cạnh tranh. Khi nói đến NLCT, người ta thường nói đến năng lực cạnh tranh của một quốc gia, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, năng lực cạnh tranh của sản phẩm.
Trong phạm vi nghiên cứu của khóa luận chỉ đề cấp đến năng lực cạnh tranh của sản phẩm Theo Từ điển thuật ngữ kinh tế học (2001): “ Năng lực cạnh tranh được hiểu là khả năng dành được thị phần lớn trước các đối thủ cạnh tranh trên thị trường, kể cả khả năng cạnh tranh dành lại một phần hay toàn bộ thị phần của đồng nghiệp” 13 Như vậy, có thể hiểu rằng: “ NLCT của doanh nghiệp là thể hiện thực lực và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thỏa mãn tốt nhất các đòi hỏi của khác hàng để thu lợi ngày càng cao hơn” NLCT của doanh nghiệp trước hết tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp. Đây là yếu tố nội tại của doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí công nghệ, tài hcinhs, nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp. một cách riêng biệt mà cần đánh giá, so sánh với các đối thủ cạnh tranh trong hoạt động trên cùng một lĩnh vực, cùng một thị trường. Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp tham gia, đây là cơ hội cho thị trường phát triển nhưng cũng là thách thức không nhỏ khi mức độ chuyên môn hóa của các doanh nghiệp còn thấp, NLCT của các doanh nghiệp còn hạn chế sẽ tạo ra sức ì lớn cho toàn thị trường.