Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Tổng quan về thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân (Giáo trình Định giá đất và bất động sản khác, 2009).
BĐS nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90 thế kỷ trước và trong mười năm qua đã kịp trải qua vài đợt biến động " nóng, lạnh ". Khuôn khổ pháp lý mới cho TTBĐS chỉ ra đời tương đối hoàn chỉnh chỉ trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai (2003), tiếp theo là Luật xây dựng (2003), Luật Kinh doanh bất động sản (2014). Trong những năm gần đây TTBĐS trên địa bàn cả nước nói chung luôn luôn có những biến động không ổn định và hết sức phức tạp đặc biệt là tại hai thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Vào thời điểm năm 2000, TTBĐS bắt đầu hoạt động sôi động, thị trường không chính quy phát triển mạnh hơn thị trường chính quy.
Năm 2001 thị trường bắt đầu có dấu hiệu nóng lên, giá nhà đất tăng nhanh, cơn sốt kéo dài và lan nhanh sang địa bàn của tất cả các tỉnh thành phố. Tình trạng này kéo dài sang cả năm 2002 và nửa đầu năm 2003. Mức độ giao dịch về nhà đất trong thời gian này là rất lớn, nhất là các khu đô thị, kể cả nhà chung cư. Song trên thực tế việc giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư (giữa chủ đầu tư xây dựng với bên mua với mục đích kinh doanh kiếm lời) mà ít có giao dịch với người mua cho mục đích để ở.
Cuối năm 2003 và năm 2004, với việc ban hành Luật Đất đai 2003, trong đó không cho phép "phân lô bán nền" tại các dự án nhà đã làm cho thị trường bất động sản tại các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh và gần như bị "đóng băng". Tình trạng 4 này kéo dài trong cả năm 2005 và 2006. Nhiều nơi phải giảm giá (có nơi giảm 30%) đã ảnh hưởng lớn đến việc triển khai các dự án đang thi công và các dự án phát triển nhà ở mới. Tuy nhiên thời gian này thị trường nhà ở, đất ở tại các điểm dân cư cũ (dạng làng, bản) hoặc các nhà chung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; điều đó phản ánh nhu cầu nhà ở, đất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng và khả năng chi trả của người dân là rất thấp so với mức giá nhà, đất tại các khu đô thị mới.
Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn thành phố HCM cũng như Hà Nội bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đổ sang. Năm 2008 là năm thăng trầm với thị trường bất động sản Việt Nam, giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng. Bước sang năm 2009 thị trường bắt đầu "ấm" trở lại, giá đất cũng đang có những chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu. Tuy nhiên các nhà đầu tư BĐS cũng đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam.
Năm 2010 cùng với tốc độ phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu sử dụng đất trở nên nóng hổi ở tất cả các lĩnh vực. Các nhà đầu tư luôn nắm bắt cơ hội mở rộng hoạt động kinh doanh bằng cách tham gia vào thị trường siêu lợi nhuận này. Chính vì vậy thị trường BĐS cũng đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ đẩy giá đất tăng nhanh một cách chóng mặt. Năm 2020 là một năm có sự ảnh hưởng lớn cho nền kinh tế Việt Nam cũng như toàn cầu do những ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19, trong đó bất động sản là ngành nghề gặp nhiều khó khăn.
Các chuyên gia bất động sản đều chung quan điểm chưa bao giờ thị trường bất động sản lại phải trải qua những thời khắc khó khăn, chìm nổi trong nhiều cung bậc như năm 2020. Đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, suy giảm, nhiều khó khăn là điều khó tránh khỏi. Trong ngắn hạn, thị trường chưa thể phục hồi hoàn toàn và để trở lại như thời điểm trước dịch là rất khó. Nguồn tiền của doanh nghiệp, cá nhân đang bị cạn kiệt, nếu có tham gia thị trường, đa số sẽ xác định đầu tư dài 5 hạn, vì vậy, trong ngắn hạn, sức mua trên thị trường sẽ suy giảm đáng kể (Bộ xây dựng 2021, https://moc.
Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Nguyễn Hải An, 2013). Giá đất, giá trị đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất (Giáo trình Định giá đất và bất động sản khác, 2009).
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Giá đất khác với giá các loại hàng hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau: * Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả: Đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân 6 đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của bản thân mảnh đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất.
Giá đất bị chi phối không hoàn toàn bởi yếu tố kinh tế, mục đích, hiệu quả sử dụng mà trong nhiều hoàn cảnh còn bị chi phối bởi yếu tố tâm lý. Do vậy, cơ sở để hình thành giá của các mảnh đất là khác nhau; cùng một mảnh đất, tại các thời điểm khác nhau, cơ sở để hình thành giá đất cũng là khác nhau. * Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành: Khác với các hàng hóa thông thường, đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai và cơ bản khó so sánh với nhau. Như vậy, giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, yếu tố tâm lý, yếu tố lịch sử, chiến lược QH, phát triển kinh tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu, khả năng để sản xuất mặt hàng thiết yếu phục vụ duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái.
* Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai: Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. * Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định: Đối với hàng hoá thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng và phản ánh mối quan hệ cung cầu của hàng hoá đó.
Đối với đất đai, cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung về đất cũng rất nhỏ. Ngược lại, nhu cầu về đất lại ngày càng nhiều, giản nở theo sự phát triển kinh tế, sự gia tăng của dân số. Do đặc trưng cơ bản của đất đai, của cung về đất, nên giá cả của đất đai về bản chất là chịu ảnh hưởng và phản ánh nhu cầu về đất của xã hội về đất đai. 7 * Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Đất có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển từ khu vực này đến khu vực kia, từ vị trí này đến vị trí kia.
Do vậy, giá cả của đất đai có tính khu vực. Trong cùng một khu vực, các thửa đất ở các vị trí khác nhau thì có các lợi thế khác nhau, phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau. Chính yếu tố cá biệt của thửa đất tạo nên tính cá biệt của giá đất.