CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ 1. Khái quát về định giá bất động sản 1. Khái niệm định giá bất động sản Hiện nay, có rất nhiều đề tài nghiên cứu về định giá BĐS, kèm theo đó là các khái niệm khác nhau tùy theo quan điểm, nhưng hầu hết đều sử dụng khái niệm sau: “Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất ( nếu có).
Trong trường hợp bao gồm các việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhuau, vì BĐS là một ssown vị thống nhất: thống nhất về quyền chiếm hữu, quyển sử dụng và về mục đích sử dụng. hơn nữa do BĐS là một tài sản không thể di dời được nên giá trị BĐS luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng phụ thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS. Vì vậy việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp.
Theo Luật Kinh doanh BĐS: “ Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cảu một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Như vậy, nội dung của định giá BĐS bao gồm: Định giá BĐS là việc ước tính giá của BĐS cụ thể Tại một thời điểm nhất định Tại một thị trường nhất định 5 Cho mục đích xác định Tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng BĐS Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất định Cần lưu ý là hoạt động định giá BĐS là việc ước tính giá cả của BĐS.
Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra các mức giá cảu BĐS. Tuy nhiên, mức giá ( do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường BĐS). Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Nức độ chính các của mức giá ước tính phụ thuộc vòa trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xã hội khác.
Vai trò của định giá BĐS 1. Vai trò của định giá BĐS đối với cá nhân Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung, của BĐS nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. cùng một loại BĐS ở một thời điểm, nhưng các yếu tố thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại BĐS, cùng thị trường (nông thôn/ thành thị/ vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau sẽ có giá trị thị trường khác nhau.
Chưa kể đến các BĐS có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá của BĐS phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán BĐS không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng, cấu trúc của BĐS, vì thế, không đánh giá đúng giá trị thị trường của BĐS. Điều này có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường, nếu các quyết đinh của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị BĐS.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các chuyên viên định giá, khi tham gia thị trường, các cá nhân sẽ không bị thiệt thòi trong các sở giao dịch mua bán hoặc trao đôi, thừa kế, thế chấp,… Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường. Vai trò của định giá BĐS đối với Nhà nước Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng lớn các loại BĐS, sẽ bị ảnh hưởng lớn nếu định giá không đúng các loại BĐS mà Nhà nước sở hữu. Với 6 một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định gá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS là tất yếu. Chính vì vậy, hoạt động định giá có vai trò vô cùng quan trọng đối với Nhà nước, Các BĐS Nhà nước phải định giá bao gồm: Định giá đất làm cơ sở thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,… Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hóa, sát nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước, Định giá BĐS (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá Định giá BĐS để thanh lý tài sản Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước khi tham gia liên doanh, liên kết sản xuất.
Định giá BĐS cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm… Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội. Đông thời, định giá đúng giá trị BĐS, đặc biệt là đất đai, sẽ tạo đông lực cho việc phân bố đất đai như là nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả. Nguyên tắc trong định giá BĐS Việc định giá BĐS cần tuân thủ theo những nguyên tắc sau: 1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất “Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trịn BĐS nói chung.
Cơ sở nguyên tắc: con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của tài sản Nội dung nguyên tắc: khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảng tự nhiên pháp luật, tài chính cho phép 1. Nguyên tắc thay thế Cơ sở nguyên tắc: Một người mua BĐS (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của một BĐS mà người đó có độ mong muốn và thỏa mãn tươn tự Nội dung nguyên tawcsL giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương 7 Với nguyên tắc này, giá trị của một BĐS thường được xác lập dựa trên giá bán của một BĐS thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản só sánh này gần với thời điểm xác định giá tri BĐS. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán só sánh và xác định giá đất theo thu nhập 1. Nguyên tắc đóng góp Cơ sở nguyên tắc: Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập có thể được vốn hóa thành giá trị.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợ thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành. Nguyên tắc cung cầu BĐS là một hàng hóa đặc biệt. Tiuy nhiên, cũng như một loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường Cơ sở nguyên tắc: giá cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố cầu, và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Nội dung nguyên tắc: giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài ản. Do đó giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị.
Khi so sánh tài sản với nhau vần thận trọng trong phân tích cung cầu, tình trạng thị trường. Nguyên tắc dự báo Cơ sở nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng Nội dung nguyên tắc: dự báo được các khoản lợi ích trong tương lại mà tài sản đó có thể mang lại cho các chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản. Ngoài năm nguyên tắc cơ bản trên thì còn một số nguyên tắc được sử dụng như: nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc ngoại ứng. Các phương pháp định giá BĐS Hiện nay có nhiều phương pháp định giá BĐS, mỗi phương pháp phù hợp vpwis một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với những mục đích và yêu cầu khác nhau.
Trong định giá, định giá viên sẽ tìm phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả cảu phương pháp phù hợp nhất. Một số phương pháp thường được sử dụng hiện nay là: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp dựa vào 3 yếu tố sau: Thuộc tính của BĐS Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS 1.
Phương pháp so sánh a, Khái niệm Phương pháp so sánh là phương pháp định giá giá trị thị trường của BĐS dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá. Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các BĐS có giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường.