Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại công ty tnhh thẩm định giá sài gòn chi nhánh hà nội

Tài liệu nghiên cứu Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại công ty tnhh thẩm, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên sâu

• Tác giả: Phan Anh Giáp
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Đình Đạt
• Trường học: Trường Đại học Ngoại thương
• Chuyên ngành: Ngân hàng
• Đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn
• Loại tài liệu: đề án tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thẩm Định Giá Bất Động Sản Cấp Tín Dụng

Hoạt động cấp tín dụng, đặc biệt thông qua hình thức cho vay, là một công cụ quan trọng hỗ trợ sự phát triển kinh tế. Các tổ chức tín dụng (TCTD) đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp nguồn vốn cho các thành phần kinh tế khác nhau. Việc thẩm định giá bất động sản (BĐS) trở thành một khâu quan trọng trong quá trình này, đặc biệt khi BĐS được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Khái niệm BĐS rất rộng và bao gồm nhiều loại tài sản, từ đất đai đến nhà cửa và các công trình xây dựng gắn liền. Ở Việt Nam, danh mục BĐS vẫn chưa được quy định cụ thể, tạo ra sự linh hoạt nhưng cũng đòi hỏi sự cẩn trọng trong định giá tài sản đảm bảo. Bất động sản được sử dụng cho hoạt động cấp tín dụng là tài sản được sử dụng thế chấp để vay vốn từ các TCTD.

1.1. Khái Niệm và Đặc Điểm Của Bất Động Sản Cấp Tín Dụng

Bất động sản (BĐS) cho hoạt động cấp tín dụng là BĐS được dùng để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP, TSBĐ BĐS bao gồm quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất. Người sử dụng được thực hiện quyền chấp QSDĐ nếu đủ điều kiện: Có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp, không tranh chấp, không bị kê biên bảo đảm thi hành án và còn thời hạn sử dụng. Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định điều kiện thế chấp với nhà ở hình thành trong tương lai.

1.2. Vai Trò Của Thẩm Định Giá Bất Động Sản Trong Cấp Tín Dụng

Khi chủ sở hữu BĐS cần vốn, BĐS trở thành tài sản đảm bảo cho các TCTD, cơ quan, ngân hàng cho vay vốn. Khách hàng vay vốn có xu hướng nghiêm túc trả nợ hơn khi thế chấp BĐS. Lợi nhuận chính của ngân hàng đến từ việc cấp tín dụng. Các TCTD yêu cầu khách hàng thế chấp các tài sản nhằm đảm bảo việc cấp tín dụng an toàn hơn, phòng ngừa các rủi ro. Huỳnh Thế Du (2004) cho rằng, nếu việc cấp tín dụng được đảm bảo bằng các tài sản chất lượng, ngân hàng sẽ hạn chế khả năng mất vốn.

II. Thách Thức Trong Thẩm Định Giá BĐS Cho Vay Tại Sài Gòn

Mô hình dịch vụ thẩm định giá tài sản đảm bảo thuê ngoài đang trở nên phổ biến tại Việt Nam, và các ngân hàng thường chấp nhận các chứng thư thẩm định giá từ các công ty thẩm định giá đủ điều kiện. Mô hình này giúp tăng độ tin cậy, tuy nhiên, cũng có nhược điểm là thiếu tính khách quan do phụ thuộc vào quan điểm và chất lượng của công ty thẩm định giá. Sự biến động của thị trường, các quy định pháp lý thay đổi liên tục đòi hỏi các doanh nghiệp thẩm định giá phải liên tục cập nhật thông tin và điều chỉnh quy trình để phù hợp với tình hình thực tế và khắc phục các tồn tại trong công tác thẩm định giá bất động sản. Thương hiệu và mức độ uy tín của doanh nghiệp thẩm định giá được củng cố khi chất lượng thẩm định giá được nâng cao.

2.1. Rủi Ro Tiềm Ẩn Trong Quy Trình Thẩm Định Giá Hiện Tại

Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc (Khoa Ngân hàng, Đại học Ngân hàng TP.HCM) cho rằng mô hình thẩm định giá thuê ngoài giúp tăng độ tin cậy của TĐG TSBĐ. Tuy nhiên, mô hình này cũng có nhược điểm là không thực sự khách quan, phụ thuộc vào quan điểm và chất lượng TĐG của các công ty TĐG. Điều này có thể dẫn đến sai sót trong quá trình định giá, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.

2.2. Ảnh Hưởng Của Biến Động Thị Trường Đến Định Giá Bất Động Sản

Thị trường BĐS luôn biến động do nhiều yếu tố như chính sách vĩ mô, tình hình kinh tế, và tâm lý nhà đầu tư. Sự biến động này gây khó khăn cho việc định giá BĐS chính xác, đặc biệt trong bối cảnh có nhiều yếu tố bất ổn. Doanh nghiệp TĐG cần cập nhật thông tin liên tục và điều chỉnh quy trình để đảm bảo định giá chính xác trong mọi tình huống.

III. Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản Cấp Tín Dụng Chuẩn

Theo Khoản 1, Điều 4 của Luật Giá năm 2012, thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị của tài sản. Cần xem xét các yếu tố như đặc điểm BĐS, tình hình thị trường. Định giá bất động sản là một công việc phức tạp, đòi hỏi kiến thức chuyên môn vững vàng và sự nhạy bén với thị trường. CBTĐG cần nghiên cứu và vận dụng các nguyên tắc theo quy định tại TC.VN 04.

3.1. Xác Định Cơ Sở Giá Trị Của Bất Động Sản Cần Thẩm Định

CBTĐG phải xác định rõ cơ sở giá trị của BĐS cần thẩm định. Các cơ sở giá trị phổ biến bao gồm: Giá trị thị trường, giá trị sử dụng, giá trị đầu tư. Việc lựa chọn cơ sở giá trị phù hợp phụ thuộc vào mục đích thẩm định và đặc điểm của BĐS.

3.2. Các Bước Thực Hiện Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Quy trình thẩm định giá BĐS thường bao gồm các bước sau: Lập kế hoạch thẩm định; Khảo sát thực địa và thu thập thông tin; Phân tích thông tin và xác định giá trị BĐS; Lập và gửi chứng thư (báo cáo) kết quả thẩm định giá cho khách hàng và các bên liên quan.

3.3. Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Phổ Biến

Có nhiều phương pháp thẩm định giá BĐS, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp thặng dư và phương pháp chi phí tái tạo. Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh BĐS cần thẩm định với các BĐS tương đồng đã được giao dịch trên thị trường.

IV. Áp Dụng Thực Tiễn Quy Trình Thẩm Định Giá Tại Công Ty Sài Gòn

Công tác thẩm định giá bất động sản cho vay cần đảm bảo đánh giá chính xác giá trị tài sản, phòng ngừa rủi ro. Cần có sự phối hợp giữa các bộ phận, nâng cao chất lượng đội ngũ.

4.1. Thực Trạng Quy Trình Thẩm Định Giá Tại Chi Nhánh Hà Nội

Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn Chi nhánh Hà Nội (HNSG). Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại HNSG. Quy trình xử lý hồ sơ tại Công ty Thẩm định giá Sài Gòn.

4.2. Kinh Nghiệm Thẩm Định Giá Bất Động Sản Từ Doanh Nghiệp Khác

Kinh nghiệm thẩm định bất động sản cho vay tại một số doanh nghiệp thẩm định giá khác. Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản một doanh nghiệp thẩm định trong nước.

V. Giải Pháp Hoàn Thiện Thẩm Định Giá BĐS Cấp Tín Dụng

Công tác thẩm định giá bất động sản cho vay cần đảm bảo đánh giá chính xác giá trị tài sản, phòng ngừa rủi ro. Cần có sự phối hợp giữa các bộ phận, nâng cao chất lượng đội ngũ.

5.1. Hoàn thiện quy trình và hướng dẫn thẩm định bất động sản

Cần xây dựng và hoàn thiện quy trình thẩm định chi tiết, phù hợp với từng loại hình bất động sản và mục đích cấp tín dụng. Đồng thời, cần có hướng dẫn cụ thể cho các thẩm định viên để đảm bảo tính thống nhất và chính xác trong quá trình thẩm định.

5.2. Tăng cường phối hợp giữa các bộ phận

Để đảm bảo tính khách quan và chính xác trong quá trình thẩm định, cần tăng cường sự phối hợp giữa các bộ phận liên quan như bộ phận thẩm định, bộ phận quản lý rủi ro và bộ phận kinh doanh.

VI. Đề Xuất Kiến Nghị Để Nâng Cao Hiệu Quả Thẩm Định Giá

Để nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác thẩm định giá, việc đưa ra các đề xuất và kiến nghị là vô cùng quan trọng.

6.1. Kiến nghị với Chính phủ

Kiến nghị với Chính phủ về việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động này để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

6.2. Kiến nghị với Hội thẩm định giá Việt Nam

Đề xuất Hội thẩm định giá Việt Nam tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn cho thẩm định viên, đồng thời xây dựng bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp chặt chẽ để đảm bảo tính khách quan và trung thực trong công tác thẩm định.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. Cơ sở lý luận về thầm định giá bat động sản cho hoạt động cấp tín dụng. Thực trạng công tác thâm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại Công ty TNHH Thâm định giá Sài Gòn - Chi nhánh Hà Nội.

CO SO LY LUAN VE THAM DINH GIA BAT DONG SAN CHO HOAT DONG CAP TÍN DỤNG 1. Tổng quan về bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng 1.L Khái niệm Hoạt động tín dụng được thực hiện bằng hình thức cho vay tiền tệ, đây là hình thức phố biến, linh hoạt và đáp ứng nhu cầu mọi thành phần của nền kinh tế trong hoạt động tín dụng (Như Ngọc, 2022). Nguồn vốn cho vay không chỉ có nguồn vốn của chủ nợ như tín dụng nặng lãi hoặc tín dụng thương mại mà các TCTD còn sử dụng vốn vay của các thành phần khác trong xã hội.

Hiện nay, các ngân hàng đều đề cao vai trò của việc cấp tín dụng có TSBĐ, khi người vay vốn không trả được nợ thì TSBĐ là đối tượng quan trọng đề ngân hàng thu hồi khoản vay. Về khái niệm BĐS, Điều 175 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã chỉ ra các tài sản là BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất dai, ké ca các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy thuộc vào quy định riêng mà mỗi ngân hàng có danh mục BĐS là TSBĐ khác nhau. Ví dụ, theo hướng dẫn định giá TSBĐ số HD.012 ban hành ngày 15/11/2022, ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam phân loại BĐS là TSBĐ bao gồm nhiều tài sản khác nhau.

Như vậy, BĐS có khái niệm khá rộng và liên quan đến nhiều thành phần là các tài sản khác nhau. Ở Việt Nam chưa có quy định chỉ tiết danh mục các tải sản này nên khái nệm BĐS có hướng mở. BĐS cho hoạt động tín dụng là BĐS được sử dụng đề thế chấp vay vốn tại các TCTD. Theo khoản 1, Điều 10 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP về việc quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, TSBĐ là BĐS bao gồm quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất, trong đó QSDĐ tách biệt với tài sản gắn liền với đất.

Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp QSDĐ khi có đủ 4 điều kiện sau: Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ, đất không có tranh chấp, không 15 bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất còn trong thời hạn sử dụng. Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2014 còn quy định điều kiện thế chấp đối với nhà ở và BĐS hình thành trong tương lai. Đặc điểm bắt động sản cho hoạt động cấp tin dung BĐS thường xuất hiện trong danh mục TSBĐ ưu tiên của ngân hàng bởi các đặc tính sau: Tài sản có định: Mỗi BĐS có vị trí cố định và gắn liền với đất đai, không di chuyền, khó có khả năng tăng thêm diện tích. Giá của BĐS chịu tác động khá lớn bởi vị trí của nó.

Khi nghiên cứu vị trí của BĐS, cần xem xét các yếu tố về: địa điểm, thực trạng phát triển kinh tế, văn hóa — xã hội, môi trường: cảnh quan, chất lượng của cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh. Do đặc tính cố định của BĐS nên BĐS không thê di dời như các động sản, khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, thẩm định giá, giám sát trong và sau khi cho vay. Tính lâu dài: Đất đai là một trong những tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, được coi như không bị hủy hoại và thậm chí có thể cải tạo để tiếp tục sử dụng. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS có thê là trên 40 năm.

BĐS ít hao mòn, trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe ô tô, máy móc thiết bị (Th.s Đào Minh Dân, 2018). Tính khan hiếm của một BĐS chủ yếu do diện tích và tính khác biệt, duy nhất của BĐS tạo ra. Vì Vậy, sự thiếu cân bằng của mối quan hệ cung — cầu trên thị trường BĐS thường xảy ra, cụ thê là việc cầu thường lớn hơn cung nên giá trị BĐS được các thành phần đầu cơ, ép giá, đây giá. Việc TĐG BĐS cần tránh sai số để tránh gây ra thiệt hại về tài chính cho các đối tượng tham gia của các giao dịch BĐS.

Do BĐS có tính khan hiếm và do sự phát triển của thị trường BĐS nên tính thanh khoản đối với hàng hóa BĐS luôn ở mức tốt so với các loại hàng hóa thông thường nên ngân hàng dé dang thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp là BĐS. Giá 16 chuyển nhượng BĐS trong thực tế được chứng minh là luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các quy định nhà nước hoặc những nguyên nhân khác có thê sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường. Vai trò của bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng Khi chủ sở hữu BĐS cần vốn, BĐS trở thành TSBĐ tại các TCTD, là cơ sở để ngân hàng cho vay vốn. Bên cạnh đó, khách hàng vay có xu hướng nghiêm túc trả nợ hơn khi thế chấp BĐS cho khoản vay của mình.

Vai trò của BĐS đối với TCTD: Lợi nhuận chủ yếu của ngân hàng đến từ việc cấp tín dụng. Các TCTD yêu cầu khách hàng cần thế chấp các tài sản có giá trị nhằm giúp cho việc cấp tín dụng an toàn hơn, phòng ngừa các rủi ro về tín dụng. Khi không thê thu thập, đánh giá toàn diện khách hàng đề cho vay vốn, đặc biệt đối với khách hàng vay mới thì việc này càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ lựa chọn giải pháp đơn giản và hiệu quả là xem xét các BĐS là TSBĐ cho khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004). Như vậy, nếu việc cấp tín dụng được đảm bảo bằng tài sản, nhất là các tài sản có chất lượng tốt thì sẽ hạn chế khả năng mất vốn.

Ngoài ra, việc quản lý tài sản thế chấp cũng đơn giản hơn khi ngân hàng quản lý giấy tờ sở hữu tài sản và tài sản đã được Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng. Điều này giải thích tại sao các ngân hang cho rang tài sản thé chấp là yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng trong khi về lý thuyết, tài sản thế chấp chỉ là một trong nhiều yếu tố để quyết định cấp tín dụng. Tài sản thế chấp còn là căn cứ để thu hồi khoản nợ. Sau khi ngân hàng đã cấp tín dụng cho khách hang thi van đề tiếp theo là phải thu hồi nợ đầy đủ, đúng hạn.

Quá trình thu hồi nợ sẽ thuận lợi khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, sức khỏe tài chính tốt, khách hàng tuân thủ quy định của ngân hàng về việc trả nợ. Tuy nhiên, vai trò quan trọng của tài sản thế chấp được thê hiện khi xảy ra trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ vì tài sản thế chấp là cơ sở để thực hiện hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ gán nợ hoặc bán TSBĐ đó, tùy thuộc vào quá trình đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp mà có các biện pháp xử lý phù hợp. Ngân hàng có thê bán TSBĐ nếu nó có giá trị cao, khả mại, nằm ở vị trí thuận lợi, ngược lại nếu sau khi phát mãi mà giá trị bằng tiền 17 thu về vẫn không đủ để thu hồi vốn thì ngân hàng có thé bị mất vốn.

Thông thường, ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng với giá trị cho vay bằng một tỷ lệ nhất định so với giá trị thị trường của tài sản thế chấp ngay từ giai đoạn đầu để phòng ngừa rủi ro xảy ra (Luật Minh Khuê, 2023). Bên cạnh đó, BĐS không phát triển một mình trong nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực như: Sắt, thép, du lịch,. Vì vậy, khi BĐS biến động sẽ liên đới tới nhiều ngành nghề, từ đó tác động tới cả nền kinh tế chung. Nha phat triér Đơn vị vận hànF Phát triên quỹ đất Cải tạo, nâng cấp Tái phát triển Các tổ chức liên kết (hiệp hội, mang lưới.

Hệ sinh thái ngành BĐS Nguôn: Huỳnh Thế Du, 2023. Theo một tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản châu Âu, BĐS đóng góp bình quân 4-5% GDP và các tác động lan tỏa tạo ra 6% GDP, đầu tư xây dựng chiếm khoảng 18% GDP của các quốc gia. Ở trong nước, mức đóng góp từ hai ngành Xây dựng và BĐS vào GDP các năm gần đây trung bình chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách nhà nước. Cụ thể, ngành BĐS chiếm khoảng 4,5%, tương đương trung bình khoảng 0,5% tăng trưởng GDP.

Tính đến thời điểm tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành BĐS khoảng 1,7 — 1,8 triéu tỷ đồng. Như vậy, có thể thấy ý nghĩa đặc biệt của BĐS trong nền kinh tế quốc dân, góp phần thu hút các nguồn lực, thúc đây sự phát triển của các ngành nghề khác có liên quan như thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động.đáp ứng nhu cầu về nơi ở, 18 phát triển vùng, du lịch. Lý luận chung về thâm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tin dung 1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản Theo Khoản 15, Điều 4 của Luật Giá năm 2012, TDG là việc cơ quan, tô chức có chức năng TĐG xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn TĐG (TC.

Từ khái niệm của Luật Giá năm 2012 có thê thấy, TĐG là việc chủ thê có chức năng TĐG xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản dựa trên yếu tố địa điểm và thời điểm, TC.TĐG nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định.