I. Tổng Quan Về Thẩm Định Giá Bất Động Sản Cấp Tín Dụng
Hoạt động cấp tín dụng, đặc biệt thông qua hình thức cho vay, là một công cụ quan trọng hỗ trợ sự phát triển kinh tế. Các tổ chức tín dụng (TCTD) đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp nguồn vốn cho các thành phần kinh tế khác nhau. Việc thẩm định giá bất động sản (BĐS) trở thành một khâu quan trọng trong quá trình này, đặc biệt khi BĐS được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Khái niệm BĐS rất rộng và bao gồm nhiều loại tài sản, từ đất đai đến nhà cửa và các công trình xây dựng gắn liền. Ở Việt Nam, danh mục BĐS vẫn chưa được quy định cụ thể, tạo ra sự linh hoạt nhưng cũng đòi hỏi sự cẩn trọng trong định giá tài sản đảm bảo. Bất động sản được sử dụng cho hoạt động cấp tín dụng là tài sản được sử dụng thế chấp để vay vốn từ các TCTD.
1.1. Khái Niệm và Đặc Điểm Của Bất Động Sản Cấp Tín Dụng
Bất động sản (BĐS) cho hoạt động cấp tín dụng là BĐS được dùng để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP, TSBĐ BĐS bao gồm quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất. Người sử dụng được thực hiện quyền chấp QSDĐ nếu đủ điều kiện: Có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp, không tranh chấp, không bị kê biên bảo đảm thi hành án và còn thời hạn sử dụng. Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định điều kiện thế chấp với nhà ở hình thành trong tương lai.
1.2. Vai Trò Của Thẩm Định Giá Bất Động Sản Trong Cấp Tín Dụng
Khi chủ sở hữu BĐS cần vốn, BĐS trở thành tài sản đảm bảo cho các TCTD, cơ quan, ngân hàng cho vay vốn. Khách hàng vay vốn có xu hướng nghiêm túc trả nợ hơn khi thế chấp BĐS. Lợi nhuận chính của ngân hàng đến từ việc cấp tín dụng. Các TCTD yêu cầu khách hàng thế chấp các tài sản nhằm đảm bảo việc cấp tín dụng an toàn hơn, phòng ngừa các rủi ro. Huỳnh Thế Du (2004) cho rằng, nếu việc cấp tín dụng được đảm bảo bằng các tài sản chất lượng, ngân hàng sẽ hạn chế khả năng mất vốn.
II. Thách Thức Trong Thẩm Định Giá BĐS Cho Vay Tại Sài Gòn
Mô hình dịch vụ thẩm định giá tài sản đảm bảo thuê ngoài đang trở nên phổ biến tại Việt Nam, và các ngân hàng thường chấp nhận các chứng thư thẩm định giá từ các công ty thẩm định giá đủ điều kiện. Mô hình này giúp tăng độ tin cậy, tuy nhiên, cũng có nhược điểm là thiếu tính khách quan do phụ thuộc vào quan điểm và chất lượng của công ty thẩm định giá. Sự biến động của thị trường, các quy định pháp lý thay đổi liên tục đòi hỏi các doanh nghiệp thẩm định giá phải liên tục cập nhật thông tin và điều chỉnh quy trình để phù hợp với tình hình thực tế và khắc phục các tồn tại trong công tác thẩm định giá bất động sản. Thương hiệu và mức độ uy tín của doanh nghiệp thẩm định giá được củng cố khi chất lượng thẩm định giá được nâng cao.
2.1. Rủi Ro Tiềm Ẩn Trong Quy Trình Thẩm Định Giá Hiện Tại
Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc (Khoa Ngân hàng, Đại học Ngân hàng TP.HCM) cho rằng mô hình thẩm định giá thuê ngoài giúp tăng độ tin cậy của TĐG TSBĐ. Tuy nhiên, mô hình này cũng có nhược điểm là không thực sự khách quan, phụ thuộc vào quan điểm và chất lượng TĐG của các công ty TĐG. Điều này có thể dẫn đến sai sót trong quá trình định giá, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.
2.2. Ảnh Hưởng Của Biến Động Thị Trường Đến Định Giá Bất Động Sản
Thị trường BĐS luôn biến động do nhiều yếu tố như chính sách vĩ mô, tình hình kinh tế, và tâm lý nhà đầu tư. Sự biến động này gây khó khăn cho việc định giá BĐS chính xác, đặc biệt trong bối cảnh có nhiều yếu tố bất ổn. Doanh nghiệp TĐG cần cập nhật thông tin liên tục và điều chỉnh quy trình để đảm bảo định giá chính xác trong mọi tình huống.
III. Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản Cấp Tín Dụng Chuẩn
Theo Khoản 1, Điều 4 của Luật Giá năm 2012, thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị của tài sản. Cần xem xét các yếu tố như đặc điểm BĐS, tình hình thị trường. Định giá bất động sản là một công việc phức tạp, đòi hỏi kiến thức chuyên môn vững vàng và sự nhạy bén với thị trường. CBTĐG cần nghiên cứu và vận dụng các nguyên tắc theo quy định tại TC.VN 04.
3.1. Xác Định Cơ Sở Giá Trị Của Bất Động Sản Cần Thẩm Định
CBTĐG phải xác định rõ cơ sở giá trị của BĐS cần thẩm định. Các cơ sở giá trị phổ biến bao gồm: Giá trị thị trường, giá trị sử dụng, giá trị đầu tư. Việc lựa chọn cơ sở giá trị phù hợp phụ thuộc vào mục đích thẩm định và đặc điểm của BĐS.
3.2. Các Bước Thực Hiện Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản
Quy trình thẩm định giá BĐS thường bao gồm các bước sau: Lập kế hoạch thẩm định; Khảo sát thực địa và thu thập thông tin; Phân tích thông tin và xác định giá trị BĐS; Lập và gửi chứng thư (báo cáo) kết quả thẩm định giá cho khách hàng và các bên liên quan.
3.3. Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Phổ Biến
Có nhiều phương pháp thẩm định giá BĐS, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp thặng dư và phương pháp chi phí tái tạo. Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh BĐS cần thẩm định với các BĐS tương đồng đã được giao dịch trên thị trường.
IV. Áp Dụng Thực Tiễn Quy Trình Thẩm Định Giá Tại Công Ty Sài Gòn
Công tác thẩm định giá bất động sản cho vay cần đảm bảo đánh giá chính xác giá trị tài sản, phòng ngừa rủi ro. Cần có sự phối hợp giữa các bộ phận, nâng cao chất lượng đội ngũ.
4.1. Thực Trạng Quy Trình Thẩm Định Giá Tại Chi Nhánh Hà Nội
Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá Sài Gòn Chi nhánh Hà Nội (HNSG). Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản cho hoạt động cấp tín dụng tại HNSG. Quy trình xử lý hồ sơ tại Công ty Thẩm định giá Sài Gòn.
4.2. Kinh Nghiệm Thẩm Định Giá Bất Động Sản Từ Doanh Nghiệp Khác
Kinh nghiệm thẩm định bất động sản cho vay tại một số doanh nghiệp thẩm định giá khác. Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản một doanh nghiệp thẩm định trong nước.
V. Giải Pháp Hoàn Thiện Thẩm Định Giá BĐS Cấp Tín Dụng
Công tác thẩm định giá bất động sản cho vay cần đảm bảo đánh giá chính xác giá trị tài sản, phòng ngừa rủi ro. Cần có sự phối hợp giữa các bộ phận, nâng cao chất lượng đội ngũ.
5.1. Hoàn thiện quy trình và hướng dẫn thẩm định bất động sản
Cần xây dựng và hoàn thiện quy trình thẩm định chi tiết, phù hợp với từng loại hình bất động sản và mục đích cấp tín dụng. Đồng thời, cần có hướng dẫn cụ thể cho các thẩm định viên để đảm bảo tính thống nhất và chính xác trong quá trình thẩm định.
5.2. Tăng cường phối hợp giữa các bộ phận
Để đảm bảo tính khách quan và chính xác trong quá trình thẩm định, cần tăng cường sự phối hợp giữa các bộ phận liên quan như bộ phận thẩm định, bộ phận quản lý rủi ro và bộ phận kinh doanh.
VI. Đề Xuất Kiến Nghị Để Nâng Cao Hiệu Quả Thẩm Định Giá
Để nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác thẩm định giá, việc đưa ra các đề xuất và kiến nghị là vô cùng quan trọng.
6.1. Kiến nghị với Chính phủ
Kiến nghị với Chính phủ về việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động này để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.
6.2. Kiến nghị với Hội thẩm định giá Việt Nam
Đề xuất Hội thẩm định giá Việt Nam tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn cho thẩm định viên, đồng thời xây dựng bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp chặt chẽ để đảm bảo tính khách quan và trung thực trong công tác thẩm định.
