CHƯƠNG 1: TỐNG QUAN 1 Giới thiệu Trên thế giới, đặc biệt ở các nước tiên tiến đã hình thành thị trường bất động sản (BĐS) từ rất lâu, công nghệ thông tin đóng một Vai trò TẤT quan trọng trong việc quản lý nhà nước về thị trường bat động sản và cung cấp thông tin chính xác, nhanh chóng, hiệu quả đến mọi tầng lớp kinh tế- xã hội. Đối với trong nước, thị trường bất động san ngay càng được Nhà nước quan tâm hơn, được đánh giá đó là một thị trường quan trọng liên quan đến việc quản lý Nhà nước về địa chính— nha đất và quản lý đô thị. Tuy nhiên việc ứng dụng công nghệ thông tin vào lĩnh vực này còn chưa hiệu quả và đáp ứng được nhu câu của nhân dân và chính quyên. Thị trường bất động sản hoạt động tự do, thông tin cung cấp chưa chính xác, quy trình thủ tục giao dịch bất động sản còn phức tạp.
gây nhiều phiền phức cho người dân có nhu cầu giao địch bất động sản. Hiện nay rất nhiêu công ty, trung tâm kinh doanh và giao dich bat động sản ra đời, các đơn vị này hình thành nên một thị trường bất động sản rất phong phú cho người dùng, cung cấp thông tin về mua, bán nhà đất qua các trang web, các trung tâm mua ban, ky giri dia6ốc. Tuy nhiên, việc cung cấp thông tin cho người tiêu dùng chỉ dừng ở mức độ môi giới, thông tin có chính xác hay không, hoàn toàn rất khó trả lời. Đó là nguyên nhân gây mất ôn định về xã hội do thị trường bất động sản gây ra tại Tp.HCM và nhiều tỉnh thành khác trên cả nước.
Các thông tin chính xác về sở hữu nhà đất và các thông tin khác liên quan (quy hoạch, định giá, mục đích sử dụng,.) lại nằm tại các cơ quan quản lý Nhà nước, một trong các cơ quan đó phải kế đến Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Việc nghiên cứu xây dựng một mô hình cung cấp thông tin và quản lý thị trường bất động sản ở quy mô toàn thành phố chưa được thực hiện một cách khoa học và hệ thống, nhằm khai thác tốt những dữ liệu hiện có và phục vụ tốt nhất nhu cầu giao dịch bất động sản của nhân dân. Đề tài “Xây dựng mô hình thông tín bất động sân trên Imternef” là một đề tài nghiên cứu khoa học, là cơ sở đề triển khai vào thực tế mô hình thông tin bất động sản. Có rất nhiều thông trn liên quan đến bất động sản bao gồm: thông tin pháp lý về bản đỗ và hồ sơ địa chính; thông tin về quy hoạch; thông tin về thâm định giá bắt động sản, thông tin về giá trị vùng gia bất động sản; thông tin về cơ sở hạ tầng: hệ thống điện, cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, .; thông tin về điều kiện kinh tế xã hội như trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện,.Đề tài cung cấp một cách chính xác và trực tuyến các thông tin có tính pháp lý vé bat động sản cho người dân, hé tro người dân thực hiện các thủ tục pháp lý và cung cấp phương tiện để người đân có thể theo dõi, tìm hiểu thông tin một cách thuận lợi, đồng thời đề tài cũng cung cấp các thông tin tổng hợp để các cơ quan Nhà nước quản lý được tình hình giao địch bất động sản trên địa bàn thành phố Hỗ Chí Minh.
5/67 2 Mục tiêu của đề tài Đề tài “Xây dựng mô hình thông tin bắt động sản trên Internet” nhằm nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin, đặc biệt là ứng dụng các giải pháp của hệ thống thông tin địa lý— GIS và công nghệ Web nhằm mục đích: > Xây dựng mô hình'cơ sở dữ liệu (CSDL) bất động sản dựa trên nền tang CSDL bản đồ và hồ sơ địa chính có bổ sung thêm một số lớp thông tỉn lên quan khác. > Xây dựng mô hình Website thông tin phục vụ nhu cầu thông tin, đăng ký giao dịch bât động sản. > Cung cấp các công cụ phục vụ nhu cầu giao dịch bất động sản, hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. Đề tài tập trung vào vấn đề xây dựng một mô hình tích hợp dữ liệu về bắt động sản từ nhiều nguồn khác nhau, đăng tải lên Internet đưới dạng WEB dé cho người dân thuận tiện tra cứu.
3 Sự cân thiệt của đề tài Hiện nay, có nhiều trang Web đăng tải các thông tim về mua bán nhà đất, giúp cho người bán dễ dàng rao bán, người mua dễ dàng tìm kiếm. Tuy nhiên các trang Web về bắt động sản này chỉ mang mục đích cung cấp thông tin chủ quan do người bản cung cấp, người mua khó có thể xác định tính pháp lý của thông tin này, vị trí của nhà đất trên bản đồ, hình đáng của nhà đất,.gây rất nhiều phiền phức cho người dân có nhu cầu giao dịch bất động sản, đây cũng chính là một trong những nguyên nhân tạo nên một thị trường bất động sản không lành mạnh. Thông thường thông tin bất động sản thường được hiểu là giá mua, bán bat động sản và giá của bất động sản được xác định bởi người chủ sử dụng. Trong quá trình nghiên cứu đề tài, nhóm nghiên cứu nhận thấy rằng thông tin bắt động sản bao gồm nhiều yếu tố: -_ Loại bất động sản: nhà - đất và các tài sản gắn liền với đất như: các công trình kiến trúc, công trình cơ sở hạ tang, vật nuôi cây trồng,.
- _ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: © Tình trạng pháp lý của bất động sản: hợp pháp ( có giấy chứng nhận quyên sử dung dat, quyên sở hữu nha ở và quyền sử dụng đất ở), và hợp lệ ( có các giấy tờ hợp lệ khác theo quy định của Nhà nước). o Các yếu tô kỹ thuật liên quan đến bất động sản như: diện tích, địa hình, phong thê. 6/67 o- Điều kiện kinh tế xã hội liên quan: trường học, y tế, khu dân cư, chợ, siêu thị, khu vực phát triên kinh tê, tình hình trật tự an ninh của khu vực, Đề tài nghiên cứu đề xuất mô hình nhằm cung cấp thông tin tối đa trong khả năng cho phép về bất động sản đến người dân. Với nguồn thông tin này người dân có sẽ giảm bớt được các rủi ro trong việc mua bán, trao đổi bat động sản.
Đồng thời cung cấp các thông tin về thủ tục pháp lý, các yêu cầu cần thiết đề thực hiện giao dịch bat động sản giảm thời gian cho việc tìm hiểu và thực hiện các thủ tục pháp lý. Như vậy, việc thực hiện đề tài “Xây dựng mô hình thông tin bất động sản trên Internet” là hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Đề tài sẽ tạo ra một môi trường thông tin bất động sản đến người dân một cách hiệu quả, chính xác và nhanh chóng, phục vụ đắc lực cho công tác quản lý bất động sản của Nhà nước. Đề tài cung cấp các địch vụ công về giao dịch bất động sản, theo dõi được tiến trình thực hiện thủ tục pháp lý của giao dịch bất động sản, tiết kiệm thời gian và công sức của người dân có nhu cầu thực hiện giao dịch bất động sản, khuyến khích các giao địch bat động sản thông qua các cơ quan quản lý Nhả nước, giảm dần các giao địch ngầm, làm trong suốt và lành mạnh hoá thị trường bắt động sản.
Đồng thời các cơ quan Nhà nước quán lý được thông tin tổng hợp về tình hình giao địch bất động sản trên địa bàn Thành phố. Phạm vi của đề tài Trong phạm vi của đề tài, nhóm nghiên cứu tập trung vào việc giải quyết các vấn đề sau: - Loại bất động sản: Nhóm nghiên cứu xây dựng mô hình với các bất động sản là nhà ở, đât ở, nhà xưởng và dự án đã được phê duyệt. - _ Các yếu tố liên quan đến bất động sản: © Kiểm tra và cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. o Cung cấp thông tin quy hoạch sử đụng đất.
Ngoài ra, đề tài sẽ nghiên cứu phương pháp và tính khả thi trong việc tích hợp đữ liệu, cung cấp thông tin về bất động sản cho người dân. Do đó đề tài xây dựng một mô hình website với giả thiết là có sự cho phép truy cập đến thông tin về bán đồ địa chính và hồ sơ địa chính, đồng thời thông tin quy hoạch cũng được phổ biến. Dé tài được xây dựng Yà triển khai tại Trung tâm Kiểm định bản đỗ và Tư vấn địa ốc (Trung tâm), Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM, là đơn vị có chức năng quản lý nhà nước về bất động sản. Trung tâm còn có các hỗ trợ khác liên quan đến bất động sản như: -_ Hỗ trợ định giá bat động sản, các dự án, đánh giá chất lượng các công trình, nhà xưởng, kiến trúc dé việc rao bán phù hợp với thị trường.
7/67 - Hỗ trợ thực hiện các thủ tục pháp lý trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản. Mục tiêu mà đề tài muốn hướng đến là thiết lập một hệ thống dịch vụ khép kín giúp cho người dân có những thông tin đầy đủ về bất động sản và tiết kiệm thời gian trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý. Tuy nhiên để thực hiện Tnục tiêu này thì có nhiều công đoạn còn phải thực hiện thủ công trong giai đoạn hiện nay, “mô hình thông tin bất động sản trên Internet” được xây dựng để cung cấp thông tin cho người dân. Hiện nay, mô hình này chỉ nhằm mục đích tổ chức đữ liệu để lưu các thông tin bất động sản và kết quả thực hiện công việc.
Trên cơ sở đó, nội dung thực hiện của đề tài này được giới hạn trong phạm vi sau: > Xây dựng mô hình CSDL bất động sản liên kết với cơ sở đữ liệu bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính đã có từ cơ quan quản lý Nhà nước về nhà đất, đữ liệu thử nghiệm trên địa bàn một quận nội thành Tp. > Ung dung cong nghệ thông tin, đặc biệt là công nghệ thong tin dia ly — GIS va công nghệ WEB, xây dựng website cung cấp thông tin về bat động sản, bao gồm thông tin về nhà ở, đất ở và thông tin tong quan về các dự án, công trình, kiến trúc. > Cung cấp các dịch vụ công thực hiện đăng ky giao dich bat động sản, theo dõi tiến trình thực hiện giao dịch bất động sản trên Internet. > Xây dựng công cụ cho phép truyền nhận thông tin tổng hợp về giao dich bat động sản, kết xuất các thống kê, báo cáo tỉnh hình giao dịch bắt động sản trên địa bàn Tp.