Tổng quan nghiên cứu

Hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản (BĐS) thế chấp, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu dư nợ của các ngân hàng thương mại (NHTM) tại Việt Nam, với khoảng 50% tổng dư nợ cho vay. Việc định giá chính xác BĐS thế chấp là yếu tố then chốt giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng và đảm bảo hiệu quả hoạt động cho vay. Tuy nhiên, hiện nay các văn bản quy phạm pháp luật về định giá BĐS thế chấp còn chưa đồng nhất, dẫn đến sự khác biệt trong kết quả định giá giữa các tổ chức, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên liên quan.

Luận văn tập trung nghiên cứu công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Công Thương (SAIGONBANK) trong giai đoạn 2018-2020. SAIGONBANK là một trong những ngân hàng TMCP lâu đời và có quy mô lớn với tổng tài sản đạt gần 24.000 tỷ đồng vào năm 2020. Hoạt động cho vay có thế chấp BĐS chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ, với hơn 9.699 tỷ đồng giá trị tài sản thế chấp, trong đó phần lớn là quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm phân tích cơ sở lý luận, thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại SAIGONBANK, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao độ chính xác và hiệu quả của công tác này. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo an toàn tín dụng, giảm thiểu rủi ro nợ xấu và góp phần phát triển bền vững hoạt động cho vay của ngân hàng. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hoạt động định giá BĐS thế chấp tại SAIGONBANK trong giai đoạn 2018-2020, dựa trên số liệu báo cáo tài chính và hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về định giá tài sản, đặc biệt là định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Hai lý thuyết chính được áp dụng gồm:

  • Lý thuyết giá trị bất động sản: Giá trị BĐS được xác định dựa trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị các công trình xây dựng trên đất. Giá trị này phản ánh lợi ích kinh tế mà BĐS mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm nhất định, bao gồm cả giá trị thị trường và giá trị thu nhập kỳ vọng trong tương lai.

  • Nguyên tắc định giá bất động sản: Bao gồm các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc phù hợp. Các nguyên tắc này giúp đảm bảo kết quả định giá phản ánh đúng giá trị thực tế và phù hợp với mục đích sử dụng trong hoạt động cho vay.

Ba khái niệm chuyên ngành quan trọng được làm rõ là: bất động sản thế chấp, định giá bất động sản thế chấp, và các phương pháp định giá phổ biến như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích và thống kê dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Cụ thể:

  • Nguồn dữ liệu: Bao gồm các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động tín dụng, báo cáo định giá tài sản thế chấp của SAIGONBANK giai đoạn 2018-2020; các văn bản pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính; tài liệu chuyên ngành và các nghiên cứu khoa học liên quan.

  • Phương pháp phân tích: Phân tích định tính và định lượng về quy trình, phương pháp định giá, nhân sự và chất lượng công tác định giá tại SAIGONBANK. So sánh kết quả định giá với các tiêu chuẩn và thực tiễn ngành để đánh giá hiệu quả và tồn tại.

  • Cỡ mẫu và chọn mẫu: Tập trung vào toàn bộ các hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại SAIGONBANK trong giai đoạn nghiên cứu, với sự phối hợp của phòng thẩm định và phòng tín dụng.

  • Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện trong năm 2020-2021, tập trung phân tích dữ liệu giai đoạn 2018-2020 nhằm phản ánh thực trạng và đề xuất giải pháp phù hợp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tỷ trọng cho vay có thế chấp BĐS cao: Năm 2020, dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo bằng BĐS tại SAIGONBANK đạt 9.699 tỷ đồng, chiếm khoảng 61% tổng dư nợ cho vay (15.848 tỷ đồng). Trong đó, 67,21% là thế chấp bằng quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất, 31,74% là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất riêng lẻ.

  2. Quy trình định giá còn chung chung, chưa đồng bộ: SAIGONBANK đã xây dựng quy trình định giá BĐS thế chấp nhưng còn mang tính khái quát, chưa xử lý triệt để các tình huống phát sinh thực tế. Việc áp dụng các phương pháp định giá chủ yếu dựa trên kinh nghiệm của nhân viên thẩm định, thiếu sự hỗ trợ của công cụ phân tích hiện đại.

  3. Chất lượng nhân sự thẩm định ổn định nhưng cần nâng cao: Phòng thẩm định có 10 nhân sự, trong đó 100% có chứng chỉ định giá BĐS, 50% có thẻ thẩm định viên về giá. Tuy nhiên, công tác đào tạo, tập huấn chuyên môn chưa được tổ chức thường xuyên, ảnh hưởng đến độ chính xác và tính khách quan của kết quả định giá.

  4. Tỷ lệ nợ xấu thấp, phản ánh hiệu quả kiểm soát rủi ro: Tỷ lệ nợ xấu của SAIGONBANK giảm từ 2,19% năm 2018 xuống còn 1,75% năm 2020, cho thấy công tác thẩm định và định giá tài sản thế chấp góp phần quan trọng trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác định giá BĐS thế chấp tại SAIGONBANK đã đạt được những thành tựu nhất định, góp phần đảm bảo an toàn tín dụng và phát triển hoạt động cho vay. Tuy nhiên, việc quy trình định giá còn mang tính chung chung và phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm cá nhân của nhân viên thẩm định là nguyên nhân chính dẫn đến sự thiếu đồng nhất trong kết quả định giá.

So sánh với các nghiên cứu trong ngành, việc thiếu một hệ thống thông tin định giá chuẩn và cơ sở dữ liệu thị trường BĐS là điểm hạn chế chung của nhiều ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Điều này làm giảm khả năng tham khảo và đối chiếu thông tin, ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả định giá.

Ngoài ra, việc chưa chú trọng đào tạo chuyên sâu và cập nhật kiến thức mới cho nhân viên thẩm định cũng là nguyên nhân làm giảm chất lượng công tác định giá. Trong bối cảnh thị trường BĐS biến động phức tạp, việc áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá và sử dụng công nghệ hỗ trợ là cần thiết để nâng cao hiệu quả.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng dư nợ cho vay có thế chấp BĐS, bảng phân tích cơ cấu nhân sự phòng thẩm định, và biểu đồ tỷ lệ nợ xấu qua các năm để minh họa rõ nét hơn về thực trạng và hiệu quả công tác định giá.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp

    • Xây dựng quy trình chi tiết, cụ thể cho từng loại tài sản và tình huống phát sinh.
    • Áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính một cách thống nhất và rõ ràng.
    • Thời gian thực hiện: trong vòng 12 tháng.
    • Chủ thể thực hiện: Ban lãnh đạo SAIGONBANK phối hợp phòng thẩm định và phòng pháp chế.

  2. Đa dạng hóa và nâng cao phương pháp định giá

    • Kết hợp linh hoạt các phương pháp so sánh, chi phí và thặng dư, đồng thời ứng dụng công nghệ phân tích dữ liệu thị trường.
    • Đầu tư phần mềm hỗ trợ định giá và xây dựng cơ sở dữ liệu BĐS nội bộ.
    • Thời gian thực hiện: 18 tháng.
    • Chủ thể thực hiện: Phòng thẩm định phối hợp với phòng công nghệ thông tin.

  3. Tăng cường đào tạo và phát triển nguồn nhân lực chuyên nghiệp

    • Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu, cập nhật kiến thức mới về thị trường BĐS và kỹ thuật định giá.
    • Xây dựng chương trình đào tạo định kỳ hàng năm cho nhân viên thẩm định.
    • Thời gian thực hiện: liên tục, bắt đầu từ quý 3 năm 2021.
    • Chủ thể thực hiện: Phòng nhân sự phối hợp phòng thẩm định.

  4. Xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu định giá BĐS

    • Thu thập, lưu trữ và cập nhật thông tin thị trường BĐS, các kết quả định giá đã thực hiện.
    • Tạo điều kiện truy cập nhanh chóng, minh bạch cho nhân viên thẩm định và các phòng ban liên quan.
    • Thời gian thực hiện: 24 tháng.
    • Chủ thể thực hiện: Ban lãnh đạo SAIGONBANK, phòng công nghệ thông tin và phòng thẩm định.

  5. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan quản lý

    • Đề xuất xây dựng văn bản quy phạm pháp luật thống nhất về quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp.
    • Tăng cường giám sát, kiểm tra hoạt động định giá tại các NHTM để đảm bảo tính khách quan và minh bạch.
    • Thời gian thực hiện: liên tục.
    • Chủ thể thực hiện: Ban lãnh đạo SAIGONBANK phối hợp với các hiệp hội ngành nghề và cơ quan quản lý.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng

    • Lợi ích: Nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp, giảm thiểu rủi ro tín dụng, cải thiện quy trình thẩm định.
    • Use case: Áp dụng các giải pháp hoàn thiện quy trình và đào tạo nhân sự.

  2. Cơ quan quản lý nhà nước về ngân hàng và tài chính

    • Lợi ích: Tham khảo thực trạng và đề xuất chính sách nhằm hoàn thiện khung pháp lý về định giá tài sản thế chấp.
    • Use case: Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đồng bộ, giám sát hoạt động định giá.

  3. Công ty thẩm định giá và chuyên viên định giá

    • Lợi ích: Cập nhật kiến thức chuyên sâu về phương pháp định giá BĐS trong hoạt động tín dụng ngân hàng.
    • Use case: Nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định, đáp ứng yêu cầu của ngân hàng.

  4. Học viên, nghiên cứu sinh và giảng viên chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng

    • Lợi ích: Tài liệu tham khảo nghiên cứu, giảng dạy về định giá tài sản và quản trị rủi ro tín dụng.
    • Use case: Phát triển đề tài nghiên cứu, bài giảng chuyên sâu.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao việc định giá bất động sản thế chấp lại quan trọng đối với ngân hàng?
    Định giá chính xác giúp ngân hàng xác định hạn mức cho vay phù hợp, giảm thiểu rủi ro tín dụng và đảm bảo thu hồi vốn khi xảy ra nợ xấu. Ví dụ, SAIGONBANK áp dụng định giá để kiểm soát tỷ lệ nợ xấu duy trì dưới 2%.

  2. Những phương pháp định giá bất động sản nào được sử dụng phổ biến?
    Phương pháp so sánh, chi phí và thặng dư là ba phương pháp chính. Phương pháp so sánh dựa trên giá thị trường các BĐS tương tự, phương pháp chi phí tính toán chi phí xây dựng lại, còn phương pháp thặng dư dựa trên doanh thu dự kiến trừ chi phí.

  3. Nhân tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị bất động sản thế chấp?
    Vị trí địa lý, tính pháp lý, điều kiện kinh tế xã hội và thị trường cung cầu là các nhân tố chủ yếu. Ví dụ, BĐS tại trung tâm thành phố có giá trị cao hơn nhiều so với vùng ven ngoại ô.

  4. SAIGONBANK đã làm gì để nâng cao chất lượng công tác định giá?
    Ngân hàng đã xây dựng phòng thẩm định chuyên trách, trang bị nhân sự có chứng chỉ định giá, đồng thời áp dụng quy trình định giá theo tiêu chuẩn Bộ Tài chính. Tuy nhiên, vẫn cần cải tiến quy trình và đào tạo chuyên sâu hơn.

  5. Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro trong định giá bất động sản thế chấp?
    Áp dụng nguyên tắc thận trọng, sử dụng đa phương pháp định giá, kiểm soát chất lượng thông tin và đào tạo nhân viên chuyên nghiệp. Việc xây dựng hệ thống thông tin định giá cũng giúp tăng tính khách quan và minh bạch.

Kết luận

  • Định giá bất động sản thế chấp là công tác trọng yếu trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn tín dụng và hiệu quả kinh doanh.
  • SAIGONBANK có quy mô lớn với dư nợ cho vay có thế chấp BĐS chiếm tỷ trọng cao, công tác định giá đã góp phần kiểm soát rủi ro nợ xấu hiệu quả.
  • Quy trình định giá hiện tại còn chung chung, phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm cá nhân, cần hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn và tiêu chuẩn pháp luật.
  • Nâng cao chất lượng nhân sự, đa dạng hóa phương pháp định giá và xây dựng hệ thống thông tin định giá là các giải pháp then chốt.
  • Đề xuất các bước tiếp theo gồm hoàn thiện quy trình, đào tạo nhân sự, ứng dụng công nghệ và kiến nghị chính sách nhằm phát triển bền vững công tác định giá BĐS thế chấp tại SAIGONBANK.

Call-to-action: Các tổ chức tín dụng và cơ quan quản lý nên phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả công tác định giá, góp phần phát triển thị trường tín dụng an toàn và bền vững.