CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan về bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM 1. Hoạt động cho vay của NHTM 1.
Khái niệm hoạt động cho vay Theo cuốn sách quy trình kiểm toán và những quy định đổi mới nhất cơ chế chính sách vay và CV của các tổ chức tài chính, tín dụng, NH năm 2010 của nhà xuất bản lao động năm 2010: “Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là một hình thức cấp tín dụng theo đó NH thương mại giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi”. CV là hoạt động chủ yếu mang lại lợi nhuận cho NHTM song gắn liền với lợi nhuận cao thì rủi ro cũng cao. Để hoạt động cho vay được an toàn và hiệu quả NH cần chú trọng kiểm tra, kiểm soát hoạt động của khách hàng trước và sau khi giải ngân. Phân loại hoạt động cho vay Phân loại hoạt động cho vay có nhiều tiêu chí khác nhau.
Tuy nhiên, việc phân loại ở đây dựa trên mục đích cho vay vốn của NH: − Phân loại theo thời hạn CV: + CV ngắn hạn: thời gian CV nhỏ hơn 1 năm kể từ khi vay đến khi đáo hạn khoản vay. Mục đích của khoản vay là CV tiêu dùng cá nhân, hoặc để bù đắp vốn lưu động thiếu hụt tạm thời của các doanh nghiệp. + CV trung hạn: thời gian CV từ trên 1 năm đến 5 năm. Mục đích khoản vay là CV mua ô tô, mua nhà đối với cá nhân và CV tài trợ dự án nhỏ và vừa đối với các doanh nghiệp.
+ CV dài hạn: thời gian CV từ trên 5 năm và không quá 30 năm. Mục đích là CV mua và xây nhà đối với cá nhân và xây dựng các công ty, nhà máy đối với doanh nghiệp. 7 − Phân loại theo mục đích sử dụng vốn: + CV tiêu dùng: NH thường CV trực tiếp hoặc dùng hình thức vay trả góp để các sản phẩm hàng hóa, dịch vụ đến tay người tiêu dùng trước. Rủi ro của các khoản vay này cao vì khả năng trả nợ phụ thuộc vào ý thức và nguồn thu nhập của khách hàng.
+ CV kinh doanh: Khách hàng trình bày với NH về kế hoạch kinh doanh của mình bằng văn bản có tính toán đến toàn bộ chi phí và nguồn lợi nhuận dự kiến thu được trong tương lai, NH căn cứ vào thu nhập và chi phí để đánh giá khả năng thanh toán gốc và lãi vay của khách hàng. Sau đó tiến hành soát xét hoạt động CV. − Phân loại theo tài sản đảm bảo + CV không có TSĐB hay còn gọi là CV tín chấp: Khách hàng là những người có uy tín cao, có quan hệ lâu dài thân thiết đối với NH. Đây là hoạt động CV mang tính rủi ro cao.
+ CV có TSĐB: NH yêu cầu khách hàng sử dụng các tài sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng để thế chấp, cầm cố bằng văn bản tại NH. Hình thức CV này giúp NH giảm thiểu được rủi ro trong trường hợp xảy ra các biến cố không mong muốn của khách hàng. − Phân loại theo phương thức CV: + CV trực tiếp từng lần: Hình thức này áp dụng đối với khách hàng vay có nhu cấu vay vốn theo thời kì. Khách hàng có thể rút vốn hoặc trả bất cứ khi nào mà không bị chịu phí phạt.
Từng làn rút vốn sẽ được theo dõi thành các khoản vay khác nhau. NH luôn giám sát mục đích sử dụng vốn của khách hàng và có thể thu nợ trước hạn khi NH thấy mức độ rủi ro cao. + CV theo hạn mức tín dụng: NH cho khách hàng một hạn mức tín dụng cố định. Hạn mức tín dụng được xác định dựa theo tờ trình về phương án kinh doanh và nhu cầu vay vốn của khách 8 hàng và căn cứ vào tài sản thế chấp.
CV theo hạn mức tín dụng chia làm hai loại, một là CV trong hạn mức tín dụng: khách hàng có thế rút vốn hoặc trả vốn trong hạn mức tín dụng đã được quy định và có thể rút trả vốn nhiều lần. Hai là CV ngoài hạn mức tín dụng: trong kỳ vay vốn đã xác định hạn mức vay có thể cao hơn hạn mức quy định nhưng đến cuối kì phải trả vào để không vượt quá hạn mức quy định. + CV thấu chi: Khách hàng mở một tài khoản thanh toán tại NH. Khi làm hợp đồng vay thấu chi khách hàng có quyền rút vốn vượt trên số dư tiền gửi đã ký kết tại NH.
Lãi thấu chi tính trên số ngày thực tế vay của khách hàng. Hình thức này khách hàng có thể sử dụng nhanh chóng hiệu quả về vốn khi có nhu cầu. Vay thấu chi có thời hạn CV là ngắn hạn, thủ tục đơn giản, chủ yếu là tín chấp. Vay thấu chi cấp cho cả cá nhân và tổ chức có uy tín với NH và thường là chứng minh được thu nhập qua tài khoản.
+ CV hợp vốn: Đối với một dự án lớn, một vài tổ chức tín dụng có thể hợp vốn với nhau để cùng CV. Khi đó, sẽ có một tổ chức tín dụng đứng lên làm việc với chủ đầu tư, các tổ chức tín dụng khác sẽ tiến hành kí hợp vốn với tổ chức tín dụng đó. + CV gián tiếp: Hình thức CV này thường áp dụng tại các quỹ tín dụng nhân dân hoặc NH hợp tác xã. NH sẽ tiến hành CV vốn thông qua một hội nhóm như: hội phụ nữ, hội nông dân, hội cựu chiến binh, đoàn thanh niên, … đến các thành viên trong hội có hoàn cảnh khó khăn để các hội viên đó có vốn để tăng gia sản xuất nhằm cải thiện kinh tế của bản thân.
Hình thức vay này cũng là hình thức vay tín chấp nên số tiền CV là không nhiều vì rủi ro cũng cao khi người được sử dụng vốn làm ăn thất bại, không được mùa. + CV luận chuyển: Hình thức CV này thường áp dụng với các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn nhằm mục đích trả tiền hàng trước. Doanh nghiệp mở tài khoản thanh toán tại NH, khi có nhu cầu vay vốn NH giải ngân qua tài khoản đó, khi doanh nghiệp xuất hàng 9 có doanh thu về qua tài khoản thì sẽ thông báo cho NH để thu nợ. Thủ tục vay chỉ cần làm một lần và có thể vay cho nhiều lần.
Rủi ro của hình thức này là khi doanh nghiệp gặp khó khăn, không bán được hàng thì NH sẽ không thu được nợ. + CV trả góp: Hình thức CV này thường được sử đụng để cho khách hàng mua một loại hàng hóa nào đó có giá trị. NH đứng ra làm trung gian giữa bên mua và bên bán. Hình thức vay này thường diễn ra trong trung và dài hạn.
Dựa vào thu nhập thường xuyên của mình, khách hàng sẽ tính toán số lần trả nợ và đăng ký với NH. Hình thức CV này rủi ro cao do khả năng trả nợ phụ thuộc vào thu nhập thường xuyên của khách hàng. + CV theo dự án đầu tư: Hình thức này áp dụng đối với các khách hàng có nhu cầu sử dụng vốn để làm một dự án. Dự án có thể là đầu tư làm mô hình sản xuất kinh doanh, hoặc dự án lơn hơn như công trình thủy điện, … Khách hàng phải trực tiếp tham gia đầu tư vốn vào dự án.
Trong trường hợp khách dự án mà khách hàng đầu tư là dự án cải tiến thì bắt buộc vốn tự có phải là 10% tổng mức vốn toàn dự án thì NH mới tiến hành soát xét CV. Trường hợp là dự án mới thì vốn tự có phải là 30% so với tổng mức vốn đầu tư toàn dự án thì khách hàng mới có thế tiến hành lên phương án để tiếp tục vay vốn NH. Hồ sơ giải ngân phải có đầy đủ các phương án, kế hoạch xây dựng dự án, tất cả các chi phí cho dự án phải có hóa đơn chứng từ xác định. CV dự án thường là CV dài hạn và có mức độ rủi ro lớn vì nhiều yếu tố tác động vào như: môi trường, kinh tế, chính trị.
Chính vì vậy trước khi CV NH cần tiến hành thẩm định kĩ mức độ khả thi của dự án. Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM 1. Khái niệm bất động sản Theo Luật cổ La Mã, tài sản có thể được phân ra thành “Bất động sản” và “động sản”. Hai khái niệm này khác nhau ở quyền sử dụng.
Nếu là chủ sở hữu BĐS thì sẽ có quyền sở hữu và sử dụng BĐS đó như cho tặng, mua bán, cho thuê, ký quỹ, … còn “động sản” thì không có các quyền như trên. 10 Tại mỗi quốc gia sẽ có những khái niệm về BĐS khác nhau nhưng tất cả đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và toàn bộ các tài sản, các công trình xây dựng gắn với đất đai. Tại liên bang Nga, theo điều 130 Luật dân sự, tài sản được gọi là BĐS phải là một “mảnh đất” chứ không phải là khái niệm đất đai chung chung. Mảnh đất phải được xác định rõ ràng về vị trí và tính pháp lý.
Nếu chỉ nói đến đât đai thì chỉ mang tính chất xác định lãnh thổ chứ chưa có tính pháp lý để tiến hành giao dịch dân sự trên thị trường được. Trong luật Dân sự của công hòa Liên Bang Đức, tại điều 596 quy định “BĐS là tài sản cố định, không tách rời đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất đai”. Theo luật cộng hòa Liên bang Pháp, tại điều 518 cũng quy định “BĐS bao hàm tất cả giá trị của cải, đất đai, những vật chất mà nhờ sức lao động của con người được tạo ra như: mùa màng, nhà ở, công trình xây dựng, …” Ở Việt Nam, theo điều 107 luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Như vậy, khái niệm về BĐS ở mỗi quốc gia lại được hiểu một cách khác nhau.
Trong danh mục BĐS, có những tài sản mà quốc gia này quy định là BĐS mà quốc gia khác lại quy định là động sản. Khi sử dụng các văn bản luật của Việt Nam cần đối chiếu các danh mục thuộc tài khoản BĐS để tránh gây nhầm lần trong việc phân loại BĐS.