Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn từ 2011 đến 2022, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các công ty niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE), đã trải qua nhiều biến động đáng kể. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường này đóng góp khoảng 14% vào GDP trong giai đoạn 2019 – 2021 và có ảnh hưởng lan tỏa đến hơn 40 ngành kinh tế khác. Tuy nhiên, từ năm 2012 đến nay, lĩnh vực bất động sản gặp nhiều khó khăn như thanh khoản kém, kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng và tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19. Trong bối cảnh đó, khả năng sinh lời (KNSL) của các công ty bất động sản trở thành yếu tố sống còn, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển bền vững của doanh nghiệp và nền kinh tế.

Mục tiêu nghiên cứu là xác định các nhân tố ảnh hưởng đến KNSL của các công ty bất động sản niêm yết trên HOSE, đo lường mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố và đề xuất các hàm ý chính sách nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh. Nghiên cứu sử dụng dữ liệu bảng của 24 công ty bất động sản trong giai đoạn 2011-2022, áp dụng các mô hình hồi quy đa biến như OLS, FEM, REM và FGLS để phân tích. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các nhà quản trị công ty bất động sản xây dựng chiến lược tài chính và vận hành hiệu quả, đồng thời góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên hai nhóm lý thuyết chính: lý thuyết về khả năng sinh lời và lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính doanh nghiệp. Khả năng sinh lời được đo lường qua hai chỉ tiêu phổ biến là tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE). ROA phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản để tạo ra lợi nhuận, trong khi ROE thể hiện khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu.

Các nhân tố ảnh hưởng được phân thành nhóm bên trong công ty và nhóm bên ngoài công ty. Nhóm bên trong gồm quy mô công ty (SIZE), đòn bẩy tài chính (LEV), đầu tư tài sản cố định (TANG), vòng quay tài sản (AT), khả năng thanh toán hiện thời (CR) và tăng trưởng doanh thu (GROW). Nhóm bên ngoài bao gồm tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) và tỷ lệ lạm phát (CPI). Mỗi nhân tố được kỳ vọng có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến KNSL dựa trên các nghiên cứu trước đây và đặc thù ngành bất động sản.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng với dữ liệu bảng thu thập từ 24 công ty bất động sản niêm yết trên HOSE trong giai đoạn 2011-2022. Cỡ mẫu gồm 24 công ty với tổng số quan sát theo năm là khoảng 288 (24 công ty × 12 năm). Phương pháp chọn mẫu là chọn toàn bộ các công ty bất động sản niêm yết có dữ liệu đầy đủ trong giai đoạn nghiên cứu.

Phân tích dữ liệu được thực hiện bằng các mô hình hồi quy đa biến: Pooled OLS, Fixed Effects Model (FEM), Random Effects Model (REM) và Feasible Generalized Least Squares (FGLS) để xử lý các vấn đề về đa cộng tuyến, phương sai thay đổi và tự tương quan. Kiểm định Hausman, Breusch-Pagan và F-test được sử dụng để lựa chọn mô hình phù hợp nhất. Phần mềm Stata 14 được sử dụng để xử lý và phân tích số liệu.

Các biến được đo lường cụ thể như sau: ROA và ROE làm biến phụ thuộc; SIZE được tính bằng logarit tổng tài sản; LEV là tỷ lệ tổng nợ trên tổng tài sản; TANG là tỷ lệ đầu tư tài sản cố định trên tổng tài sản; AT là vòng quay tài sản tính bằng doanh thu thuần trên tổng tài sản; CR là tỷ số thanh toán hiện thời; GROW là tốc độ tăng trưởng doanh thu; GDP và CPI lấy từ số liệu thống kê quốc gia. Mô hình nghiên cứu được xây dựng nhằm đánh giá tác động đồng thời của các nhân tố này đến KNSL.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Quy mô công ty (SIZE) có ảnh hưởng tích cực và có ý nghĩa thống kê đến khả năng sinh lời. Cụ thể, khi quy mô công ty tăng 1 đơn vị logarit, ROA tăng khoảng 0.15 điểm phần trăm, cho thấy các công ty lớn hơn có lợi thế trong việc mở rộng thị phần và tăng lợi nhuận.

  2. Đòn bẩy tài chính (LEV) cũng tác động tích cực đến KNSL với mức tăng ROA khoảng 0.12 điểm phần trăm khi tỷ lệ nợ tăng 1 đơn vị. Điều này phản ánh việc sử dụng vốn vay hợp lý giúp công ty tận dụng nguồn vốn chi phí thấp để gia tăng lợi nhuận.

  3. Đầu tư tài sản cố định (TANG) có ảnh hưởng tích cực đến KNSL, với hệ số hồi quy khoảng 0.10, cho thấy đầu tư vào tài sản cố định giúp nâng cao năng suất và hiệu quả kinh doanh trong dài hạn.

  4. Vòng quay tài sản (AT) có tác động tích cực mạnh mẽ, với mỗi đơn vị tăng vòng quay tài sản làm ROA tăng khoảng 0.20 điểm phần trăm, minh chứng cho hiệu quả sử dụng tài sản trong tạo doanh thu.

  5. Khả năng thanh toán hiện thời (CR) và tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) lại có tác động ngược chiều, với hệ số âm lần lượt là -0.08 và -0.05, cho thấy việc duy trì tài sản ngắn hạn quá cao hoặc tăng trưởng kinh tế không ổn định có thể làm giảm hiệu quả sinh lời.

  6. Tỷ lệ lạm phát (CPI) có ảnh hưởng tích cực đến KNSL, với hệ số khoảng 0.07, phản ánh lạm phát vừa phải kích thích tiêu dùng và đầu tư, từ đó tăng lợi nhuận.

Các kết quả trên được trình bày chi tiết trong bảng hồi quy FGLS, đồng thời biểu đồ thể hiện xu hướng tăng ROA và ROE của các công ty bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu cho thấy sự cải thiện rõ rệt từ năm 2015 trở đi.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân quy mô công ty ảnh hưởng tích cực là do các công ty lớn có nguồn lực tài chính và quản trị tốt hơn, dễ dàng tiếp cận khách hàng và mở rộng thị trường. Kết quả này phù hợp với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, khẳng định vai trò quan trọng của quy mô trong ngành bất động sản.

Đòn bẩy tài chính giúp công ty tận dụng nguồn vốn vay chi phí thấp, tuy nhiên cần cân đối để tránh rủi ro thanh toán. Kết quả tích cực của đòn bẩy tài chính trong nghiên cứu này phản ánh việc các công ty bất động sản Việt Nam đang sử dụng vốn vay hiệu quả, phù hợp với đặc thù ngành vốn cần nhiều vốn đầu tư.

Đầu tư tài sản cố định và vòng quay tài sản đều là những chỉ số quan trọng phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản và năng lực sản xuất kinh doanh. Việc đầu tư hợp lý vào tài sản cố định giúp nâng cao năng suất, trong khi vòng quay tài sản cao cho thấy khả năng quản lý tài sản tốt, giảm tồn kho và tăng doanh thu.

Tác động ngược chiều của khả năng thanh toán hiện thời có thể do việc duy trì tài sản ngắn hạn quá lớn làm giảm hiệu quả sử dụng vốn, gây lãng phí nguồn lực. Tương tự, tốc độ tăng trưởng kinh tế không ổn định hoặc quá nóng có thể tạo ra áp lực cạnh tranh và rủi ro cho các công ty bất động sản.

Tỷ lệ lạm phát vừa phải kích thích tiêu dùng và đầu tư, từ đó tăng lợi nhuận, phù hợp với lý thuyết kinh tế và các nghiên cứu trước đây. Tuy nhiên, lạm phát cao quá mức sẽ gây bất ổn và ảnh hưởng tiêu cực.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Mở rộng quy mô công ty: Các công ty bất động sản nên tập trung phát triển quy mô tài sản và thị phần trong vòng 3-5 năm tới nhằm tận dụng lợi thế tài chính và nâng cao khả năng sinh lời. Ban lãnh đạo cần xây dựng chiến lược mở rộng hợp lý, kết hợp với nâng cao năng lực quản trị.

  2. Sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý: Khuyến khích các công ty duy trì tỷ lệ nợ vay ở mức vừa phải, tận dụng nguồn vốn vay chi phí thấp để đầu tư phát triển, đồng thời kiểm soát rủi ro thanh toán. Các công ty nên thiết lập chính sách quản lý nợ hiệu quả trong vòng 1-2 năm tới.

  3. Định hướng đầu tư tài sản cố định: Tăng cường đầu tư vào tài sản cố định có hiệu quả, ưu tiên các dự án nâng cao công nghệ và năng suất lao động. Việc này cần được thực hiện theo kế hoạch dài hạn 3-5 năm, đảm bảo cân đối nguồn vốn và hiệu quả sử dụng.

  4. Nâng cao hiệu quả vòng quay tài sản: Tăng cường quản lý tài sản, giảm tồn kho và tối ưu hóa quy trình kinh doanh để nâng cao vòng quay tài sản. Các công ty nên áp dụng các giải pháp quản trị hiện đại và công nghệ thông tin trong vòng 1-3 năm tới.

  5. Cải thiện quản lý tài sản ngắn hạn: Giảm thiểu tài sản ngắn hạn không hiệu quả, tối ưu hóa tỷ lệ thanh toán hiện thời để tránh lãng phí vốn lưu động. Các biện pháp này cần được triển khai ngay trong năm tài chính tiếp theo.

  6. Theo dõi và thích ứng với biến động kinh tế vĩ mô: Các công ty cần xây dựng kịch bản kinh doanh linh hoạt để ứng phó với biến động tốc độ tăng trưởng kinh tế và lạm phát, đảm bảo duy trì lợi nhuận ổn định trong dài hạn.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Nhà quản trị công ty bất động sản: Giúp hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời, từ đó xây dựng chiến lược tài chính và quản trị hiệu quả nhằm nâng cao lợi nhuận và phát triển bền vững.

  2. Nhà đầu tư và cổ đông: Cung cấp thông tin phân tích về các yếu tố tác động đến hiệu quả đầu tư trong ngành bất động sản, hỗ trợ quyết định đầu tư chính xác và giảm thiểu rủi ro.

  3. Cơ quan quản lý và hoạch định chính sách: Giúp đánh giá tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách tài chính đến hoạt động của các công ty bất động sản, từ đó xây dựng các chính sách hỗ trợ phù hợp.

  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành tài chính – ngân hàng: Là tài liệu tham khảo khoa học cập nhật về mô hình nghiên cứu và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trong ngành bất động sản tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

  1. Khả năng sinh lời được đo lường như thế nào trong nghiên cứu này?
    Khả năng sinh lời được đo bằng hai chỉ tiêu chính là tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản và vốn của công ty.

  2. Những nhân tố nào ảnh hưởng tích cực nhất đến khả năng sinh lời của các công ty bất động sản?
    Quy mô công ty, đòn bẩy tài chính, đầu tư tài sản cố định, vòng quay tài sản và tỷ lệ lạm phát vừa phải được xác định là các nhân tố có ảnh hưởng tích cực và có ý nghĩa thống kê.

  3. Tại sao khả năng thanh toán hiện thời lại có tác động tiêu cực đến khả năng sinh lời?
    Việc duy trì tài sản ngắn hạn quá lớn có thể làm giảm hiệu quả sử dụng vốn lưu động, gây lãng phí nguồn lực và làm giảm lợi nhuận của công ty.

  4. Phương pháp nghiên cứu nào được sử dụng để phân tích dữ liệu?
    Nghiên cứu sử dụng các mô hình hồi quy đa biến như Pooled OLS, Fixed Effects Model (FEM), Random Effects Model (REM) và Feasible Generalized Least Squares (FGLS) để xử lý các vấn đề về đa cộng tuyến, phương sai thay đổi và tự tương quan.

  5. Làm thế nào các công ty bất động sản có thể nâng cao khả năng sinh lời dựa trên kết quả nghiên cứu?
    Các công ty nên tập trung mở rộng quy mô, sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, đầu tư tài sản cố định hiệu quả, nâng cao vòng quay tài sản và quản lý tài sản ngắn hạn tối ưu, đồng thời theo dõi biến động kinh tế vĩ mô để điều chỉnh chiến lược phù hợp.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định 8 nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các công ty bất động sản niêm yết trên HOSE trong giai đoạn 2011-2022, trong đó quy mô công ty, đòn bẩy tài chính, đầu tư tài sản cố định, vòng quay tài sản và tỷ lệ lạm phát có tác động tích cực.
  • Khả năng thanh toán hiện thời và tốc độ tăng trưởng kinh tế có ảnh hưởng ngược chiều đến khả năng sinh lời.
  • Mô hình hồi quy FGLS được lựa chọn là phù hợp nhất để phân tích dữ liệu bảng, đảm bảo kết quả có ý nghĩa thống kê và đại diện cho tổng thể.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để các công ty bất động sản xây dựng chiến lược tài chính và quản trị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi biến động thị trường và cập nhật mô hình nghiên cứu để phù hợp với bối cảnh kinh tế mới.

Hành động ngay: Các nhà quản trị và nhà đầu tư trong ngành bất động sản nên áp dụng các khuyến nghị từ nghiên cứu để tối ưu hóa lợi nhuận và phát triển bền vững trong tương lai.