Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Vietinbank AMC

Trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay, định giá bất động sản (ĐGBĐS) đóng vai trò then chốt. 125 trang · Học viện Ngân hàng · 2014.

• Tác giả: Phạm Thị Bích Phượng
• Người hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Vietinbank AMC
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. TỔNG QUAN VỀ BĐS
• 1.2. Đặc điểm chủ yếu của BĐS
• 1.3. Khái niệm ĐGBĐS
• 1.4. Vai trò của ĐGBĐS
• 1.5. Phương pháp ĐGBĐS
• 1.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá BĐS
• 1.7. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI VIETINBANK AMC - CHI NHÁNH HÀ NỘI
• 2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI
• 2.2. Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội
• 2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội
• 2.4. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI VIETINBANK AMC - CHI NHÁNH HÀ NỘI
• 2.4.1. Căn cứ định giá BĐS tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội
• 2.4.2. Phương pháp và nguyên tắc định giá BĐS tại Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội
• 2.4.3. Quy trình định giá BĐS tại Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội
• 2.4.4. Ví dụ định giá BĐS tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội
• 2.5. SO SÁNH CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA VIETINBANK AMC - CHI NHÁNH HÀ NỘI VÀ CÔNG TY ĐỊNH GIÁ ĐỘC LẬP
• 2.6. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI VIETINBANK AMC - CHI NHÁNH HÀ NỘI
• 2.6.1. Những kết quả đạt được
• 2.6.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 2.7. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI
• 3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN
• 3.2. Nhóm giải pháp về quy trình và phương pháp định giá BĐS
• 3.3. Nhóm giải pháp về công tác thu thập, phân tích thông tin
• 3.4. Nhóm giải pháp về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ
• 3.5. Nhóm giải pháp về thực hiện quy chế về định giá tài sản
• 3.6. Nhóm giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong hoạt động định giá BĐS
• 3.7. Nhóm giải pháp về hạn chế rủi ro, sai sót trong hoạt động định giá
• 3.8. Tăng cường liên kết, hợp tác với các công ty, tổ chức khác
• 3.9. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
• 3.9.1. Kiến nghị với NH Công Thương Việt Nam
• 3.9.2. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
• 3.9.3. Kiến nghị với khách hàng quan hệ với Vietinbank AMC
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Định Giá Bất Động Sản Khái Niệm và Vai Trò

Trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay, định giá bất động sản (ĐGBĐS) đóng vai trò then chốt. Bất động sản (BĐS) không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư. Việc xác định giá trị thực của BĐS, hay còn gọi là giá trị thị trường bất động sản, là điều cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong các giao dịch. Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm BĐS, nhưng điểm chung là BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất. Đặc tính cơ bản của BĐS là tính cố định, khó di dời. Việc thẩm định giá tài sản cần được thực hiện bởi các chuyên gia có trình độ và kinh nghiệm, đặc biệt là trong bối cảnh Vietinbank AMC đang quản lý một lượng lớn tài sản đảm bảo.

1.1. Khái niệm và Đặc điểm của Bất Động Sản BĐS

Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đặc biệt, không thể di dời và gắn liền với đất đai. Các đặc điểm chính của BĐS bao gồm tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm và giá trị lớn. Do tính chất đặc thù này, việc đánh giá bất động sản đòi hỏi kiến thức chuyên sâu về thị trường, pháp lý và các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Khái niệm giá trị thị trường bất động sản cũng cần được hiểu rõ để đảm bảo việc định giá chính xác.

1.2. Vai trò của Định Giá Bất Động Sản trong Nền Kinh Tế

Định giá BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực của tài sản, hỗ trợ các quyết định đầu tư, mua bán, cho thuê và thế chấp. Việc định giá chính xác giúp đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong các giao dịch và góp phần ổn định thị trường BĐS. Đối với nhà nước, công tác định giá là cơ sở để thu thuế, quản lý tài sản công và thực hiện các chính sách liên quan đến đất đai và nhà ở. Do đó, cần nâng cao chất lượng định giá để phát huy tối đa vai trò của BĐS trong phát triển kinh tế.

II. Thách Thức Trong Công Tác Định Giá BĐS Tại Vietinbank AMC

Mặc dù có vai trò quan trọng, công tác định giá tại các tổ chức tài chính như Vietinbank AMC vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Sự phức tạp của thị trường BĐS, thiếu hụt thông tin, và sự biến động của các yếu tố kinh tế vĩ mô có thể ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá. Theo khóa luận, "Hoạt động định giá vẫn còn trong giai đoạn xây dựng và phát triển chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của nền kinh tế thị trường." Ngoài ra, áp lực về thời gian và nguồn lực cũng có thể dẫn đến sai sót trong quá trình định giá, gây ra rủi ro định giá bất động sản.

2.1. Khó khăn trong Thu Thập và Phân Tích Thông Tin Thị Trường

Một trong những thách thức lớn nhất trong quy trình định giá bất động sản Vietinbank là thu thập và phân tích thông tin thị trường một cách đầy đủ và chính xác. Thông tin về giá giao dịch, đặc điểm BĐS tương đồng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thường không đầy đủ hoặc không được cập nhật kịp thời. Điều này đòi hỏi các thẩm định viên (TĐV) phải có kỹ năng và kinh nghiệm để tìm kiếm, xác minh và phân tích thông tin một cách hiệu quả.

2.2. Rủi Ro Chủ Quan và Áp Lực Thời Gian trong Định Giá

Quá trình thẩm định giá bất động sản Vietinbank cũng có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan của TĐV và áp lực về thời gian. TĐV có thể có xu hướng đánh giá quá cao hoặc quá thấp giá trị BĐS để đáp ứng yêu cầu của khách hàng hoặc để hoàn thành công việc đúng thời hạn. Điều này có thể dẫn đến sai sót và rủi ro định giá bất động sản, ảnh hưởng đến uy tín và hoạt động của Vietinbank AMC.

III. Phương Pháp Hoàn Thiện Quy Trình Định Giá BĐS Tại Vietinbank AMC

Để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong công tác định giá bất động sản tại Vietinbank AMC, cần áp dụng các phương pháp tiếp cận toàn diện và có hệ thống. Các giải pháp cần tập trung vào cải thiện quy trình định giá, nâng cao năng lực của đội ngũ TĐV, và tăng cường kiểm soát chất lượng. Đồng thời, cần chú trọng đến việc ứng dụng công nghệ thông tin để thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu một cách nhanh chóng và chính xác.

3.1. Tối Ưu Hóa Quy Trình Định Giá Bất Động Sản Hiện Tại

Cần rà soát và cải tiến quy trình định giá bất động sản Vietinbank hiện tại để đảm bảo tính khoa học, minh bạch và hiệu quả. Các bước trong quy trình cần được chuẩn hóa và tuân thủ nghiêm ngặt. Cần xây dựng các hướng dẫn chi tiết về việc lựa chọn phương pháp định giá, thu thập thông tin, phân tích dữ liệu và lập báo cáo định giá. Việc áp dụng các tiêu chuẩn tiêu chuẩn định giá bất động sản quốc tế cũng cần được xem xét.

3.2. Đào Tạo và Nâng Cao Trình Độ Chuyên Môn Cho TĐV

Đội ngũ TĐV đóng vai trò quan trọng trong công tác định giá. Cần đầu tư vào việc đào tạo định giá bất động sản Vietinbank và nâng cao trình độ chuyên môn cho TĐV. Các chương trình đào tạo cần cập nhật kiến thức về thị trường BĐS, pháp luật liên quan, phương pháp định giá và kỹ năng phân tích dữ liệu. Đồng thời, cần khuyến khích TĐV tham gia các khóa học chuyên sâu và lấy chứng chỉ hành nghề để nâng cao uy tín và năng lực.

IV. Ứng Dụng Công Nghệ Bí Quyết Nâng Cao Hiệu Quả Định Giá

Ứng dụng công nghệ thông tin (CNTT) là một trong những giải pháp quan trọng để hoàn thiện công tác định giá tại Vietinbank AMC. CNTT có thể giúp thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả. Theo tài liệu gốc, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS là tất yếu. Sử dụng các phần mềm chuyên dụng để quản lý thông tin BĐS, xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch và tự động hóa quy trình định giá. Điều này góp phần giảm thiểu sai sót, tiết kiệm thời gian và nâng cao năng suất làm việc.

4.1. Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Bất Động Sản Toàn Diện

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu BĐS toàn diện là nền tảng cho việc ứng dụng CNTT trong định giá bất động sản. Cơ sở dữ liệu này cần bao gồm thông tin chi tiết về các BĐS đã giao dịch, đặc điểm kỹ thuật, vị trí, pháp lý và giá giao dịch. Cần có quy trình thu thập, cập nhật và kiểm tra dữ liệu một cách thường xuyên để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ. Dữ liệu này sẽ giúp TĐV có được thông tin nhanh chóng và đáng tin cậy để đưa ra kết quả định giá chính xác.

4.2. Sử Dụng Phần Mềm Chuyên Dụng Cho Định Giá

Có nhiều phần mềm chuyên dụng hỗ trợ định giá bất động sản trên thị trường. Các phần mềm này có thể giúp TĐV thực hiện các phép tính phức tạp, phân tích dữ liệu và lập báo cáo định giá một cách nhanh chóng và chính xác. Cần lựa chọn phần mềm phù hợp với nhu cầu và quy mô hoạt động của Vietinbank AMC. Đồng thời, cần đào tạo TĐV sử dụng phần mềm một cách hiệu quả để khai thác tối đa các tính năng của phần mềm.

V. Quản Lý Rủi Ro Giải Pháp Phòng Ngừa Sai Sót Định Giá

Quản lý rủi ro định giá là một yếu tố then chốt để đảm bảo tính chính xác và tin cậy của kết quả định giá. Theo lời mở đầu của tài liệu, tầm quan trọng của quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thực sự quan trọng trong đời sống kinh tế. Việc này đòi hỏi phải xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ chặt chẽ, thiết lập các quy trình kiểm tra và giám sát độc lập, và thường xuyên đánh giá hiệu quả của công tác định giá. Đồng thời, cần có các biện pháp xử lý kỷ luật nghiêm khắc đối với các hành vi gian lận hoặc vi phạm quy trình định giá.

5.1. Xây Dựng Hệ Thống Kiểm Soát Nội Bộ Chặt Chẽ

Cần xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ chặt chẽ để đảm bảo tính tuân thủ quy trình, minh bạch và khách quan trong công tác định giá. Hệ thống này cần bao gồm các quy trình kiểm tra, giám sát và đánh giá độc lập đối với hoạt động định giá. Cần có các quy định rõ ràng về trách nhiệm của từng cá nhân và bộ phận liên quan đến quá trình định giá. Việc kiểm tra và giám sát cần được thực hiện thường xuyên và định kỳ để phát hiện và ngăn chặn các sai sót.

5.2. Đánh Giá Hiệu Quả Công Tác Định Giá Định Kỳ

Cần thực hiện đánh giá hiệu quả công tác định giá định kỳ để xác định các điểm mạnh, điểm yếu và cơ hội cải thiện. Việc đánh giá cần dựa trên các tiêu chí khách quan và có thể đo lường được, chẳng hạn như độ chính xác của kết quả định giá, thời gian thực hiện định giá, chi phí định giá và mức độ hài lòng của khách hàng. Kết quả đánh giá cần được sử dụng để cải tiến quy trình, nâng cao năng lực của TĐV và tăng cường kiểm soát chất lượng.

VI. Kết Luận Tương Lai Của Định Giá BĐS Tại Vietinbank AMC

Việc hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Vietinbank AMC là một quá trình liên tục và đòi hỏi sự cam kết từ tất cả các bên liên quan. Bằng cách áp dụng các phương pháp tiếp cận toàn diện và có hệ thống, Vietinbank AMC có thể nâng cao hiệu quả định giá, giảm thiểu rủi ro và góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Việc tuân thủ khung pháp lý định giá bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch.

6.1. Định Hướng Phát Triển Công Tác Định Giá BĐS

Định hướng phát triển công tác định giá bất động sản tại Vietinbank AMC cần tập trung vào việc nâng cao chất lượng dịch vụ, mở rộng phạm vi hoạt động và tăng cường năng lực cạnh tranh. Cần đầu tư vào công nghệ thông tin, đào tạo nhân lực và xây dựng mối quan hệ hợp tác với các đối tác chiến lược. Đồng thời, cần chủ động tham gia vào các hoạt động của hiệp hội nghề nghiệp và các tổ chức quốc tế để cập nhật kiến thức và kinh nghiệm.

6.2. Kiến Nghị Để Hoàn Thiện Khung Pháp Lý Định Giá

Để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá bất động sản, cần có các kiến nghị để hoàn thiện khung pháp lý định giá bất động sản. Cần xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật rõ ràng, minh bạch và phù hợp với thực tiễn thị trường. Cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong hoạt động định giá. Đồng thời, cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp định giá phát triển và cạnh tranh lành mạnh.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Hoàn thiện công tác định giá BĐS tại Công ty TNHH MTV Quản lí nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội" do sinh viên Phạm Thị Bích Phượng (Lớp TCDNB_K13, Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng) thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Tiến Đạt vào tháng 5 năm 2014.

Về bối cảnh thực tiễn, nghề thẩm định giá xuất hiện trên thế giới từ những năm 1940 và đóng vai trò khách quan trong việc xác định giá trị thị trường của tài sản tại một thời điểm, địa điểm cụ thể. Tại Việt Nam, hoạt động này hình thành từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX trong quá trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và phát triển mạnh từ giữa năm 2005. Bất động sản (BĐS) là lĩnh vực rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định đầu tư và hoạt động tín dụng ngân hàng. Đối với các ngân hàng thương mại, định giá BĐS là khâu kiểm soát rủi ro then chốt khi tiếp nhận tài sản thế chấp. Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank AMC) - Chi nhánh Hà Nội là đơn vị chuyên trách thẩm định tài sản bảo đảm cho hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank), đòi hỏi quy trình và phương pháp định giá phải liên tục được chuẩn hóa.

Mục đích nghiên cứu của đề tài gồm 3 nội dung:

1. Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về định giá BĐS.
2. Phân tích, đánh giá công tác định giá tại Công ty TNHH MTV Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội.
3. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS tại Công ty TNHH MTV Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá BĐS.
• Phạm vi nghiên cứu về không gian: Hoạt động định giá BĐS tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội, đơn vị thực hiện định giá tài sản bảo đảm từ 2 tỷ đồng trở lên tại địa bàn Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc.
• Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Dữ liệu thực tế được khảo sát từ thời điểm đơn vị triển khai nghiệp vụ định giá (tháng 09/2012) đến hết tháng 12/2013.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp các phương pháp nghiên cứu cụ thể gồm: phương pháp thống kê, phương pháp so sánh và phương pháp tổng hợp phân tích dữ liệu thực tế do Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội cung cấp.

Về mặt lý luận, tác giả hệ thống hóa các khái niệm BĐS theo Bộ luật Dân sự năm 2005 và Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), phân loại BĐS thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Khung lý thuyết về giá trị dựa trên quan điểm của Karl Marx (hai thuộc tính giá trị và giá trị sử dụng), kết hợp các quan điểm kinh tế học của Alfred Marshall (giá trị vốn hóa của khoản đầu tư), Irving Fisher (giá trị tài sản bằng giá trị hiện tại của thu nhập tương lai) và Babcock (phân biệt giá trị thực và giá cả trao đổi).

Khóa luận phân tích 5 nguyên tắc định giá BĐS căn bản:

• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất;
• Nguyên tắc thay thế;
• Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai;
• Nguyên tắc đóng góp;
• Nguyên tắc cung cầu.

Bốn phương pháp định giá BĐS truyền thống được làm rõ về lý thuyết:

• Phương pháp so sánh: So sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã giao dịch;
• Phương pháp chi phí: Dựa trên nguyên tắc thay thế, xác định bằng giá trị đất trống cộng chi phí thay thế mới trừ mức giảm giá tích lũy;
• Phương pháp thu nhập: Chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai về giá trị hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu;
• Phương pháp thặng dư: Ước tính giá trị thị trường bằng doanh thu phát triển giả định trừ tổng chi phí phát triển và lợi nhuận của nhà đầu tư.

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và quy chế tác giả sử dụng làm căn cứ thẩm định:

• Bộ luật Dân sự năm 2005;
• Luật Đất đai năm 2003;
• Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006;
• Luật Nhà ở năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009);
• Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất, khung giá đất;
• Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, Thông tư số 120/2005/TT-BTC và Thông tư số 14/2007/TT-BTC về thu tiền thuê đất;
• Nghị định số 120/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
• Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng về đơn giá xây dựng;
• Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 hướng dẫn đánh giá lại tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc;
• Thông tư số 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
• Quyết định số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 05/12/2012 của Tổng Giám đốc Vietinbank ban hành Quy trình phối hợp thẩm định và định giá tài sản giữa Vietinbank AMC và chi nhánh Vietinbank.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý luận chung về định giá bất động sản

Chương này tập trung làm rõ các vấn đề bản chất của thị trường BĐS và nghiệp vụ định giá:

• Đặc điểm của BĐS: Tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm, giá trị lớn, tính ảnh hưởng lẫn nhau, chịu tác động của văn hóa - xã hội và sự quản lý của Nhà nước.
• Khái niệm và vai trò: Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về khoản thu nhập mà BĐS tạo ra cho chủ thể cho một mục đích, thời điểm và thị trường cụ thể. Nghiệp vụ này giữ vai trò bảo vệ lợi ích cá nhân khi giao dịch và hỗ trợ Nhà nước trong việc thu thuế, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đấu giá đất và thanh lý tài sản.
• Quy trình định giá chung gồm 4 bước chuẩn: Bước 1: Chuẩn bị định giá BĐS; Bước 2: Lập kế hoạch định giá BĐS; Bước 3: Thực hiện định giá BĐS (thu thập thông tin, khảo sát đối tượng, phân tích tài liệu và ước tính giá trị); Bước 4: Kết thúc định giá BĐS.
• Hai nhóm nhân tố ảnh hưởng đến định giá: Nhóm khách quan (hành lang pháp lý, cơ chế chính sách, tính chất tự nhiên/pháp lý của BĐS, chất lượng nguồn thông tin, sự biến động thị trường) và nhóm chủ quan (mục đích định giá, tính linh hoạt của quy trình/phương pháp, trình độ chuyên môn của thẩm định viên).

Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội

Chương này đi sâu vào khảo sát thực tiễn tại đơn vị:

• Quá trình hình thành: Vietinbank AMC thành lập tháng 7/2000 (tiền thân xử lý nợ vụ án Epco - Minh Phụng). Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội được thành lập theo Quyết định số 169/NQ-HĐQT-NHCT ngày 28/04/2012, trụ sở tại 126 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội. Cơ cấu tổ chức gồm: Phòng Kinh doanh, Phòng Thẩm định, Phòng Kế toán - Hành chính và Cụm định giá Hải Phòng.
• Phạm vi thẩm định: Đơn vị định giá các khoản vay có tài sản bảo đảm từ 2 tỷ đồng trở lên thuộc chi nhánh Vietinbank tại Hà Nội, Hải Phòng, Vĩnh Phúc; tham gia định giá các dự án quy mô lớn như Royal City, Mipec Tower.
• Điều kiện tài sản nhận định giá: Chỉ nhận tài sản hợp pháp, đủ điều kiện giao dịch, phục vụ hoạt động kinh doanh, nằm ở vị trí thuận lợi khai thác; kiên quyết loại trừ các tài sản xây dựng tạm bạo, tài sản thuộc diện quy hoạch/giải tỏa, xây dựng lấn chiếm hoặc tài sản thuộc sở hữu nhà nước.

Biểu phí dịch vụ định giá BĐS được đơn vị ban hành và thực hiện theo bảng sau:

STT	Giá trị tài sản (Tỷ đồng)	Mức phí (Đồng)	Ghi chú
1	Từ 0 đến 2	2.000.000	Chưa bao gồm thuế VAT 10%
2	Trên 2 đến 5	4.000.000	Chưa bao gồm thuế VAT 10%
3	Trên 5 đến 10	6.000.000	Chưa bao gồm thuế VAT 10%
4	Trên 10 đến 15	8.000.000	Chưa bao gồm thuế VAT 10%
5	Trên 15 đến 20	10.000.000	Chưa bao gồm thuế VAT 10%
6	Trên 20 đến 30	12.000.000	Chưa bao gồm thuế VAT 10%
7	Trên 30	0,04% giá trị	Thu tối đa 300.000.000 đồng

Ghi chú bổ sung về phí: Định giá lại trong vòng 6 tháng thu 30% biểu phí; sau 6 tháng thu 50% biểu phí. Phí tạm thu tối thiểu 1.000.000 đồng và không hoàn trả nếu khách hàng đơn phương từ chối nhận kết quả.

Kết quả thực hiện công tác định giá giai đoạn 2012 - 2013 được tổng hợp qua bảng số liệu:

Chỉ tiêu	Giai đoạn 09/2012 - 12/2012	Giai đoạn 01/2013 - 12/2013
Số thông báo định giá phát hành	272 thông báo	1.559 thông báo
Tổng giá trị định giá thực hiện	1.593 tỷ đồng	43.292 tỷ đồng

• Về phương pháp áp dụng tại AMC:
  • Phương pháp so sánh: Phương pháp chủ đạo. Thẩm định viên tìm kiếm thông thường 3 tài sản so sánh (TSSS), phân tích 5 yếu tố so sánh chuẩn: pháp lý, quy mô diện tích, hạ tầng cơ sở, tỷ lệ mặt tiền, điều kiện giao thông; điều chỉnh chênh lệch từ 1-2 yếu tố để xác định giá trị đất.
  • Phương pháp chi phí: Áp dụng định giá công trình xây dựng gắn liền với đất theo Quyết định số 725/QĐ-BXD và tỷ lệ khấu hao theo Thông tư số 203/2009/TT-BTC.
  • Phương pháp thu nhập: Xác định chi phí vận hành, bảo dưỡng BĐS bằng 10% doanh thu; tỷ suất chiết khấu tính bằng lợi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm cộng phụ phí rủi ro BĐS do thẩm định viên ước tính.
  • Phương pháp thặng dư và lợi nhuận: Áp dụng cho các dự án phát triển hình thành trong tương lai hoặc cơ sở kinh doanh thương mại.
• 9 nguyên tắc tác nghiệp nội bộ: Sát giá thị trường; Đúng đắn, chính xác; Tuân thủ; Độc lập; Chính trực; Khách quan; Bí mật; Thận trọng; Chịu trách nhiệm.
• Quy trình định giá nội bộ 9 bước:
  1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản định giá (bản scan qua phần mềm nội bộ);
  2. Phân công thẩm định viên thực hiện;
  3. Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ gốc và thu phí tạm thu;
  4. Lập kế hoạch định giá;
  5. Khảo sát hiện trạng thực tế (bắt buộc có tối thiểu 2 thẩm định viên cùng cán bộ tín dụng chi nhánh);
  6. Xác định giá trị tài sản và lập Biên bản định giá;
  7. Phê duyệt kết quả định giá (Trưởng phòng, Ban Giám đốc hoặc Hội đồng định giá);
  8. Phát hành Thông báo kết quả định giá;
  9. Bàn giao kết quả, thanh quyết toán phí dịch vụ và lưu chuyển hồ sơ sang Phòng Kiểm tra nội bộ trong vòng 7 ngày. Thời hạn trả kết quả quy định: tối đa 4 ngày làm việc nếu qua Hội đồng định giá; tối đa 5 ngày làm việc nếu thuê ngoài tổ chức độc lập; tối đa 3 ngày làm việc đối với trường hợp thông thường.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội

Dựa trên mục lục văn bản, tác giả xây dựng hệ thống giải pháp và kiến nghị hoàn thiện gồm:

• Định hướng phát triển của Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội.
• 7 nhóm giải pháp cụ thể:
  1. Nhóm giải pháp về quy trình và phương pháp định giá BĐS;
  2. Nhóm giải pháp về công tác thu thập, phân tích thông tin;
  3. Nhóm giải pháp về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ;
  4. Nhóm giải pháp về thực hiện quy chế định giá tài sản;
  5. Nhóm giải pháp đẩy mạnh cải cách hành chính trong hoạt động định giá;
  6. Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro, sai sót trong hoạt động định giá;
  7. Tăng cường liên kết, hợp tác với các công ty, tổ chức định giá bên ngoài.
• Hệ thống kiến nghị 3 bên:
  • Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (hoàn thiện cơ chế phối hợp nội bộ);
  • Kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (hoàn thiện khung pháp lý về đất đai và định giá);
  • Kiến nghị với khách hàng quan hệ với Vietinbank AMC (phối hợp cung cấp thông tin minh bạch).

Kết quả và đóng góp

Về mặt dữ liệu thực tế, nghiên cứu phản ánh sự tăng trưởng nhanh chóng của Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội sau hơn một năm đi vào vận hành nghiệp vụ. Số lượng thông báo định giá phát hành tăng từ 272 hồ sơ (giai đoạn cuối năm 2012) lên 1.559 hồ sơ (năm 2013); tổng giá trị tài sản được định giá tăng từ 1.593 tỷ đồng lên 43.292 tỷ đồng. Kết quả này chứng minh sự chuyển giao hiệu quả từ việc thẩm định phân tán tại các chi nhánh sang tập trung hóa tại công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp.

Về mặt đóng góp giải pháp, tác giả hệ thống hóa đầy đủ khung quy trình 9 bước phối hợp nội bộ giữa công ty quản lý nợ và ngân hàng mẹ theo Quyết định số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35. Khóa luận vạch rõ phương pháp tính toán thực tế tại ngân hàng (như việc chuẩn hóa tỷ lệ chi phí bảo dưỡng 10% doanh thu trong phương pháp thu nhập, cấu trúc tỷ suất chiết khấu dựa trên Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm) và đề xuất 7 nhóm giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro pháp lý và kỹ thuật trong khâu khảo sát thực địa và phê duyệt giá trị.

So với các tài liệu thuần lý thuyết, công trình đóng góp bức tranh chi tiết về cơ chế vận hành, biểu phí thẩm định theo hạn mức tài sản, nguyên tắc loại trừ tài sản không đủ điều kiện thế chấp và cách thức giải quyết hồ sơ phức tạp vượt thẩm quyền chi nhánh.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài:

• Phạm vi nghiên cứu dữ liệu hẹp: Mẫu số liệu khảo sát tập trung tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn đầu thành lập (tháng 09/2012 đến tháng 12/2013), chưa bao quát toàn bộ các chi nhánh AMC khác trên toàn quốc.
• Yếu tố định tính: Việc xác định tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thu nhập vẫn phụ thuộc vào phụ phí rủi ro do thẩm định viên đánh giá chủ quan; việc khảo sát giá BĐS so sánh còn phụ thuộc vào thông tin phỏng vấn dân cư hoặc giao dịch rao bán trên mạng mà thiếu cơ sở dữ liệu giao dịch công chứng đồng bộ.

Hướng nghiên cứu tiếp:

• Mở rộng phân tích công tác định giá BĐS bảo đảm nợ trên phạm vi toàn hệ thống Vietinbank AMC và so sánh đối chiếu với AMC của các ngân hàng thương mại cổ phần khác.
• Xây dựng mô hình định lượng tính toán phụ phí rủi ro và tỷ suất vốn hóa cho từng phân khúc BĐS chuyên biệt (nhà xưởng công nghiệp, trung tâm thương mại phức hợp).

Giá trị tham khảo

Tài liệu có giá trị tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá và Kinh doanh Bất động sản làm tài liệu nghiên cứu về quy trình xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại.
• Chuyên viên thẩm định giá và cán bộ quản lý rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại: Tham khảo trực tiếp biểu mẫu quy trình 9 bước, cách thức xây dựng phiếu khảo sát hiện trạng và quy định xử lý các tài sản nằm ngoài danh mục được phép nhận thế chấp.
• Phần đáng tham khảo nhất: Nội dung mục 2.2 và 2.3 của Chương 2, nơi trình bày chi tiết biểu phí dịch vụ, công thức điều chỉnh tài sản so sánh và quy định thời hạn phê duyệt kết quả theo Quyết định số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35.

Câu hỏi thường gặp

1. Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội được tiếp nhận thẩm định những khoản vay có giá trị tài sản bảo đảm từ bao nhiêu tiền?

Chi nhánh tiếp nhận thẩm định đối với các khoản vay có giá trị tài sản bảo đảm từ 2 tỷ đồng trở lên tại các chi nhánh Vietinbank thuộc địa bàn Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc.

2. Biểu phí thẩm định và định giá BĐS tại Vietinbank AMC được thu như thế nào đối với các tài sản có giá trị lớn trên 30 tỷ đồng?

Đối với tài sản có giá trị trên 30 tỷ đồng, mức phí thẩm định được tính bằng 0,04% giá trị tài sản, mức thu tối đa khống chế là 300.000.000 đồng (chưa bao gồm thuế VAT 10%). Nếu định giá lại trong vòng 6 tháng mức thu bằng 30%, sau 6 tháng mức thu bằng 50% biểu phí.

3. Những loại tài sản nào gắn liền với đất không được Vietinbank AMC nhận thẩm định và định giá?

Các loại tài sản không nhận thẩm định gồm: nhà ở, công trình xây dựng tạm thời hoặc công trình phụ trợ ngoài công trình chính; tài sản có quyết định/thông báo giải tỏa, phá dỡ hoặc quyết định thu hồi đất; công trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng hoặc quy hoạch không phù hợp; tài sản lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng, di tích; tài sản không thuộc diện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và tài sản thuộc sở hữu nhà nước.

4. Tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thu nhập được thẩm định viên Vietinbank AMC xác định bằng công thức nào?

Tỷ suất chiết khấu được xác định bằng: Lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm tại thời điểm định giá cộng với tỷ lệ phụ phí rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS (phụ phí rủi ro được thẩm định viên ước tính theo đánh giá chuyên môn).

5. Thời hạn tối đa để Phòng Thẩm định hoàn tất thông báo kết quả định giá tài sản là bao nhiêu ngày?

Thời hạn hoàn tất thông báo kết quả tính từ ngày nhận đủ hồ sơ và khảo sát thực địa được quy định như sau: tối đa 04 ngày làm việc đối với trường hợp phải thông qua Hội đồng định giá; tối đa 05 ngày làm việc đối với trường hợp phải thuê công ty thẩm định giá độc lập; và tối đa 03 ngày làm việc đối với các trường hợp thông thường khác.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Phạm Thị Bích Phượng đã hoàn thành việc hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá BĐS và phản ánh chi tiết thực trạng tác nghiệp tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội trong giai đoạn 2012 - 2013. Công trình làm rõ sự chuyển đổi chuyên môn hóa trong quy trình thẩm định tài sản bảo đảm từ phân tán sang tập trung, đi kèm bộ quy tắc 9 bước và các phương pháp kỹ thuật định giá cụ thể. Hệ thống số liệu xác thực về biểu phí, sản lượng thực hiện và các văn bản điều hành nội bộ cung cấp giá trị tư liệu thực tiễn cho hoạt động quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. TỔNG QUAN VỀ BĐS. Từ trước đến nay khi nhắc đến BĐS, chúng ta thường nghĩ ngày đến đất, nhà, những tài sản cố định có giá trị lớn. Tuy nhiên khái niệm BĐS là gì thì cho đến nay vẫn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau.

Dưới đây chỉ ra một số khái niệm về BĐS:  Khái niệm thứ nhất: BĐS bao gồm: + Đất. + Nhà và các công trình khác xây trên. Khái niệm này chỉ ra được BĐS bao gồm 2 thành phần chủ yếu là đất và nhà. Tuy nhiên, khái niệm các công trình khác xây trên đất còn chưa rõ ràng, BĐS chỉ bao gồm 2 thành phần đó thì chưa đủ.

 Khái niệm thứ hai: Theo bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 thì BĐS là các tài sản không di dời được. + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác dó pháp luật quy định.

Khái niệm thứ hai đã nêu lên đầy đủ các thành phần thuộc về BĐS tuy nhiên lại dưới dạng liệt kê có thể không thấy được đặc tính để quyết định một tài sản là BĐS. Mặt khác, việc liệt kê có thể không nêu được hết các loại tài sản là BĐS.  Khái niệm thứ 3: Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC BĐS gồm: + Đất đai. + Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai.

Khái niệm này đã chỉ ra đặc tính cơ bản của BĐS. Do đó có thể phân biệt được tài sản nào là BĐS dựa vào đặc tính quan trọng đó. 4 Như vậy có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm BĐS. Tuy nhiên dù theo quan điểm nào đi nữa, ta có thể thấy những điểm chung của giữa các khái niệm đó.

Theo đó: “ Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liên với đất. Đặc tính cơ bản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định, khó có thể di dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất, công năng, hình thái không thay đổi. BĐS thường tồn tại lâu dài, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, là tài sản quý giá của mọi cá nhân, gia đình và toàn xã hội. Đặc điểm chủ yếu của BĐS BĐS là một tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc điểm thông thường của một tài sản thì BĐS có có những đặc điểm sau: - BĐS có tính cố định về vị trí.

Do tính cố định về mặt địa lí của đất đai nên BĐS là một tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời, vị trí của từng BĐS là duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định. Đây là điểm khác biệt cơ bản và rõ nét nhất để phân biệt BĐS với tài sản khác. Do đặc tính này nên không thể di chuyển BĐS từ nơi thừa sang nơi thiếu, vì vậy trong ngắn hạn khi sảy ra mất cân đối cung cầu về một loại BĐS nào đó thì khó có thể điều chỉnh kịp. Đồng thời giá trị của BĐS cũng bị ảnh hưởng rất nhiều bởi vị trí, môi trường xung quanh.

- BĐS có tính bền vững. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế và kỹ thuật lâu dài. Đối với công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có hàng trăm, hàng nghìn năm; đối với đất đai sự tồn tài hầu như là vĩnh viễn. - BĐS có tính khác biệt.

Thông thường không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau.