CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. TỔNG QUAN VỀ BĐS. Từ trước đến nay khi nhắc đến BĐS, chúng ta thường nghĩ ngày đến đất, nhà, những tài sản cố định có giá trị lớn. Tuy nhiên khái niệm BĐS là gì thì cho đến nay vẫn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau.
Dưới đây chỉ ra một số khái niệm về BĐS: Khái niệm thứ nhất: BĐS bao gồm: + Đất. + Nhà và các công trình khác xây trên. Khái niệm này chỉ ra được BĐS bao gồm 2 thành phần chủ yếu là đất và nhà. Tuy nhiên, khái niệm các công trình khác xây trên đất còn chưa rõ ràng, BĐS chỉ bao gồm 2 thành phần đó thì chưa đủ.
Khái niệm thứ hai: Theo bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 thì BĐS là các tài sản không di dời được. + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác dó pháp luật quy định.
Khái niệm thứ hai đã nêu lên đầy đủ các thành phần thuộc về BĐS tuy nhiên lại dưới dạng liệt kê có thể không thấy được đặc tính để quyết định một tài sản là BĐS. Mặt khác, việc liệt kê có thể không nêu được hết các loại tài sản là BĐS. Khái niệm thứ 3: Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC BĐS gồm: + Đất đai. + Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai.
Khái niệm này đã chỉ ra đặc tính cơ bản của BĐS. Do đó có thể phân biệt được tài sản nào là BĐS dựa vào đặc tính quan trọng đó. 4 Như vậy có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm BĐS. Tuy nhiên dù theo quan điểm nào đi nữa, ta có thể thấy những điểm chung của giữa các khái niệm đó.
Theo đó: “ Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liên với đất. Đặc tính cơ bản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định, khó có thể di dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất, công năng, hình thái không thay đổi. BĐS thường tồn tại lâu dài, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, là tài sản quý giá của mọi cá nhân, gia đình và toàn xã hội. Đặc điểm chủ yếu của BĐS BĐS là một tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc điểm thông thường của một tài sản thì BĐS có có những đặc điểm sau: - BĐS có tính cố định về vị trí.
Do tính cố định về mặt địa lí của đất đai nên BĐS là một tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời, vị trí của từng BĐS là duy nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định. Đây là điểm khác biệt cơ bản và rõ nét nhất để phân biệt BĐS với tài sản khác. Do đặc tính này nên không thể di chuyển BĐS từ nơi thừa sang nơi thiếu, vì vậy trong ngắn hạn khi sảy ra mất cân đối cung cầu về một loại BĐS nào đó thì khó có thể điều chỉnh kịp. Đồng thời giá trị của BĐS cũng bị ảnh hưởng rất nhiều bởi vị trí, môi trường xung quanh.
- BĐS có tính bền vững. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế và kỹ thuật lâu dài. Đối với công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có hàng trăm, hàng nghìn năm; đối với đất đai sự tồn tài hầu như là vĩnh viễn. - BĐS có tính khác biệt.
Thông thường không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau. Chúng khác biệt nhau trước hết về vị trí, cảnh quang, môi trường xung quanh, quy mô diện tích, hình dáng,. Tiếp nữa, do sở thích cá nhân và điều kiện tài chính của từng người khác nhau nên các công trình xây dựng trên đất cũng khác nhau về kết cấu, kiến trúc, trang trí nội thất,… - BĐS có tính khan hiếm. Diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn so với sự phát triển của dân số.
Do vậy về lâu về dài thì giá đất có xu hướng ngày càng tăng. Mặt khác do những quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất đai, mật độ xây dựng, tầng cao cho phép dẫn đến nguồn cung cấp BĐS lại càng có hạn. 5 - BĐS thường có giá trị lớn. BĐS là một tài sản đầu tư, giá trị của nó thường rất lớn do giá trị đất đai và và chi phí xây dựng công trình công trình trên đất đều cao.
Do vậy BĐS có thể được xem như là một phương tiện cất trữ của cải quan trọng bên cạnh mục đích sử dụng để ở, làm kinh doanh. - BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau. Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau, ảnh hưởng đến giá trị của nhau. Ví dụ BĐS là một trường đại học được đưa vào sử dựng nhu cầu về nhà ở trong vùng lân cận cũng như cảnh quan môi trường xung quanh dẫn đến ảnh hưởng giá trị của BĐS lân cận.
- BĐS thường chụi ảnh hưởng của văn hóa- xã hội. Các BĐS không chỉ có tác động qua lại mà còn cũng chụi ảnh hưởng bởi sự tác động của văn hóa - xã hội chung trong khu vực, cũng như các chính sách phát triển văn hóa - xã hội của nhà nước, địa phương. - BĐS chụi sự quản lí của nhà nước. Do đất đai là do sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, cùng với các chủ trương phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương từng thời kì mà Nhà nước ban hành những chính sách quy định khác nhau dưới dạng các văn bản luật về BĐS.
Các chính sách này có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Phân loại BĐS Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu của nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. + BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,… Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (đất đai và các tài sản gắn liền với đất) là nhóm BĐS cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn nhất, tính chất phức tạp rất cao và chụi ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới. + BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,… 6 + BĐS đặc biệt là những BĐS, những công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lí thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta. Theo quan điểm của C.Mác về giá trị hàng hóa, hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng.
Khái niệm giá trị được xác định ở mặt chất và mặt lượng. Chất của giá trị là hao phí lao động của con người. Lượng của giá trị được đo thời gian hao phí lao động. Khi trao đổi trên thi trường, lượng của giá trị được đo bằng thời gian hao phí lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hóa.
Sự canh trạnh trong nội bộ ngành sẽ hình thành nên giá trị thị trường, cạnh tranh giữa các ngành sẽ hình thành nên giá cả sản xuất. Khi tiền tệ ra đời thì giá trị của hàng hóa được phản ánh thông qua giá cả. Giá trị sử dụng là một khái niệm dùng để chỉ những công dụng, lợi ích mà hàng hóa có thể mang lại cho con người khi tiêu dùng nó. Mỗi loại hàng hóa đều có những công dụng riêng biệt, tồn tại độc lập không phụ thuộc vào giá cả.
Theo quan điểm lí thuyết hiện đại giá trị sử dụng là toàn bộ lợi ích của đồ vật đó đối với con người, giá trị trao đổi là động cơ thôi thúc con người trả nhiều tiền hơn để sử dụng đồ vật này. Nhiều nhà kinh tế nói rõ quan điểm về giá trị. Quan điểm Alfred Marshall đã coi giá trị vốn hóa của một số tiền đầu tư này mang lại. Iring Fisher cho rằng giá trị của tài sản tồn tại trong thời gian dài bằng giá trị hiện tại của các thu nhập tương lai.
Baccock đưa ra sự khác biệt giữa giá trị và giá cả: Giá trị gắn liền với lợi ích thực sự của tài sản còn giá cả là số tiền mà bên mua thuận trả để có, bên bán thuận nhận để nhường tài sản đó. Từ các quan niệm trên, theo nhóm nghiên cứu: Giá trị của một tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi mà tài sản đó có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. GTBĐS là sự biểu hiện bằng tiền về toàn bộ thu nhập mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng tại thời điểm nhất định. + Giá bán thực tế của BĐS là mức giá được hình thành trên thị trường có thể có khoảng cách rất xa so với GT BĐS vì giá mua bán của BĐS còn chụi sự tác động của các yếu tố cung cầu BĐS, cung cầu về tiền tệ trên thị trường.
7 + GTBĐS vẫn tồn tại ngay cả khi không có việc mua bán và chuyển nhượng. GTBĐS chỉ đơn giản là một khái niệm được sử dụng trong việc đánh giá tổng thể các khoản thu nhập mà BĐS có thể mang lại. Để ĐGBĐS thường phải đòi hỏi các chuyên gia, các công ty định giá chuyên nghiệp độc lập thực hiện nhằm đảm bảo tính trung thực, khách quan, hạn chế sự chi phối của yếu tố thị trường làm xuyên tạc giá trị thực của BĐS. Khái niệm ĐGBĐS.