Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản và phương pháp so sánh trong định giá bất động sản. Chương 2: Thực trạng ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại các công ty định giá ởViệt Nam hiện nay. Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản sử dụng phương pháp so sánh. Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14 Học Viện Ngân Hàng 3 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS.
Nguyễn Thị Thu Huyền CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về Bất động sản : 1. Khái niệm về bất động sản: Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nƣớc nhƣ liên hiệp Anh, Canada, Úc và Mỹ) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ đƣợc xem là dính liền vĩnh viễn nhƣ là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dƣới mảnh đất đó.
Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất nhƣ nhà di động,lều, nhà tạm thì không đƣợc xem là bất động sản. Theo bộ luật dân sự năm 2005 tại điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Pháp luật thƣờng phân biệt rất rõ ràng giữa bất động sản ("real property") và động sản ("personal property"): ví dụ, quần áo, đồ nội thất, v. Sự khác biệt giữa "bất động sản" và "động sản" là ở chỗ bất động sản đƣợc chuyển nhƣợng cùng với đất đai, còn động sản thì không.
Việc tách bạch giữa bất động sản và động sản còn khá mơ hồ trong khi đó các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam đến nay vẫn chƣa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này nên cách hiểu khác nhau giữa các nhà định giá sẽ dẫn đến sai sót và khác biệt khi nhận định giá trị thực bất động sản. Để tránh những sai lầm này có bốn tiêu chí chung đƣợc đặt ra để xác định đâu đƣợc coi là bất động sản: - Là yếu tố vật chất có ích cho con ngƣời. - Có thể đo lƣờng bằngg giá trị nhất định. - Không thể di dời hoặc hạn chế di dời để tính chất, công năng và hình thái của nó không thay đổi.
- Tồn tại lâu dài. Đặc điểm hàng hóa bất động sản: Tínhcá biệt và khan hiếm: Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14 Học Viện Ngân Hàng 4 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Thu Huyền Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc nên bất động sản có tính cá biệt.
Trên thị trƣờng khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống. Ngoài ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. Tính bền lâu: Do đất đai, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ khó có thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất đƣợc cải tạo có thể tồn tại rất lâu.
Cần phân biệt giữa “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình thƣờng mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý chấm dứt khi công trình xây dựng bị lão hoá và hƣ hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Tínhchịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác.
Đặc biệt, trong trƣờng hợp nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Các tính chất khác: Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. Trong khi sử dụng nó có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thƣờng khác.
Việc đầu tƣ xây dựng rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, nó đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về hàng hóa bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán,kể cả tín ngƣỡng, tâm linh…của ngƣời dân sinh sống tại đó. Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14 Học Viện Ngân Hàng 5 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS.
Nguyễn Thị Thu Huyền 1.2 Tổng quan về thị trƣờng bất động sản: 1.1 Khái niệm về thị trƣờng bất động sản: Hiện nay trên thế giới có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trƣờng bất động sản nhƣng khái quát lại thì thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị bất động sản, được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản: Thị trường bất động sản có địa điểm giao dịch tách bạch với hàng hóa: Do tính cố định của bất động sản nên gần nhƣ tất cả các giao dịch đƣợc thực hiện chủ yếu thông qua các địa điểm giao dịch ảo đó có thể là một sàn giao dịch lớn với trang thiết bị hiện đại hoặc một địa điểm bình dân nhƣ nhà riêng, quán nƣớc…quan hệ giao dịch đều trải qua ba khâu bƣớc đầu tiên là đàm phán trên sàn, trao đổi thông tin sau đó là kiểm tra tính xác thực của thông tin cuối cùng là đăng kí pháp lý. Do đó quá trình giao dịch diễn ra khá lâu nên thƣờng chịu rủi ro giá cá, chính sách… Thị trường bất động sản thực chất là thị trường trao đổi các giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Do tính bền lâu của bất động sản nên khi xác định giá trị của bất động sản ngƣời ta sẽ đánh giá những lợi ích mà bất động sản đem lại cũng nhƣ khả năng sinh lời của vốn khi đầu tƣ vào bất động sản. Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Do bất động sảnkhông thể di dời nên sự thừa thãi ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác.
Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu vềbất động sản cũng sẽ khác nhau về số lƣợng, chất lƣợng và từ đódẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trƣờng bất động sản củatừng địa phƣơng. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14 Học Viện Ngân Hàng 6 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Thu Huyền Thị trƣờng bất động sản là một thị trƣờng đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhànƣớc.Bên cạnhđó, do không tái tạo đƣợc hay tính khan hiếm của đất nên thị trƣờng mang tínhđộc quyền. Thị trường bất động sản có cung phản ứng chậm hơn so với biến động của cầu và giá cả: Đất đai là tài nguyên có hạn trong khi nhu cầu về bất động sản ngày càng cao do sự gia tăng dân số,mặt khác thời gianxây dựng các công trình trên đất và hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng khá lớn vì vậy sự biến động về cầu trên thị trƣờng thì cung cũng phản ứng khá chậm chạp.
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập: Do khôngcó thị trƣờng trung tâm nên các thông thi về thị trƣờng khó thu thập và có độtin cậy thấp, hơn nữa bất động sản thƣờng có giá trị lớn nên chỉ các nhà đầu tƣ có đủ tiềm lực về tài chính và kinh nghiệm mới có cơ hội thành công cao. Thị trường bất động sản là thị trường mà việc rút lui khỏi thị trường rất khó khăn, phức tạp và mất nhiều thời gian: Bản thân bất động sản có giá trị lớn nên dù nhu cầu mua lớn nhƣng số lƣợng ngƣời mua có đủ khả năng tài chính là không lớn, cùng với đó là các công trình xây dựng thƣờng có tính bền lâu khó thay đổi công năng và mục đích đầu tƣ ban đầu nên khi bỏ vốn vào thị trƣờng này các nhà đâu tƣ cần có chiến lƣợc dài hạn. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: Trong mọi thời điểm ngƣời ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lƣợng tiền bạc sang tài sản hoặc ngƣợc lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thƣờng có nhu cầu rất lớn về vốn.
Điều đó cho thấy, thị trƣờng bất động sản của một quốcgia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trƣờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sảnđều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng.
Đào Mai Phương – Lớp TCDNA-K14 Học Viện Ngân Hàng 7 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thị Thu Huyền 1.3 Giá trị và giá cả bất động sản: 1.1 Giá trị bất động sản: Giá trị bất động sản là giá trị hiện tại của các quyền đối với thu nhập trong tương lai mà bất động sản đem lại hay nói cách khác giá trị là biểu hiện bằng tiền các khoản thu nhập mà bất động sản mang lại cho chủ thể tại thời điểm nhất định.