Khóa luận hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ

Hoạt động định giá bất động sản ngày càng trở nên quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. 91 trang · Học viện Ngân Hàng · 2021.

• Tác giả: Tạ Khánh Linh
• Người hướng dẫn: Th.S Lương Minh Hà
• Trường học: Học viện Ngân Hàng
• Chuyên ngành: Tài Chính
• Đề tài: Hoàn Thiện Công Tác Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Và Đấu Giá Phú Thọ
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái quát chung về bất động sản và thị trường bất động sản
• 1.2. Bất động sản
• 1.3. Giá trị bất động sản
• 1.4. Thị trường bất động sản
• 1.5. Định giá bất động sản
• 1.6. Khái niệm và cơ sở giá trị của định giá bất động sản
• 1.7. Mục đích và vai trò của định giá bất động sản
• 1.8. Nguyên tắc định giá bất động sản
• 1.9. Phương pháp định giá bất động sản
• 1.10. Quy trình định giá bất động sản
• 1.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
• 1.12. Nhóm nhân tố khách quan
• 1.13. Nhóm nhân tố chủ quan
• 1.14. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ PHÚ THỌ
• 2.1. Giới thiệu sơ qua về CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ
• 2.2. Quá trình hình thành và phát triển của công ty
• 2.3. Tổng quan về công ty
• 2.4. Thực trạng công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ
• 2.5. Căn cứ pháp lý được áp dụng trong quá trình định giá BĐS
• 2.6. Quy trình định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ
• 2.7. Cơ sở của phương pháp định giá tại CTCP thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ
• 2.8. Phương pháp định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ
• 2.9. Phân tích ví dụ về thẩm định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và đấu giá Phú Thọ
• 2.10. Đánh giá kết quả
• 2.11. Những kết quả đã đạt được
• 2.12. Những hạn chế và nguyên nhân
• 2.13. TỔNG KẾT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ PHÚ THỌ
• 3.1. Định hướng phát triển của CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ trong thời gian tới
• 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ
• 3.2.1. Hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin
• 3.2.2. Hoàn thiện các phương pháp áp dụng định giá BĐS
• 3.2.3. Hoàn thiện các quy trình định giá BĐS
• 3.2.4. Nâng cao chất lượng đội ngũ chuyên viên TĐG
• 3.2.5. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ
• 3.2.5.1. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước
• 3.2.5.2. Kiến nghị với các Bộ, Ban, Ngành liên quan
• KẾT LUẬN CHUNG
• PHẦN PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Định Giá Bất Động Sản Khái Niệm Vai Trò

Hoạt động định giá bất động sản ngày càng trở nên quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Thị trường vốn phụ thuộc lớn vào các giao dịch bất động sản, đặc biệt khi các cá nhân và doanh nghiệp sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Các ngân hàng cần xác định chính xác giá trị tài sản để đảm bảo an toàn vốn. Trước đây, công việc này do cán bộ tín dụng đảm nhiệm, nhưng với sự phức tạp và yêu cầu chuyên môn cao, các tổ chức thẩm định giá bất động sản độc lập, chuyên nghiệp đã ra đời. Họ cung cấp dịch vụ định giá bất động sản khách quan, giúp các ngân hàng ước tính giá trị tài sản một cách chính xác và đáng tin cậy. Sự tham gia của các công ty thẩm định giá như Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Đấu Giá Phú Thọ trở nên thiết yếu trong việc đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của thị trường.

1.1. Khái Niệm và Đặc Điểm của Bất Động Sản theo Luật Việt Nam

Bất động sản (BĐS), theo quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, và các tài sản khác gắn liền không thể tách rời. Đặc điểm chung của BĐS là tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khan hiếm, và tính khác biệt. Mỗi bất động sản là duy nhất, có vị trí, kết cấu, kiến trúc riêng. BĐS chịu ảnh hưởng lớn từ tập quán, thị hiếu xã hội và các yếu tố pháp lý. Giá trị BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đòi hỏi việc thẩm định giá phải được thực hiện cẩn thận và chuyên nghiệp. Luật Đất Đai và các văn bản pháp luật liên quan điều chỉnh chặt chẽ các hoạt động liên quan đến bất động sản.

1.2. Giá Trị Bất Động Sản Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Trực Tiếp

Giá trị bất động sản được định nghĩa là biểu hiện bằng tiền của lợi ích mà nó mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm nhất định. Các yếu tố ảnh hưởng bao gồm yếu tố vật chất (tính hữu dụng), yếu tố pháp lý (quyền sở hữu, quyền sử dụng), yếu tố kinh tế (cung cầu thị trường) và các yếu tố xã hội (tập quán, tâm lý). Tình trạng pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, công năng sử dụng cao, và nhu cầu thị trường lớn sẽ làm tăng giá trị bất động sản. Ngược lại, những hạn chế về pháp lý, vị trí không thuận lợi hoặc yếu tố tâm lý tiêu cực có thể làm giảm giá trị. Việc định giá bất động sản cần xem xét toàn diện các yếu tố này.

II. Thách Thức Trong Định Giá Bất Động Sản tại Phú Thọ

Việc định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Đấu Giá Phú Thọ đối mặt với nhiều thách thức. Thị trường bất động sản biến động, thông tin về giao dịch bất động sản còn hạn chế và thiếu minh bạch. Đội ngũ thẩm định viên cần cập nhật kiến thức liên tục để đáp ứng yêu cầu chuyên môn. Quy trình định giá bất động sản cần được hoàn thiện để đảm bảo tính chính xác và khách quan. Ngoài ra, áp lực cạnh tranh từ các công ty thẩm định giá khác cũng là một thách thức lớn. Để duy trì và phát triển, Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Đấu Giá Phú Thọ cần liên tục cải tiến quy trình, nâng cao năng lực thẩm định giá và xây dựng uy tín trên thị trường.

2.1. Thiếu Hụt Thông Tin Thị Trường Bất Động Sản Địa Phương

Một trong những khó khăn lớn nhất trong định giá bất động sản là sự thiếu hụt thông tin về các giao dịch bất động sản đã thực hiện. Giá cả giao dịch thực tế, đặc điểm chi tiết của tài sản so sánh, và các điều kiện thị trường ít được công khai. Điều này gây khó khăn cho việc áp dụng các phương pháp định giá như so sánh trực tiếp. Các thẩm định viên phải tốn nhiều thời gian và công sức để thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm cả khảo sát thực tế và liên hệ với các bên liên quan. Việc thu thập thông tin đầy đủ và chính xác là yếu tố then chốt để đảm bảo tính tin cậy của báo cáo định giá.

2.2. Rủi Ro Sai Sót Trong Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Quy trình thẩm định giá bất động sản phức tạp và đòi hỏi sự cẩn trọng trong từng bước. Rủi ro sai sót có thể phát sinh từ việc thu thập thông tin không đầy đủ, áp dụng sai phương pháp định giá, hoặc đánh giá không chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Sai sót trong định giá bất động sản có thể gây thiệt hại lớn cho các bên liên quan, bao gồm cả ngân hàng, người mua, và người bán. Việc kiểm soát chất lượng chặt chẽ và đào tạo liên tục cho đội ngũ thẩm định viên là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro.

III. Phương Pháp Hoàn Thiện Quy Trình Định Giá Bất Động Sản

Để hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Đấu Giá Phú Thọ, cần tập trung vào việc cải thiện quy trình, nâng cao năng lực thẩm định viên, và tăng cường ứng dụng công nghệ. Quy trình định giá cần được chuẩn hóa và cập nhật thường xuyên theo các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thẩm định viên cần được đào tạo chuyên sâu về các phương pháp định giá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Ứng dụng công nghệ thông tin giúp thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu nhanh chóng và chính xác hơn. Cuối cùng, việc xây dựng mối quan hệ tốt với các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức liên quan là rất quan trọng để đảm bảo hoạt động định giá tuân thủ pháp luật và có tính minh bạch.

3.1. Nâng Cao Chất Lượng Thu Thập và Xử Lý Thông Tin Bất Động Sản

Để nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin, cần xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản đầy đủ và chính xác. Điều này bao gồm việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, như cơ quan quản lý đất đai, các sàn giao dịch bất động sản, và các nguồn tin tức thị trường. Thông tin cần được cập nhật thường xuyên và kiểm tra tính chính xác. Sử dụng phần mềm quản lý dữ liệu giúp lưu trữ, tìm kiếm và phân tích thông tin một cách hiệu quả. Việc này sẽ giúp thẩm định viên có được thông tin đầy đủ và đáng tin cậy để đưa ra các quyết định định giá chính xác.

3.2. Áp Dụng Linh Hoạt Các Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản

Có nhiều phương pháp định giá bất động sản khác nhau, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, và phương pháp thặng dư. Mỗi phương pháp có ưu điểm và hạn chế riêng, và phù hợp với từng loại bất động sản và điều kiện thị trường khác nhau. Thẩm định viên cần nắm vững các phương pháp này và áp dụng linh hoạt tùy theo tình huống cụ thể. Ví dụ, phương pháp so sánh trực tiếp phù hợp với các bất động sản có nhiều giao dịch tương đồng, trong khi phương pháp thu nhập phù hợp với các bất động sản tạo ra thu nhập ổn định. Sự hiểu biết sâu sắc về các phương pháp định giá giúp thẩm định viên đưa ra kết quả chính xác và khách quan.

3.3. Chuẩn Hóa Báo Cáo Định Giá Bất Động Sản Theo Quy Định

Báo cáo định giá bất động sản cần được chuẩn hóa theo các quy định của pháp luật và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Báo cáo cần trình bày đầy đủ thông tin về tài sản định giá, phương pháp định giá được sử dụng, các giả định và hạn chế, và kết quả định giá. Báo cáo cần được trình bày rõ ràng, dễ hiểu và có tính thuyết phục cao. Việc chuẩn hóa báo cáo giúp đảm bảo tính minh bạch và chuyên nghiệp của hoạt động định giá, đồng thời giúp các bên liên quan hiểu rõ về giá trị của tài sản.

IV. Nâng Cao Năng Lực Thẩm Định Viên tại Công Ty Phú Thọ

Đội ngũ thẩm định viên là yếu tố then chốt để đảm bảo chất lượng định giá bất động sản. Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Đấu Giá Phú Thọ cần đầu tư vào việc đào tạo và phát triển đội ngũ thẩm định viên. Các khóa đào tạo chuyên sâu về phương pháp định giá, luật bất động sản, và kỹ năng phân tích thị trường là rất cần thiết. Thẩm định viên cần được khuyến khích tham gia các hội thảo, khóa học để cập nhật kiến thức mới nhất. Ngoài ra, việc tạo môi trường làm việc chuyên nghiệp, khuyến khích học hỏi và chia sẻ kinh nghiệm cũng giúp nâng cao năng lực của đội ngũ.

4.1. Đào Tạo Chuyên Sâu về Các Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Việt Nam

Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định các nguyên tắc, quy trình và phương pháp định giá được áp dụng trong cả nước. Thẩm định viên cần nắm vững các tiêu chuẩn này để đảm bảo hoạt động định giá tuân thủ pháp luật và có tính nhất quán. Đào tạo chuyên sâu về các tiêu chuẩn thẩm định giá giúp thẩm định viên hiểu rõ các yêu cầu và quy trình, từ đó thực hiện công việc một cách chuyên nghiệp và hiệu quả.

4.2. Phát Triển Kỹ Năng Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản Chuyên Nghiệp

Kỹ năng phân tích thị trường bất động sản là rất quan trọng để thẩm định viên có thể đánh giá chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Kỹ năng này bao gồm việc thu thập và phân tích dữ liệu thị trường, xác định xu hướng giá, và đánh giá các yếu tố cung cầu. Thẩm định viên cần được trang bị các công cụ và phương pháp phân tích thị trường hiện đại để đưa ra các dự báo chính xác và đáng tin cậy.

V. Ứng Dụng Công Nghệ Số Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Ứng dụng công nghệ thông tin và các giải pháp số có thể nâng cao đáng kể hiệu quả và chất lượng công tác định giá bất động sản. Sử dụng các phần mềm chuyên dụng để quản lý dữ liệu, phân tích thị trường, và tạo báo cáo định giá. Ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và học máy (Machine Learning) để dự đoán giá bất động sản và phát hiện các rủi ro. Sử dụng các công cụ trực tuyến để thu thập thông tin và khảo sát hiện trạng bất động sản. Ứng dụng công nghệ số giúp tiết kiệm thời gian, giảm chi phí, và nâng cao tính chính xác của hoạt động thẩm định giá.

5.1. Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Bất Động Sản Địa Phương Toàn Diện

Cơ sở dữ liệu bất động sản là nền tảng quan trọng để ứng dụng công nghệ thông tin trong thẩm định giá. Cơ sở dữ liệu cần bao gồm thông tin về các giao dịch bất động sản đã thực hiện, đặc điểm của tài sản, thông tin về quy hoạch, và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị. Cơ sở dữ liệu cần được cập nhật thường xuyên và có khả năng truy xuất dễ dàng. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản địa phương toàn diện là một dự án lớn, đòi hỏi sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các công ty thẩm định giá, và các tổ chức liên quan.

5.2. Sử Dụng Phần Mềm Định Giá Bất Động Sản Chuyên Dụng

Có nhiều phần mềm định giá bất động sản chuyên dụng trên thị trường, cung cấp các công cụ để thu thập và phân tích dữ liệu, áp dụng các phương pháp định giá, và tạo báo cáo định giá. Phần mềm giúp thẩm định viên tiết kiệm thời gian và công sức, đồng thời nâng cao tính chính xác và khách quan của kết quả định giá. Lựa chọn phần mềm phù hợp với nhu cầu và điều kiện của công ty là rất quan trọng.

VI. Kết Luận Tương Lai Của Định Giá Bất Động Sản tại Phú Thọ

Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Đấu Giá Phú Thọ là một quá trình liên tục và đòi hỏi sự nỗ lực của toàn thể công ty. Bằng cách cải thiện quy trình, nâng cao năng lực thẩm định viên, và ứng dụng công nghệ thông tin, công ty có thể nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng cường uy tín trên thị trường, và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng. Trong tương lai, định giá bất động sản sẽ ngày càng trở nên quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, và các công ty thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của thị trường.

6.1. Kiến Nghị Với Cơ Quan Nhà Nước Về Quản Lý Thị Trường

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần có sự quản lý chặt chẽ và hiệu quả từ phía cơ quan nhà nước. Cần tăng cường minh bạch thông tin, kiểm soát các hoạt động đầu cơ, và xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật. Ngoài ra, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản, đặc biệt là các quy định về định giá và đấu giá bất động sản. Sự hỗ trợ và tạo điều kiện từ phía cơ quan nhà nước là rất quan trọng để các công ty thẩm định giá có thể hoạt động hiệu quả và đóng góp vào sự phát triển của thị trường.

6.2. Phát Triển Quan Hệ Hợp Tác Với Các Ngân Hàng Tổ Chức Tài Chính

Các ngân hàng và tổ chức tài chính là khách hàng quan trọng của các công ty thẩm định giá. Việc phát triển quan hệ hợp tác chặt chẽ với các ngân hàng và tổ chức tài chính giúp công ty có được nguồn công việc ổn định và tiếp cận với các thông tin thị trường quan trọng. Công ty cần cung cấp dịch vụ định giá chất lượng cao, đáp ứng các yêu cầu khắt khe của ngân hàng và tổ chức tài chính. Xây dựng mối quan hệ tin cậy và lâu dài với các đối tác là yếu tố then chốt để thành công trong lĩnh vực thẩm định giá.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật, ít hao mòn và có tính cố định về vị trí địa lý. Hoạt động cung ứng vốn của hệ thống ngân hàng thương mại cho các tổ chức, cá nhân phần lớn yêu cầu tài sản bảo đảm là bất động sản. Để xác định hạn mức cho vay an toàn, các tổ chức tín dụng cần có cơ sở xác thực về giá trị của tài sản bảo đảm. Trước đây, công tác định giá chủ yếu do cán bộ tín dụng ngân hàng kiêm nhiệm. Tuy nhiên, thẩm định giá là một lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi chuyên môn sâu, tính độc lập và kinh nghiệm thực tế. Do đó, sự tham gia của các tổ chức thẩm định giá độc lập đóng vai trò thiết yếu nhằm đảm bảo tính khách quan và giảm thiểu rủi ro cho thị trường tài chính.

Khóa luận được thực hiện nhằm giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

1. Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản, các nguyên tắc, quy trình và phương pháp định giá bất động sản.
2. Khảo sát, phân tích và đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ.
3. Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại đơn vị thực tập.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản; thực trạng hoạt động định giá bất động sản và các giải pháp hoàn thiện tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ.
• Phạm vi không gian: Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ (VAPC), địa chỉ tại số 5, ngõ 49 Kim Đồng, phường Gia Cẩm, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
• Phạm vi thời gian: Quá trình nghiên cứu và khảo sát thực tế diễn ra từ ngày 02/02/2021 đến ngày 02/05/2021.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm

Khóa luận sử dụng hệ thống khái niệm và cơ sở lý luận từ các tài liệu học thuật và văn bản pháp luật:

• Khái niệm bất động sản: Trích dẫn theo Wikipedia (2010) và Điều 174 Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, xác định bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai cùng các tài sản khác gắn liền theo quy định pháp luật. Bất động sản mang các đặc điểm cốt lõi: tính cố định vị trí, tính bền vững, tính khan hiếm, tính khác biệt, chịu ảnh hưởng của tập quán - tâm lý xã hội, chịu sự tác động lẫn nhau, giá trị lớn, chịu sự chi phối mạnh của pháp luật và phụ thuộc vào năng lực quản lý.
• Khái niệm định giá bất động sản: Dẫn theo TS. Phạm Tiến Đạt (2016), định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể tại một thời điểm xác định.
• Cơ sở giá trị: Phân biệt rõ giữa cơ sở giá trị thị trường (giao dịch tự nguyện, khách quan, hiểu biết, không ép buộc) và cơ sở giá trị phi thị trường (giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị tính thuế).
• Hệ thống 5 nguyên tắc định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; nguyên tắc thay thế; nguyên tắc cung - cầu; nguyên tắc dự kiến lợi ích kinh tế trong tương lai; nguyên tắc đóng góp.
• Quy trình định giá chuẩn: Căn cứ theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính) gồm 6 bước chuẩn mực.

Khung phương pháp định giá bất động sản

Khóa luận tổng hợp 4 phương pháp định giá kỹ thuật cơ bản:

• Phương pháp so sánh: Xác định giá trị thông qua phân tích mức giá của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang giao dịch trên thị trường.
• Phương pháp chi phí: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng trừ đi mức hao mòn lũy kế (bao gồm hao mòn tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài) rồi cộng với giá trị quyền sử dụng đất trống.
• Phương pháp thu nhập: Quy đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai về giá trị hiện tại, bao gồm hai kỹ thuật: phương pháp vốn hóa trực tiếp ($V = \frac{I}{R}$) và phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) áp dụng cho dòng tiền không đều hoặc dòng tiền đều.
• Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho bất động sản có tiềm năng phát triển, tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển dự kiến (gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư).

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

• Phương pháp nghiên cứu thực tế: Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, kết hợp các phương pháp so sánh, phân tích thống kê và tổng hợp dữ liệu thực tế.
• Nguồn dữ liệu: Nguồn số liệu thứ cấp do Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ cung cấp (hồ sơ năng lực, quy chế hoạt động, các hồ sơ và chứng thư thẩm định giá thực tế giai đoạn thực tập); văn bản quy phạm pháp luật (Luật Giá số 11/2012/QH13, các Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, Nghị định số 177/2013/NĐ-CP, Nghị định số 149/2016/NĐ-CP; Thông tư số 158/2014/TT-BTC, Thông tư số 145/2016/TT-BTC); thông tin thị trường thu thập qua khảo sát thực địa, báo điện tử, các khóa luận và công trình khoa học chuyên ngành.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về bất động sản và định giá bất động sản

Chương 1 thiết lập nền tảng lý luận toàn diện về tài sản bất động sản và hoạt động định giá. Tác giả làm rõ các thuộc tính kinh tế - kỹ thuật của bất động sản, phân loại bất động sản theo đặc tính vật chất (đất đai, công trình kiến trúc, tài sản khác gắn liền) và theo mục đích sử dụng (nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng; công trình nhà ở, sản xuất, thương mại, dịch vụ, công trình đặc thù).

Nội dung chương phân tích sâu các yếu tố cấu thành giá trị bất động sản (yếu tố vật chất, pháp lý, kinh tế, tâm lý - tập quán), đặc điểm thị trường bất động sản (tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch, tính khu vực, cạnh tranh không hoàn hảo, cung chậm co giãn và phụ thuộc sự kiểm soát của Nhà nước) cùng vai trò điều tiết kinh tế của thị trường này.

Phần trọng tâm của chương trình bày chi tiết mục đích định giá (mua bán, đền bù giải phóng mặt bằng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, lập báo cáo tài chính, thanh lý tài sản), 5 nguyên tắc chuyên môn và các bước thực hiện 4 phương pháp định giá cơ bản (so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư). Cuối chương, tác giả phân loại các nhân tố ảnh hưởng đến định giá thành hai nhóm:

• Nhóm khách quan: Môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, sự phát triển của hiệp hội nghề nghiệp, mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp định giá.
• Nhóm chủ quan: Nguồn nhân lực thực hiện định giá (trình độ chuyên môn, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên) và hệ thống cơ sở dữ liệu giá.

Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ

Chương 2 đi vào phân tích thực tế hoạt động chuyên môn tại đơn vị thực tập:

• Tổng quan về VAPC: Thành lập tháng 2/2013 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 2600876730 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Phú Thọ cấp (đăng ký thay đổi lần 4 ngày 26/02/2018), do ông Phạm Văn Hiện làm Giám đốc. Cơ cấu tổ chức gồm Ban Giám đốc, Phòng Nghiệp vụ (thẩm định viên và trợ lý), Phòng Kế toán và Phòng Hành chính - Nhân sự. Tác giả tham gia thực tập với vai trò trợ lý thẩm định viên tại Phòng Nghiệp vụ.
• Căn cứ pháp lý áp dụng: Công ty tuân thủ chặt chẽ Luật Giá số 11/2012/QH13, các Nghị định 89/2013/NĐ-CP, 177/2013/NĐ-CP, 149/2016/NĐ-CP, các Thông tư ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01 đến 06, 08, 09, 10, 11 và các văn bản hướng dẫn cụ thể của UBND tỉnh Phú Thọ cùng các địa phương liên quan.
• Quy trình định giá 8 bước nội bộ tại VAPC:
  1. Bước 1: Tư vấn, giới thiệu về dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng.
  2. Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ tài liệu, phân tích thông tin sơ bộ, lập kế hoạch về thời gian và tính toán chi phí dịch vụ.
  3. Bước 3: Hai bên thống nhất và tiến hành ký kết hợp đồng thẩm định giá.
  4. Bước 4: Lập kế hoạch chi tiết, phân công thẩm định viên và xác định nguồn thu thập dữ liệu.
  5. Bước 5: Thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá (khâu trọng tâm): hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật/pháp lý, khảo sát thực tế hiện trường, thu thập dữ liệu bất động sản so sánh trên thị trường, kiểm tra/phân tích/điều chỉnh thông tin, tính toán sơ bộ kết quả, họp lấy ý kiến chuyên gia nội bộ và lập báo cáo thuyết minh kết quả thẩm định giá.
  6. Bước 6: Lập và phát hành chứng thư thẩm định giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06.
  7. Bước 7: Giải đáp thắc mắc (nếu có), tiến hành nghiệm thu và thanh lý hợp đồng dịch vụ.
  8. Bước 8: Hoàn thiện, phân loại và lưu trữ toàn bộ hồ sơ thẩm định giá.
• Thực tiễn áp dụng các phương pháp định giá tại VAPC:
  • Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất tại VAPC nhờ ưu điểm kỹ thuật đơn giản, bám sát giao dịch thị trường thực tế và có tính thuyết phục cao đối với khách hàng. Mức giá chỉ dẫn cuối cùng được tính toán bằng trung bình cộng các mức giá của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh.
  • Phương pháp chi phí: Được công ty áp dụng cho các tài sản đặc thù, ít giao dịch chuyển nhượng trên thị trường; tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng chủ yếu được ước tính bằng phương pháp đường thẳng kết hợp chỉ số giá xây dựng do cơ quan quản lý ban hành.
  • Phương pháp thu nhập: Ít được áp dụng do thị trường bất động sản địa phương thiếu dữ liệu chuẩn xác để xác định tỷ suất vốn hóa khách quan.
  • Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho các thửa đất hoặc dự án có tiềm năng đầu tư, phát triển mới.
• Phân tích trường hợp điển hình: Khóa luận đưa ra ví dụ minh họa từ hồ sơ thẩm định giá thực tế theo Chứng thư số 26 của VAPC thực hiện vào tháng 08/2019:
  • Khách hàng: Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Phú Thọ (địa chỉ: phường Tân Dân, TP. Việt Trì).
  • Tài sản thẩm định: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền là khu nhà ăn (cũ) của Trung tâm Quản lý, khai thác Khu liên hợp thể dục thể thao tỉnh Phú Thọ tại phường Thọ Sơn, TP. Việt Trì.
  • Mục đích thẩm định: Xây dựng phương án giá đất cụ thể phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
  • Quy trình thực tế: Hai thẩm định viên trực tiếp khảo sát hiện trường bằng xe máy, chụp ảnh hiện trạng khu nhà ăn, phỏng vấn trực tiếp 3 hộ dân lân cận để thu thập thông tin giá rao bán/giao dịch của 3 bất động sản so sánh tương đồng trên địa bàn phường Thọ Sơn, từ đó lập bảng phân tích điều chỉnh và xác định giá trị tài sản định giá.
• Đánh giá chung: Đơn vị đạt được kết quả tốt về việc tuân thủ pháp lý, tạo dựng uy tín với cơ quan nhà nước và khách hàng địa phương. Tuy nhiên, công tác thẩm định giá còn gặp hạn chế do hệ thống dữ liệu nội bộ chưa hoàn chỉnh, việc thu thập thông tin giá thị trường còn mang tính thủ công và chủ yếu phụ thuộc vào phương pháp so sánh.

Nội dung so sánh	Quy trình chuẩn (Bộ Tài chính)	Quy trình thực tế tại VAPC
Căn cứ ban hành	Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 05 (TT 28/2015/TT-BTC)	Quy chế nội bộ xây dựng trên Tiêu chuẩn 05
Số lượng bước	6 bước chuẩn mực	8 bước chi tiết hóa
Khâu chuẩn bị	Xác định tổng quan và lập kế hoạch chung	Tách riêng bước tư vấn, tiếp nhận hồ sơ sơ bộ và ký hợp đồng
Khâu thực hiện	Khảo sát thực tế, thu thập, phân tích thông tin và xác định giá	Tích hợp thành Bước 5 trọng tâm, bổ sung khâu họp chuyên môn nội bộ
Khâu hoàn tất	Lập báo cáo, chứng thư gửi khách hàng	Tách riêng phát hành chứng thư, nghiệm thu/thanh lý và lưu trữ hồ sơ

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ

Dựa trên định hướng phát triển của VAPC và các tồn tại được chỉ ra ở Chương 2, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị:

• Nhóm giải pháp hoàn thiện nội bộ tại công ty:
  1. Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin: Đầu tư xây dựng phần mềm quản lý và ngân hàng dữ liệu giá bất động sản nội bộ; thiết lập mạng lưới cộng tác viên và đa dạng hóa kênh xác thực thông tin giao dịch bất động sản thực tế.
  2. Hoàn thiện việc áp dụng các phương pháp định giá: Nâng cao năng lực kết hợp linh hoạt nhiều phương pháp định giá cho cùng một tài sản để đối chiếu chéo kết quả; chuẩn hóa các chỉ tiêu điều chỉnh trong phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
  3. Hoàn thiện quy trình định giá: Chuẩn hóa biểu mẫu khảo sát thực địa, tăng cường kiểm soát chất lượng báo cáo thuyết minh và biên bản thẩm định giá qua nhiều cấp duyệt.
  4. Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự: Định kỳ cử thẩm định viên và trợ lý tham gia các khóa đào tạo bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ của Bộ Tài chính và Hội đồng thẩm định giá, nâng cao chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp.
• Nhóm kiến nghị với cơ quan quản lý:
  1. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước: Tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về thẩm định giá, ban hành hướng dẫn chi tiết về cơ sở dữ liệu giá đất thị trường nhằm tăng tính minh bạch.
  2. Kiến nghị với các Bộ, Ban, Ngành liên quan: Đẩy mạnh phối hợp giữa cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế và các tổ chức thẩm định giá trong việc chia sẻ dữ liệu giao dịch bất động sản công khai.

Kết quả và đóng góp

• Kết quả nghiên cứu thực tiễn: Khóa luận đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý thuyết định giá bất động sản theo tiêu chuẩn nghề nghiệp hiện hành; phản ánh trung thực quy trình nghiệp vụ 8 bước và thực tế vận hành chuyên môn của VAPC qua 8 năm phát triển (2013-2021). Đồng thời, thông qua việc mổ xẻ chứng thư định giá số 26 (tháng 08/2019) tại phường Thọ Sơn, TP. Việt Trì, công trình làm rõ cách thức xử lý dữ liệu khảo sát từ 3 tài sản so sánh thực địa để định giá khu nhà ăn và quyền sử dụng đất phục vụ đấu giá nhà nước.
• Giải pháp và kiến nghị: Đề xuất được 4 nhóm giải pháp mang tính ứng dụng cụ thể cho doanh nghiệp (thu thập dữ liệu, phương pháp định giá, quy trình nghiệp vụ, phát triển nhân lực) cùng 2 nhóm kiến nghị đối với cơ quan quản lý vĩ mô.
• Đóng góp học thuật và thực tiễn: Khóa luận đóng vai trò là công trình khảo sát điển hình về hoạt động thẩm định giá bất động sản tại một doanh nghiệp cổ phần độc lập ở thị trường cấp tỉnh (Phú Thọ), minh chứng cụ thể cho mối liên hệ giữa các tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính và nghiệp vụ thực địa.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian thực tập 3 tháng (từ 02/02/2021 đến 02/05/2021) tại một đơn vị duy nhất là CTCP Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ. Nguồn số liệu phụ thuộc chủ yếu vào các chứng thư, báo cáo thẩm định thứ cấp do công ty lưu trữ và thông tin thị trường cục bộ tại tỉnh Phú Thọ, chưa mở rộng đối sánh với các doanh nghiệp thẩm định giá quy mô lớn tại các trung tâm đô thị lớn.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi khảo sát công tác định giá đối với các loại hình bất động sản phức tạp hơn (bất động sản công nghiệp, tổ hợp thương mại dịch vụ quy mô lớn) hoặc nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin trong xây dựng hệ thống quản trị dữ liệu giá bất động sản liên thông đa tỉnh thành.

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên chuyên ngành: Sinh viên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá, Quản lý thị trường Bất động sản và Quản lý đất đai có thể sử dụng tài liệu để nắm bắt quy trình làm việc thực tế của một trợ lý thẩm định viên.
• Cán bộ chuyên môn: Thẩm định viên tại các tổ chức thẩm định giá địa phương có thể tham khảo bảng đối chiếu quy trình nội bộ 8 bước và kỹ thuật lập hồ sơ, phân tích tài sản so sánh trong các hồ sơ định giá phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất công.

Câu hỏi thường gặp

Khóa luận do ai thực hiện, thuộc cơ sở đào tạo nào và nghiên cứu tại đơn vị nào?
Khóa luận do sinh viên Tạ Khánh Linh (Lớp K20TCB, MSV: 20A4011067), Khoa Tài chính - Học viện Ngân hàng thực hiện dưới sự hướng dẫn của Th.S Lương Minh Hà vào tháng 5 năm 2021, dựa trên quá trình thực tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ (VAPC).

Quy trình thẩm định giá bất động sản tại VAPC gồm mấy bước và bước nào là trọng tâm nhất?
Quy trình định giá tại VAPC gồm 8 bước cụ thể: (1) Tư vấn giới thiệu dịch vụ; (2) Tiếp nhận hồ sơ và lập kế hoạch sơ bộ; (3) Ký hợp đồng; (4) Lập kế hoạch chi tiết; (5) Thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá; (6) Phát hành chứng thư; (7) Nghiệm thu và thanh lý hợp đồng; (8) Hoàn thiện bộ hồ sơ. Trong đó, Bước 5 là bước trọng tâm nhất vì trực tiếp quyết định cơ sở, phương pháp và độ chính xác của kết quả định giá.

Phương pháp định giá nào được áp dụng nhiều nhất tại VAPC và lý do là gì?
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được công ty sử dụng nhiều nhất vì đa phần bất động sản định giá là tài sản phổ biến, dễ tìm kiếm bất động sản so sánh tương đồng trên thị trường, kỹ thuật thực hiện đơn giản và kết quả định giá có độ tin cậy, tính thuyết phục cao với khách hàng.

Hồ sơ ví dụ thực tế được phân tích trong khóa luận có những thông số cơ bản nào?
Ví dụ minh họa được trích từ Chứng thư thẩm định giá số 26 của VAPC lập vào tháng 08/2019 theo yêu cầu của Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Phú Thọ. Tài sản thẩm định là quyền sử dụng đất và khu nhà ăn (cũ) của Trung tâm Quản lý, khai thác Khu liên hợp thể dục thể thao tỉnh Phú Thọ tại phường Thọ Sơn, TP. Việt Trì, nhằm mục đích xác định giá đất cụ thể để đấu giá quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Tạ Khánh Linh đã phản ánh toàn diện cơ sở lý luận và thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đấu giá Phú Thọ trong giai đoạn thực tập năm 2021. Đề tài làm rõ việc vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá của Nhà nước vào quy trình tác nghiệp 8 bước thực tế tại doanh nghiệp, đồng thời chỉ ra tính ưu việt của phương pháp so sánh trực tiếp đối với các tài sản giao dịch phổ biến tại địa phương. Các giải pháp và kiến nghị được xây dựng xuất phát từ thực tiễn công tác khảo sát, xử lý dữ liệu và yêu cầu nâng cao tính chuyên nghiệp của đội ngũ thẩm định viên trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Theo Wikipedia (2010): BĐS (Real estate) là thuật ngữ pháp quy để chỉ các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện cho đất đai như là nhà , công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và không có tính dịch chuyển được.

“Các cải thiện” trong quan niệm này muốn hàm ý đến các công trình xây dựng hoặc các cải tạo của con người trên đất đai như hầm mỏ, ao vườn, trồng cây lâu năm… Do tính chất quan trọng của BĐS trong các hoạt động kinh tế- xã hội, các nước đều quy định về BĐS trong luật pháp của nước mình. Bộ luật dân sự nước CHXHCN Việt Nam 2005, Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: a, Đất đai b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai d, Các tài sản khác do pháp luật quy định Như vậy, có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài. Và một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người - Có thể được đo lường bằng giá trị nhất định - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng,hình thái của nó không thay đổi - Tồn tại lâu dài 1. Đặc điểm Mặc dù với nhiều quan niệm về BĐS, song việc phân định các tài sản là động sản hay BĐS thường không đơn giản.

Có phải chăng tất cả các công trình xây dựng và kiến trúc đều là BĐS. Tương tự như vậy, có phải tất cả tài sản đi liền với công 3 trình xây dựng cũng đều là BĐS không. Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là BĐS? Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS có cái nhìn sai về giá trị đích thực của các BĐS cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong đánh giá BĐS, do đó mà phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của BĐS, tìm ra những tiêu chí để phân biệt giữa động sản và BĐS.

BĐS có những đặc điểm sau: Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Yếu tố vị trí không phải chỉ để xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi các yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng sẽ thay đổi.

Do vậy, một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc thẩm đinh giá BĐS phải dự tính trước các thay đổi này. Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững.