CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Theo Wikipedia (2010): BĐS (Real estate) là thuật ngữ pháp quy để chỉ các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện cho đất đai như là nhà , công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và không có tính dịch chuyển được.
“Các cải thiện” trong quan niệm này muốn hàm ý đến các công trình xây dựng hoặc các cải tạo của con người trên đất đai như hầm mỏ, ao vườn, trồng cây lâu năm… Do tính chất quan trọng của BĐS trong các hoạt động kinh tế- xã hội, các nước đều quy định về BĐS trong luật pháp của nước mình. Bộ luật dân sự nước CHXHCN Việt Nam 2005, Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: a, Đất đai b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai d, Các tài sản khác do pháp luật quy định Như vậy, có thể tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài. Và một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người - Có thể được đo lường bằng giá trị nhất định - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng,hình thái của nó không thay đổi - Tồn tại lâu dài 1. Đặc điểm Mặc dù với nhiều quan niệm về BĐS, song việc phân định các tài sản là động sản hay BĐS thường không đơn giản.
Có phải chăng tất cả các công trình xây dựng và kiến trúc đều là BĐS. Tương tự như vậy, có phải tất cả tài sản đi liền với công 3 trình xây dựng cũng đều là BĐS không. Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là BĐS? Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS có cái nhìn sai về giá trị đích thực của các BĐS cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong đánh giá BĐS, do đó mà phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của BĐS, tìm ra những tiêu chí để phân biệt giữa động sản và BĐS.
BĐS có những đặc điểm sau: Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS. Yếu tố vị trí không phải chỉ để xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi các yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng sẽ thay đổi.
Do vậy, một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc thẩm đinh giá BĐS phải dự tính trước các thay đổi này. Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề: Khi xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ này ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm, Do vậy, phải so sánh giữa các giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là 4 một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn.
Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình BĐS. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Thứ tư, tính khác biệt của BĐS Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kì một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Do vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính khác biệt ngày càng tăng. Khi đánh giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn.
Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của dân cư ở đó. Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.
Thứ bảy, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao 5 đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân.
Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển Nhà nước quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS. Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội, do vậy, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường.
Đặc biệt vấn đề đàu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. Phân loại bất động sản Ý nghĩa của việc phân loại BĐS: - Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS- loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua,… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuể phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích… - Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, 6 đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.