Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam, Chi nhánh Huế - PGD Thuận Thành

Khóa luận cho vay bất động sản khách hàng cá nhân tại Vietinbank Huế - PGD Thuận Thành

• Tác giả: Ngô Thị Uyên Thi
• Người hướng dẫn: ThS. Lê Hoàng Anh
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế, Đại học Huế
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam, Chi nhánh Huế - PGD Thuận Thành
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2025
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Tổng quan cho vay bất động sản cá nhân tại Vietinbank Huế

Hoạt động cho vay bất động sản cá nhân tại Vietinbank Huế - PGD Thuận Thành giữ vai trò huyết mạch trong tăng trưởng tín dụng bán lẻ. Ngân hàng cung cấp nguồn vốn trung và dài hạn cho khách hàng mua nhà, đất ở và xây dựng sửa chữa nhà ở. Sản phẩm vay phục vụ đời sống dân cư đô thị tại thành phố Huế. Quy trình thẩm định dựa trên ba trụ cột: năng lực tài chính, mục đích sử dụng vốn và tính pháp lý của tài sản bảo đảm. Phòng giao dịch Thuận Thành áp dụng mức lãi suất linh hoạt theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước. Hạn mức vay đạt tối đa 70% đến 80% giá trị định giá bất động sản. Thời hạn vay kéo dài lên tới 20 năm giúp giảm bớt áp lực tài chính định kỳ cho khách hàng. Các thủ tục giải ngân diễn ra nhanh chóng nhờ ứng dụng công nghệ số hóa hồ sơ tín dụng. Sản phẩm tín dụng này đáp ứng nhu cầu an cư thực tế của người dân địa phương. Đồng thời, nghiệp vụ cho vay tạo nguồn thu lãi ổn định và bền vững cho chi nhánh ngân hàng.

1.1. Khái niệm và đặc điểm tín dụng bất động sản cá nhân

Cho vay bất động sản cá nhân là thỏa thuận tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng thể nhân. Ngân hàng chuyển giao quyền sử dụng một khoản tiền nhất định cho người vay trong kỳ hạn xác định. Người vay cam kết hoàn trả đầy đủ cả vốn gốc lẫn lãi vay theo định kỳ. Đặc điểm lớn nhất của gói vay là thời hạn vay dài, thường kéo dài từ 5 đến 20 năm. Quy mô vốn của mỗi khoản vay tương đối lớn so với các khoản vay tiêu dùng thông thường. Tài sản bảo đảm bắt buộc là chính bất động sản mua bán hoặc tài sản tích lũy hợp pháp khác. Rủi ro của khoản vay gắn liền trực tiếp với biến động của thị trường nhà đất và thu nhập thực tế của người đi vay.

1.2. Vai trò của PGD Thuận Thành trong hệ thống Vietinbank Huế

Phòng giao dịch Thuận Thành trực thuộc Vietinbank Chi nhánh Huế đặt tại vị trí trung tâm kinh tế bờ bắc sông Hương. Đơn vị phụ trách mạng lưới khách hàng dân cư đông đúc tại các phường nội thành lịch sử. PGD Thuận Thành đóng góp tỷ trọng lớn vào doanh số cho vay bán lẻ toàn chi nhánh. Đơn vị triển khai các gói tín dụng mua nhà linh hoạt với lãi suất cạnh tranh. Đội ngũ cán bộ tín dụng am hiểu thị trường địa phương và nắm chắc lịch sử pháp lý nhà đất. Khách hàng nhận được sự tư vấn kỹ lưỡng về kế hoạch tài chính và dòng tiền trả nợ. Phòng giao dịch luôn duy trì mục tiêu tăng trưởng tín dụng gắn liền với an toàn vốn vay.

II. Phân tích cho vay bất động sản cá nhân tại PGD Thuận Thành

Giai đoạn 2022-2024 chứng kiến nhiều biến động rõ nét trong hoạt động cho vay bất động sản cá nhân tại PGD Thuận Thành. Doanh số cho vay ngắn hạn phục hồi từ 12.983 triệu đồng năm 2022 lên 14.981 triệu đồng năm 2023. Tuy nhiên, chỉ số này sụt giảm mạnh xuống 11.928 triệu đồng trong năm 2024 do thị trường thận trọng. Doanh số cho vay trung hạn chiếm tỷ trọng chi phối tuyệt đối trong cơ cấu danh mục. Khoản mục này tăng từ 62.971 triệu đồng năm 2022 lên đỉnh điểm 75.341 triệu đồng năm 2023. Sang năm 2024, phân khúc trung hạn điều chỉnh giảm còn 65.812 triệu đồng dưới áp lực suy thoái chung. Hoạt động cho vay đối mặt với sự gia tăng nợ nhóm 2 và nhóm 3 theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN. Thu nhập của khách hàng sụt giảm làm suy yếu khả năng trả nợ gốc và lãi đúng hạn. Tính thanh khoản đóng băng của thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế gây khó khăn cho việc xử lý tài sản thế chấp. Ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro tín dụng bổ sung, làm giảm biên lợi nhuận.

2.1. Biến động doanh số tín dụng theo thời hạn khoản vay

Cơ cấu doanh số cho vay phân hóa rõ rệt theo thời hạn trong 3 năm qua. Giai đoạn 2022-2023 chứng kiến sự tăng trưởng đồng loạt của các kỳ hạn vay. Phân khúc ngắn hạn tăng 15,39% nhờ nhu cầu vốn lưu động sau dịch. Phân khúc trung hạn tăng mạnh 19,64% để phục vụ việc cải tạo, mua sắm nhà ở. Tuy nhiên, bước sang năm 2024, xu hướng suy giảm diễn ra trên diện rộng. Doanh số ngắn hạn giảm 20,38% do tâm lý kinh doanh thận trọng. Khoản vay trung hạn giảm 12,65% khi người dân trì hoãn kế hoạch đầu tư lớn. Sự suy giảm này phản ánh khó khăn chung của nền kinh tế và chính sách thắt chặt tiền tệ giai đoạn vừa qua.

2.2. Vấn đề kiểm soát chất lượng nợ và nợ xấu phát sinh

Chất lượng danh mục tín dụng bất động sản chịu thử thách nặng nề từ nguy cơ chuyển nhóm nợ. Tỷ lệ nợ cần chú ý nhóm 2 có dấu hiệu tăng nhanh do khách hàng chậm thanh toán từ 10 đến dưới 30 ngày. Một số khoản vay rơi vào nợ nhóm 3 dưới tiêu chuẩn với thời gian quá hạn từ 30 đến dưới 90 ngày. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ nguồn thu nhập bấp bênh của hộ gia đình vay vốn. Thêm vào đó, việc định giá tài sản thế chấp trước đây quá cao khiến ngân hàng gặp khó khi thanh lý. Quá trình xử lý tài sản bảo đảm qua tòa án kéo dài và phức tạp. Chi phí quản lý nợ xấu gia tăng làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của phòng giao dịch.

III. Giải pháp đẩy mạnh cho vay bất động sản cá nhân Vietinbank

Nhằm tháo gỡ các vướng mắc và phục hồi đà tăng trưởng, PGD Thuận Thành cần áp dụng hệ thống giải pháp toàn diện. Bước đi đầu tiên tập trung vào việc hoàn thiện quy trình thẩm định tín dụng cá nhân. Cán bộ thẩm định phải xác minh chính xác nguồn thu nhập thực tế thay vì chỉ dựa vào chứng từ hình thức. Ngân hàng cần xây dựng mô hình xếp hạng tín dụng nội bộ hiện đại dựa trên lịch sử giao dịch của khách hàng. Công tác định giá tài sản bảo đảm phải sát với giá trị giao dịch thực tế trên thị trường. Việc này giúp hạn chế nguy cơ tài sản bị thổi phồng giá trị khi thị trường sốt ảo. Bên cạnh đó, ngân hàng cần thiết kế các gói vay linh hoạt với lãi suất ưu đãi cố định trong những năm đầu. Thời hạn ân hạn nợ gốc hợp lý sẽ giảm bớt gánh nặng tài chính ban đầu cho các hộ gia đình trẻ. Quy trình phối hợp với các cơ quan đăng ký đất đai cần được số hóa để rút ngắn thời gian công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Cuối cùng, việc tăng cường giám sát sau giải ngân sẽ ngăn chặn kịp thời việc sử dụng vốn sai mục đích.

3.1. Đổi mới quy trình thẩm định và định giá tài sản

Ngân hàng cần hiện đại hóa quy trình thẩm định hồ sơ vay vốn bằng công nghệ dữ liệu lớn. Hệ thống tự động đối soát thông tin thu nhập của khách hàng qua tài khoản ngân hàng và thuế cá nhân. Cán bộ thẩm định kết hợp khảo sát thực địa để đánh giá tính xác thực của phương án vay. Công tác định giá tài sản bất động sản phải dựa trên bảng giá thị trường độc lập. Đơn vị cần thành lập hội đồng thẩm định giá độc lập để loại bỏ yếu tố chủ quan. Tỷ lệ cấp tín dụng trên giá trị tài sản bảo đảm nên duy trì ở mức an toàn khoảng 65% đến 70%. Biện pháp này tạo đệm bảo vệ an toàn cho ngân hàng khi thị trường xuất hiện chu kỳ giảm giá.

3.2. Đa dạng hóa gói sản phẩm và chính sách lãi suất linh hoạt

PGD Thuận Thành cần phát triển nhiều gói tín dụng phù hợp với từng phân khúc khách hàng mục tiêu. Nhóm người trẻ mua nhà lần đầu cần được hưởng lãi suất ưu đãi cố định trong 24 đến 36 tháng đầu. Thời hạn cho vay nên nới rộng lên mức tối đa 25 năm để hạ mức trả góp hàng tháng. Nhóm khách hàng vay sửa chữa nhà ở cần thủ tục giải ngân tinh gọn và nhanh chóng. Ngân hàng cũng nên cung cấp công cụ tính toán phương án trả nợ trực tuyến trên nền tảng số. Khách hàng chủ động tính toán nghĩa vụ tài chính trước khi nộp hồ sơ vay. Chính sách chăm sóc khách hàng định kỳ giúp phòng giao dịch kịp thời phát hiện khó khăn tài chính để tái cơ cấu nợ phù hợp.

IV. Định hướng phát triển cho vay bất động sản cá nhân tại Huế

Hoạt động cho vay bất động sản cá nhân giữ vai trò trụ cột trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương tại Thừa Thiên Huế. Thị trường bất động sản Cố đô đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc lành mạnh và bền vững hơn. PGD Thuận Thành có vị trí địa lý đắc địa cùng nền tảng khách hàng ổn định để bứt phá quy mô tín dụng. Sự kết hợp giữa chính sách tín dụng thận trọng và chuyển đổi số mang lại lợi thế cạnh tranh dài hạn. Ngân hàng cân bằng hài hòa giữa bài toán mở rộng dư nợ và kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ nợ xấu dưới 2%. Đội ngũ nhân sự tín dụng cần liên tục trau dồi chuyên môn thẩm định và đạo đức nghề nghiệp. Quá trình giải ngân phải gắn liền với sự giám sát chặt chẽ tiến độ sử dụng vốn của người vay. Tín dụng bất động sản cá nhân không chỉ mang lại lợi nhuận cao cho ngân hàng mà còn hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân. Chiến lược phát triển bền vững này khẳng định vị thế uy tín hàng đầu của Vietinbank trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

4.1. Bài học kinh nghiệm trong kiểm soát rủi ro tín dụng

Thực tiễn quản trị tín dụng tại PGD Thuận Thành rút ra nhiều bài học quý giá về kiểm soát rủi ro. Ngân hàng không nên nới lỏng tiêu chuẩn tín dụng để chạy theo chỉ tiêu tăng trưởng đơn thuần. Việc đánh giá năng lực trả nợ phải căn cứ vào dòng tiền thu nhập thường xuyên và ổn định của người vay. Tài sản bảo đảm chỉ là nguồn thu hồi nợ thứ cấp khi rủi ro phát sinh. Đơn vị cần chủ động phân loại nợ theo đúng quy định Thông tư 02/2023/TT-NHNN để trích lập dự phòng đầy đủ. Việc sớm nhận diện các khoản nợ có vấn đề giúp ngân hàng triển khai phương án xử lý nợ kịp thời và giảm thiểu tổn thất vốn.

4.2. Ứng dụng thực tiễn cho khách hàng cá nhân khi vay vốn

Khách hàng cá nhân cần chủ động trang bị kiến thức tài chính trước khi tiếp cận gói vay mua nhà. Người vay nên xây dựng kế hoạch trả nợ chi tiết dựa trên mức thu nhập ròng hàng tháng. Tỷ lệ chi trả nợ gốc và lãi tối ưu không nên vượt quá 40% tổng thu nhập gia đình. Khách hàng cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và quy hoạch của bất động sản dự định mua. Việc tìm hiểu rõ cơ chế tính lãi suất sau thời gian ưu đãi giúp tránh bất ngờ về tài chính. Khách hàng nên duy trì liên lạc thường xuyên với cán bộ ngân hàng để nhận hỗ trợ kịp thời khi có biến cố. Quản lý dòng tiền thận trọng là chìa khóa để sở hữu bất động sản an toàn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại - Theo Trầm Thị Xuân Hương, Hoàng Thị Minh Ngọc, Trần Huy Hoàng và cộng sự (2012):”NHTM là tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật, kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ, với hoạt động thường xuyên là nhận tiền gửi dưới nhiều hình thức khác nhau và sử dụng số tiền này để cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán cho các chủ thể trong nền kinh tế, nhằm mục tiêu lợi nhuận”. - Theo Nguyễn Quốc Khánh và Đành Quang Vắng (2023): “Ngân hàng thương mại có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và đối với từng cộng đồng địa phương nói riêng. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, những thay đổi về mặt pháp lý đã gây ra một số nhầm lẫn khi phân biệt giữa ngân hàng với các tổ chức tài chính khác. Nhìn chung, định nghĩa NHTM có nhiều cách tiếp cận”.

- Theo khoản 17 và khoản 21, điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 số 32/2024/QH15 ngày 18 tháng 01 năm 2024: “Hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số nghiệp vụ sau đây: Nhận tiền gửi; Cấp tín dụng; Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản. Ngân hàng là tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này. Các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác xã”. Như vậy, từ các khái niệm trên ta có thể đưa ra kết luận: NHTM là một tổ chức tín dụng được thành lập theo quy định của pháp luật, là cầu nối trong việc thực hiện 5 các giao dịch giữa người mua và người bán.

NHTM được thực hiện được các hoạt động cấp tín dụng, nhận tiền gửi, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.2 Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại a. Hoạt động huy động vốn Hoạt động huy động vốn là một trong những nghiệp vụ tạo nên nguồn vốn cho NHTM, đây là hoạt động mang tính thường xuyên, đóng vai trò rất quan trọng trong việc phát triển ngân hàng. Các hình thức huy động vốn của ngân hàng, bao gồm: huy động tiền gửi, phát hành giấy tờ có giá, vay từ các tổ chức tài chính và ngân hàng khác, huy động từ thị trường chứng khoán, huy động từ nguồn uỷ thác,… Nghiệp vụ huy động vốn thực hiện dựa trên sự tin tưởng của khách hàng. Vì vậy, ngân hàng phải luôn có các nguyên tắc tuân thủ nghiêm ngặt để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, bảo mật thông tin, tài sản của khách hàng.

Hoạt động cấp tính dụng Hoạt động cấp tính dụng là hoạt động đảm bảo nhu cầu cấp vốn cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Theo quy định, ngân hàng thoả thuận với khách hàng về việc sử dụng vốn với nguyên tắc có hoàn trả. Các hình thức của hoạt động này gồm có: cho vay, bảo lãnh ngân hàng, chiết khấu và tái chiết khấu, cho thuê tài chính, cấp tính dụng qua thẻ tín dụng,…[14] c. Các hoạt động khác Ngoài hai hoạt động huy động vốn và cấp tính dụng thì NHTM còn các hoạt động khác để giúp ngân hàng đa dạng hoá nguồn thu và giảm rủi ro.

Như là, hoạt động bảo hiểm giúp ngân hàng hợp tác với công ty bảo hiểm để cung cấp các sản phẩm như bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khoẻ, bảo hiểm xe cộ,… Giúp cho ngân hàng giảm bớt rủi ro khi cho vay; dịch vụ thanh toán và ngân quỹ như là cung cấp khoản thanh toán, chuyển tiền và thanh toán, phát hành thẻ, dịch vụ thu hộ - chi hộ. Ngoài ra, còn có hoạt động kinh doanh ngoại hối và vàng, dịch vụ bão lãnh ngân hàng, dịch vụ tư vấn và đầu tư,…[14] 1.3 Vai trò của ngân hàng thương mại Theo Trầm Thị Xuân Hương, Hoàng Thị Minh Ngọc, Trần Huy Hoàng và cộng sự (2012), NHTM có các vai trò sau: - Điều tiết nguồn vốn, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn cho nền kinh tế. Nhờ hoạt động của NHTM mà nguồn vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế được tập hợp lại 6 thành nguồn vốn lớn phục vụ cho đời sống xã hội và phát triển kinh tế, NHTM trở thành kênh chu chuyển vốn quan trọng trong nền kinh tế, cung ứng vốn cho các chủ thể trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển; - Tạo điều kiện thúc đẩy thị trường tài chính phát triển: hoạt động của NHTM vừa mang tính cạnh tranh nhưng cũng vừa có tác động hỗ tương đến các hoạt động khác trong lĩnh vực tài chính như: thị trường chứng khoán, bảo hiểm… Khi NHTM ngày càng phát triển và hoàn thiện thì càng có nhiều dịch vụ hỗ trợ cho các hoạt động trên. Ngược lại, sự phát triển phong phú và đa dạng của các sản phẩm trên thị trường tài chính sẽ tác động đến sự phát triển các sản phẩm kinh doanh của NHTM ngày càng phát triển, xuất hiện sự kết hợp và bán chéo sản phẩm của NHTM với các định chế tài chính khác như: công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm, công ty tài chính và quỹ đầu tư … góp phần gia tăng doanh số giao dịch trên thị trường tài chính.

- Góp phần thực thi chính sách tiền tệ quốc gia: ngân hàng trung ương là cơ quan xây dựng và điều hành chính sách tiền tệ (CSTT), nhưng để thực thi CSTT ngân hàng trung ương phải sử dụng các công cụ như: dự trữ bắt buộc, lãi suất, tái cấp vốn, thị trường mở… Tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của NHTM, thay đổi tăng hoặc giảm khối lượng tiền tệ trong kinh tế, góp phần bình ổn lưu thông tiền tệ của quốc gia, kiểm soát lạm phát.2 Hoạt động cho vay bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại 1.1 Các khái kiệm liên quan 1.1 Khái niệm tín dụng - Theo Trầm Thị Xuân Hương, Hoàng Thị Minh Ngọc, Trần Huy Hoàng và cộng sự (2012) lại cho rằng: “Tín dụng là hình thức sử dụng vốn của ngân hàng thông qua việc chuyển giao vốn tín dụng cho khách hàng dưới hình thức bằng tiền hoặc tài sản mà khách hàng cam kết hoản trả nợ và lãi đúng hạn”. - Một khái niệm về tín dụng theo Nguyễn Văn Tiến (2014) cho rằng: “ Một cách khái quát, tín dụng là quan hệ giữa các bên về việc vay mượn một tài sản, gồm tài sản thực, tài sản chính hay uy tín”. - Theo khoản 4, điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 18/01/2024 quy định rằng: “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử 7 dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng, thư tín dụng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”. Như vậy, tín dụng là một hoạt động tài chính của ngân hàng mà ở đó ngân hàng cung cấp cho bên cần vay quyền sử dụng một khoản tiền hoặc tài sản trong một thời gian nhất định dựa trên long tin tưởng đối với khách hàng có khả năng trả gốc và lãi khi đến hạn.2 Khái niệm cho vay - Theo Trầm Thị Xuân Hương, Hoàng Thị Minh Ngọc, Trần Huy Hoàng và cộng sự (2012) cho rằng: “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng chuyển giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng cho mục địch và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả nợ gốc và lãi”.

- Theo khoản 4, điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 18/01/2024 quy định rằng: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng thông qua việc bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định, trong một thời gian nhất định, theo nguyên tắc có hoàn trả đầy đủ tiền gốc, lãi theo thỏa thuận cho bên cho vay”. Như vậy, qua các khái niệm thì cho vay là một hình thức cấp tín dụng, ngân hàng sẽ cung cấp một khoản tiền cho khách hàng vay trong một thời gian nhất định và sau đó khách hàng sẽ hoàn trả lại ngân hàng với cả gốc và lãi.3 Khái niệm cho vay bất động sản - Theo Trần Văn Thuyên (2022) cho vay bất động sản là “quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản”. - Khái niệm khác cho là Cho vay bất động sản là loại hình tín dụng của NHTM, trong đó ngân hàng sẽ cung cấp cho khách hàng đi vay một khoảng vốn để thực hiện một số mục đích như là: mua đất, mua nhà, xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, sửa chữa nhà ở; cao ốc cho thuê; xây dựng nhà để bán, đầu tư kinh doanh bất động sản…Khi đến hạn khách hàng đi vay phải trả vốn và tiền lại cho ngân hàng.

Ngân 8 hàng kiểm soát được người đi vay kiểm soát được quá trình sử dụng vốn. Người đi vay có ý thức đến việc trả nợ nên họ bắt buộc phải quan tâm đến việc sử dụng vốn sao cho hợp lí, hiệu quả để hoàn trả lại nợ [14].4 Khái niệm bất động sản - Tại điều 107, Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015 quy định bất đông sản gồm: + Đất đai; + Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; + Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; + Tài sản khác theo quy định của pháp luật. - Lê Thị Kim Nhung (2017) thì bất động sản là “những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định” Vậy nên, bất động sản có rất nhiều khái niệm khác nhau nhưng nhìn chung bất động sản luôn nói về đất đai, gắn liền với đất đai tại một vị trí địa lý cố định.5 Khái niệm khách hàng cá nhân - Theo Nguyễn Văn Tiến (2008) cho rằng: ”Khách hàng cá nhân là những người có tư cách pháp lý đầy đủ, sử dụng sản phẩm, dịch vụ ngân hàng cho các nhu cầu tài chính cá nhân, không nhằm mục đích thương mại quy mô lớn.