Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Quan niệm về quyền sử dụng đất Trước khi giải mã khái niệm về quyền sử dụng đất, chúng ta cần tìm hiểu thế nào là quyền. Theo Lý luận nhà nước và pháp luật, quyền chủ thể là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành.
Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy [36, tr. Quyền chủ thể được hiểu là như vậy thì như thế nào là quyền sử dụng đất?. Theo quan niệm của pháp luật dân sự Châu Âu truyền thống, quyền sử dụng là một trong các quyền năng của chủ sở hữu; theo đó, chủ sở hữu có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với vật thuộc sở hữu của mình.
Dẫu vậy, khi vật được chủ sở hữu cho người khác thuê, ủy quyền quản lý hoặc cho mượn v.v thì người này cũng có một số quyền năng nhất định đối với vật như quyền chiếm giữ, bảo quản vật, quyền sử dụng vật v. Khoa học pháp luật dân sự gọi những quyền này là “vật quyền” (quyền đối với vật). Ở nước ta do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) hoặc công nhận quyền sử dụng đất của họ. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất.
Như vậy, quyền sử dụng đất từng bước tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com một loại quyền mang tính độc lập tương đối. Pháp luật định chế thành các quy định về quyền của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong pháp luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2 phương diện: i) Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định.
Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất được các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau: - Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: Quyền sử dụng đất: Quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất có các quyền: 1. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3.
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… theo quy định của pháp luật về đất đai [39, tr. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [38, tr. Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ. ii) Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất); Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ “chật hẹp” của quyền khai thác công dụng, 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh. Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, như phần trên đó phân tích, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường.
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người sử dụng đất được chia thành các nhóm sau: Nhóm thứ nhất: Nhóm quyền thể hiện tư cách của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật, nhóm này bao gồm các quyền: i) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; v) Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; vi) Khiếu nại, tố cáo, khởi 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nhóm quyền này có một số nội dung cơ bản sau đây: - Về phương diện xác lập và công nhận tư cách của người sử dụng đất, trước tiên phải đề cập đến "Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)". Ý nghĩa của quyền này thể hiện việc Nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của việc sử dụng đất của người sử dụng đất và xác lập cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất. Chỉ những người sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mới được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bởi lẽ, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người đại diện cho chủ sở hữu đất đai song trên thực tế, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai, mà là những người thuê đất, người được giao đất. Để bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thì Nhà nước phải xác lập tư cách cho người sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng chủ sử dụng đất.
- Pháp luật quy định cho người sử dụng đất có quyền được hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Đây là những lợi ích mà người sử dụng đất thu được khi khai thác các thuộc tính có ích của đất hoặc đã đầu tư vào đất đai trong quá trình sử dụng đất. Không những thế, người sử dụng đất còn nhận được sự giúp đỡ của Nhà nước trong việc bồi bổ, cải tạo đất hoặc được hưởng các lợi ích từ các công trình công cộng do Nhà nước đầu tư về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.