Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM 1. Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất hay Đất đai hiểu theo nghĩa chung theo Từ điển tiếng Việt thì đó là: "Chất đặc ở trên mặt địa cầu" [31], nếu theo nghĩa rộng khái quát thì đất đai được hiểu là: "Toàn bộ vốn đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia bao gồm: đất liền, hải đảo và lãnh hải" [35].
Đất đai có một số đặc điểm: Thứ nhất, theo nguồn gốc phát sinh, đất đai là tài sản đặc biệt do thiên nhiên tạo ra có trước khi con người xuất hiện trên trái đất. Trong quá trình sử dụng, với sự tác động của con người đối với đất đai chỉ làm tăng hoặc giảm độ màu mỡ của đất đai mà không làm cho đất đai biến mất. Thứ hai, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với bất kỳ quốc gia nào, tuy nhiên nguồn tài nguyên này là hạn chế và có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ liên quan đến lợi ích trực tiếp của mỗi cá nhân, cộng đồng xã hội mà còn ảnh hưởng lớn đến lợi ích của cả thể chế chính trị, Nhà nước. Với vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai thì việc xác định chế độ, hình thức sở hữu về đất đai luôn là vấn đề trọng yếu đối với mỗi thể chế chính trị - xã hội, đối với giai cấp cầm quyền.
Đối với đa số các quốc gia trên thế giới có nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai như: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể hay sở hữu toàn dân…, trên cơ 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội mang tính đặc thù của mỗi quốc gia đó. Đối với Việt Nam chế độ xác lập quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử của dân tộc, dưới thời phong kiến đất đai được xác định là sở hữu của vua, chúa, quan lại., kể từ thời điểm đất nước ta được độc lập, tự chủ xây dựng chế độ dân chủ cộng hòa, nay cộng hòa xã hội chủ nghĩa thì các hình thức sở hữu về đất đai cũng được pháp luật thừa nhận. Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, Nhà nước chỉ thừa nhận duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai đó là hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được quy định trong Hiến pháp 1980, sau này là Hiến pháp 1992 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 đều ghi nhận: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Việc hình thành chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở đất nước ta hoàn toàn mang tính tất yếu khách quan và dựa trên cơ sở quan điểm chủ nghĩa Mác - Lênin về vấn đề này.
Xác định rõ hình thức sở hữu về đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định được các quyền năng của chủ sở hữu. Hầu hết trong các chế định luật dân sự của các quốc gia đều quy định quyền sở hữu gồm 03 quyền năng cơ bản đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đối tượng sở hữu. Cùng với quá trình phát triển của lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất các quyền năng này cũng được vận động, phát triển theo xu thế tập trung vào chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chuyển giao một hoặc một nhóm quyền cho chủ sở hữu khác thực hiện trong khuôn khổ quyền sở hữu của mình được pháp luật quy định. Đối với hình thức sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu như ở Việt Nam, thì quyền sử dụng đất có cách hiểu và có những đặc trưng riêng so với luật pháp của các nước khác.
Theo quan điểm của đa số các nhà lập pháp, các nhà nghiên cứu pháp luật ở nước ta thì quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội 18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, thì quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các chủ thể như: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của mình. Mà Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai bằng các hình thức chủ yếu: Thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách liên quan đến sử dụng đất, thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể… ngoài ra, Nhà nước còn thực hiện thu các lợi ích vật chất từ việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua việc nộp thuế, phí, lệ phí, nộp tiền sử dụng đất v.
Tóm lại, quyền sử dụng đất ở Việt Nam có thể coi là một quyền tài sản riêng biệt được pháp luật quy định, trên cơ sở quy định của pháp luật thì chủ sử dụng đất được thực hiện các quyền năng pháp lý đối với tài sản này. Có thể nhận thấy theo quy định của pháp luật Việt Nam thì quyền sử dụng đất không phải là quyền độc lập mà là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai do Nhà nước làm đại diện nên nó phụ thuộc rất nhiều vào quyền sở hữu đất đai. Mặt khác, chủ sử dụng đất cũng không được thực hiện các quyền năng giống như các loại tài sản thông thường khác mà phụ thuộc vào các điều kiện, trình tự, thủ tục do Nhà nước quy định thông qua các quy định của pháp luật. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Mặc dù, quyền sử dụng đất nằm trong quyền năng sở hữu về đất đai nhưng các chủ thể sử dụng đất vẫn có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho mượn, bảo lãnh, góp vốn…quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, khái niệm quyền sử dụng đất không đồng nhất với khái niệm quyền sở hữu về đất đai, bởi vì quyền sở hữu đất đai là quyền 19 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ban đầu có trước, còn quyền sử dụng đất là quyền phát sinh có sau khi các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng hay được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, quyền sở hữu đất đai là loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất lại là một quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Điều này được thể hiện ở các đặc điểm dưới đây: Thứ nhất, chủ sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai và quyền sở hữu của các chủ thể đối với các tài sản khác. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai theo quy định của Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 2003, thì Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có toàn quyền thực hiện quyền sở hữu bao gồm các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai.
Quyền sở hữu đại diện của Nhà nước mang tính duy nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất thể hiện ở điểm pháp luật không cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là người đại diện. Điều này có nghĩa là đất đai luôn thuộc về một chủ thể nhất định duy nhất là Nhà nước và pháp luật không cho phép bất kỳ hành vi nào xâm phạm quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Tính tuyệt đối thể hiện, toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước dù đã được giao hay chưa được giao cho bất kỳ tổ chức cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho mượn, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế…quyền sử dụng đất theo quy định. Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng đất cũng có đầy đủ các quyền năng như trên. Về cơ bản theo quy định của pháp luật chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê hoặc đã trả tiền trước 20 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật quy định được hưởng đầy đủ 9 quyền năng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thế chấp, bảo lãnh, thừa kế; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất là một loại quyền phụ thuộc, tính phụ thuộc thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định được một số vấn đề như phân tích ở trên.
Ngoài ra, trong quá trình sử dụng đất chủ sử dụng đất có thể bị chủ sở hữu đại diện là Nhà nước thu hồi trong các trường hợp đặc biệt phục vụ mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia… theo quy định của pháp luật. Đặc trưng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 1. Một số vấn đề chung về thế chấp * Khái niệm thế chấp Theo nghĩa thông thường thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó.