CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẢO VỆ NHÀ ĐẦU TƯ KHI CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm dự án bất động sản Trong nhiều năm trở lại đây, dự án bất động sản luôn dẫn đầu xu hướng đầu tư mới, được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi tiềm năng trong tương lai cũng như khả năng sinh lời bền vững của nó. Vậy dự án bất động sản là gì? Để làm sáng tỏ khái niệm “dự án bất động sản”, trước hết ta cần hiểu và giải nghĩa được từng từ cấu thành của nó.
Dự án là đối tượng được nhiều nhà nghiên cứu tiếp cận dưới nhiều phương diện khác nhau. Theo Hiệp hội Quản trị dự án của Nhật bản: “A project refers to a value creation undertaking based on a specific, which is completed in a given or agreed timeframe and under constraints, including resources and external circumstances”1. Theo Hiệp hội này, dự án đề cập đến một công việc tạo ra giá trị cụ thể, được hoàn thành trong một khoảng thời gian nhất định hoặc theo một kế hoạch cụ thể, dưới sức ép về các nguồn lực và hoàn cảnh bên ngoài. Ở một nghiên cứu khác thì cho rằng “Dự án là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định”2.
Các định nghĩa về “dự án” được các nhà lập pháp đề cập thường gắn liền với thuật ngữ” đầu tư” trong các đạo luật về đầu tư và tạo thành khái niệm “dự án đầu tư”. Cụ thể tại Khoản 8 Điều 3 Luật đầu tư năm 2005; Khoản 2 Điều 3 Luật đầu tư năm 2014; Khoản 4 Điều 3 Luật đầu tư năm 2020 đều giải thích: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. 1 Aguidebook of Project & Program Management for Enterprise Inovations (P2M), Project Mamagement Association of Japan (PMAJ) (2005), tr. 2 Phạm Thị Hằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.
9 Từ các quan niệm trên, chúng ta có thể nhận diện dự án thông qua các dấu hiệu: - Về hình thức, dự án được hiểu là một tập hồ sơ tài liệu, trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. - Về mặt nội dung, dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định. - Dưới góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài. Bất động sản theo Khoản 1 Điều 107 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Dự án bất động sản có liên quan trực tiếp đến khái niệm kinh doanh bất động sản, là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (Khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Thông qua nghĩa của các thuật ngữ trên, có thể hiểu “Dự án bất động sản là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Dự án bất động sản là một dạng cụ thể của dự án đầu tư nói chung do đó về cơ bản dự án bất động sản sẽ mang những đặc trưng của một dự án đầu tư và được điều chỉnh bởi pháp luật đầu tư. Về tính chất và quy mô, dự án bất động sản thường có nguồn vốn đầu tư lớn và thực hiện dài hạn, dẫn đến, thời gian thu hồi vốn chậm.
Chẳng hạn, dự án bất động sản thường là khu đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp,… có quy mô lớn, diễn ra ở những địa điểm có vai trò là nơi ở và hoạt động sản xuất của người dân nên 10 hiệu quả của dự án bất động sản phụ thuộc vào tình hình mua bán, cho thuê; tính thanh khoản thị trường bất động sản. Khái niệm về chuyển nhượng dự án bất động sản Về thuật ngữ “chuyển nhượng”, theo từ điển Tiếng Việt chuyển nhượng được hiểu là việc trao quyền sử dụng lại cho người khác (cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng)3. Theo từ điển Cambridge, “chuyển nhượng” trong tiếng Anh là “transfer” được định nghĩa “to move someone or something from one place, vehicle, person, or group to another; to make something the legal property of another person; to move from one place, person, or position to another, or to cause someone or something to move; When property is transferred to someone, legal ownership is changed from one person to another”, tạm dịch “di chuyển ai đó hoặc thứ gì đó từ một nơi, phương tiện, người hoặc nhóm sang nơi khác; biến thứ gì đó thành tài sản hợp pháp của người khác; di chuyển từ một nơi, một người hoặc một vị trí sang một nơi khác, hoặc để làm cho ai đó hoặc một cái gì đó di chuyển; Khi tài sản được chuyển giao cho ai đó, quyền sở hữu hợp pháp được chuyển từ người này sang người khác”4. Từ những định nghĩa trên có thể thấy rằng chuyển nhượng là việc đưa tài sản, vật thuộc sở hữu của người này cho người khác, người nhận sẽ có toàn quyền bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt, quyền sử dụng tài sản và chủ thể chuyển nhượng chấm dứt các quyền của mình đối với tài sản đó.
Thuật ngữ “chuyển nhượng” Ở Việt Nam thường được các nhà nghiên cứu gắn liền với một chủ thể cụ thể như chuyển nhượng quyền sử dụng đất “hoặc “chuyển nhượng bất động sản”. Trong một nghiên cứu về Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản, tác giả nghiên cứu đã có nhận định “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư dự án kinh doanh bất động sản chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án của mình cho cho nhà đầu tư khác; khi đó quyền nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư 3 http://tratu.vn/dict/vn_vn/Chuy%E1%BB%83n_nh%C6%B0%E1%BB%A3ng 4 https://dictionary.org/vi/dictionary/english/transfer 11 ban đầu gắn với một phần hoặc toàn bộ dự án sẽ được chuyển sang cho nhà đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật”5. Dưới góc độ pháp lý, chuyển nhượng hiểu theo nghĩa chung nhất là sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản, quyền tài sản, quyền, nghĩa vụ từ người này sang người khác. Việc chuyển dịch này có thể xuất phát từ những quy định của pháp luật hoặc từ hành vi pháp lý của các chủ thể có liên quan.
Chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định lần đầu tiên tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện theo hướng cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép chuyển nhượng toàn bộ dự án thông qua hợp đồng bằng văn bản với điều kiện được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản được coi là một trong các hoạt động kinh doanh bất động sản bởi nó mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư dự án bất động sản. Về bản chất, chuyển nhượng dự án bất động sản thực chất là hành vi mang tính pháp lý của nhà đầu tư, nhà đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án của mình cho chủ đầu tư khác; khi đó, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư bạn đầu gắn với một phần hoặc toàn bộ dự án sẽ được chuyển sang cho nhà đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật.
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản là việc nhà đầu tư dự án bất động sản nhượng lại quyền đầu tư, bao gồm giá trị đã đầu tư dự án cho nhà đầu tư khác. Bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ trở thành chủ sở hữu dự án và phải thực hiện các nghĩa vụ chưa hoàn thành của chủ đầu tư cũ. Việc chuyển nhượng này đã làm dịch chuyển luôn các quyền và nghĩa vụ cho nhà đầu tư mới (còn được gọi là bên nhận chuyển nhượng), đặc biệt là các quyền và nghĩa vụ về kinh tế. Thực chất việc nhà đầu tư chuyển giao quyền thực hiện toàn bộ hoặc một phần dự án cho nhà đầu tư mới bản chất là giao dịch hợp đồng nhưng là hợp đồng 5 Võ Thị Diệu Hương (2019), “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tại tỉnh Quảng Bình”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Đại học - Đại học Huế, tr.8 12 có điều kiện, tức là cả nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng những điều kiện nhất định (Theo quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành) mới có thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản, cụ thể trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.