Chương I: Cơ sở lý luận chung về công tác lập dự án dau tư bat động sản Chương II: Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Cé phan Xây dựng Bat động sản Việt Phát. Chương IIT: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án dau tư tại Công ty Cổ phan Xây dựng Bat động sản Việt Phát. CHUONG 1: CO SO LY LUAN CHUNG VE CONG TAC LAP DU AN DAU TU BAT DONG SAN 1. Dự án đầu tư bất động san 1.
Khái niệm dự án đầu tư bat động sản Căn cứ vào Luật đầu tư 2020 số 61/2020/QH14: “Dự án dau tư là tập hop đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dai hạn dé tiễn hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. ” Căn cứ vào Giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân: “Về hình thức, dự án dau tư là một tập hồ sơ tài liệu, trình bày một cách chỉ tiết và có hệ thống các hoạt động và các chỉ phí theo một kế hoạch dé dat được những kết quả, thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Về nội dung, dự án đâu tư là tổng thể các hoạt động và các chỉ phí cân thiết, được bồ trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tao mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. ” Dự án đầu tư BĐS là việc sử dụng vốn đề đầu tư để tạo ra các SP dịch vụ BĐS như: BĐS nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng.
Bởi vậy, một dự án đầu tư BĐS bao gồm 4 thành phần chính: - Thứ nhất, mục tiêu của dự án; - Thứ hai, các kết quả dự án; - Thứ ba, các hoạt động dự an; - Thứ tu, các nguồn lực của dự án. Vai trò của dự án đầu tư bat động sản Thứ nhất, là căn cứ giúp CĐT phê duyệt và quyết định đầu tư vào DA. Thứ hai, là cơ sở dé được cấp giây phép hoạt động dau tư. Thứ ba, là cơ sở đề xin hưởng các khoản ưu đãi trong đầu tư.
Thứ tư, là cơ sở pháp lý được sử dụng khi có tranh chấp giữa các bên tham gia. Đặc trưng của một dự án đầu tư bắt động sản Thứ nhất, DA đầu tư BĐS có mục đích và mục tiêu rõ rang, cu thé. Thứ hai, DA có thời gian tồn tại hữu han. Thứ ba, DA có sự tham gia của nhiều bên như: CĐT, nhà thầu, bên cung cấp NVL.
Thứ tw, SPDA mang tinh đơn chiếc độc đáo, kết quả của DA là duy nhất chứ không phải sản phẩm được sản xuất hàng loạt. Thứ năm, dự án có tinh bất định và độ rủi ro cao, do đặc điểm mang tinh dai hạn của hoạt động DTPT. LDA đầu tư nằm trong giai đoạn chuẩn bị dau tư. Quá trình LDA đầu tư trải qua 3 cấp độ nghiên cứu theo chiều hướng ngày càng chỉ tiết và mức độ chính xác cao hơn.
Công tác tổ chức soạn thảo dự án đầu tư bat động sản 1. Yêu cầu đối với công tác lập dự án đầu tư bất động sản Nhóm soạn thảo phải phân tích chỉ tiết, kỹ lưỡng các điều kiện xung quanh dự án dé đề xuất và tìm kiếm các giải pháp khả thi của DA trên nhiều khía cạnh. Vi vậy việc LDA phải đáp ứng một số yêu cầu cơ bản sau: Thứ nhất, tính pháp lý: Đảm bảo việc LDA phù hợp với các quy định của VBPL. Thứ hai, tính chính xác: Đáp ứng mức độ tin cậy và tính đúng din của thông tin thu thập.
Thứ ba, tính khả thi: DA khả thi về tài chính và có phương án xây dựng khả thi. Căn cứ dé soạn thảo dự án dau tư Thứ nhất, các căn cứ pháp lý: Chiến lược, chính sách phát triển KTXH của Nhà nước và các Sở ban ngành; hệ thống VBPL chung và cả những văn bản, quy định có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đầu tư: “Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Môi trường, .; các nghị định của Chính phủ, quyết định của Thủ tướng Chính phủ.” Thứ hai, các tiêu chuan, định mức trong từng lĩnh vực KTKT cụ thé: “Quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; tiêu chuân cấp công trình, tiêu chuẩn về thiết kế, công nghệ, kỹ thuật từng ngành, từng loại công trình; tiêu chuân về môi trường.” Thứ ba, các quy ước, thông lệ quốc tế: Các quy ước chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay Nhà nước với Nhà nước; quy định của tô chức tai trợ vốn, các quỹ tin dụng xuất khâu của các nước; các quy định về thương mai, tin dung, bảo lãnh, bảo hiểm. Thứ tư, kinh nghiệm làm việc trực tiếp về hoạt động đầu tư và quá trình thực hiện DA tại các địa phương là cơ sở then chốt để LDA. Lập nhóm soạn thảo dự án Dé tiễn hành LDA, công việc đầu tiên phải tiến hành là thành lập nhóm LDA gồm CNDA và các thành viên nhóm soạn thảo.
CNDA là người tổ chức và điều hành công tác LDA, có nhiệm vụ chính như sau: - Lap kế hoạch, lịch trình soạn thảo; - Phân công đầu mục công việc cho các thành viên nhóm soạn thảo; - Quản lý và điều phối hoạt động của từng thành viên; - Tổng hợp kết quả nghiên cứu Đề hoàn thành những nhiệm vụ trên, CNDA phải là người có chuyên môn sâu và năng lực tô chức nhất định. Số lượng thành viên tham gia nhóm LDA phụ thuộc vảo nội dung và quy mô của DA. Các thành viên có năng lực cao về kỹ thuật, về tài chính:. Lập quy trình và lịch trình soạn thảo dự án Sau khi được lựa chọn, CNDA là người trực tiếp cùng với nhóm soạn thảo lập nên quy trình và lịch trình soạn thảo dự án.
Lập quy trình soạn thảo dự án a. Nhận dang dự an e Xac định DA thuộc loại nào e Xác định mục tiêu của DA e Xác định CDT dự án. e Xác định sự cần thiết phải đầu tư vào DA e Tinh hợp pháp của ngành SXKD. Lập đề cương sơ bộ của dự án và dự trù kinh phí soạn thảo Đề cương sơ bộ của DA bao gồm giới thiệu sơ lược về DA và những nội dung cơ bản của DA kha thi: Nghiên cứu các căn cứ để xác định mục tiêu đầu tư, nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật, khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự, khía cạnh tài chính và đánh giá mức độ ảnh hưởng tới KTXH của DA.
Dy trù kinh phí cho công tác LDA bao gồm: Chi phi cho việc tìm kiếm tư liệu phục vụ cho công tác LDA; chi phí phục vụ công tác khảo sát địa diém,. Mức kinh phí cho mỗi dự án cụ thể là khác nhau vì tùy thuộc vào quy mô DA, loại DA và đặc điểm của việc LDA. Lập đề cương chỉ tiết của dự án Sau khi đề cương sơ bộ được duyệt, sẽ tiến hành lập đề cương chỉ tiết. Ở phần này, cáchạng mục nghiên cứu cần thê hiện chi tiết nhất.
Cần tô chức các buồi họp nội bộ dé chỉnh sửa, góp ý vào đề cương chỉ tiết. Phân công đề mục công việc cho các thành viên soạn thảo Trên cơ sở đề cương chi tiết được chấp nhận, CMDA sẽ tiến hành phân công theo từng đề mục công việc cho các thành viên. Mô tả dự án và trình bày với CPT hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tw của Nhà nước để xem xét Sau khi đã t6 chức họp nội bộ và bố sung trong nhóm LDA sẽ được mô tả ở dạng văn bản hồ sơ và được trình bày với CĐT hoặc cơ quan có thâm quyền quyết định dau tư cho ý kiến bổ sung và hoàn chỉnh nội dung DA. Hoàn tat văn bản dự án Sau khi có ý kiến của CDT hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tu xem xét, các thành viên tiếp tục bổ sung và hoàn thiện nội dung DA cũng như chin chu về hình thức trình bay.
Sau đó bản DA sẽ được in ấn. Lập lịch trình soạn thảo dự án Quy trình LDA diễn ra nghiêm túc và được hoạch định ngay sau khi xác định quy trình soạn thảo. Lịch trình LDA là sự chi tiết hoá về tiến độ thực hiện các phần việc của quá trình LDA. Nó sẽ giúp các thành viên hoàn thành tốt phần việc của mình theo thời gian quy định, đồng thời tạo điều kiện CNDA quản lý tốt các hoạt động của nhóm soạn thảo để công tác LDA được thực hiện đúng theo mục đích và yêu cầu đã đặt ra.
Lập lịch trình theo biểu đồ GANTT là PP thông dụng và đơn giản nhất. Chi phí cho công tác lập dự án Chi phí LDA là chỉ tiêu được chú ý rất nhiều trong công tác LDA. Cũng giống như chỉ tiêu thời gian, việc phân bồ chi phí hợp lý, khoa học sẽ giúp cho việc soạn thảo dự án diễn ra suôn sẻ hơn, nhanh chóng hơn. Trong công tác LDA luôn có bước dự trù kinh phí soạn thảo DA.
Căn cứ vào “Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng hướng dẫn áp dụng định mức chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tẾ - kỹ thuật. Phương pháp lập dự án: 1. Phương pháp thu thập thông tin PP này được áp dụng trong hầu hết các đầu mục nghiên cứu và phân tích của quá trình LDA trong các DN. PP thu thập thông tin trong các DA là khác nhau vì còn tùy thuộc vào tình hình thực tiễn của dự án, năng lực về tài chính, kinh nghiệm, năng lực chuyên sâu của các thành viên DA.
Có thể tìm kiếm thông tin, tài liệu dựa vào những nguồn thông tin sẵn có trên các báo cáo, văn bản, quy định của Nhà nước; các phương tiện thông tin đại chúng (đài, báo, Internet.); các số liệu thống kê theo định kỳ của các cơ quan thống kê. Chất lượng các nguồn thông tin bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố: trình độ chuyên môn, các trang thiết bị hỗ trợ công tác điều tra. Thông tin có tính hệ thống và đảm bảo độ chính xác. Phương pháp dự báo PP này được ứng dụng trong nhiều giai đoạn, nhiều nội dung của công tác LDA, đặc biệt là khâu phân tích khía cạnh thị trường và dự báo nhu cầu của SP trong tương lai.
Một số PP dự báo tiêu biểu sau: 1. Phương pháp ngoại suy thống kê Trên cơ sở mối liên kết giữa 3 trang thái phát triển của các nhân tố dự báo: quá khứ, hiện tại và tương lai.