Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý dự án của tác giả Vũ Thị Thảo (Khoa Đầu tư, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, năm 2022) lựa chọn đề tài nghiên cứu dựa trên bối cảnh phát triển kinh tế và quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa tại Việt Nam. Theo phân tích của tác giả, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đóng vai trò quyết định đến yếu tố đầu vào và đầu ra của sản phẩm trong nền kinh tế đang phát triển. Trong toàn bộ chu kỳ sống của một dự án đầu tư xây dựng, công tác lập dự án đầu tư (LDA) thuộc giai đoạn chuẩn bị đầu tư và là khâu mang tính quyết định đến tính khả thi cũng như hiệu quả phân bổ vốn.

Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát (Việt Phát Group) là doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng công trình và kinh doanh bất động sản tại thành phố Hải Phòng và các vùng lân cận. Dù quy trình lập dự án tại công ty đã có những bước cải tiến trong thực tế vận hành, hoạt động này vẫn bộc lộ một số nhược điểm ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và tiến độ triển khai dự án. Do đó, việc nghiên cứu hoàn thiện công tác lập dự án là yêu cầu cấp thiết của doanh nghiệp.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể:

  1. Hệ thống hóa các cơ sở lý thuyết và cơ sở pháp lý chung liên quan đến công tác lập dự án đầu tư bất động sản.
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát trong giai đoạn 2017 - 2021; làm rõ những kết quả đạt được, hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế đó.
  3. Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty đến năm 2025, định hướng tầm nhìn đến năm 2030.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động lập dự án đầu tư xây dựng của Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát nói riêng và các dự án bất động sản đã triển khai tại địa bàn thành phố Hải Phòng nói chung.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Về không gian: Các hoạt động đầu tư phát triển, sản xuất kinh doanh và công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát và các địa bàn triển khai dự án (Hải Phòng, Hải Dương).
    • Về thời gian: Dữ liệu thực trạng công tác lập dự án và kết quả sản xuất kinh doanh được thu thập, phân tích trong giai đoạn 2017 - 2021; các định hướng và giải pháp đề xuất áp dụng cho giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn 2030.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và căn cứ pháp lý của đề tài được xây dựng trên cơ sở Luật Đầu tư năm 2020 (Luật số 61/2020/QH14), Giáo trình Lập dự án đầu tư của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cùng các văn bản hướng dẫn chuyên ngành gồm: Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn áp dụng định mức chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tế - kỹ thuật; Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng về xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng; hệ thống Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Bảo vệ môi trường.

Về bản chất, dự án đầu tư bất động sản được tiếp cận dưới hai góc độ hình thức (tập hồ sơ tài liệu trình bày chi tiết kế hoạch hoạt động và chi phí) và nội dung (tổng thể các hoạt động và chi phí để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo cơ sở vật chất), bao gồm 4 thành phần chính: mục tiêu, kết quả, hoạt động và nguồn lực.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả vận dụng gồm:

  • Phương pháp phân tích và tổng hợp: Sử dụng để hệ thống hóa cơ sở lý luận và đánh giá các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng.
  • Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập thông tin thứ cấp từ hệ thống văn bản pháp quy, số liệu thống kê định kỳ của cơ quan nhà nước, báo cáo tài chính kiểm toán và hồ sơ năng lực nội bộ của Việt Phát.
  • Phương pháp dự báo nhu cầu thị trường: Vận dụng lý thuyết ngoại suy thống kê, mô hình hồi quy tương quan (đơn biến và đa biến) và phương pháp xác định hệ số co giãn của cầu theo giá và thu nhập.
  • Phương pháp xác định tổng mức đầu tư: Tính toán dựa trên thiết kế cơ sở và định mức chi phí theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng.
  • Phương pháp thẩm định tài chính dự án: Vận dụng các chỉ tiêu đánh giá dòng tiền chiết khấu gồm Giá trị hiện tại thuần (NPV), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), Tỷ số lợi ích - chi phí (B/C) và Thời gian hoàn vốn đầu tư (T).
  • Phương pháp phân tích độ nhạy và lấy ý kiến chuyên gia: Đánh giá mức độ biến động của các yếu tố rủi ro và trưng cầu ý kiến từ các chuyên gia kỹ thuật đối với hạng mục công nghệ, kết cấu công trình phức tạp.

Nguồn dữ liệu nghiên cứu:

  • Dữ liệu sơ cấp và thứ cấp nội bộ: Báo cáo tài chính doanh nghiệp giai đoạn 2017 - 2021; hồ sơ năng lực doanh nghiệp; số liệu nhân sự từ Phòng Hành chính - Nhân sự; tài liệu thuyết minh dự án từ Phòng Phát triển dự án của Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát.
  • Dữ liệu quy hoạch và ngành: Số liệu thống kê nhu cầu nhà ở giai đoạn 2011 - 2020 và dự báo nhu cầu nhà ở 2017 - 2020 tại thành phố Hải Phòng.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về công tác lập dự án đầu tư bất động sản

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các vấn đề lý luận về dự án đầu tư bất động sản, công tác tổ chức soạn thảo, phương pháp thực hiện và các chỉ tiêu đánh giá chất lượng hồ sơ dự án.

Về bản chất và yêu cầu, công tác lập dự án bất động sản phải đáp ứng ba tiêu chuẩn bắt buộc: tính pháp lý, tính chính xác của dữ liệu và tính khả thi về mặt kỹ thuật - tài chính. Căn cứ soạn thảo dựa trên chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, các văn bản quy phạm pháp luật (Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng), quy chuẩn kỹ thuật xây dựng và thông lệ quốc tế.

Quy trình soạn thảo lý thuyết tiêu chuẩn được xây dựng qua các bước: nhận dạng dự án, lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí, lập đề cương chi tiết, phân công nhiệm vụ, hoàn thiện văn bản và lập tiến độ theo sơ đồ GANTT.

Về phương pháp, chương này trình bày chi tiết 5 nhóm phương pháp lập dự án:

  1. Thu thập thông tin (dữ liệu thống kê, văn bản, khảo sát hiện trường);
  2. Phương pháp dự báo (ngoại suy thống kê, mô hình hồi quy tương quan, hệ số co giãn của cầu);
  3. Phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư dựa trên thiết kế cơ sở (chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý dự án, tư vấn, chi phí khác và dự phòng);
  4. Phương pháp phân tích độ nhạy;
  5. Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia theo quy trình 3 bước (chọn chuyên gia, trưng cầu ý kiến, tổng hợp xử lý trọng số).

Nội dung nghiên cứu trong lập dự án được phân chia thành 6 khía cạnh độc lập:

  • Nghiên cứu môi trường vĩ mô (kinh tế, chính trị, pháp lý, tự nhiên, quy hoạch);
  • Nghiên cứu thị trường và tiếp thị (phân đoạn thị trường, dự báo cung - cầu, đánh giá mức độ cạnh tranh);
  • Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật (mô tả sản phẩm, công suất dự án, công nghệ, nguyên vật liệu, cơ sở hạ tầng, địa điểm, giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường);
  • Nghiên cứu tổ chức quản lý và nhân sự (hình thức tổ chức doanh nghiệp, cơ cấu bộ máy quản lý điều hành, định biên lao động, kế hoạch tuyển dụng và đào tạo);
  • Phân tích tài chính (dự toán tổng mức đầu tư, xác định nguồn tài trợ, lập báo cáo doanh thu - chi phí dự kiến, xác định dòng tiền sau thuế và tính toán các chỉ tiêu $NPV, IRR, B/C, T$);
  • Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội (đóng góp ngân sách nhà nước, giải quyết việc làm, phân phối thu nhập và bảo vệ môi trường sinh thái).

Cuối cùng, chương 1 xác định các chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác lập dự án gồm: tỷ lệ dự án thành công trên tổng số dự án đã lập, thời gian hoàn thành công tác lập hồ sơ, chất lượng bản thuyết minh - thiết kế cơ sở, năng lực đội ngũ nhân sự và mức độ trang bị thiết bị, công cụ hỗ trợ.

Chương 2: Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát

Chương 2 tập trung phân tích thực trạng tổ chức, phương pháp và quy trình lập dự án tại Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát trong giai đoạn 2017 - 2021.

Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát được thành lập năm 2012 (Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0201206268 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hải Phòng cấp) với 3 cổ đông sáng lập và quy mô ban đầu khoảng 30 nhân sự. Tháng 10/2017, công ty tăng vốn điều lệ từ 150 tỷ đồng lên 250 tỷ đồng. Doanh nghiệp từng đạt thứ hạng 13 trong bảng xếp hạng FAST500 năm 2017 và hai năm liên tiếp nằm trong danh sách VNR500 (năm 2019 xếp hạng 471 và tiếp tục duy trì trong năm 2020). Tính đến ngày 31/12/2021, tổng số lao động của doanh nghiệp là 105 người.

Kết quả sản xuất kinh doanh của công ty giai đoạn 2017 - 2021 được thể hiện qua các chỉ tiêu tài chính cụ thể:

Chỉ tiêu Đơn vị 2017 2018 2019 2020 2021
Doanh thu bán hàng và CCDV Tỷ đồng 2.180 2.241 2.299 2.333 3.883
Doanh thu thuần Tỷ đồng 2.177 2.241 2.299 2.333 3.883
Giá vốn hàng bán Tỷ đồng 2.045 1.960 1.911 2.040 3.209
Lợi nhuận gộp Tỷ đồng 133 281 388 293 674
Doanh thu hoạt động tài chính Tỷ đồng 17 75 26 23 25
Lợi nhuận thuần từ HĐKD Tỷ đồng 38 76 72 144 507

Nguồn: Trích xuất từ Báo cáo tài chính Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát (Bảng 2.2 trong khóa luận)

Về đặc điểm các dự án của công ty:

  • Lĩnh vực: Mở rộng từ thi công sang làm chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, hạ tầng công nghiệp và dịch vụ thương mại.
  • Địa bàn: Trọng tâm tại Hải Phòng và Hải Dương; đang nghiên cứu mở rộng sang Quảng Ninh, Nam Định, Biên Hòa.
  • Thời gian thực hiện: Dao động trung bình từ 2 đến 5 năm tùy quy mô dự án.
  • Cơ cấu vốn: Tỷ lệ vốn tự có của công ty thường chiếm khoảng 20%, 80% còn lại huy động từ các tổ chức tín dụng thương mại như VPBank, VietinBank.
  • Dự án tiêu biểu: Dự án Khu nhà ở thương mại Việt Phát South City (tổng mức đầu tư 335 tỷ đồng, hợp tác vốn cùng VPBank theo tỷ lệ 20% tự có - 80% vốn vay, gồm 174 căn hộ); Dự án Nhà máy sản xuất khung thép tiền chế và gia công thép định hình tại Kim Xuyên - Hải Dương (2019); Dự án Khách sạn 5 sao Khu đô thị mới 2A Sở Dầu tại Hải Phòng (2020); Dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật các tuyến đường xung quanh TTTM Aeon Mall Lê Chân (2018 - 2020); Dự án Nhà ở thấp tầng tại ngã tư Cơ Điện - An Dương (tổng mức đầu tư 252 tỷ đồng); Dự án Cảng thủy nội địa và bến bãi hậu cần (năm 2021, tổng mức đầu tư 247 tỷ đồng).

Về công tác tổ chức và quy trình lập dự án: Việt Phát vận hành quy trình lập dự án gồm 10 bước phối hợp liên phòng ban:

  • Bước 1: Giám đốc khối QLDA tìm kiếm cơ hội đầu tư.
  • Bước 2: HĐQT phê duyệt ý tưởng, ban hành nhiệm vụ và kế hoạch dự án.
  • Bước 3: Trưởng phòng Phát triển dự án cử Chủ nhiệm dự án (CNDA).
  • Bước 4: CNDA thành lập nhóm soạn thảo dự án (tối thiểu 5 thành viên, lấy nhân sự từ Phòng Phát triển dự án, Tài chính, Quản lý thiết kế, Kế hoạch - Vật tư - Kỹ thuật).
  • Bước 5: CNDA lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí lập dự án.
  • Bước 6: Trình Giám đốc khối QLDA phê duyệt đề cương sơ bộ.
  • Bước 7: Nhóm soạn thảo lập đề cương chi tiết.
  • Bước 8: CNDA phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng thành viên.
  • Bước 9: Các thành viên triển khai nghiên cứu, thu thập dữ liệu và viết báo cáo chuyên đề.
  • Bước 10: CNDA đúc kết viết báo cáo tổng hợp, báo cáo Giám đốc khối QLDA để trình HĐQT phê duyệt trước khi nộp hồ sơ xin phép cơ quan nhà nước.

Về trang thiết bị và phần mềm hỗ trợ: Nhóm soạn thảo sử dụng hệ thống máy vi tính để bàn HP, máy in A4/A3/khổ lớn A0-A1, máy photocopy Fuji và các bàn vẽ trợ năng nhập khẩu từ Nhật Bản. Các phần mềm chuyên dụng phục vụ công tác lập dự án gồm: Microsoft Excel (phân tích phương án tài chính, tính toán NPV, IRR), Dự toán G8 (tính toán chi phí xây dựng), Microsoft Project (lập kế hoạch và quản lý tiến độ thực hiện), phần mềm thiết kế AutoCAD 2009-2010, SketchUp và 3D Max 2009.

Đánh giá thực trạng: Tác giả chỉ ra công tác lập dự án của Việt Phát đã có nhiều chuyển biến tích cực trong việc ứng dụng công nghệ, thiết lập quy trình chặt chẽ và chuẩn hóa năng lực nhân sự chủ nhiệm dự án (yêu cầu trên 5 năm kinh nghiệm, thành viên trên 2 năm kinh nghiệm). Tuy nhiên, vẫn còn những tồn tại như phương pháp thu thập dữ liệu chủ yếu dựa trên tài liệu sẵn có dẫn đến độ tin cậy chưa cao; việc phân tích thị trường và dự báo nhu cầu định lượng còn hạn chế; việc xử lý số liệu khảo sát mất nhiều thời gian và các phòng ban phối hợp đôi lúc chưa đồng bộ.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát

Chương 3 đề xuất định hướng phát triển và hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả công tác lập dự án tại Việt Phát đến năm 2025, tầm nhìn 2030:

Định hướng của công ty: Mở rộng thị trường đầu tư bất động sản sang các tỉnh thành lân cận như Quảng Ninh, Nam Định và khu vực phía Nam (Biên Hòa); củng cố vai trò chủ đầu tư trực tiếp toàn diện; nâng cao chất lượng lập hồ sơ dự án để rút ngắn thời gian thẩm định pháp lý và gia tăng tính minh bạch khi đàm phán tín dụng với các ngân hàng thương mại.

Hệ thống 7 nhóm giải pháp hoàn thiện được tác giả đề xuất:

  1. Hoàn thiện công tác tổ chức lập dự án: Tối ưu hóa cơ chế phối hợp giữa Phòng Phát triển dự án, Phòng Quản lý thiết kế và Phòng Tài chính; xác lập trách nhiệm cá nhân rõ ràng cho từng chuyên viên trong nhóm soạn thảo.
  2. Hoàn thiện quy trình lập dự án đầu tư: Rút ngắn thời gian xét duyệt trung gian giữa các bước đề cương sơ bộ và đề cương chi tiết; tăng cường phản biện nội bộ trước khi trình cấp quản lý.
  3. Hoàn thiện phương pháp lập dự án đầu tư: Kết hợp linh hoạt giữa phương pháp định tính và định lượng trong khảo sát thị trường; áp dụng các mô hình dự báo hồi quy đa biến và phân tích độ nhạy đa yếu tố thay vì dựa vào kinh nghiệm chủ quan.
  4. Hoàn thiện nội dung nghiên cứu lập dự án: Chú trọng nâng cao chất lượng báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM); tính toán dự phòng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sát với biến động giá đất thực tế; phân tích kỹ khía cạnh kinh tế - xã hội để tạo thuận lợi trong quá trình xin phê duyệt quy hoạch.
  5. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực: Định kỳ tổ chức các khóa bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên sâu về thẩm định dự án, cập nhật hệ thống văn bản pháp luật xây dựng - đất đai mới; ban hành chính sách đãi ngộ, khen thưởng dựa trên hiệu quả và tiến độ lập dự án.
  6. Tăng cường trang thiết bị phục vụ công tác lập dự án: Nâng cấp cấu hình hệ thống máy tính xử lý đồ họa, cập nhật các phiên bản phần mềm mô phỏng không gian và dự toán chuyên nghiệp đời mới nhằm giảm thiểu sai sót kỹ thuật.
  7. Nâng cao công tác quản lý, kiểm tra, giám sát công tác lập dự án: Thiết lập hệ thống kiểm toán kỹ thuật - tài chính nội bộ; thực hiện kiểm tra chéo tiến độ và dữ liệu giữa các bộ phận chức năng trong suốt thời gian soạn thảo đề cương và báo cáo nghiên cứu khả thi.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Vũ Thị Thảo đã tổng hợp và phản ánh các kết quả thực nghiệm gắn liền với dữ liệu hoạt động của Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát:

  • Phản ánh trung thực chuỗi số liệu tài chính giai đoạn 2017 - 2021: Doanh thu thuần của công ty tăng trưởng từ 2.177 tỷ đồng (năm 2017) lên 3.883 tỷ đồng (năm 2021); lợi nhuận sau thuế năm 2020 đạt 88,34 tỷ đồng (vượt 205,45% kế hoạch); ghi nhận doanh thu và bàn giao 112 căn hộ năm 2020 và 62 căn hộ năm 2021 thuộc dự án Việt Phát South City.
  • Mô tả chính xác cơ cấu nguồn vốn điển hình trong triển khai dự án bất động sản của công ty với tỷ lệ 20% vốn tự có và 80% vốn vay thương mại/huy động.
  • Chuẩn hóa sơ đồ quy trình 10 bước lập dự án thực tế tại doanh nghiệp, từ khâu tìm kiếm cơ hội của Giám đốc khối QLDA đến khâu phê duyệt cuối cùng của HĐQT.
  • Đề xuất hệ thống 7 nhóm giải pháp mang tính ứng dụng thực tiễn cao, tập trung trực tiếp vào các khâu tổ chức nhân sự, phương pháp dự báo, bổ sung chiều sâu nội dung nghiên cứu kỹ thuật - môi trường và kiểm tra giám sát nội bộ.

Về mặt đóng góp học thuật và thực tiễn do tác giả tự nêu: Khóa luận đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý và lập dự án đầu tư bất động sản phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam hiện hành; chỉ rõ những điểm mạnh và hạn chế cụ thể về nhân sự, thời gian, chi phí và chất lượng lập dự án tại một doanh nghiệp xây dựng - bất động sản quy mô vừa tại Hải Phòng, từ đó làm căn cứ để ban lãnh đạo công ty nâng cao chất lượng hồ sơ dự án, tiết kiệm chi phí chuẩn bị và đẩy nhanh tiến độ thẩm định đầu tư.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài (dựa trên phạm vi nghiên cứu được công bố trong văn bản):

  • Khóa luận chủ yếu tiếp cận và phân tích dữ liệu thứ cấp nội bộ từ các phòng ban chức năng của một doanh nghiệp duy nhất (Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát) trên địa bàn nghiên cứu trọng điểm là thành phố Hải Phòng và tỉnh Hải Dương, chưa có sự đối sánh định lượng mở rộng với các chủ đầu tư bất động sản khác trong cùng phân khúc.
  • Phương pháp thu thập dữ liệu phục vụ nghiên cứu thị trường còn dựa nhiều vào các thông tin sẵn có từ niên giám và báo chí, việc điều tra khảo sát mẫu thực tế còn hạn chế về quy mô do rào cản chi phí và thời gian thực tập.

Hướng nghiên cứu tiếp:

  • Mở rộng phạm vi nghiên cứu công tác lập dự án khi công ty tiến hành đầu tư tại các địa bàn mới theo định hướng phát triển đến năm 2025 (Quảng Ninh, Nam Định, Biên Hòa).
  • Đi sâu nghiên cứu ứng dụng các phương pháp mô phỏng rủi ro định lượng phức tạp (như mô phỏng Monte Carlo) trong phân tích tài chính và quản trị rủi ro đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp quy mô lớn.

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận tốt nghiệp này mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho các nhóm đối tượng:

  • Sinh viên chuyên ngành Quản lý dự án, Kinh tế đầu tư, Kinh doanh bất động sản: Tài liệu cung cấp góc nhìn thực tiễn về cấu trúc một bản nghiên cứu khả thi dự án bất động sản, hệ thống hóa đầy đủ các công thức tính toán tài chính ($NPV, IRR, B/C, T$) và phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng.
  • Cán bộ làm công tác phát triển dự án và quản lý đầu tư tại các doanh nghiệp xây dựng: Cung cấp tài liệu tham khảo về quy trình phối hợp 10 bước giữa các phòng ban chuyên môn (QLDA, Thiết kế, Kế hoạch vật tư, Tài chính, Pháp chế) khi chuẩn bị hồ sơ dự án.
  • Phần đáng tham khảo nhất: Nội dung phân tích các bước lập dự án thực tế tại Chương 2, danh mục máy móc/phần mềm chuyên dụng trong khảo sát - thiết kế dự án, và mô hình liên kết tài chính (tỷ lệ 20/80) với các ngân hàng thương mại được dẫn chứng qua các dự án cụ thể như Khu nhà ở thương mại Việt Phát South City và các công trình hạ tầng kỹ thuật kết nối Aeon Mall Lê Chân.

Câu hỏi thường gặp

1. Quy trình lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát gồm bao nhiêu bước và do cấp nào chủ trì việc tìm kiếm cơ hội?
Quy trình lập dự án tại công ty được chuẩn hóa qua 10 bước tuần tự. Người chủ động khảo sát và tìm kiếm cơ hội đầu tư mới ở Bước 1 là Giám đốc khối Quản lý dự án (QLDA), trước khi lập tờ trình để Hội đồng quản trị xem xét phê duyệt nhiệm vụ và kế hoạch dự án ở Bước 2.

2. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án đầu tư bất động sản của Việt Phát thường được phân bổ theo tỷ lệ nào?
Theo số liệu phân tích trong khóa luận, chi phí thực hiện các dự án của Việt Phát thường có cơ cấu: vốn tự có của công ty chiếm khoảng 20%, 80% còn lại là nguồn vốn vay tín dụng từ các ngân hàng thương mại (như VPBank, VietinBank) hoặc vốn huy động từ các tổ chức hợp tác đầu tư.

3. Kết quả kinh doanh và bàn giao căn hộ tại dự án Khu nhà ở thương mại Việt Phát South City được ghi nhận như thế nào trong giai đoạn 2020 - 2021?
Dự án có tổng mức đầu tư 335 tỷ đồng với quy mô 174 căn hộ. Năm 2020, công ty đã bàn giao và ghi nhận doanh thu 112 căn hộ; sang năm 2021, công ty tiếp tục bàn giao và ghi nhận doanh thu 62 căn hộ còn lại, đóng góp lớn vào sự tăng trưởng doanh thu thuần đạt mức 3.883 tỷ đồng của năm 2021.

4. Nhóm soạn thảo dự án tại Việt Phát phải đáp ứng những tiêu chuẩn nhân sự nào?
Nhóm soạn thảo (Ban quản lý dự án) phải có ít nhất 5 thành viên. Chủ nhiệm dự án (CNDA) phải tốt nghiệp đại học hoặc sau đại học chuyên ngành Kiến trúc, Xây dựng, Kinh tế, Quản trị kinh doanh và có trên 5 năm kinh nghiệm quản lý dự án. Các thành viên chuyên môn tham gia nhóm phải có trình độ đại học phù hợp và có tối thiểu 2 năm kinh nghiệm thực tế trong công tác lập dự án.

5. Những phần mềm chuyên môn nào được nhóm soạn thảo tại Việt Phát sử dụng để phục vụ công tác lập dự án?
Công ty sử dụng đồng bộ các phần mềm gồm: Microsoft Excel (lập phương án tài chính, tính NPV, IRR), Dự toán G8 (tính toán chi phí và hiệu quả tài chính xây dựng), Microsoft Project (lập kế hoạch và quản lý tiến độ), cùng các phần mềm hỗ trợ thiết kế kỹ thuật và kiến trúc như AutoCAD (bản 2009-2010), SketchUp và 3D Max 2009.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Vũ Thị Thảo đã hoàn thành mục tiêu hệ thống hóa cơ sở lý luận về lập dự án đầu tư bất động sản và phản ánh chân thực thực trạng công tác này tại Công ty Cổ phần Xây dựng Bất động sản Việt Phát giai đoạn 2017 - 2021. Bằng việc kết hợp các phương pháp phân tích định tính và định lượng dựa trên hồ sơ doanh nghiệp và số liệu dự án cụ thể, nghiên cứu đã làm rõ quy trình vận hành 10 bước, cơ cấu tài chính và các điểm nghẽn trong công tác dự báo, khảo sát dữ liệu của đơn vị. Các giải pháp được đề xuất trong công trình bám sát định hướng phát triển đến năm 2025, cung cấp luận cứ thực tiễn có giá trị tham khảo cho doanh nghiệp trong việc nâng cao chất lượng lập dự án đầu tư xây dựng.