## Tổng quan nghiên cứu

Thị trường căn hộ dịch vụ tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa đang phát triển mạnh mẽ với sự gia tăng đáng kể về nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ. Theo báo cáo của Cục Thống kê, số lượng người làm việc, chuyên gia và khách du lịch tại Nha Trang tăng đều qua các năm, tạo áp lực lớn về nhu cầu chỗ ở. Trước đây, các mô hình lưu trú như căn hộ chung cư, condotel, khách sạn được ưa chuộng nhưng dần bộc lộ hạn chế, tạo điều kiện cho mô hình căn hộ dịch vụ (CHDV) phát triển với nhiều tiện ích và dịch vụ chuyên nghiệp. 

Mục tiêu nghiên cứu là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ của khách hàng cá nhân tại Nha Trang, đồng thời đo lường mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố để đề xuất các giải pháp quản trị nâng cao hiệu quả kinh doanh. Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 07 đến tháng 10 năm 2020, tập trung tại thành phố Nha Trang. 

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư và quản lý căn hộ dịch vụ nhằm hiểu rõ hơn nhu cầu khách hàng, từ đó tối ưu hóa dịch vụ và tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường. Kết quả nghiên cứu cũng góp phần bổ sung vào kho tàng lý thuyết về hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản dịch vụ lưu trú.

## Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

### Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình hành vi người tiêu dùng nổi bật:

- **Thuyết hành động hợp lý (TRA)**: Giải thích xu hướng mua của người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi thái độ và chuẩn chủ quan, trong đó niềm tin vào thuộc tính sản phẩm và người ảnh hưởng đóng vai trò quan trọng.
- **Thuyết hành vi dự định (TPB)**: Mở rộng TRA bằng cách bổ sung yếu tố kiểm soát hành vi cảm nhận, phản ánh mức độ dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi mua.
- **Mô hình hành vi người tiêu dùng của Kotler và Keller**: Phân tích các yếu tố văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý ảnh hưởng đến hành vi mua hàng.
- **Mô hình nghiên cứu căn hộ dịch vụ và khách sạn**: Tổng hợp các yếu tố như vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ, chi phí và tham khảo từ các nghiên cứu trong và ngoài nước.

Các khái niệm chính bao gồm: hành vi người tiêu dùng, quyết định mua hàng, dịch vụ căn hộ dịch vụ, các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê.

### Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng:

- **Nghiên cứu định tính**: Thảo luận nhóm với 10 thành viên gồm 5 khách hàng đã thuê CHDV và 5 chuyên gia tư vấn để xác định các yếu tố ảnh hưởng và xây dựng bảng câu hỏi khảo sát.
- **Nghiên cứu định lượng**: Khảo sát đại trà với 350 phiếu phát ra, thu về 325 phiếu hợp lệ, trong đó 305 phiếu được sử dụng để phân tích. Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện, tập trung tại thành phố Nha Trang trong giai đoạn từ tháng 02 đến tháng 06 năm 2020.

Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS 20, thực hiện kiểm định độ tin cậy Cronbach’s alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích hồi quy để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ.

## Kết quả nghiên cứu và thảo luận

### Những phát hiện chính

- **Yếu tố vị trí**: Được đánh giá cao với hệ số Cronbach’s alpha 0.787, các biến quan sát như gần trung tâm thành phố, gần nơi làm việc và cửa hàng tiện ích có điểm trung bình trên 7.6/10, cho thấy vị trí là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định thuê.
- **Cơ sở vật chất**: Có hệ số tin cậy cao nhất 0.875, bao gồm diện tích phù hợp, bố trí phòng hợp lý, nội thất đầy đủ, thiết kế đẹp và tiện ích như phòng gym. Các yếu tố này được khách hàng đánh giá rất quan trọng.
- **Dịch vụ chăm sóc khách hàng**: Hệ số Cronbach’s alpha 0.856, các dịch vụ như an ninh đảm bảo, dịch vụ kỹ thuật xử lý nhanh, dọn dẹp phòng, giặt ủi và đường truyền internet tốc độ cao được khách hàng đánh giá cao.
- **Chi phí**: Hệ số tin cậy 0.836, giá thuê hợp lý, giá dịch vụ cộng thêm hợp lý, chương trình khuyến mãi và hình thức thanh toán đa dạng là các yếu tố được quan tâm.
- **Yếu tố tham khảo**: Hệ số Cronbach’s alpha 0.719, gợi ý từ người thân, đồng nghiệp và môi giới có ảnh hưởng tích cực đến quyết định thuê.

### Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy năm yếu tố vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ chăm sóc khách hàng, chi phí và tham khảo đều có tác động tích cực và đáng kể đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ tại Nha Trang. Vị trí thuận lợi giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận các tiện ích và nơi làm việc, phù hợp với nhu cầu di chuyển và sinh hoạt. Cơ sở vật chất và dịch vụ chăm sóc khách hàng tạo nên trải nghiệm sống tiện nghi, an toàn và thoải mái, là yếu tố then chốt giữ chân khách thuê lâu dài.

Chi phí hợp lý và các chương trình khuyến mãi giúp khách hàng cân đối ngân sách, tăng tính cạnh tranh của căn hộ dịch vụ trên thị trường. Yếu tố tham khảo phản ánh vai trò của mạng lưới xã hội và thông tin truyền miệng trong quyết định thuê, phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản còn thiếu minh bạch.

So sánh với các nghiên cứu trước đây, kết quả tương đồng với mô hình của Chan và Wong (2005) và Phatcharin Phadungyat (2008) về vai trò của vị trí và dịch vụ. Nghiên cứu cũng bổ sung thêm yếu tố tham khảo phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện điểm trung bình từng yếu tố và bảng phân tích Cronbach’s alpha để minh chứng độ tin cậy thang đo.

## Đề xuất và khuyến nghị

- **Tăng cường vị trí chiến lược**: Các chủ đầu tư nên lựa chọn căn hộ dịch vụ tại các khu vực trung tâm, gần nơi làm việc và tiện ích công cộng để thu hút khách thuê, mục tiêu tăng tỷ lệ lấp đầy lên 85% trong vòng 12 tháng.
- **Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất**: Đầu tư cải thiện diện tích, thiết kế, nội thất và tiện ích như phòng gym, hồ bơi nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng, giảm tỷ lệ khách hàng phàn nàn xuống dưới 5% trong 6 tháng tới.
- **Cải thiện dịch vụ chăm sóc khách hàng**: Đào tạo nhân viên chuyên nghiệp, tăng cường an ninh và dịch vụ kỹ thuật nhanh chóng, đảm bảo mức độ hài lòng khách hàng đạt trên 90% trong năm đầu tiên.
- **Định giá và chính sách chi phí hợp lý**: Xây dựng chính sách giá cạnh tranh, đa dạng hình thức thanh toán và chương trình khuyến mãi hấp dẫn nhằm tăng số lượng khách thuê mới lên 20% trong 1 năm.
- **Phát triển mạng lưới tham khảo và truyền thông**: Tăng cường hợp tác với các công ty môi giới, xây dựng chương trình giới thiệu khách hàng để tận dụng hiệu ứng truyền miệng, nâng cao nhận diện thương hiệu trong 6 tháng tới.

Các giải pháp trên cần được thực hiện đồng bộ bởi các chủ đầu tư, quản lý căn hộ dịch vụ và các bên liên quan nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.

## Đối tượng nên tham khảo luận văn

- **Nhà đầu tư bất động sản**: Hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ để lựa chọn vị trí và thiết kế dự án phù hợp, tối ưu hóa lợi nhuận.
- **Quản lý và vận hành căn hộ dịch vụ**: Áp dụng các hàm ý quản trị để nâng cao chất lượng dịch vụ, cải thiện trải nghiệm khách hàng và tăng tỷ lệ giữ chân khách thuê.
- **Chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản**: Sử dụng kết quả nghiên cứu làm cơ sở phân tích xu hướng tiêu dùng và hành vi khách hàng trong lĩnh vực căn hộ dịch vụ.
- **Các công ty môi giới và tư vấn bất động sản**: Nắm bắt các yếu tố quyết định thuê để tư vấn chính xác, xây dựng chiến lược tiếp thị hiệu quả, tăng cường mạng lưới khách hàng.

Mỗi nhóm đối tượng có thể ứng dụng kết quả nghiên cứu vào thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động và phát triển bền vững trong lĩnh vực căn hộ dịch vụ.

## Câu hỏi thường gặp

1. **Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ?**  
   Vị trí và cơ sở vật chất được đánh giá là hai yếu tố quan trọng nhất, với điểm trung bình lần lượt trên 7.7 và 7.8 trên thang 10, ảnh hưởng trực tiếp đến sự hài lòng và lựa chọn của khách hàng.

2. **Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là gì?**  
   Nghiên cứu kết hợp định tính (thảo luận nhóm với chuyên gia và khách hàng) và định lượng (khảo sát 305 khách hàng tại Nha Trang), sử dụng phân tích Cronbach’s alpha, EFA và hồi quy để đảm bảo tính chính xác và tin cậy.

3. **Làm thế nào để cải thiện dịch vụ chăm sóc khách hàng trong căn hộ dịch vụ?**  
   Đào tạo nhân viên chuyên nghiệp, tăng cường an ninh, dịch vụ kỹ thuật nhanh chóng và cung cấp các tiện ích như giặt ủi, dọn phòng theo yêu cầu giúp nâng cao trải nghiệm khách thuê.

4. **Chi phí ảnh hưởng như thế nào đến quyết định thuê?**  
   Chi phí hợp lý, các chương trình khuyến mãi và hình thức thanh toán đa dạng giúp khách hàng cân đối ngân sách, tăng khả năng lựa chọn và duy trì thuê căn hộ dịch vụ.

5. **Vai trò của yếu tố tham khảo trong quyết định thuê căn hộ dịch vụ là gì?**  
   Tham khảo từ người thân, đồng nghiệp và môi giới đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin và tạo niềm tin, đặc biệt trong thị trường bất động sản còn thiếu minh bạch.

## Kết luận

- Nghiên cứu xác định 5 yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ tại Nha Trang: vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ chăm sóc khách hàng, chi phí và tham khảo.  
- Mỗi yếu tố đều có mức độ ảnh hưởng tích cực và được khách hàng đánh giá cao qua khảo sát 305 mẫu.  
- Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để các nhà đầu tư và quản lý căn hộ dịch vụ xây dựng chiến lược phát triển phù hợp.  
- Đề xuất các giải pháp quản trị cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh và đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng.  
- Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng phạm vi khảo sát và ứng dụng mô hình vào các địa phương khác để so sánh và hoàn thiện hơn.

Khuyến khích các nhà đầu tư và quản lý căn hộ dịch vụ áp dụng kết quả nghiên cứu để nâng cao năng lực cạnh tranh và phát triển bền vững trên thị trường.