CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về giá đất 1.
Khái niệm về đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. Đất đai là một loài tài nguyên tự nhiên, một loài tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước mặt ngầm, thổ nhưỡng, động vật và thực vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp mặt của trái đất, bao gồm bãi chăn nuôi, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá.
Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện về khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản của một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [13]. Giá đất và những đặc trưng của giá đất a. Khái niệm về giá đất Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Giá đất cũng như giá các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị mà thể hiện ra bên ngoài là giá cả, định giá đất là xác định giá cả được người bán và người mua chấp nhận tại một thời điểm xác định. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định.
Nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian. Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật. Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [12].
Đặc trưng về giá đất - Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. - Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. - Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì không phải là sản phẩm lao động của con người mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng chủ yếu là do hai nguyên nhân đó là: do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ mà sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng cho nên giá đất ngày càng tăng lên.
Đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt do tính cố định về vị trí như trong cùng một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau [12]. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất a. Nhân tố nhân khẩu Mật độ nhân khẩu, tổ chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình có ảnh hưởng đến giá đất.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. - Tố chất nhân khẩu: là nói đến trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu nên thúc đẩy giá đất tăng lên. - Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình (do kết cấu gia đình ngày càng nhỏ) sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên [12].
Nhân tố xã hội Trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa có ảnh hưởng đến giá đất. - Trạng thái ổn định chính trị: Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên hoặc ngược lại. - An ninh xã hội: Khu nhà ở hay khu thương mại dịch vụ.trật tự xã hội tốt thì người dân cảm thấy an toàn. Vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu do người đầu cơ tranh mua đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. - Tiến trình đô thị hóa: Nhân tố này ảnh hưởng đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác [12]. Nhân tố quốc tế - Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, khi một nước bùng phát nguy cơ kinh tế thì giá đất ở nước đó hạ thấp nhanh chóng và ngược lại.
- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia tốt đẹp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại [12]. Nhân tố kinh tế - Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 - Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi ích cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà.
Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. - Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng. - Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập của dân cư tăng thì sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới , biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.
- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá có ảnh hưởng đến giá nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao. - Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản tiền lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Vì vậy việc biến động mức lãi suất cũng ảnh hưởng đến giá đất [12].