CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1. Giá đất và giá BĐS 1. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai".
Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp được quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. [17] Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước quản lý và giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất ở là lâu dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
[4] Giá đất thực tế là giá đất có được trong điều kiện bình thường (không chịu tác động bởi các yếu tố tác động ảo như sốt, đầu cơ,.) là giá người mua phải trả cho người bán với một mức giá thoả thuận phù hợp với tình hình thị trường giao dịch thực tế, giá đất thực tế thường cao hơn rất nhiều so với giá nhà nước, giá hợp đồng chuyển nhượng và vận hành theo cơ thế thị trường hàng hoá (quy tắc thuận mua vừa bán). Giá đất chuyển nhượng là giá trị tối thiểu mà một BĐS có thể giao dịch được tại một thời điểm nhất định, trong đó các bên tham gia giao dịch cảm thấy hài lòng về giá trị của tài sản được giao dịch trên thị trường. Vũ Văn Hoàng Trang 17 Luận văn tốt nghiệp Giá hợp đồng là giá trị chuyển nhượng được thể hiện trên hợp đồng giao dịch thành công và được cơ quan có thẩm quyền chứng thực việc giao dịch. Giá hợp động có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường thực tế và mang tính chất thoả thuận dân sự giữa các bên tham gia giao dịch.
Do đó, bản đồ hệ số hiệu chỉnh k của để tài là kết quả mang tính chất tham khảo vì việc thu thập, phân tích, so sánh và nội suy từ hợp đồng chuyển nhượng đã có pháp lý đã được chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: + Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khái niệm giá BĐS Giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ Cung - Cầu về BĐS trên thị trường.
Tuy nhiên, hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt, do đó hàng hóa BĐS có một số đặc trưng riêng: - Tính song trùng tức là bao gồm giá đất và công trình. - Tính khu vực. - Có hai cách thể hiện: Bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê. Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng không giống nhau.
Giá BĐS được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người mua và người bán. Nhìn từ góc độ dài hạn, giá BĐS luôn có xu hướng tăng lên vì tài nguyên đất là có hạn mà con người thì ngày càng tăng và đông hơn hiện tại. Vũ Văn Hoàng Trang 18 Luận văn tốt nghiệp 1. Đặc điểm của giá đất Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành.
Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy, đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau: Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, …[17] Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả rất dài, khó so sánh với nhau. Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì không phải là sản phẩm lao động của con người mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư.
[17] Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng chủ yếu là do hai nguyên nhân đó là: tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ mà sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng cho nên giá đất ngày càng tăng lên. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, như trong cùng một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Cơ sở khoa học hình thành giá đất a. Địa tô Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Ðã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thờikì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm Vũ Văn Hoàng Trang 19 Luận văn tốt nghiệp đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: Địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. * Địa tô chênh lệch: Là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí,phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất.
Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch. + Ðịa tô chênh lệch I: là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. + Ðịa tô chênh lệch II: là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.
* Ðịa tô tuyệt đối Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người Vũ Văn Hoàng Trang 20 Luận văn tốt nghiệp bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng.
Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
