Chương 1: Cở sở khoa học về định giá đất + Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá đất tại công ty cô phần đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tang Phú Thọ + Chương 3: Một số giải pháp đề xuất nhằm hoàn thiện hoạt động định giá đất tại công ty cô phần đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng Phú Thọ - Phần kết luận và kiến nghị CHUONG 1: CO SO KHOA HỌC VE ĐỊNH GIÁ DAT 1. Giới thiệu về định giá dat 1. Khát niệm Định giá là quá trình phát triển ý kiến về giá trị của một tài sản. Định giá đất tập trung vào động cơ, thái độ và sự tương tác của những người tham gia thị trường khi họ phản ứng với các đặc điểm cụ thể của mảnh đất và các yếu tô bên ngoài tác động vào giá trị mảnh đất 1.
Vai trò Trong quản lý và kinh doanh, Nhà nước và người sử dụng đất dùng kết quả định giá dat dé ra quyết định trong những trường hợp sau: - Là cơ sở phục vụ mua bán, trao đổi và chuyền nhượng đất, góp phần ồn định thị trường đất - Là cơ sở cho người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như cho thuê, thế châp, câm cô, chuyên nhượng, chuyên đôi, thừa kê - Là cơ sở dé Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá tri quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất - Là cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất - Là cơ sở cho các chính sách tính thuế sử dụng đất, thuế chuyền quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ. Nguyên tắc - Cung và cầu: Theo nguyên tắc này, tăng nguồn cung của một loại hàng hoá hoặc giảm sút nhu cầu có xu hướng làm giảm giá trị của hàng hoá đó. Cung và cầu không có tỷ lệ thuận với nhau nhưng có sự tương tác lẫn nhau. Giá trị của đất đai thay đôi cùng chiều với sự thay đổi của cầu và ngược chiều với sự thay đổi của cung.
Giá của đất sẽ giảm nếu nguồn cung dôi dào so với nhu cầu. Ngược lai, giá của đất sẽ tăng nếu nguồn cung khan hiếm. Cung và cầu luôn có xu hướng tiến về trạng thái cân băng. Cạnh tranh là nền tang của sự chuyền động của cung và cau trong hệ thống kinh tế thị trường.
Cùng một mục đích sử dụng, mỗi mảnh đất cạnh tranh với tất cả các mảnh đất khác trong cùng một phân khúc thị trường hoặc ở phân khúc thị trường khác. - Thay thế: Nguyên tắc này chỉ ra rằng khi có sẵn các mảnh đất tương xứng thì mảnh đất có giá thấp hơn thì được nhiều sự quan tâm hơn. Theo nguyên tắc này, người mua sẽ không trả giá nhiều hơn cho một mảnh đất nếu xuất hiện một mảnh đất khác có giá trị tương đương. Mặc dù nguyên tắc này được áp dụng trong hau hết tình huống nhưng khi đặc điểm của mảnh đất trên thị trường được cho là độc nhất thì giá cả của mảnh đất là duy nhất.
Trong tình huống đó, thẩm định viên phải nghiên cứu mảnh đất thay thế trong thị trường rộng hơn hoặc sử dụng kỹ thuật phân tích phù hợp với đặc tính thị trường hạn chế. - Cân bằng: Nguyên tắc này cho rằng giá trị của đất được tạo ra và duy trì khi các yêu tố đối lập hoặc tương tác nằm trong trang thái cân bằng. Cung va cầu có xu hướng tiễn tới trạng thái cân bằng nhưng trạng thái cân bằng tuyệt đối hầu như không bao giờ đạt được. Theo thời gian, nhu cầu thay đổi vì sự biến đổi của thu nhập, việc làm và dân số.
Nguồn cung thay đổi do xây dựng, chuyên đổi mục dich - Ngoại ứng: Các yếu tô bên ngoài có thê ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá tri của đất. Ví dụ như cầu, đường cao tốc và các dịch vụ thiết yếu là các yếu tố tích cực. Nhưng các yếu tố này có thé tác động tiêu cực đến giá trị của mảnh đất nêu mảnh đất năm liền kề đường cao tốc đông đúc. Vì là vật bất động nên đất đai chịu nhiều tác động từ bên ngoài mạnh hơn hau hết loại hàng hoá hay dịch vụ khác.
Ngoại ứng đề cập đến các thuộc tính vật lý gần mảnh đất hoặc các điều kiện kinh tế đều ảnh hưởng đến giá trị mảnh đất. Mảnh đất cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tô pháp lý như chính sách thuế đất, chính sách pháp lý, các chính sách và sự quản lý của chính quyền địa phưởng. Giới thiệu về thị trường đất 1. Khai niệm Thị trường đất đai được hiểu chung là thị trường giao dịch đất đai.
Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch đất diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi dién ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất dai là thị trường không hoàn hảo Thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán thì giá trị thị trường và giá cả thị trường là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thé khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
Trong thị trường đất đai, vị trí của mỗi mảnh đất là độc nhất. Đồng thời, số lượng người tham gia thị trường không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin. Ngoài ra, thị trường có tính xác định và phân hoá cao theo từng loại đất. Cung về đất đai tương đối ôn định, còn cầu thì hoàn toàn không ổn định.
Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyên Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của dat làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời, những nhu cầu về đất dai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện thị trường thông thoáng thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Trong thị trường hang hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất.
Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thé tái tạo nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác, thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn Tính cạnh tranh của thị trường đất đai khác với các thị trường cạnh tranh ở nhiêu khía cạnh bao gôm: e Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường cạnh tranh là giống nhau và có thé thay thế cho nhau trong thị trường đất đai, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị. e Trong thị trường cạnh tranh, số lượng người mua và người bán rất lớn và không có một ai trong số họ có thé tác động làm thay đổi đến giá thị trường.
Trong thị trường đất đai, có thé có trường hợp người mua rất ưng với mảnh đất cần mua và người bán rất muốn bán mảnh đất cần bán, trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường miễn sao họ đạt được ý nguyện của mình. e Một thị trường cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc sự kích động do con người gây ra, còn thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi một loạt những quy định của chính quyền địa phương và Nhà nước như qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thué,. ` e Trong thị trường cạnh tranh, người mua và người bán đều có kiến thức va được thông báo đầy đủ về các điều kiện thị trường, còn người mua và bán trong thị trường đất đai thường chỉ nhận được một lượng thông tin rất nghèo nan và độ tin cậy thấp. Nhiều người trong số đó không thường xuyên và không quen thuộc các thủ tục mua bán trên thị trường.
Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn nhưng ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá đất. Các thửa đất có thê không giống nhau nhưng chúng là những đối tượng thay thế gần như nhau. Thi trường đất dai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác, thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội, môi trường xã hội,.
Việc tổ chức thị trường không tốt có thé là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bắt bình trong xã hội. Do vậy, khi không được tô chức và thông tin thiếu đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ồn định thì thị trường này sẽ bi chi phối rất mạnh bởi yêu tố tâm ly, đặc biệt trong những quốc gia chưa trai qua kinh tế thị trường va trình độ dân trí thấp. Chu kỳ phát triển của thị trường đất - Tăng trưởng: giai đoạn nhu cầu tăng mạnh, giá cả tăng cao, giao dịch diễn ra soi động - Ôn định: giai đoạn cân bằng, không có lãi hoặc lỗ rõ rệt - Suy giảm: giai đoạn nhu cầu giảm dần - Hồi sinh: giai đoạn tái phát triển và nhu cầu ngày càng gia tăng Mặc dù, các giai đoạn này có thể mô tả vòng đời của thị trường nhưng chúng không được sử dụng làm đại diện cho xu hướng thị trường. Không có số năm cô định cho bat kỳ giai đoạn nào trong chu kỳ.
Nhiều thị trường vẫn 6n định trong thời gian dai. Sự suy giảm có thể xảy ra bởi một tác động bên ngoài như thiên tai, dịch bệnh, kinh tế suy thoái.