Luận văn tìm hiểu công tác xác định giá đất cụ thể dự án khu dân cư số 10 phường thịnh đán thành phố thái nguyên năm 2017

Luận văn tập trung vào công tác xác định giá đất tại khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thái Nguyên năm 2017. 81 trang · Đại học Thái Nguyên · 2018.

• Tác giả: Trương Thùy Ngân
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Thi
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
• Đề tài: Công Tác Xác Định Giá Đất Khu Dân Cư Số 10 Phường Thịnh Đán, Thái Nguyên 2017
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Đặt vấn đề
• 1.2. Mục tiêu của đề tài
• 1.2.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
• 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Tổng quan về thị trường đất đai
• 2.2. Tổng quan về giá đất
• 2.2.1. Khái niệm
• 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
• 2.2.2.1. Địa tô
• 2.2.2.2. Lãi xuất ngân hàng
• 2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
• 2.2.3. Phương pháp định giá đất
• 2.2.3.1. Phương pháp triết trừ - Khảo sát, thu thập thông tin
• 2.2.3.2. Phương pháp thu nhập
• 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Địa điểm và thời gian
• 3.3. Nội dung nghiên cứu
• 3.4. Phương pháp nghiên cứu
• 3.4.1. Phương pháp điều tra số liệu, tài liệu
• 3.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý, tổng hợp số liệu, viết báo cáo
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
• 4.2. Giá đất nhà nước quy định trên địa bàn phường Thịnh Đán
• 4.2.1. Một số loại đất nông nghiệp
• 4.2.2. Công tác xác định giá đất cụ thể khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên
• 4.2.2.1. Xác định giá đất cụ thể của dự án khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán
• 4.2.2.2. Giá đất xác định để giao đất tái định cư tại khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán thành phố Thái Nguyên
• 4.3. Đề xuất một số giải pháp cho công tác định giá đất và quản lý đất đai
• 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu và mục tiêu của luận văn

Luận văn tập trung vào công tác xác định giá đất tại khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thái Nguyên năm 2017. Mục tiêu tổng quát là nghiên cứu thực trạng giá đất và quy trình xác định giá đất cụ thể cho dự án này. Mục tiêu cụ thể bao gồm tìm hiểu giá đất thực tế trên thị trường, so sánh với giá đất do Nhà nước quy định, và đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất. Ý nghĩa của đề tài nằm ở việc củng cố kiến thức học thuật và đóng góp thực tiễn trong quản lý đất đai.

1.1. Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu thực trạng giá đất và quy trình xác định giá đất cụ thể cho dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thái Nguyên năm 2017. Đây là bước đầu tiên để hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản và quy hoạch đô thị tại địa phương.

1.2. Mục tiêu cụ thể

Tìm hiểu giá đất thực tế trên thị trường, so sánh với giá đất do Nhà nước quy định, và đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất. Điều này giúp đánh giá sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp.

II. Tổng quan về thị trường đất đai và giá đất

Phần này cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường đất đai và giá đất, bao gồm khái niệm, cơ sở khoa học hình thành giá đất, và các yếu tố ảnh hưởng như địa tô, lãi suất ngân hàng, và quan hệ cung cầu. Thị trường bất động sản được phân tích qua góc độ kinh tế và pháp lý, đặc biệt là trong bối cảnh quy hoạch đô thị và phát triển đô thị.

2.1. Khái niệm và cơ sở khoa học

Giá đất được hình thành dựa trên địa tô, lãi suất ngân hàng, và quan hệ cung cầu. Địa tô phản ánh khả năng sinh lợi của đất, trong khi lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến chi phí đầu tư. Quan hệ cung cầu quyết định giá đất trong thị trường bất động sản.

2.2. Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Các yếu tố như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, và chính sách đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất. Đặc biệt, quy hoạch đô thị và phát triển đô thị có tác động lớn đến giá đất tại các khu vực dân cư.

III. Phương pháp nghiên cứu và kết quả

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra số liệu, phương pháp phân tích, xử lý, tổng hợp số liệu, và phương pháp định giá đất. Kết quả nghiên cứu cho thấy sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định tại khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thái Nguyên. Điều này đặt ra yêu cầu cải thiện công tác xác định giá đất và quản lý đất đai.

3.1. Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu bao gồm phương pháp điều tra số liệu, phương pháp phân tích, xử lý, tổng hợp số liệu, và phương pháp định giá đất. Những phương pháp này giúp thu thập và phân tích dữ liệu một cách hệ thống.

3.2. Kết quả nghiên cứu

Kết quả cho thấy sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định tại khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thái Nguyên. Điều này đặt ra yêu cầu cải thiện công tác xác định giá đất và quản lý đất đai.

IV. Đề xuất giải pháp và kết luận

Dựa trên kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý đất đai và công tác xác định giá đất. Các giải pháp bao gồm cải thiện hệ thống pháp lý, tăng cường minh bạch trong quy trình định giá, và nâng cao năng lực quản lý của cơ quan chức năng. Kết luận của luận văn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định giá đất chính xác trong phát triển đô thị và quản lý bất động sản.

4.1. Đề xuất giải pháp

Các giải pháp bao gồm cải thiện hệ thống pháp lý, tăng cường minh bạch trong quy trình định giá, và nâng cao năng lực quản lý của cơ quan chức năng. Những giải pháp này nhằm đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường.

4.2. Kết luận

Luận văn kết luận rằng việc xác định giá đất chính xác là yếu tố quan trọng trong phát triển đô thị và quản lý bất động sản. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý và cộng đồng dân cư.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia có giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, là tư liệu sản xuất đặc biệt không bị hao mòn và là thành phần cốt lõi của môi trường sống cũng như nền tảng phát triển kinh tế - xã hội. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Giá đất là thước đo kinh tế phản ánh khả năng sinh lợi và trình độ sử dụng đất, đóng vai trò điều tiết quan hệ cung - cầu và hỗ trợ Nhà nước ban hành các quyết định quản lý.

Tại tỉnh Thái Nguyên, cùng với tiến trình đô thị hóa và phát triển kinh tế, thị trường bất động sản đã có những bước chuyển biến rõ rệt. Tuy nhiên, giai đoạn nghiên cứu ghi nhận thị trường bất động sản có thời điểm rơi vào trạng thái trầm lắng, giá đất ở suy giảm và xuất hiện khoảng cách chênh lệch lớn giữa giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường với khung giá do Nhà nước quy định. Vấn đề đặt ra là phải xác định rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị và hoàn thiện công tác xác định giá đất cụ thể nhằm phục vụ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và tính thu tiền sử dụng đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân.

Từ thực tiễn đó, tác giả Trương Thùy Ngân thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý Đất đai với đề tài: “Tìm hiểu công tác xác định giá đất cụ thể Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên năm 2017”.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:

1. Mục tiêu tổng quát: Nghiên cứu thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh và tìm hiểu công tác xác định giá đất của Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên năm 2017.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Tìm hiểu giá đất ở đô thị thực tế trên thị trường và giá đất ở đô thị do Nhà nước quy định tại các khu vực cụ thể của một số dự án, khu dân cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên;
   • Tìm hiểu công tác xác định giá đất cụ thể Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên năm 2017;
   • Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác xác định giá đất của Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên.
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào công tác xác định giá đất cụ thể để bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất tái định cư tại dự án.
• Phạm vi không gian: Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên; địa điểm thực tập và thu thập số liệu tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên.
• Phạm vi thời gian: Số liệu nghiên cứu và thực tập được thực hiện từ tháng 1 năm 2018 đến tháng 4 năm 2018; mốc thời gian thẩm định giá đất của hồ sơ dự án là năm 2017 (dựa trên dữ liệu khảo sát giao dịch thị trường mốc năm 2015 và các văn bản pháp lý giai đoạn 2014–2016).

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận hệ thống hóa cơ sở lý luận kinh tế đất đai và khung pháp lý hiện hành làm nền tảng cho việc định giá đất cụ thể:

1. Cơ sở lý thuyết kinh tế về giá đất

• Khái niệm và bản chất: Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị nội tại như hàng hóa thông thường mà giá cả phản ánh sự thu lợi trong quá trình khai thác, mang bản chất là sự tư bản hóa địa tô. Điều 3 Luật Đất đai 2013 xác định giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
• Học thuyết địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra nộp cho chủ sở hữu đất. Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân nên không còn địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch thuộc về Nhà nước. Địa tô chênh lệch 1 gắn với độ phì tự nhiên và vị trí gần thị trường; địa tô chênh lệch 2 hình thành do đầu tư thâm canh, cải tạo và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Sự khác biệt về mức sinh lợi và vị trí địa lý là yếu tố chi phối mức địa tô đô thị.
• Mối quan hệ giữa giá đất và lãi suất: Khóa luận trích dẫn công thức tính giá cho thuê đất do Giáo sư Juriohayami giới thiệu tại Hội thảo FAO và Ủy ban Kế hoạch Nhà nước năm 1993 (Dự án TCP/VIE/2252). Khi không tính thuế, giá đất ($P$) xác định theo thu nhập kỳ vọng ($Y_t$) và lãi suất ngân hàng ($i$): $$P = \sum \frac{Y_t}{(1+i)^t} \quad \text{với} \quad Y_t = R \cdot Q_t - C$$ Khi có thuế sử dụng đất ($T$), thu nhập bị khấu trừ làm giảm giá đất căn cứ: $$G = \sum \frac{(Y_t - T_t)}{(1+i)^t}$$ Khi coi đất là một tài sản sinh lời qua thời gian với tỷ suất chiết khấu $r$, giá đất được tính bằng: $$PL = \sum_{t=1}^{n} \frac{PL_t}{(1+r)^t}$$
• Quy luật cung - cầu: Khác với hàng hóa thông thường, cung đất đai về cơ bản là cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực chủ yếu do biến thiên của phía cầu quy định (mật độ dân số, tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân, khả năng kết nối giao thông, mặt bằng lãi suất).

2. Khung văn bản quy phạm pháp luật

Hệ thống căn cứ pháp lý được tác giả tổng hợp gồm:

• Cấp Trung ương: Luật Đất đai 2003; Luật Đất đai 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
• Cấp địa phương (tỉnh Thái Nguyên): Nghị quyết số 21/2012/NQ-HĐND và Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND (giá đất 2013); Nghị quyết số 23/2013/NQ-HĐND và Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND (giá đất 2014); Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND và Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn 2015–2019; Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể; Quyết định số 2534/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 phê duyệt giá đất dự án lân cận.

3. Phương pháp nghiên cứu

• Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập hồ sơ, báo cáo kinh tế - xã hội TP. Thái Nguyên, các văn bản quy phạm pháp luật, hồ sơ thẩm định giá đất tại Phòng Tài chính đất bồi thường và Giải phóng mặt bằng thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên.
• Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp chủ đạo áp dụng định giá cho dự án. Nguyên tắc thực hiện: khảo sát tối thiểu 03 bất động sản so sánh tương đồng đã giao dịch thành công trong thời gian không quá 02 năm; lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; yếu tố của bất động sản so sánh kém hơn thì điều chỉnh tăng (+), tốt hơn thì điều chỉnh giảm (-); khống chế mức chênh lệch giữa giá đất ước tính sau điều chỉnh với giá xác định bình quân không vượt quá 10%.
• Phương pháp phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu: Phân tích biến động các mức thu nghĩa vụ tài chính đất đai, so sánh các chỉ tiêu tự nhiên - kinh tế để làm rõ tính hợp lý của phương án giá.

---

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của công tác quản lý giá đất trong nền kinh tế thị trường, chỉ ra thực trạng thị trường bất động sản Thái Nguyên và mâu thuẫn giữa khung giá nhà nước với giá giao dịch thực tế. Xác lập 01 mục tiêu tổng quát, 03 mục tiêu cụ thể, nêu rõ ý nghĩa học thuật trong việc củng cố phương pháp nghiên cứu quản lý đất đai và ý nghĩa thực tiễn đối với việc xác định nghĩa vụ tài chính, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân tại phường Thịnh Đán.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa lý luận về thị trường đất đai theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp; phân tích bản chất giá đất và cơ chế hai giá (giá Nhà nước quy định nhằm điều tiết quan hệ quản lý kinh tế - hành chính và giá thị trường hình thành qua thỏa thuận dân sự). Trình bày cơ sở khoa học của 04 phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT:

• Phương pháp chiết trừ: Áp dụng cho bất động sản có tài sản gắn liền với đất bằng cách lấy tổng giá trị bất động sản trừ đi giá trị hiện tại của công trình xây dựng (chi phí xây dựng mới trừ hao mòn).
• Phương pháp thu nhập: Xác định giá trị đất bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân một năm (doanh thu trừ chi phí vận hành) chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước.
• Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho các thửa đất có tiềm năng phát triển, tính bằng hiệu số giữa tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí phát triển giả định chiết khấu về thời điểm định giá.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ($K$): Lấy giá đất trong Bảng giá đất nhân với hệ số $K$ do UBND cấp tỉnh ban hành dựa trên khảo sát giá thị trường phổ biến. Tổng quan lịch sử thay đổi khung giá đất của Chính phủ qua 4 thời kỳ và diễn biến thị trường đất đai trong nước và quốc tế.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định không gian nghiên cứu tại Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán và cơ quan thực tập là Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên (từ tháng 1/2018 đến tháng 4/2018). Quy định 03 nội dung nghiên cứu chính: điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội; quy định giá đất và thực tế xác định giá đất cụ thể tại KDC số 10; đề xuất giải pháp. Nêu chi tiết quy trình tính toán, công thức toán học và nguyên tắc điều chỉnh sai số (không quá 10%) của phương pháp so sánh trực tiếp.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu

Nội dung này được chia thành các hợp phần chi tiết phản ánh toàn bộ kết quả khảo sát và tính toán thực nghiệm của tác giả:

1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên

• Vị trí và tự nhiên: Thành phố Thái Nguyên có diện tích tự nhiên 222,93 km², là đô thị loại I từ năm 2010, nằm cách Hà Nội 80 km. Chế độ thủy văn phụ thuộc sông Cầu và suối Mỏ Bạch; địa hình thấp dần từ bắc xuống nam; lượng mưa trung bình 2.500 mm/năm. Đất đai chủ yếu là đất phù sa bồi đắp. Khoáng sản nổi bật với trữ lượng than lớn thứ hai cả nước cùng quặng sắt, thiếc, titan. Môi trường không khí khu vực đô thị chịu ảnh hưởng bởi khí thải từ Khu công nghiệp Gang thép Thái Nguyên.
• Thực trạng kinh tế - xã hội năm 2016: Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) đạt 15,2% so với năm 2015. GRDP bình quân đầu người đạt 52 triệu đồng/năm (tương đương 2.325 USD/năm). Thu ngân sách đạt trên 9.500 tỷ đồng, vượt 47,1% kế hoạch. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh: công nghiệp - xây dựng tăng 21,7% (đóng góp 11,2 điểm phần trăm vào mức tăng chung); nông nghiệp đạt giá trị 12.158 tỷ đồng (tăng 5,3%); sản lượng chè búp tươi đạt 210 nghìn tấn. Toàn tỉnh có 116 dự án FDI với tổng vốn đăng ký 7.185,4 triệu USD (trong đó giá trị sản xuất từ doanh nghiệp FDI chiếm 93% toàn ngành công nghiệp tỉnh, chủ lực là Tập đoàn Samsung). Vốn đầu tư toàn xã hội đạt 45,8 nghìn tỷ đồng; có 6 khu công nghiệp tập trung với tổng diện tích quy hoạch 1.420 ha.

2. Khung giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Thịnh Đán

Trích lục theo Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên về bảng giá đất giai đoạn 2015–2019:

Bảng 1: Bảng giá đất nông nghiệp tại phường Thịnh Đán (Đơn vị tính: 1.000 đồng/m²)

Loại đất	Vị trí 1 (VT1)	Vị trí 2 (VT2)	Vị trí 3 (VT3)
Đất trồng lúa	100	97	94
Đất trồng cây lâu năm	90	87	84
Đất trồng rừng sản xuất	33	30	27

Bảng 2: Khung giá đất ở nông thôn tỉnh Thái Nguyên (Đơn vị tính: 1.000 đồng/m²)

Khu vực	Giá tối thiểu	Giá tối đa
Vùng Trung du	260	7.000
Vùng Miền núi	70	6.000

Bảng 3: Khung giá đất ở đô thị tỉnh Thái Nguyên (Đơn vị tính: 1.000 đồng/m²)

Loại đô thị	Giá tối thiểu	Giá tối đa
Thành phố Thái Nguyên	500	30.000
Thị xã Sông Công	400	15.000
Thị trấn Ba Hàng (Phổ Yên)	400	15.000
Thị trấn trung tâm các huyện	200	12.000
Các thị trấn khác	150	5.000

3. Thực hành phương pháp so sánh trực tiếp xác định giá đất cụ thể tại KDC số 10

Khóa luận trình bày các bảng tính toán chi tiết việc điều chỉnh mức giá cho các nhóm thửa đất ở đô thị (ODT) đại diện cần định giá dựa trên thông tin giao dịch năm 2015:

Bảng 4: Xác định giá đất cụ thể thửa đất số 91 (bám mặt đường Quang Trung)

Tiêu chí so sánh	Thửa số 91 (Chuẩn)	Thửa so sánh số 10	Thửa so sánh số 57	Thửa so sánh số 522
Mục đích sử dụng	Đất ODT	Đất ODT	Đất ODT	Đất ODT
Giá chuyển nhượng (đồng/m²)	—	14.300.000	14.800.000	14.800.000
Năm giao dịch	2017	2015	2015	2015
Yếu tố giao thông	Bám đường Quang Trung, mặt cắt 5 m	Bám đường Quang Trung, mặt cắt 7,4 m	Bám đường Quang Trung, mặt cắt 4,1 m	Bám đường Quang Trung, mặt cắt 5 m
Tỷ lệ điều chỉnh giao thông (%)	100%	+11,00% (+1.588.889 đ)	-704.762 đ	0 đ
Diện tích và hình dạng	65,3 m²	40 m² (-416.505 đ)	74,5 m² (+457.732 đ)	85 m² (+302.041 đ)
Khoảng cách UBND & Trạm y tế	700 m	800 m (+291.837 đ)	500 m (+457.732 đ)	500 m (+302.041 đ)
Hướng thửa đất	Đông Nam	Tây Bắc (+442.268 đ)	Tây Nam (+152.577 đ)	Tây (+305.155 đ)
Mức giá ước tính (đồng/m²)	—	16.206.489	15.163.279	15.709.236

Tổng hợp kết quả định giá các thửa đất đại diện khác:

• Thửa đất số 250: Đường bê tông rộng 2,5 m. So sánh với các thửa số 348 (đường 2 m, giá 7.200.000 đ/m²), thửa số 667 (đường 2,5 m, giá 7.000.000 đ/m²), thửa số 240 (đường 2 m, giá 7.000.000 đ/m²). Các mức giá sau điều chỉnh lần lượt là 7.076.006 đ/m², 7.174.828 đ/m² và 6.892.464 đ/m². Giá bình quân xác định làm tròn là 7.000.000 đồng/m².
• Thửa đất số 254: Đường bê tông rộng 3 m. So sánh với các thửa số 377 (giá 5.800.000 đ/m²), thửa số 801 (giá 5.700.000 đ/m²), thửa số 647 (giá 5.500.000 đ/m²). Mức giá sau điều chỉnh lần lượt là 5.479.719 đ/m², 5.495.921 đ/m² và 5.345.255 đ/m². Giá bình quân xác định làm tròn là 5.000.000 đồng/m².
• Thửa đất số 231: Mặt cắt ngõ 3 m. So sánh với thửa số 721 (giá 3.400.000 đ/m²), thửa số 424 (giá 3.400.000 đ/m²), thửa số 586 (giá 3.400.000 đ/m²). Giá sau điều chỉnh đạt 3.610.267 đ/m², 3.303.032 đ/m² và 3.408.974 đ/m². Kết quả xác định đạt 3.700.000 đồng/m², làm tròn mức đề xuất là 3.000.000 đồng/m².
• Thửa đất số 1: So sánh với thửa số 16 (bám đường tránh QL3 rộng 14,5 m, giá 10.000.000 đ/m²), thửa số 369 (giá 9.500.000 đ/m²), thửa số 536 (giá 9.500.000 đ/m²). Mức giá sau điều chỉnh là 9.313.007 đ/m², 9.813.032 đ/m² và 10.871.217 đ/m². Giá tính toán đạt 9.085.000 đồng/m², làm tròn đề xuất là 10.000.000 đồng/m².

4. Giá đất giao tái định cư và bồi thường tại KDC số 10

Căn cứ Tờ trình số 136/TTr-UBND ngày 04/5/2016 của UBND thành phố Thái Nguyên:

• Phê duyệt mức giá giao đất tái định cư theo từng tuyến đường quy hoạch:
  • Lô ODT1, ODT2 bám đường quy hoạch rộng 20,5 m: mức giá 5.000.000 đồng/m².
  • Lô ODT1 bám đường 15,5 m (đối diện Trung tâm thương mại): mức giá 4.000.000 đồng/m².
  • Lô ODT1, ODT3, ODT4 bám đường rộng 35,5 m: mức giá 5.000.000 đồng/m².
  • Lô ODT3, ODT4, ODT5, ODT6 bám đường rộng 19,5 m (song song đường 35,5 m): mức giá 4.000.000 đồng/m².
  • Lô ODT5, ODT6 bám đường rộng 15,5 m: mức giá 3.000.000 đồng/m².
  • Lô ODT6, ODT7, ODT8 bám đường rộng 19,5 m: mức giá 3.000.000 đồng/m².
• Đối với các thửa đất số 91, 30, 4, 35 thuộc tờ bản đồ số 57 bám mặt đường Quang Trung (đoạn ngã ba Z115 đến ngã ba Đán đi Núi Cốc), kết quả so sánh trực tiếp xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng là 13.000.000 đồng/m². Các thửa đất còn lại thuộc tờ bản đồ số 16, 17 và 57 được phân nhóm theo mức độ thuận lợi để chiết giảm theo tỷ lệ %.
• Đối với đất vườn trong cùng thửa đất ở: áp dụng Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, giá đất vườn được tính bằng 50% giá đất ở theo mức giá đề nghị phê duyệt (áp dụng cho các thửa đất số 769, 770, 771, 772 tờ bản đồ số 16 có nguồn gốc từ thửa 117 tờ bản đồ 18 ghi chữ "T" bản đồ 299).
• Đối với đất nông nghiệp thu hồi (vận dụng Quyết định số 2534/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về KDC số 6 phường Thịnh Đán có vị trí tương đương):
  • Đất lúa và cây hàng năm (LUA, LUK, BHK, HNK): 356.000 đồng/m².
  • Đất trồng cây lâu năm (CLN, LNK): 354.000 đồng/m².
  • Đất nuôi trồng thủy sản (TSN): 353.000 đồng/m².
  • Đất rừng sản xuất (RSX): 100.000 đồng/m².

---

Kết quả và đóng góp

1. Kết quả chính

Khóa luận đã phản ánh chi tiết toàn bộ hồ sơ kỹ thuật và dữ liệu định giá đất thực tế tại Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán năm 2017:

Bảng 5: Tổng hợp đơn giá đất bồi thường và giao đất tái định cư tại KDC số 10

Đối tượng / Vị trí đất	Mục đích sử dụng	Đơn giá xác định (đồng/m²)	Căn cứ / Phương pháp
Mặt đường Quang Trung (thửa 91, 30, 4, 35 TBĐ 57)	Đất ở đô thị (ODT)	13.000.000	So sánh trực tiếp từ giao dịch thị trường
Thửa đất số 250	Đất ở đô thị (ODT)	7.000.000	So sánh trực tiếp (ngõ 2,5 m)
Thửa đất số 254	Đất ở đô thị (ODT)	5.000.000	So sánh trực tiếp (ngõ 3 m)
Thửa đất số 231	Đất ở đô thị (ODT)	3.000.000	So sánh trực tiếp
Thửa đất số 1	Đất ở đô thị (ODT)	10.000.000	So sánh trực tiếp
Đất vườn cùng thửa đất ở	Đất nông nghiệp khuôn viên	50% giá đất ở	Điểm a Khoản 2 Điều 5 NĐ 45/2014/NĐ-CP
Đất trồng lúa (LUA, LUK, BHK, HNK)	Đất nông nghiệp	356.000	Quyết định 2534/QĐ-UBND
Đất trồng cây lâu năm (CLN, LNK)	Đất nông nghiệp	354.000	Quyết định 2534/QĐ-UBND
Đất nuôi trồng thủy sản (TSN)	Đất nông nghiệp	353.000	Quyết định 2534/QĐ-UBND
Đất rừng sản xuất (RSX)	Đất lâm nghiệp	100.000	Quyết định 2534/QĐ-UBND
Đất tái định cư đường rộng 35,5 m và 20,5 m	Đất ở tái định cư	5.000.000	Tờ trình 136/TTr-UBND
Đất tái định cư đường 19,5 m; 15,5 m đối diện TTTM	Đất ở tái định cư	4.000.000	Tờ trình 136/TTr-UBND
Đất tái định cư đường 15,5 m và 19,5 m nội bộ	Đất ở tái định cư	3.000.000	Tờ trình 136/TTr-UBND

2. Đề xuất, giải pháp của tác giả

Nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất, tác giả đề xuất 04 nhóm giải pháp:

• Điều chỉnh bảng giá đất định kỳ bảo đảm sát với giá thị trường thực tế, làm căn cứ điều chỉnh đồng bộ giá cho thuê đất, thuế đất, lệ phí trước bạ và giá bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất;
• Đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các xã, phường để hoàn thiện cơ sở pháp lý cho các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp;
• Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ngăn chặn kịp thời các hành vi lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sử dụng đất lãng phí, gắn định giá đất với thanh tra tài chính đất đai;
• Nghiên cứu ban hành chính sách thuế nhà ở, thuế lũy tiến đối với các trường hợp sở hữu nhiều bất động sản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai tại các dự án khu dân cư, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách.

3. Đóng góp của đề tài

Tác giả đã hệ thống hóa và minh chứng cụ thể quy trình định giá đất cụ thể bằng phương pháp so sánh trực tiếp tại một dự án phát triển đô thị trọng điểm của thành phố Thái Nguyên theo các quy định mới của Luật Đất đai 2013 và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. Đề tài làm rõ cơ chế tính toán kỹ thuật (tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố hạ tầng, hình thể, giao thông, hướng) và sự tương quan giữa giá bồi thường thu hồi đất với giá giao đất tái định cư, đóng góp tài liệu thực tiễn cho cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi khảo sát thực nghiệm của khóa luận chỉ giới hạn tại một dự án cụ thể (Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán) trong mốc thời gian năm 2017. Các dữ liệu giao dịch thị trường làm căn cứ so sánh còn phụ thuộc vào số lượng hạn chế (03 mẫu phiếu điều tra cho mỗi vị trí đất) và thời điểm giao dịch chủ yếu diễn ra trong năm 2015. Đề tài chưa so sánh đối chứng kết quả định giá giữa phương pháp so sánh trực tiếp với các phương pháp khác như phương pháp thặng dư hay phương pháp chiết trừ trên toàn bộ tổng thể dự án.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị sau khi các khu dân cư hoàn thiện đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật và đưa vào sử dụng; đánh giá mức độ hài lòng và năng lực tài chính của các hộ dân nhận đất tái định cư; nghiên cứu tích hợp cơ sở dữ liệu giá đất thị trường vào hệ thống thông tin địa chính (CSDL đất đai) phục vụ công tác định giá tự động cấp cơ sở.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên: Chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Bất động sản và Thẩm định giá khi thực hiện các đồ án tốt nghiệp, bài tập lớn liên quan đến nghiệp vụ định giá đất cụ thể và bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
• Cán bộ chuyên môn: Cán bộ địa chính cấp xã/phường, chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc các đơn vị tư vấn thẩm định giá.
• Nội dung giá trị nhất: Hệ thống bảng tính điều chỉnh phương pháp so sánh trực tiếp với đầy đủ công thức tính toán mức điều chỉnh theo tỷ lệ % và giá trị tuyệt đối cho từng tiêu chuẩn kỹ thuật (độ rộng đường, diện tích, cự ly trạm y tế, hướng thửa đất) và các căn cứ xác định đơn giá bồi thường theo từng loại đất nông nghiệp.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng phương pháp định giá nào làm chủ đạo để tính giá đất ở tại KDC số 10?

Khóa luận sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Phương pháp này khảo sát tối thiểu 03 bất động sản so sánh tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường vào năm 2015 để điều chỉnh các yếu tố khác biệt (giao thông, diện tích, hình dạng, khoảng cách hạ tầng xã hội, hướng đất) về thửa đất chuẩn cần định giá.

2. Mức giá bồi thường đối với các thửa đất ở bám mặt đường Quang Trung thuộc dự án là bao nhiêu?

Các thửa đất số 91, 30, 4, 35 thuộc tờ bản đồ số 57 bám mặt đường Quang Trung (đoạn từ ngã ba Z115 đến ngã ba Đán đi Núi Cốc) được xác định giá đất ở bồi thường giải phóng mặt bằng là 13.000.000 đồng/m² (sau khi phân tích so sánh với các giao dịch có mức giá 14.300.000 – 14.800.000 đồng/m²).

3. Đơn giá giao đất tái định cư tại KDC số 10 được quy định theo các mức nào?

Theo Tờ trình số 136/TTr-UBND ngày 04/5/2016 của UBND thành phố Thái Nguyên, giá đất giao tái định cư được phân thành 3 mức chính theo độ rộng đường:

• Mặt cắt đường 35,5 m và 20,5 m: 5.000.000 đồng/m².
• Mặt cắt đường 19,5 m (trục chính) và đường 15,5 m (đối diện TTTM): 4.000.000 đồng/m².
• Mặt cắt đường 15,5 m và 19,5 m nội bộ: 3.000.000 đồng/m².

4. Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp bị thu hồi trong dự án được xác định như thế nào?

Giá đất nông nghiệp được áp dụng căn cứ theo Quyết định số 2534/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên (tương đương KDC số 6 phường Thịnh Đán):

• Đất lúa và cây hàng năm (LUA, LUK, BHK, HNK): 356.000 đồng/m².
• Đất trồng cây lâu năm (CLN, LNK): 354.000 đồng/m².
• Đất nuôi trồng thủy sản (TSN): 353.000 đồng/m².
• Đất rừng sản xuất (RSX): 100.000 đồng/m². Đất vườn gắn liền với đất ở được tính bằng 50% giá đất ở theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trương Thùy Ngân đã phản ánh toàn diện cơ sở lý luận, hành lang pháp lý và thực tiễn triển khai công tác xác định giá đất cụ thể tại Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên năm 2017. Thông qua việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và tổng hợp các quyết định phê duyệt giá đất của UBND tỉnh Thái Nguyên, công trình đã làm rõ căn cứ tính toán đơn giá bồi thường giải phóng mặt bằng cho đất ở, đất nông nghiệp cũng như giá giao đất tại các khu tái định cư. Đây là tài liệu tổng kết thực tiễn có giá trị chuyên môn đối với công tác quản lý tài chính đất đai và quy trình thẩm định giá đất tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Đối với Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất, đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn.

Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.

Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ h 2 cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển chung, tỉnh đã có những chuyển biến mạnh mẽ đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên trong tình hình kinh tế ở Việt Nam thì bất động sản đang bị “đóng băng”, giá đất ở giảm, thị trường bất động sản kém phần sôi động … thì tỉnh Thái Nguyên cũng không nằm ngoài các quy luật trên.

Bên cạnh đó, là việc chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá đất theo khung giá quy định của Nhà nước.Vậy yếu tố nào đã và đang ảnh hưởng chính đến giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng tại địa bàn tỉnh Thái Nguyên ? Các giải pháp nào có thể tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện nay ? Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan trọng nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể được điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay. Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi em tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Tìm hiểu công tác xác định giá đất cụ thể Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên năm 2017” 1. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu thực trạng giá đấttrên địa bàn tỉnh và tìm hiểu công tác xác định giá đất của Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên năm 2017.

Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu giá đất ở đô thị thực tế trên thị trường và giá đất ở đô thị do Nhà nước quy định tại các khu vực cụ thể của một số dự án, khu dân cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên h 3 - Tìm hiểu công tác xác định giá đất cụ thể Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên năm 2017 - Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Củng cố những kiến thức đã tiếp thu trong nhà trường và những kiến thức tế cho sinh viên trong quá trình thực tập tại địa phương. - Nâng cao khả năng tiếp cận, thu nhập xử lý, thông tin của sinh viên trong quá trình thực hiện đề tài.

Ý nghĩa trong thực tiễn Trên cơ sở tìm hiểu xác định mức thu tiến sử dụng đất, các loại thuế đất liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Thịnh Đán để đưa ra những cái nhìn khách quan nhất nhằm tránh việc tăng mức thu vô lý, không có lợi cho người dân cũng như việc quản lý mức thu của nhà nước, đưa ra những giải pháp và cách khắc phục. h 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Tổng quan về thị trường đất đai Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - Bất động sản. Thị trường đất đai (Bất động sản) có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp.

Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai (Bất động sản) là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai (Bất động sản) diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai (Bất động sản) là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Bất động sản). Thị trường đất đai (Bất động sản) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tổng quan về giá đất 2.

Khái niệm Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.

Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng h 5 đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. (Luật đất đai 2013) Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cơ sở khoa học hình thành giá đất * Địa tô : Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.

Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình h 6 thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Ðịa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh * Lãi xuất ngân hàng : Là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô.