Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Đối với Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất, đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn.
Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ h 2 cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển chung, tỉnh đã có những chuyển biến mạnh mẽ đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên trong tình hình kinh tế ở Việt Nam thì bất động sản đang bị “đóng băng”, giá đất ở giảm, thị trường bất động sản kém phần sôi động … thì tỉnh Thái Nguyên cũng không nằm ngoài các quy luật trên.
Bên cạnh đó, là việc chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá đất theo khung giá quy định của Nhà nước.Vậy yếu tố nào đã và đang ảnh hưởng chính đến giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng tại địa bàn tỉnh Thái Nguyên ? Các giải pháp nào có thể tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện nay ? Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan trọng nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể được điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay. Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi em tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Tìm hiểu công tác xác định giá đất cụ thể Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên năm 2017” 1. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu thực trạng giá đấttrên địa bàn tỉnh và tìm hiểu công tác xác định giá đất của Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên năm 2017.
Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu giá đất ở đô thị thực tế trên thị trường và giá đất ở đô thị do Nhà nước quy định tại các khu vực cụ thể của một số dự án, khu dân cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên h 3 - Tìm hiểu công tác xác định giá đất cụ thể Dự án khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên năm 2017 - Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Củng cố những kiến thức đã tiếp thu trong nhà trường và những kiến thức tế cho sinh viên trong quá trình thực tập tại địa phương. - Nâng cao khả năng tiếp cận, thu nhập xử lý, thông tin của sinh viên trong quá trình thực hiện đề tài.
Ý nghĩa trong thực tiễn Trên cơ sở tìm hiểu xác định mức thu tiến sử dụng đất, các loại thuế đất liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Thịnh Đán để đưa ra những cái nhìn khách quan nhất nhằm tránh việc tăng mức thu vô lý, không có lợi cho người dân cũng như việc quản lý mức thu của nhà nước, đưa ra những giải pháp và cách khắc phục. h 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Tổng quan về thị trường đất đai Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - Bất động sản. Thị trường đất đai (Bất động sản) có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai (Bất động sản) là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai (Bất động sản) diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai (Bất động sản) là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Bất động sản). Thị trường đất đai (Bất động sản) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tổng quan về giá đất 2.
Khái niệm Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng h 5 đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. (Luật đất đai 2013) Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cơ sở khoa học hình thành giá đất * Địa tô : Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình h 6 thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Ðịa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh * Lãi xuất ngân hàng : Là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô.