Luận văn thạc sĩ nghiên cứu giá đất và phân vùng giá trị đất đai tại trục đường hoàng văn thụ thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu giá đất và phân vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

• Tác giả: Trịnh Thị Minh Ngọc
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Khắc Thái
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Giá Đất Và Phân Vùng Giá Trị Đất Đai Tại Trục Đường Hoàng Văn Thụ, Thái Nguyên
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• 1. PHẦN 1: MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
• 1.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
• 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Khái niệm về giá đất
• 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 2.2.1. Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất
• 2.2.1.1. Yếu tố vị trí
• 2.2.1.2. Yếu tố khu vực
• 2.2.1.3. Điều kiện giao thông
• 2.2.1.4. Chất lượng môi trường
• 2.2.1.5. Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa đất
• 2.2.1.6. Các yếu tố môi trường xung quanh
• 2.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất
• 2.2.2.1. Yếu tố kinh tế
• 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 3.2.1. Thời gian nghiên cứu
• 3.2.2. Địa điểm thực tập
• 3.3. Nội dung nghiên cứu
• 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 3.3.3. Thực trạng giá đất trên trục đường Hoàng Văn Thụ Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 3.3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ Thành phố Thái Nguyên
• 3.3.5. Đề xuất giải pháp xây dựng bản đồ giá đất
• 3.4. Phương pháp nghiên cứu
• 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu
• 3.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
• 3.4.3. Phương pháp bản đồ
• 3.4.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu
• 3.4.5. Phương pháp chuyên gia
• 3.4.6. Phương pháp GIS
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế
• 4.1.3. Thực trạng đời sống văn hoá – xã hội
• 4.1.4. Đánh giá chung về Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố Thái Nguyên
• 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai
• 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai
• 4.2.2. Tình hình sử dụng đất
• 4.3. Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
• 4.3.2. Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ
• 4.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ Thành phố Thái Nguyên
• 4.4.1. Xây dựng dữ liệu không gian
• 4.4.2. Xây dựng cấu trúc các trường cơ sở dữ liệu thuộc tính
• 4.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính của bản đồ giá đất
• 4.4.4. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai
• 4.5. Cập nhật giá đất
• 4.6. Đề xuất giải pháp xây dựng bản đồ giá đất
• 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về giá đất và phân vùng giá trị đất đai

Nghiên cứu giá đất và phân vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ, Thái Nguyên là một đề tài quan trọng trong bối cảnh hiện nay. Giá đất không chỉ phản ánh giá trị kinh tế mà còn là yếu tố quyết định trong việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai. Đất đai là tài nguyên quý giá, có vai trò thiết yếu trong phát triển kinh tế - xã hội. Việc xác định giá trị đất đai chính xác sẽ giúp cho các cơ quan chức năng có cơ sở để thực hiện các chính sách về đất đai, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý. Đặc biệt, phân vùng giá trị đất đai giúp xác định rõ ràng hơn về giá trị của từng khu vực, từ đó có những định hướng phát triển hợp lý.

1.1. Tầm quan trọng của việc nghiên cứu giá đất

Nghiên cứu giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ không chỉ mang lại lợi ích cho việc quản lý đất đai mà còn giúp người dân và doanh nghiệp có cái nhìn rõ hơn về thị trường bất động sản. Định giá đất chính xác sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch, đầu tư và phát triển kinh tế. Hơn nữa, việc xác định giá đất còn có ý nghĩa trong việc thực hiện các chính sách về thuế, bồi thường khi thu hồi đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, giá đất được xác định dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, mục đích sử dụng và tình hình thị trường. Do đó, việc nghiên cứu và phân tích giá đất là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai.

II. Phân tích thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ

Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ cho thấy sự biến động mạnh mẽ trong những năm gần đây. Giá đất ở khu vực này đã tăng đáng kể do sự phát triển kinh tế và hạ tầng giao thông. Các yếu tố như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng và nhu cầu thị trường đều ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Khu vực này có nhiều tiện ích như trường học, bệnh viện và các dịch vụ công cộng khác, điều này làm tăng sức hấp dẫn của khu vực. Theo số liệu thu thập được, giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ đã tăng từ 10-15% trong vòng 5 năm qua, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản tại Thái Nguyên.

2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ. Đầu tiên là yếu tố vị trí, khu vực này nằm gần trung tâm thành phố, thuận lợi cho việc di chuyển và giao thương. Thứ hai, cơ sở hạ tầng phát triển, với nhiều dự án xây dựng mới, đã làm tăng giá trị đất đai. Thứ ba, nhu cầu về nhà ở và đầu tư bất động sản cũng đang gia tăng, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Cuối cùng, các chính sách quản lý đất đai của nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định giá đất, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của người dân và doanh nghiệp.

III. Đề xuất giải pháp xây dựng bản đồ giá đất

Việc xây dựng bản đồ giá đất là một giải pháp cần thiết để quản lý và định giá đất hiệu quả. Bản đồ này sẽ giúp các cơ quan chức năng có cái nhìn tổng quan về giá trị đất đai tại từng khu vực, từ đó đưa ra các quyết định chính xác hơn trong việc quản lý và phát triển đất đai. Sử dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng bản đồ giá đất sẽ giúp cập nhật thông tin một cách nhanh chóng và chính xác. Bên cạnh đó, việc công khai thông tin về giá đất cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận thông tin, từ đó nâng cao tính minh bạch trong thị trường bất động sản.

3.1. Lợi ích của việc xây dựng bản đồ giá đất

Bản đồ giá đất không chỉ giúp cho việc quản lý đất đai trở nên hiệu quả hơn mà còn tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận thông tin. Điều này sẽ giúp họ đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn. Hơn nữa, việc có một bản đồ giá đất rõ ràng sẽ giúp các cơ quan chức năng trong việc thực hiện các chính sách về đất đai, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý. Bản đồ giá đất cũng sẽ là cơ sở để thực hiện các chính sách bồi thường khi thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, tư liệu sản xuất chủ yếu, thành phần hàng đầu của môi trường sống, đồng thời là địa bàn phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh. Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, việc đổi mới phương thức quản lý đất đai theo hướng áp dụng các công cụ kinh tế trở nên cấp thiết. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 đã tạo ra những điều chỉnh lớn về cơ chế quản lý, trong đó giá đất và quyền sử dụng đất được coi là công cụ vĩ mô trọng yếu. Tuy nhiên, hoạt động định giá và quản lý giá đất đô thị tại Việt Nam nói chung và thành phố Thái Nguyên nói riêng vẫn bộc lộ nhiều điểm hạn chế, đặc biệt khi thị trường bất động sản diễn biến phức tạp. Việc xác định giá đất chính xác theo từng vị trí, thửa đất cụ thể là căn cứ cốt lõi để thực hiện chính sách tài chính đất đai như thu thuế, tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng. Xuất phát từ thực tế đó, tác giả Trịnh Thị Minh Ngọc thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý Đất đai tại Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên với đề tài: "Nghiên cứu giá đất và phân vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên".

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được phân định cụ thể như sau:

1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá hiện trạng giá đất và ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) nhằm phân vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Đánh giá thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên;
   • Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá và quản lý đất đai tại khu vực nghiên cứu;
   • Đề xuất một số giải pháp xây dựng bản đồ giá đất.

Đối tượng, phạm vi, thời gian và địa điểm nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Thông tin các thửa đất và giá của các thửa đất theo quy định của Nhà nước tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
• Phạm vi nghiên cứu: Các thửa đất nằm trên trục chính đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
• Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 01/2016 đến tháng 05/2016.
• Địa điểm thực tập: Phòng Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài là cung cấp căn cứ hỗ trợ cơ quan quản lý địa phương nắm bắt giá đất thực tế, làm nổi bật vai trò của yếu tố vị trí trong công tác định giá, phục vụ việc ban hành bảng giá đất sát thực tế và nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng tài nguyên đất đai tại đô thị.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận thiết lập hệ thống cơ sở lý luận dựa trên bản chất kinh tế của đất đai và các quy định pháp luật hiện hành:

• Khái niệm và bản chất kinh tế của giá đất: Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị nội tại; giá cả đất đai phản ánh khả năng thu lợi từ đất trong quá trình khai thác kinh tế và là biểu hiện của tư bản hóa địa tô. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất là sự tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần dưới hình thức giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 xác định giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn xác định. Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý bằng việc quy định nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, xác định rõ thẩm quyền của cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và tổ chức tư vấn giá đất, đồng thời quy định chu kỳ xây dựng khung giá, bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần.
• Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
  • Yếu tố tự nhiên và vị trí: Vị trí tuyệt đối (tọa độ, nút giao thông, ngã ba, ngã tư) và vị trí tương đối (khoảng cách tới trung tâm đô thị); các yếu tố kích thước thửa đất (diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu), hình dáng (vuông vắn hay bất quy tắc), độ dốc, hạ tầng giao thông và chất lượng môi trường;
  • Yếu tố kinh tế - xã hội: Tốc độ tăng trưởng GDP, tỷ lệ dự trữ và đầu tư, lượng cung tiền, trình độ thu nhập và tiêu dùng, biến động vật giá, mức lãi suất tín dụng; các yếu tố xã hội gồm an ninh trật tự, tính ổn định chính trị, tình trạng đầu cơ bất động sản, tiến trình đô thị hóa và quy hoạch đô thị;
  • Yếu tố pháp lý và tâm lý: Tình trạng giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất; tâm lý đám đông khi thị trường biến động và tập quán chọn hướng nhà/thế đất phong thủy (chuộng hướng Đông, Đông Nam; e ngại hướng Tây, Tây Bắc).

Hệ thống cơ sở pháp lý được sử dụng bao gồm: Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013; các Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP; Thông tư số 114/2004/TT-BTC, Thông tư số 80/2005/TT-BTC, Thông tư số 17/2006/TT-BTC, Thông tư số 145/2007/TT-BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTNMT-BTC, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT; các văn bản của địa phương như Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND, Chỉ thị số 7/CT-UBND, Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND và Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn 2015–2019.

Khóa luận tổng kết kinh nghiệm quốc tế về quản lý và định giá đất tại Australia (sử dụng hệ thống thông tin địa chính đa chức năng và GIS để biên tập bản đồ phân vùng giá đất, bản đồ phản ánh tốc độ biến động giá), Thụy Điển (xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý mở rộng đa mục tiêu tích hợp dữ liệu bất động sản, dân số, lao động, doanh nghiệp), và Cộng hòa Liên bang Đức (áp dụng quyền ưu tiên mua trước của nhà nước, kiểm soát chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp nhằm hạn chế đầu cơ).

Về công cụ kỹ thuật, tác giả tiến hành khảo sát ba phần mềm ứng dụng trong quản lý giá đất tại Việt Nam:

Tên phần mềm	Đơn vị phát triển / Nền tảng kỹ thuật	Chức năng chính	Đánh giá và lý do lựa chọn trong đề tài
TMV.Value	Công ty Cổ phần Công nghệ Thông tin Địa lý eKGIS	Xây dựng CSDL giá đất, biên tập bản đồ giá đất, nội suy tự động vùng giá, tính toán bồi thường giải phóng mặt bằng, xuất định dạng DGN/Shapefile	Khả năng tự động hóa cao, song tác giả không lựa chọn do yêu cầu bản quyền và tính phổ biến tại địa bàn nghiên cứu.
VICAD-GIS	Bộ Tài nguyên và Môi trường (Visual Basic 6.0, MapObjects, MS Access 2000)	Quản lý hệ thống, quản lý bản đồ và hồ sơ địa chính, quản lý thông tin địa chính mở rộng, tra cứu và thiết lập CSDL	Được phát triển theo đề tài khoa học cấp bộ, phục vụ tốt hồ sơ địa chính nhưng mức độ triển khai thực tế tại địa phương chưa phổ quát.
MapInfo	Phần mềm hệ thống thông tin địa lý thương mại phổ biến	Quản lý CSDL không gian và thuộc tính trên máy tính cá nhân qua các bảng liên kết (*.tab, *.dat, *.map, *.id, *.ind), biên tập và xuất bản đồ chuyên đề	Được chọn: Đang được sử dụng phổ biến tại các cơ quan quản lý đất đai ở Thái Nguyên; giao diện thân thiện, chi phí bản quyền hợp lý, dễ can thiệp tùy biến.

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được triển khai:

• Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Tiếp cận các tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên, dữ liệu bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và các văn bản quy định bảng giá đất năm 2015 của tỉnh.
• Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu: Chuẩn hóa dữ liệu không gian từ bản đồ địa chính làm bản đồ nền; sử dụng phần mềm MapInfo để số hóa và tích hợp thuộc tính giá đất.
• Phương pháp bản đồ: Ghép các mảnh bản đồ địa chính dạng số của tuyến đường nghiên cứu, bật/tắt các lớp thông tin không cần thiết, hiệu chỉnh các đối tượng đồ họa phản ánh đúng hiện trạng.
• Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Nhập liệu và tổng hợp số liệu thứ cấp trên bảng tính Microsoft Excel.
• Phương pháp chuyên gia: Tham vấn cán bộ chuyên môn tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, kế thừa kết quả từ các đề tài nghiên cứu đã được nghiệm thu.
• Phương pháp GIS: Đồng bộ hóa dữ liệu thuộc tính từ Excel vào bản đồ chuẩn hóa thông qua trường liên kết khóa (ID), vận hành các công cụ truy vấn (InfoTool), biên tập và xuất bản đồ vùng giá trị đất đai.

---

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của công tác quản lý giá đất đô thị trong bối cảnh thi hành Luật Đất đai năm 2013. Nêu rõ mục tiêu tổng quát, ba mục tiêu cụ thể, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài trong việc hỗ trợ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên xây dựng công cụ trực quan quản lý giá đất.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa lý luận về giá đất, các nhân tố ảnh hưởng (tự nhiên, vị trí, kinh tế, xã hội, pháp lý, tâm lý, quốc tế); tổng kết kinh nghiệm ứng dụng GIS trong quản lý đất đai và định giá đất tại Australia, Thụy Điển, Đức. Trình bày lược sử các văn bản định giá đất tại Việt Nam từ Luật Đất đai năm 1993, 2003 đến 2013 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn; phân tích đặc điểm công tác định giá tại tỉnh Thái Nguyên (ban hành Bảng giá đất định kỳ qua Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND). So sánh ba phần mềm quản lý giá đất (TMV.Value, VICAD-GIS, MapInfo) và luận giải việc lựa chọn MapInfo.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu là thông tin và giá đất của các thửa đất trên trục chính đường Hoàng Văn Thụ; thời gian thực hiện 5 tháng (01/2016 – 05/2016). Phác thảo 5 nội dung nghiên cứu lớn: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố; thực trạng quản lý và sử dụng đất; thực trạng giá đất đường Hoàng Văn Thụ; quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai bằng MapInfo; đề xuất giải pháp. Mô tả chi tiết 6 phương pháp nghiên cứu kỹ thuật được vận dụng.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này tập trung trình bày các dữ liệu thực nghiệm và kết quả phân tích theo các tiểu mục:

• Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Tổng hợp chi tiết các chỉ số địa lý, khí hậu, thủy văn, tài nguyên và hiện trạng phát triển hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, y tế, giáo dục của thành phố Thái Nguyên.
• Tình hình quản lý và sử dụng đất: Phân tích cơ cấu đất đai đô thị dựa trên số liệu hiện trạng sử dụng đất năm 2015.
• Thực trạng giá đất và căn cứ định giá tại trục đường Hoàng Văn Thụ: Phân tích căn cứ phân vùng, phân vị trí đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên.
• Quy trình công nghệ xây dựng vùng giá trị đất đai: Chuẩn hóa dữ liệu không gian bản đồ địa chính; thiết kế cấu trúc bảng cơ sở dữ liệu thuộc tính; liên kết không gian và thuộc tính qua khóa ID; ứng dụng công cụ InfoTool để tra cứu, cập nhật thông tin giá đất.
• Đề xuất giải pháp: Nhóm giải pháp kỹ thuật và quản lý nhằm hoàn thiện bản đồ giá đất số.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp hệ thống số liệu cụ thể về địa bàn nghiên cứu và hoàn thiện quy trình công nghệ xây dựng bản đồ giá đất:

1. Tổng hợp hiện trạng tự nhiên và kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên:

   • Vị trí và địa bàn: Đô thị loại I, trung tâm vùng Trung du miền núi Bắc Bộ, diện tích tự nhiên 18.970,48 ha, gồm 27 đơn vị hành chính (19 phường, 8 xã) với dân số trên 306.842 người.
   • Đặc điểm tự nhiên: Khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ tuyệt đối cao nhất 39,5°C, trung bình tháng 7 đạt 28,5°C, trung bình tháng 1 đạt 15,5°C; lượng mưa tập trung 87% vào mùa mưa (tháng 5–10, riêng tháng 8 chiếm gần 30%); độ ẩm không khí trung bình 82%. Hệ thống thủy văn gồm sông Cầu (chảy qua 25 km, lưu lượng mùa lũ 3.500 m³/s, mùa kiệt 7,5 m³/s) và sông Công (chảy qua 15 km, lưu lượng mùa lũ 1.880 m³/s, mùa kiệt 0,32 m³/s). Cơ cấu tài nguyên đất: đất xám feralit chiếm 43% (7.614,96 ha), đất phù sa chiếm 20,46% (3.623,38 ha), đất bạc màu chiếm 6,48% (1.147,88 ha).
   • Chỉ tiêu kinh tế năm 2014: Tốc độ tăng trưởng GDP đạt 13% (Dịch vụ - Thương mại tăng 15%, chiếm tỷ trọng 48,7%; Công nghiệp - Xây dựng tăng 11,38%, chiếm 47,78%; Nông - Lâm nghiệp tăng 6,25%, chiếm 3,52%). Thu ngân sách nhà nước đạt 977 tỷ đồng (thuế và phí 627 tỷ đồng, thu tiền sử dụng đất 350 tỷ đồng). GDP bình quân đầu người đạt 53 triệu đồng/người/năm. Tỷ lệ hộ nghèo giảm còn 2%; giải quyết việc làm cho 6.500 lao động.
   • Hạ tầng cơ sở: Hai nhà máy nước sạch gồm nhà máy Túc Duyên (công suất 10.000 m³/ngày đêm) và nhà máy Tích Lương (công suất 20.000 m³/ngày đêm), cấp nước nội thị đạt tỷ lệ 95%. Hệ thống giáo dục gồm 9 trường đại học (172,58 ha), 12 trường cao đẳng (41,16 ha), 15 trường THPT với tỷ lệ tốt nghiệp đạt 91,47%. Y tế có Bệnh viện Đa khoa Trung ương Thái Nguyên quy mô 1.000 giường (diện tích 6,91 ha, 608 cán bộ y tế, tiếp nhận 266.418 lượt khám).

2. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu và bản đồ giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ:

   • Chuẩn hóa thành công bản đồ địa chính dạng số trục đường Hoàng Văn Thụ trên phần mềm MapInfo, xử lý loại bỏ các lớp thông tin không cần thiết để hình thành bản đồ nền phục vụ định giá đất.
   • Thiết lập cấu trúc các trường thông tin thuộc tính của bảng cơ sở dữ liệu giá đất (Bảng 4.3 trong văn bản) bao gồm: mã thửa, diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng, vị trí đất, loại đường/phố và đơn giá đất quy định.
   • Thực hiện liên kết dữ liệu thuộc tính từ bảng tính Excel với dữ liệu không gian bản đồ thông qua trường mã định danh (ID), hoàn thiện bản đồ vùng giá trị đất đai theo vị trí trên trục đường Hoàng Văn Thụ.
   • Ứng dụng công cụ InfoTool trên MapInfo để kiểm tra, truy vấn thuộc tính thửa đất và thực hiện cập nhật biến động giá đất trực tiếp trên giao diện đồ họa.

3. Giải pháp đề xuất và đóng góp của đề tài:

   • Đề xuất quy trình công nghệ kết hợp giữa bản đồ địa chính số và phần mềm MapInfo nhằm phục vụ công tác xây dựng bản đồ giá đất ở cấp vi mô (từng trục đường đô thị).
   • Đóng góp về mặt phương pháp: Chứng minh tính khả thi của việc ứng dụng phần mềm GIS chi phí thấp, có sẵn tại cơ quan chuyên môn cấp tỉnh để tự động hóa khâu quản lý, tra cứu và hiển thị trực quan thông tin giá đất theo vị trí, thay thế cho việc tra cứu thủ công qua bảng giấy.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Đề tài được hoàn thành trong khung thời gian ngắn (từ tháng 01/2016 đến tháng 05/2016); tác giả là sinh viên bước đầu tiếp cận các phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu không gian nên quá trình xử lý kỹ thuật còn giới hạn ở mức cơ bản. Phạm vi nghiên cứu mới chỉ tập trung vào các thửa đất nằm trên trục chính đường Hoàng Văn Thụ, chưa bao quát được các ngõ, hẻm phụ cận cũng như các tuyến phố kết nối trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Nguồn dữ liệu giá đất chủ yếu dựa trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành năm 2015, chưa phản ánh đầy đủ dữ liệu giá giao dịch thực tế biến động trên thị trường tự do.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng việc thu thập dữ liệu giá đất thị trường thực tế thông qua các điểm điều tra khảo sát giao dịch chuyển nhượng; ứng dụng mô hình toán học hoặc phần mềm chuyên dụng (như TMV.Value) để nội suy tự động các dải giá trị đất đai; mở rộng phạm vi xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất trên toàn bộ mạng lưới đường phố chính của thành phố Thái Nguyên.

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu này hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý Đất đai, Địa chính, Trắc địa - Bản đồ, Quản lý Tài nguyên trong việc tìm hiểu phương pháp luận và quy trình ứng dụng MapInfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.
• Cán bộ kỹ thuật tại Phòng Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thị xã khi cần tài liệu tham khảo về chuẩn hóa bản đồ địa chính phục vụ thành lập bản đồ giá đất.
• Người nghiên cứu về thị trường bất động sản và chính sách đất đai tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014–2016.

Nội dung có giá trị tham khảo nổi bật là quy trình thiết kế các trường cơ sở dữ liệu thuộc tính (Bảng 4.3), phương thức ghép mảnh và chuẩn hóa bản đồ địa chính trên MapInfo, cùng hệ thống số liệu kinh tế - xã hội tổng hợp của thành phố Thái Nguyên năm 2014.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận nghiên cứu giá đất tại trục đường nào và trong khoảng thời gian nào?
Khóa luận tập trung nghiên cứu các thửa đất trên trục chính đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Nghiên cứu được tiến hành trong thời gian từ tháng 01/2016 đến tháng 05/2016 tại Phòng Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên.

2. Vì sao tác giả lựa chọn phần mềm MapInfo để xây dựng cơ sở dữ liệu và bản đồ giá đất thay vì TMV.Value hay VICAD-GIS?
Tác giả lựa chọn MapInfo dựa trên ba lý do thực tiễn: phần mềm này đang được sử dụng thông dụng và rộng rãi tại các cơ quan quản lý trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; giao diện thân thiện, dễ vận hành; chi phí bản quyền thấp hơn và khả năng can thiệp bằng các ngôn ngữ lập trình đơn giản hơn so với các hệ thống phần mềm chuyên dụng khác.

3. Cơ sở dữ liệu trong MapInfo được cấu thành từ những loại tệp tin nào để quản lý thông tin không gian và thuộc tính?
Cơ sở dữ liệu MapInfo được tổ chức theo từng bảng (Table), quản lý độc lập giữa CSDL thuộc tính và CSDL bản đồ, bao gồm các tập tin chính:

• *.tab: Mô tả cấu trúc dữ liệu;
• *.dat: Chứa dữ liệu thuộc tính nguyên thủy (có thể liên kết định dạng *.dbf, *.xls);
• *.map: Chứa thông tin mô tả các đối tượng đồ họa địa lý;
• *.id: Lưu trữ liên kết giữa các đối tượng địa lý và dữ liệu thuộc tính;
• *.ind: Chứa thông tin về chỉ số khóa (index) phục vụ chức năng tìm kiếm, truy vấn.

4. Khung giá đất và căn cứ pháp lý địa phương nào được áp dụng trực tiếp trong giai đoạn nghiên cứu của đề tài?
Khóa luận áp dụng căn cứ định giá đất tại địa phương thông qua Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn năm 2015–2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, kết hợp cùng Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Nguyên.

5. Cơ cấu kinh tế và các chỉ tiêu xã hội tiêu biểu của thành phố Thái Nguyên năm 2014 được phản ánh trong khóa luận gồm những gì?
Năm 2014, GDP thành phố Thái Nguyên tăng trưởng 13%. Cơ cấu kinh tế gồm: ngành Dịch vụ - Thương mại chiếm 48,7%, ngành Công nghiệp - Xây dựng chiếm 47,78%, ngành Nông - Lâm nghiệp chiếm 3,52%. Thu ngân sách đạt 977 tỷ đồng (thuế và phí 627 tỷ đồng; thu tiền sử dụng đất 350 tỷ đồng). GDP bình quân đầu người đạt 53 triệu đồng/năm. Tỷ lệ hộ nghèo giảm xuống 2%, giải quyết việc làm cho 6.500 lao động.

---

Kết luận

Khóa luận của tác giả Trịnh Thị Minh Ngọc đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận, cơ sở pháp lý và kinh nghiệm quốc tế liên quan đến quản lý, xác định giá đất đô thị theo tinh thần Luật Đất đai năm 2013. Bằng việc vận dụng phần mềm MapInfo kết hợp dữ liệu bản đồ địa chính sẵn có, nghiên cứu đã chuẩn hóa dữ liệu không gian, thiết lập cấu trúc trường thuộc tính và xây dựng thành công bản đồ phân vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. Mặc dù phạm vi còn giới hạn ở một tuyến đường chính và sử dụng bảng giá đất quy định của Nhà nước, kết quả nghiên cứu đã khẳng định tính thực tiễn của công nghệ GIS trong việc trực quan hóa, tra cứu và hỗ trợ quản lý giá đất tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề “ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay !". Thật vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao động và nơi sinh tồn của xã hội loài người Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai trên thế giới nói chung,ở Việt Nam nói riêng đang là vấn đề được quan tâm rất nhiều trong thời gian qua. Nguồn tài nguyên này ngày một suy thoái.

Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta có sự quản lý của Nhà nước, dẫn đến những đòi hỏi đổi mới trong công tác quản lý đất đai. Trong giai đoạn hiện nay thì Luật đất đai năm 2013 được ban hành và nổi bật lên có nhiều thay đổi liên quan đến giá đất và quyền sử dụng đất. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế cao mà việc quản lý và xác định giá đất hiện nay còn nhiều mặt hạn chế.

Giá đất luôn được nâng cao và ngày càng nóng lên. Việc quản lý giá cả hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trường đất đai. Bên cạnh đó chúng ta xác định chính xác giá đất cho từng thửa đất, từng vị trí, hay khu vực sẽ là cơ sở để thực hiện các chính n sách pháp luật về đất đai như đền bù giải phóng mặt bằng, xác định tiền nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS.

Nguyễn Quang Thi, em tiến hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giá đất và phân vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên". Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được hiện trạng giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá trị đất đai trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Mục tiêu cụ thể - Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ cho công tác định giá đất và công tác quản lý đất đai khu vực nghiên cứu.

- Đề xuất một số giải pháp xây dựng bản đồ giá đất. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Vận dụng và phát huy những kiến thức đã học tập vào nghiên cứu. - Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.

- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Bổ sung tư liệu cho học tập. Ý nghĩa trong thực tiễn n - Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu nổi bật yếu tố vị trí trong công tác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang lại tính hiệu quả trong thực tế. - Trang bị cho sinh viên một số kiến thức ngoài thực tiễn. - Là cơ sở cho công tác quản lý đất đai để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

n Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Khái niệm về giá đất 2. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô.

Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây (Luật Đất đai 2003) [3]. Do UBND tỉnh. thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi hơn cả về cơ chế và những bất cập của luật đất đai 2003 cũng được sửa đổi và hoàn thiện hơn: n Quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối với đất được giao để quản lý Luật đã được bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động.

Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định [4]. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2. Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất * Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.

Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do n yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn.

Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất. * Yếu tố khu vực Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. Chiều rộng Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. Chiều sâu Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

Hình dáng Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc. đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. Độ dốc Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. Hạn chế của quy hoạch đô thị Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất n Điều kiện giao thông Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.

Chất lượng môi trường Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. Các điều kiện môi trường tự nhiên gồm có: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn. Các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ văn hóa, giáo dục và mức thu nhập.