Đặt vấn đề “ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay !". Thật vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao động và nơi sinh tồn của xã hội loài người Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai trên thế giới nói chung,ở Việt Nam nói riêng đang là vấn đề được quan tâm rất nhiều trong thời gian qua. Nguồn tài nguyên này ngày một suy thoái.
Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta có sự quản lý của Nhà nước, dẫn đến những đòi hỏi đổi mới trong công tác quản lý đất đai. Trong giai đoạn hiện nay thì Luật đất đai năm 2013 được ban hành và nổi bật lên có nhiều thay đổi liên quan đến giá đất và quyền sử dụng đất. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế cao mà việc quản lý và xác định giá đất hiện nay còn nhiều mặt hạn chế.
Giá đất luôn được nâng cao và ngày càng nóng lên. Việc quản lý giá cả hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trường đất đai. Bên cạnh đó chúng ta xác định chính xác giá đất cho từng thửa đất, từng vị trí, hay khu vực sẽ là cơ sở để thực hiện các chính n sách pháp luật về đất đai như đền bù giải phóng mặt bằng, xác định tiền nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS.
Nguyễn Quang Thi, em tiến hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giá đất và phân vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên". Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được hiện trạng giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá trị đất đai trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Mục tiêu cụ thể - Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ cho công tác định giá đất và công tác quản lý đất đai khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp xây dựng bản đồ giá đất. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Vận dụng và phát huy những kiến thức đã học tập vào nghiên cứu. - Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Bổ sung tư liệu cho học tập. Ý nghĩa trong thực tiễn n - Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu nổi bật yếu tố vị trí trong công tác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang lại tính hiệu quả trong thực tế. - Trang bị cho sinh viên một số kiến thức ngoài thực tiễn. - Là cơ sở cho công tác quản lý đất đai để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
n Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Khái niệm về giá đất 2. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô.
Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây (Luật Đất đai 2003) [3]. Do UBND tỉnh. thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi hơn cả về cơ chế và những bất cập của luật đất đai 2003 cũng được sửa đổi và hoàn thiện hơn: n Quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối với đất được giao để quản lý Luật đã được bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động.
Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định [4]. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2. Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất * Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.
Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do n yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn.
Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất. * Yếu tố khu vực Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. Chiều rộng Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. Chiều sâu Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc. đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. Độ dốc Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. Hạn chế của quy hoạch đô thị Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất n Điều kiện giao thông Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.
Chất lượng môi trường Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. Các điều kiện môi trường tự nhiên gồm có: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn. Các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ văn hóa, giáo dục và mức thu nhập.