Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Lý do chọn đề tài và bối cảnh thực tiễn
Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, sự ban hành của Luật Đất đai cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành đã tạo cơ sở pháp lý giải quyết các vướng mắc trong quản lý và sử dụng đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Đất đai và nhà ở là tài sản có giá trị kinh tế lớn; tuy nhiên, mức độ hiểu biết của xã hội về thị trường này còn nhiều hạn chế, dẫn đến hiện tượng giá đất biến động phức tạp và gia tăng liên tục. Công tác điều tiết và quản lý giá đất trở thành yêu cầu trung tâm nhằm ổn định thị trường, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất.
Đồng thời, sự phát triển của công nghệ thông tin và Hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã mở ra phương thức quản lý tài nguyên và môi trường hiện đại. GIS cho phép tích hợp, phân tích dữ liệu không gian và thuộc tính, hỗ trợ hiển thị trực quan, biên tập bản đồ và truy xuất thông tin nhanh chóng. Việc ứng dụng GIS vào xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại địa bàn cơ sở là nhiệm vụ cấp thiết nhằm hiện đại hóa công tác quản lý địa chính. Từ bối cảnh thực tiễn đó, đề tài "Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại địa bàn Phường Đại Yên – Thành phố Hạ Long" đã được thực hiện tại Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên.
Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Văn bản xác định 5 mục tiêu nghiên cứu cụ thể được đánh số như sau:
- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Đại Yên, thành phố Hạ Long.
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý giá đất tại phường Đại Yên, thành phố Hạ Long.
- Chỉ ra những thuận lợi, khó khăn và hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý giá đất tại địa phương và đề xuất hướng giải quyết.
- Ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất tại địa bàn phường Đại Yên.
- Xây dựng bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn phường Đại Yên để phục vụ công tác quản lý giá đất của cán bộ địa chính và theo dõi biến động giá đất tại địa phương.
Về yêu cầu kỹ thuật, đề tài đòi hỏi người thực hiện phải nắm vững quy trình xây dựng CSDL giá đất ngành Tài nguyên và Môi trường; cơ sở dữ liệu phải bảo đảm tính chính xác, khoa học, thuận lợi trong lưu trữ, tra cứu và hiển thị.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
- Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn phường Đại Yên, thành phố Hạ Long.
- Khung giá đất ở đô thị thành phố Hạ Long theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Quảng Ninh năm 2013 và 2014.
- Phần mềm GIS chuyên ngành: MapInfo Professional và MicroStation Geographics.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ diện tích đất đai thuộc địa giới hành chính phường Đại Yên, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh (tổng diện tích tự nhiên là 4.569,45 ha).
- Phạm vi thời gian: Đề tài được tiến hành thực nghiệm từ ngày 10/01/2014 đến ngày 30/04/2014.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý
Nghiên cứu dựa trên cơ sở khái niệm giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 và nguyên tắc xác định giá đất tại Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003:
- Giá đất phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn thì phải điều chỉnh.
- Các thửa đất liền kề nhau có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng hiện tại và quy hoạch thì có mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có điều kiện tương đồng thì áp dụng mức giá như nhau.
Khóa luận hệ thống hóa 5 phương pháp định giá đất phổ biến:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Dựa trên phân tích mức giá của các bất động sản tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường để ước tính giá trị.
- Phương pháp thu nhập (vốn hóa): Dựa trên thu nhập ròng trung bình hằng năm trong tương lai của bất động sản chia cho tỷ lệ vốn hóa thích hợp.
- Phương pháp chi phí (giá thành): Tính toán giá trị khu đất thay thế cộng với chi phí tạo lập công trình xây dựng tương đương trừ đi hao mòn.
- Phương pháp lợi nhuận (hạch toán): Áp dụng cho các bất động sản tạo ra thu nhập chuyên biệt (khách sạn, rạp chiếu phim) dựa trên doanh thu và chi phí vận hành.
- Phương pháp thặng dư (phân tích kinh doanh/phát triển giả định): Xác định giá trị đất bằng tổng giá trị phát triển ước tính trừ đi chi phí đầu tư và lợi nhuận của nhà đầu tư.
Hệ thống văn bản pháp lý được tác giả vận dụng gồm:
- Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2004).
- Luật Công nghệ thông tin năm 2006 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2007).
- Quyết định số 179/2004/QĐ-TTg ngày 06/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin tài nguyên và môi trường đến năm 2015, định hướng đến năm 2020.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 07/2009/TT-BTNMT ngày 10/07/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 102/2008/NĐ-CP về thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu tài nguyên và môi trường.
- Công văn số 106/BTNMT-CNTT ngày 12/01/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thông báo kết quả thẩm định các phần mềm xây dựng, khai thác CSDL đất đai.
- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quy định mức giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
Khung lý thuyết về GIS áp dụng định nghĩa hệ thống gồm 4 hệ con (thu thập dữ liệu, quản trị dữ liệu, phân tích dữ liệu và xuất dữ liệu) cùng 5 thành phần cơ bản: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, con người và phương pháp. Quy trình xây dựng CSDL ngành Tài nguyên - Môi trường tuân thủ chuỗi 8 bước kỹ thuật: Thu thập nội dung thông tin $\rightarrow$ Phân tích nội dung dữ liệu $\rightarrow$ Thiết kế mô hình CSDL $\rightarrow$ Xây dựng danh mục dữ liệu (Data catalog) $\rightarrow$ Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu $\rightarrow$ Nhập dữ liệu $\rightarrow$ Biên tập dữ liệu $\rightarrow$ Kiểm tra sản phẩm $\rightarrow$ Giao nộp sản phẩm.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập dữ liệu không gian (bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Đại Yên năm 2013 ở định dạng số); dữ liệu thuộc tính (số liệu tự nhiên, kinh tế - xã hội, bảng giá đất quy định kèm theo Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND).
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành điều tra ngẫu nhiên 50 thửa đất bất kỳ trên địa bàn phường để đối chiếu thông tin địa chính, khảo sát giao dịch thực tế trên thị trường, kiểm chứng các yếu tố tác động và thu thập hình ảnh phục vụ liên kết thuộc tính.
- Phương pháp xây dựng CSDL bản đồ: Số hóa, xử lý hình học và tạo vùng topology bằng phần mềm MicroStation Geographics; sau đó sử dụng công cụ Universal Translator để chuyển đổi cấu trúc đồ họa dạng
.dgn sang định dạng bảng .tab của MapInfo Professional v10.5.
- Phương pháp thống kê, phân tích dữ liệu: Sử dụng MapInfo v10.5 để tổ chức dữ liệu thuộc tính, liên kết không gian, thực hiện truy vấn SQL (Query/Find), biên tập bản đồ chuyên đề. Hỗ trợ xử lý số liệu bằng Microsoft Excel 2003 và trình soạn thảo Notepad.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến cán bộ địa chính địa phương và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, hệ thống thông tin đất đai.
Nội dung chính theo từng chương
Phần 1: Mở đầu
Tác giả xác định tính cấp thiết của việc hiện đại hóa công cụ quản lý giá đất bằng GIS trong điều kiện thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Khẳng định mục tiêu xây dựng CSDL không gian và thuộc tính đồng bộ tại phường Đại Yên nhằm cung cấp giải pháp tra cứu giá, theo dõi biến động, phục vụ tính thu nghĩa vụ tài chính và lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng. Nêu rõ 5 mục tiêu, 3 yêu cầu kỹ thuật cùng ý nghĩa học thuật và thực tiễn của khóa luận.
Phần 2: Tổng quan tài liệu
Phần này trình bày hệ thống lý luận về đất đai, thị trường bất động sản và công nghệ GIS:
- Phân tích bản chất kinh tế của giá đất, các nguyên tắc định giá theo Luật Đất đai năm 2003 và phân loại 5 phương pháp định giá đất.
- Tổng kết các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai theo 3 nhóm: kinh tế - xã hội (mức độ phồn hoa, hoàn thiện công trình công cộng, mật độ dân số), tự nhiên (địa hình, địa chất, khả năng chịu tải, ngập lụt, môi trường) và hành chính (quy hoạch xây dựng đô thị).
- Khái quát lịch sử phát triển GIS trên thế giới (từ hệ thống CGIS của Canada năm 1964, chương trình hạ tầng GIS châu Á - Thái Bình Dương năm 1995) và các đề tài ứng dụng GIS trong quản lý đất đai tại Việt Nam (Bắc Ninh, Phú Thọ, Gia Lâm - Hà Nội).
- Giới thiệu cấu trúc lưu trữ của phần mềm MicroStation Geographics (file
.dgn, các đối tượng Line, Curve, Cell, Text, Shape, ngôn ngữ phát triển MDL) và MapInfo Professional (hệ thống tệp liên kết gồm .TAB, .DAT, .MAP, .ID, .IND, .WOR).
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Trình bày chi tiết địa bàn nghiên cứu là phường Đại Yên (thành phố Hạ Long), thời gian triển khai từ ngày 10/01/2014 đến ngày 30/04/2014. Xác định các nội dung kỹ thuật cần giải quyết gồm: điều tra điều kiện cơ bản; khảo sát các yếu tố ảnh hưởng; áp dụng quy trình ngành Tài nguyên - Môi trường thiết kế CSDL giá đất; biên tập, chuẩn hóa dữ liệu trên MapInfo; đánh giá khả năng vận hành hệ thống thông tin giá đất.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Đây là phần nội dung trọng tâm của khóa luận, phản ánh kết quả khảo sát thực tế và triển khai xây dựng CSDL:
1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Đại Yên
- Vị trí và địa giới: Nằm ở cửa ngõ phía Tây thành phố Hạ Long, cách khu du lịch quốc tế Tuần Châu khoảng 10 km. Phía Đông giáp phường Việt Hưng; phía Tây giáp xã Minh Thành (huyện Yên Hưng); phía Nam giáp xã Hoàng Tân (huyện Yên Hưng) và phường Tuần Châu; phía Bắc giáp xã Sơn Dương và xã Dân Chủ (huyện Hoành Bồ).
- Địa hình: Chia làm 2 vùng rõ rệt qua Quốc lộ 18A:
- Vùng đồi núi cao phía Bắc: Chiếm khoảng 75% diện tích tự nhiên, có hồ Yên Lập cung cấp nước ngọt phục vụ sản xuất và sinh hoạt cho toàn phường và huyện Yên Hưng.
- Vùng thung lũng thấp phía Nam: Địa hình thoải dần về phía Nam, là nơi phân bố các khu dân cư tập trung và đất sản xuất chính.
- Hiện trạng sử dụng đất: Tổng diện tích 4.569,45 ha; trong đó đất nông nghiệp chiếm 3.127,62 ha, đất phi nông nghiệp 1.364,16 ha, đất chưa sử dụng 77,67 ha.
- Dân số: Toàn phường có 9.682 nhân khẩu, 2.113 hộ gia đình (bình quân 4 người/hộ).
2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa phương
Qua điều tra xác suất 50 thửa đất, tác giả xác định 12 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và định lượng tỷ lệ tác động cụ thể.
| STT |
Yếu tố ảnh hưởng |
Tỷ lệ mức độ ảnh hưởng (%) |
| 1 |
Điều kiện sinh lợi |
25,65% |
| 2 |
Yếu tố vị trí |
23,77% |
| 3 |
Khả năng đầu tư / Cơ sở hạ tầng |
Đáng kể |
| 4 |
Mục đích sử dụng đất |
Đáng kể |
| 5 |
Quá trình đô thị hóa |
Trung bình |
| 6 |
Chính sách tiền tệ / Giá vàng |
Trung bình |
| 7 |
Chính sách pháp luật |
Trung bình |
| 8 |
Yếu tố quy hoạch |
Trung bình |
| 9 |
Hình thể lô đất |
Thấp |
| 10 |
Loại đô thị |
Thấp |
| 11 |
Chất lượng môi trường |
3,25% |
| 12 |
An ninh, trật tự xã hội |
3,08% |
Trong 12 yếu tố nêu trên, 4 yếu tố có tác động trực tiếp và mạnh mẽ nhất tại phường Đại Yên gồm:
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở có giá trị cao hơn nhiều lần so với đất nông nghiệp và đất rừng sản xuất (theo Bảng 4.1 của UBND tỉnh Quảng Ninh năm 2014, đất trồng cây lâu năm trung du chỉ từ 53 - 56 nghìn đồng/m², trong khi đất ở đô thị có giá trị vượt trội).
- Yếu tố vị trí: Quyết định lớn nhất đến khả năng kinh doanh. Cùng trên tuyến đường Lê Thánh Tông (Hạ Long), thửa đất vị trí 1 mặt đường có giá 34.000 nghìn đồng/m², nhưng tại trục phụ giảm xuống 10.000 nghìn đồng/m² (chênh lệch hơn 3 lần).
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội: Tại khu 2 phường Đại Yên, trước khi được đầu tư mở rộng đường, xây dựng khu thể thao Đông Bắc và khu vui chơi giải trí, giá đất chỉ ở mức 850 nghìn đồng/m²; sau khi hoàn thiện hạ tầng, giá đất tăng nhanh và hình thành khu dân cư dịch vụ sầm uất.
- Chính sách tiền tệ và giá vàng: Thói quen định giá bất động sản dựa vào vàng khiến giao dịch co cụm khi giá vàng biến động thất thường; sức mua đồng tiền giảm khiến giá đất danh nghĩa tăng.
3. Quy trình thiết kế và xây dựng CSDL giá đất
Tác giả triển khai quy trình xây dựng CSDL theo chuẩn kỹ thuật ngành Tài nguyên - Môi trường:
- Xác định đặc tả dữ liệu: CSDL thuộc loại không mật (công khai), ngôn ngữ sử dụng tiếng Việt và tiếng Anh, bảo đảm chuẩn xác về mặt vị trí hình học và thuộc tính giá.
- Thiết kế mô hình CSDL: Bao gồm 9 lớp dữ liệu không gian và thuộc tính (Bảng 4.3 và Bảng 4.4).
| STT |
Tên lớp dữ liệu |
Ý nghĩa và chức năng quản lý |
| 1 |
Mau_nen |
Quản lý dữ liệu màu thể hiện loại đất |
| 2 |
Text (Ma_dat) |
Quản lý mã loại đất theo hiện trạng sử dụng |
| 3 |
CSDL_gia_dat_PhuongDaiYen |
Quản lý dữ liệu giá đất tại phường Đại Yên |
| 4 |
Hien_thi_anh |
Quản lý hiển thị ảnh liên kết dưới dạng HotLink |
| 5 |
Song_suoi |
Quản lý dữ liệu thủy hệ, mạng lưới sông ngòi |
| 6 |
Giao_thong |
Quản lý dữ liệu mạng lưới đường giao thông |
| 7 |
Dia_danh |
Quản lý thông tin địa danh hành chính |
| 8 |
Khung |
Quản lý đường khung viền bản đồ |
| 9 |
Ghi_chu |
Quản lý các thông tin thuyết minh phụ trợ |
- Cấu trúc các bảng thuộc tính:
- Bảng thông tin thửa đất (Bảng 4.5):
So_thua (Integer - Số thửa), Dien_tich (Decimal 10.2 - Diện tích thửa m²), Loai_dat (Character 15 - Loại đất theo hiện trạng).
- Bảng phân vị trí và giá đất (Bảng 4.6):
Duong (Character 30 - Tên tuyến đường), Vi_tri (Character 20 - Vị trí đất 1, 2...), Gia_NN (Decimal 20.2 - Giá đất theo quy định Nhà nước), Gia_TT (Decimal 20.2 - Giá đất thị trường khảo sát).
- Bảng tổng hợp liên kết (Bảng 4.7): Tích hợp 7 trường thuộc tính chính phục vụ truy vấn và cập nhật giá.
- Thiết lập trường liên kết hình ảnh: Khởi tạo trường
LIEN_KET (Character, độ rộng 50 ký tự), chứa đường dẫn tuyệt đối đến tệp ảnh thực địa trên máy tính (ví dụ thư mục D:/anh de tai). Thiết lập công cụ HotLink Options trong MapInfo kích hoạt hiển thị hình ảnh công trình/thửa đất khi người dùng nhấp chuột vào nhãn (Labels) hoặc đối tượng hình học (Objects).
4. Vận hành và khai thác CSDL giá đất trên MapInfo
Khóa luận đã thử nghiệm thành công các chức năng ứng dụng thực tế:
- Xem thông tin thửa đất: Sử dụng công cụ
Info nhấp trực tiếp vào thửa đất trên màn hình bản đồ để mở hộp thoại hiển thị đầy đủ thông tin về số thửa, diện tích, loại đất, vị trí, giá quy định và giá thị trường.
- Tìm kiếm và lọc dữ liệu: Sử dụng lệnh
Query -> Find để định vị thửa đất theo tiêu chí cụ thể. Thử nghiệm tìm kiếm các thửa đất có mức giá 6.000 nghìn đồng/m², hệ thống đánh dấu trực quan bằng ký hiệu ngôi sao màu xanh trên nền bản đồ không gian.
- Cập nhật biến động giá: Xây dựng giao diện nhập liệu cho phép cập nhật giá mới cho từng thửa đất hoặc đồng loạt theo tuyến đường/vị trí. Sau khi nhập thông tin vào hộp thoại cập nhật và lưu dữ liệu, hệ thống tự động ghi nhận vào tệp thuộc tính.
- Xuất dữ liệu: Sử dụng chức năng
Table -> Export xuất bảng thuộc tính sang định dạng bảng mã Delimited ASCII (.txt) hoặc chuyển đổi sang Microsoft Excel và Notepad.
- Thành lập bản đồ chuyên đề: Sử dụng công cụ
Create Thematic Map để phân dải màu sắc theo các mức giá đất khác nhau, giúp trực quan hóa phân vùng giá trị đất đai trên địa bàn phường.
Phần 5: Kết luận và đề nghị
Đề tài khẳng định đã ứng dụng thành công phần mềm MapInfo v10.5 để xây dựng hệ thống CSDL giá đất phường Đại Yên gồm 9 lớp dữ liệu hoàn chỉnh, có khả năng liên kết ảnh thực địa qua HotLink, truy vấn vị trí, hỗ trợ cập nhật biến động giá và lập bản đồ chuyên đề. Tác giả kiến nghị chính quyền địa phương tiếp tục bổ sung số liệu biến động thị trường định kỳ và mở rộng mô hình CSDL này cho các xã, phường khác trên địa bàn thành phố Hạ Long.
Kết quả và đóng góp
Kết quả chính kèm số liệu thực nghiệm
Nghiên cứu đã số hóa và xây dựng hoàn chỉnh CSDL giá đất phường Đại Yên kết hợp khảo sát thực địa. Kết quả khảo sát 9 vị trí thực tế tại khu 1 phường Đại Yên năm 2012 cho thấy khoảng cách rất lớn giữa giá quy định của Nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường:
| TT |
Tuyến / Khu vực |
Vị trí thửa |
Giá Nhà nước quy định (Gia_NN) (1.000 đ/m²) |
Giá thị trường khảo sát (Gia_TT) (1.000 đ/m²) |
Mức độ chênh lệch (lần) |
| 1 |
Tổ 1_khu 1 |
Vị trí 1 |
3.400 |
9.000 |
2,65 lần |
| 2 |
Tổ 2_khu 1 |
Vị trí 1 |
1.000 |
4.600 |
4,60 lần |
| 3 |
Tổ 2_khu 1 |
Vị trí 2 |
630 |
2.750 |
4,37 lần |
| 4 |
Tổ 2_khu 1 |
Vị trí 2 |
630 |
2.550 |
4,05 lần |
| 5 |
Tổ 1_khu 1 |
Vị trí 2 |
1.300 |
7.000 |
5,38 lần |
| 6 |
Tổ 2_khu 1 |
Vị trí 2 |
630 |
2.700 |
4,29 lần |
| 7 |
Tổ 2_khu 1 |
Vị trí 1 |
1.000 |
25.000 |
25,00 lần |
| 8 |
Tổ 1_khu 1 |
Vị trí 2 |
1.000 |
6.000 |
6,00 lần |
| 9 |
Tổ 1_khu 1 |
Vị trí 2 |
1.300 |
9.000 |
6,92 lần |
Số liệu thực tế chỉ ra giá thị trường cao hơn giá quy định của Nhà nước phổ biến từ 2,65 đến 6,92 lần, cá biệt tại Tổ 2 khu 1 (vị trí 1) giá thị trường đạt 25.000 nghìn đồng/m² trong khi giá nhà nước chỉ là 1.000 nghìn đồng/m² (gấp 25 lần). Điều này phản ánh bảng giá nhà nước ban hành chưa theo kịp tốc độ biến động của thị trường đất ở đô thị.
Giải pháp và kiến nghị của tác giả
- Ứng dụng quy trình chuyển đổi dữ liệu không gian từ MicroStation sang MapInfo qua Universal Translator nhằm tận dụng triệt để tài liệu bản đồ địa chính sẵn có của ngành tài nguyên.
- Sử dụng công cụ HotLink để trực quan hóa hiện trạng thửa đất bằng hình ảnh thực tế, giúp cán bộ quản lý thẩm định giá đất từ xa mà không cần trực tiếp xuống hiện trường trong mọi trường hợp.
- Đề xuất các cơ quan quản lý nhà nước thường xuyên cập nhật bảng giá đất sát với giá giao dịch thực tế thị trường để tránh thất thoát ngân sách khi tính thuế, thu tiền sử dụng đất và bảo đảm quyền lợi người dân khi bồi thường giải phóng mặt bằng.
Đóng góp của đề tài
Khóa luận đã cụ thể hóa quy trình kỹ thuật xây dựng CSDL ngành Tài nguyên - Môi trường vào một địa bàn cấp phường cụ thể. So với phương pháp lưu trữ hồ sơ địa chính và sổ mục kê trên giấy tờ truyền thống, giải pháp xây dựng CSDL giá đất trên MapInfo giúp đồng bộ hóa thông tin không gian (hình thể, ranh giới, vị trí) với dữ liệu thuộc tính (loại đất, giá quy định, giá thị trường, hình ảnh hiện trạng), cho phép truy xuất và thống kê số liệu tự động.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Hạn chế của nghiên cứu
- Mẫu điều tra thực tế còn giới hạn trong phạm vi 50 thửa đất khảo sát ngẫu nhiên tại phường Đại Yên, chưa bao phủ toàn diện mọi phân vùng đất nông nghiệp và đất chuyên dùng.
- Hệ thống CSDL hoạt động đơn lẻ trên môi trường máy trạm (Desktop GIS - MapInfo Professional), chưa được triển khai tích hợp trên nền tảng mạng máy tính (WebGIS) để phục vụ tra cứu trực tuyến rộng rãi cho người dân.
- Nguồn dữ liệu giá thị trường chủ yếu dựa trên phỏng vấn, khảo sát thời điểm năm 2012 - 2014, có tính chất thời điểm và biến động nhanh theo chu kỳ kinh tế.
Hướng mở rộng nghiên cứu
- Cập nhật định kỳ thông tin biến động giá đất theo các quyết định giá đất hằng năm của UBND tỉnh Quảng Ninh.
- Nghiên cứu phát triển CSDL giá đất trên nền tảng WebGIS để công khai minh bạch thông tin quy hoạch và giá đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân tiếp cận dễ dàng.
- Mở rộng phạm vi xây dựng CSDL giá đất cho toàn bộ các phường, xã trực thuộc thành phố Hạ Long.
Giá trị tham khảo
Tài liệu khóa luận có giá trị ứng dụng và tham khảo thực tiễn đối với:
- Sinh viên và học viên chuyên ngành Địa chính, Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên và Môi trường: Cung cấp tài liệu mẫu chi tiết về quy trình kỹ thuật chuyển đổi bản đồ từ MicroStation sang MapInfo, phương pháp thiết kế cấu trúc bảng thuộc tính và kỹ thuật liên kết dữ liệu ảnh đa phương tiện qua HotLink.
- Cán bộ địa chính cấp xã, phường và thị xã/thành phố: Tham khảo phương pháp xây dựng CSDL giá đất địa phương, phục vụ công tác tra cứu nhanh giá đất quy định, tính thuế trước bạ, tiền sử dụng đất và hỗ trợ lập phương án bồi thường khi thu hồi đất.
- Người nghiên cứu về định giá bất động sản: Cung cấp bộ số liệu thực chứng về mức độ chênh lệch giữa giá đất nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế tại khu vực ven đô thị Hạ Long giai đoạn 2012 - 2014.
Câu hỏi thường gặp
1. Đề tài sử dụng những phần mềm tin học nào để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất?
Tác giả sử dụng phần mềm MicroStation Geographics để xử lý hình học bản đồ và tạo vùng topology, phần mềm MapInfo Professional (phiên bản 10.5) cùng công cụ chuyển đổi Universal Translator để xây dựng CSDL không gian, thuộc tính và biên tập bản đồ chuyên đề. Ngoài ra, Microsoft Excel 2003 và Accessories Notepad được dùng để thống kê và xử lý dữ liệu xuất ra.
2. Hai yếu tố nào có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất tại phường Đại Yên theo kết quả điều tra?
Theo kết quả điều tra xác suất 50 thửa đất của tác giả, hai yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất là điều kiện sinh lợi (chiếm 25,65%) và yếu tố vị trí thửa đất (chiếm 23,77%). Ngược lại, hai yếu tố có tỷ lệ ảnh hưởng thấp nhất là chất lượng môi trường (3,25%) và an ninh trật tự xã hội (3,08%).
3. CSDL bản đồ giá đất phường Đại Yên được thiết kế gồm bao nhiêu lớp dữ liệu?
CSDL bản đồ giá đất được thiết kế gồm 9 lớp dữ liệu: Mau_nen (màu loại đất), Text (mã loại đất), CSDL_gia_dat_PhuongDaiYen (dữ liệu giá đất phường), Hien_thi_anh (ảnh liên kết HotLink), Song_suoi (thủy hệ), Giao_thong (đường giao thông), Dia_danh (tên địa danh), Khung (khung bản đồ) và Ghi_chu (thông tin phụ trợ).
4. Mức độ chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá Nhà nước quy định tại phường Đại Yên năm 2012 là bao nhiêu?
Theo bảng thống kê số liệu thực nghiệm (Bảng 4.8), giá đất thị trường tại các tuyến khảo sát thuộc khu 1 cao hơn giá Nhà nước quy định từ 2,65 lần đến 6,92 lần. Đặc biệt tại Tổ 2 khu 1 (vị trí 1), giá thị trường khảo sát đạt 25.000 nghìn đồng/m² trong khi giá quy định của Nhà nước là 1.000 nghìn đồng/m², gấp 25 lần.
5. Kỹ thuật HotLink trong đề tài được thiết lập nhằm mục đích gì và sử dụng trường dữ liệu nào?
Kỹ thuật HotLink được thiết lập để liên kết đối tượng không gian của thửa đất trên bản đồ với tệp hình ảnh thực tế của công trình hoặc ngôi nhà chụp ngoài thực địa. Trường dữ liệu được thiết lập là LIEN_KET (kiểu Character, độ rộng 50 ký tự), lưu trữ đường dẫn chứa tệp ảnh trên máy tính (thư mục D:/anh de tai), cho phép người dùng nhấp vào thửa đất để xem ảnh hiện trạng.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Đức Tiến đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá đất và quy trình chuẩn xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trường. Bằng việc kết hợp phần mềm MicroStation Geographics và MapInfo Professional v10.5, đề tài đã xây dựng thành công bộ cơ sở dữ liệu giá đất gồm 9 lớp thông tin không gian và hệ thống thuộc tính hoàn chỉnh tại phường Đại Yên, thành phố Hạ Long. Kết quả điều tra thực nghiệm đã phản ánh rõ nét mức chênh lệch đáng kể giữa giá đất thị trường và khung giá nhà nước ban hành, đồng thời chứng minh hiệu quả của việc ứng dụng GIS trong công tác tra cứu, quản lý và hiển thị trực quan dữ liệu đất đai ở cấp cơ sở.
