CHƯƠNG I: KHUNG NGHIÊN CỨU VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐÁT HUYỆN VĂN CHẤN, TỈNH YÊN BÁI 1. Đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Nếu như hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời từ rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội của con người, thì đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện kể từ khi Nhà nước Việt Nam thừa nhận quyền sử dụng đất là một tài sản và cho phép tham gia trên thị trường bất động sản với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt. Như đã nêu ở trên, QSDĐ là tài sản, do vậy ĐGQSDĐ thực chất cũng là đấu giá tài sản.
Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai của Nhà nước, nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai. Xét về bản chất ĐGQSDĐ cũng là một quan hệ mua - bán tài sản. Đối tượng đem ra mua - bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu đất để làm nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua.
Trong quan hệ này, những người tham gia mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá cả. Mua - bán được diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm, còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người 8 chiến thắng trong phiên đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất hoặc ít nhất bằng giá khởi điểm. Từ sự phân tích nêu trên, ở mức độ khái quát có thể hiểu: Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản một cách đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục của pháp luật quy định, người trả giá cao nhất hoặc ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá. Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất Nếu như thông thường, việc mua bán tài sản thường được thực hiện thông qua hình thức mua bán trực tiếp, thoả thuận theo nguyên tắc “thuận mua - vừa bán”, người bán thường đưa ra mức giá cao hơn so với giá trị thực của hàng hoá, người mua thường “mặc cả” giảm giá xuống cho đến khi giá cả đưa ra được người bán chấp nhận. Thì ngược lại, trong BĐG tài sản là quyền sử dụng đất, trên cơ sở giá bán mà người bán đưa ra, những người mua cạnh tranh nhau bằng cách đưa ra các mức giá ít nhất bằng giá khởi điểm hoặc cao hơn để mua được quyền sử dụng đất; ai là người trả giá cao nhất sẽ là người thắng đấu giá. BĐG quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt.
Do tính chất đặc thù của đất đai, đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất mà việc đấu giá quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng để phân biệt nó với các hình thức BĐG tài sản thông thường hoặc các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác. Thứ nhất, trong đấu giá quyền sử dụng đất, “người” có tài sản BĐG và quản lý việc đấu giá là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Cụ thể là UBND các 9 cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Cơ quan này được quyền quy định, xét mức giá khởi điểm, bước giá, xác nhận kết quả BĐG, thu tiền theo kết quả BĐG và sử dụng số tiền thu được theo quy định của Luật ngân sách Nhà nước.
Như vậy, trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nước tham gia với tư cách là một chủ thể trực tiếp (thông qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền). Đặc điểm này của đấu giá quyền sử dụng đất khác với đấu giá các tài sản thông thường khác (đấu giá thương mại). Trong quan hệ đấu giá thương mại, người có tài sản BĐG là chủ sở hữu tài sản hoặc người được chủ sở hữu uỷ quyền bán tài sản. Người điều hành việc đấu giá là tổ chức BĐG chuyên nghiệp mà người bán lựa chọn để BĐG tài sản theo quy định của pháp luật.
Như vậy, chủ thể của quan hệ đấu giá thương mại ộng hơn so với đấu giá quyền sử dụng đất. Đặc điểm này của đấu giá quyền sử dụng đất cũng khác với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. “Nếu xem xét dưới khía cạnh pháp lý thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật đất đai là việc mua bán quyền sử dụng đất đai”. Trong quan hệ mua bán đó, người bán quyền sử dụng đất là chủ thể có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Người có nhu cầu mua quyền sử dụng đất có quyền thỏa thuận với người bán để nhận được quyền sử dụng đất và trả tiền cho bên bán. Nhà nước không trực tiếp tham gia vào quan hệ mua - bán mà trong mối quan hệ này nhà nước chỉ đóng vai trò quản lý, thể hiện ở việc Nhà nước quy định trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng đó. Thứ hai, trong đấu giá quyền sử dụng đất, người tham gia đấu giá - “người mua” là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đăng ký tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật và được hưởng các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá. Số lượng các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (số lượng “người mua”) theo quy định tối thiểu là 02 (hai) và những người tham 10 gia đấu giá cùng nhau đưa ra các mức giá để cạnh tranh mua quyền sử dụng đất.
Đặc điểm này của đấu giá quyền sử dụng đất khác với hình thức hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số lượng “người mua” không có quy định bắt buộc về số lượng tối thiểu. Thông thường, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người mua) trực tiếp thỏa thuận giá cả với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người bán) để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất không diễn ra sự cạnh tranh giữa người mua này với người mua khác khi thực hiện việc mua bán.
Trong những người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá là người trả giá cao nhất trong số những người tham gia đấu giá. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài hoặc được cho thuê đất với thời hạn tuỳ theo loại đất, mục đích sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền đã quyết định. Thông qua đấu giá, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất “được chuyển giao một cách có điều kiện quyền chiếm hữu, quyền quản lư và quyền sử dụng đất chứ không được chuyển giao quyền sở hữu đối với đất đai”. Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất là thời điểm người trúng đấu giá hoàn thành thủ tục để nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo kết quả đấu giá đã được phê duyệt và đó là cơ sở để người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây cũng là đặc điểm khác với đấu giá hàng hoá thông thường khác. Trong quan hệ đấu giá tài sản thông thường, người mua được tài sản bán đấu giá được chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản đó. Trong khi đó việc đấu giá quyền sử dụng đất không đem đến quyền sở hữu đất đai cho người trúng đấu giá mà chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất. Thứ ba, việc BĐG quyền sử dụng đất được tiến hành theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất được tiến 11 hành công khai, liên tục… theo phương thức trả giá lên. Những người tham gia đấu giá đưa ra những mức giá ngày càng tăng so với mức giá khởi điểm để cạnh tranh nhau khi đấu giá quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá sẽ là người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm mà người đấu giá quyền sử sử dụng đất đưa ra. Khác với đấu giá thương mại, trong đấu giá thương mại, việc đấu giá các tài sản thông thường có thể được tiến hành theo nhiều phương pháp và hình thức khác nhau.
Trong đó, phổ biến nhất là hai phương pháp: phương pháp nâng giá và phương pháp hạ giá. Phương pháp nâng giá: đấu giá viên đưa ra giá khởi điểm thấp nhất cho hàng hoá được BĐG, sau đó khách hàng tham gia đấu giá sẽ nâng dần mức giá theo một mức nhất định. Việc nâng giá có thể bằng phát ngôn, có thể bằng cách làm dấu hiệu. Hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất.
Phương pháp hạ giá: đấu giá viên đưa ra giá khởi điểm cao nhất rồi hạ giá dần theo một mức nhất định tới khi có người đồng ý mua. Phương pháp đấu giá này (còn gọi là phương pháp đấu giá kiểu Hà Lan) khiến cho khách hàng sợ lỡ cơ hội mua được hàng hoá nên thường phải chấp nhận giá cao hơn dự định. Đặc điểm này của đấu giá quyền sử dụng đất cũng khác với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cả hai đều là phương thức chuyển quyền sử dụng đất và về bản chất đều là quan hệ mua bán tài sản mà đối tượng đều là quyền sử dụng đất.
Nhưng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự cạnh tranh về giá, không có sự trả giá từ thấp lên cao giữa những người mua như trong đấu giá quyền sử dụng đất.