Chương I: Cơ sở lý luận chung về nhà ở đô thi Chương II: Thực trạng phát triển nhà ở đô thị trên địa bàn quận Ba Đình và Tây Hồ Chương III: Giải pháp cho phát triển nhà ở đô thị CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE NHÀ Ở ĐÔ THỊ 1.1Khái niệm, đặc điểm va phân loại nhà ở 1.1 Khát niệm nhà ở đô thị Nhà ở đô thị theo nghĩa hẹp là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu dé có thé dụng được dé làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian nhất định. Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với nơi ở, bao gồm các phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kế cả các tiện nghi và công trình kỹ thuật gắn liền của ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực. Khái niệm nhà ở luôn phải được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các vấn đề liên quan đến nhà ở kê cả kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà không thé tách rời các yếu tố hạ tầng và môi trường tự nhiên xã hội của khu vực.2 Đặc điểm nhà ở đô thị Nhà ở không thé di dời được, nó gắn kién với đất, được tạo thành trên đất. Điều này biểu hiện vị trí phân bố của nó.
Hiện nay, các giao dịch trên thị trường nhà đất trong đô thị người ta lưu ý nhiều đến vị trí căn nhà ở đâu vì đây là nhân tố quan trọng có tác động rất lớn quyết định giá trị căn nhà. Nhà ở là bất động sản có tính bền vững cao, sử dụng trong thời gian dài và ít hao mòn. Những đặc điểm này tạo thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập thấp, vì khả năng nâng cấp hay tạo mới nhà ở của họ là rất thấp. Họ mong muốn có thể xây dựng một căn nhà với chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian khoảng 20 năm mà ít phải sửa chữa những hao mòn lớn, trừ những hao mòn nhỏ cần duy tu, bảo trì như quét vôi lại tường, cửa.
Nhà ở thường có giá trị rất lớn do gắn liền với đất. So sánh cùng các loại hàng hóa khác khi mua bán giao dịch thì việc tạo lập nhà ở đòi hỏi một khoản tiền đầu tư khá lớn và nhất là ngày nay giá đất, nguyên vật liệu xây dựng trong các đô thị tăng cao. Nhà ở rất phong phú và đa dạng cả về số lượng và chất lượng. Nhân tố này một phần do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư trong đô thị, phần khác vì thu nhập người dân đang tăng lên và sự khác biệt trong phong tục tập quán ở mỗi nơi.3 Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở 1.1 Các tiêu chuẩn kỹ thuật - Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng công trình và nhà ở được thé hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà và mức độ chịu lửa của ngôi nhà được xác định theo đúng quy định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho cả căn nhà và công trình — Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xác định theo các yêu tố sau: Tiêu chuẩn diện tích và dây chuyền sử dụng các buồng phòng.
Tiêu chuẩn về trang bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, tiện nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nước. Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi và trang trí nội thất. Cụ thể như sau: Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt. Bac IT: Day đủ, thiết bị vệ sinh và cửa băng vật liệu tốt.
Bậc III: Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thông thường. Bậc IV: Không day đủ, đều là vật liệu thông thường va cấp thấp.2 Phân loại nhà ở Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu chuẩn kỹ thuật của nước đó. Liên quan đến vật liệu sử dụng dé xay dung nha ở, người ta thường phân biệt nhà ở theo: Vật liệu bền như đá, bê tông, gỗ. Vật liệu ít bền như lá tranh, tre, nứa.
nhà ở được phân biệt như nhà ở kiên cố, nhà bán kiên cố, hoặc nhà tạm theo vật liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở. Có rất nhiều phương pháp khác nhau đề tiến hành xác định chất lượng của nhà ở: Như phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây là phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở căn cứ vào chất lượng của các kết cấu chính (móng, khung, cột ,tường, nên, san.) tạo nên ngôi nhà ở đó và tỷ lệ giá tri của các kết cau chính đó so với giá trị ngôi nhà. Phương pháp thống kê kinh nghiệm: xác định giá trị còn lại của ngôi nhà căn cứ vào thực trạng của ngôi nhà đó, cùng với niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của ngôi nhà. Ở nước ta thường sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau: -Với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được phân loại theo 4 cấp, cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất.
-Đối với nhà biệt thự: Nhà biệt thự là nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào và xây bang gach ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật và tiện nghỉ sinh hoạt day đủ, mỗi tầng có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay vườn. Biệt thự được phân ra ba hạng: -Hạng 1: Biệt thự riêng biệt. -Hạng 2: Biệt thự song đôi. -Hạng 3: Biệt thự giáp tường.
Người ta phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng hay hẹp cùng với mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bồ trí phòng tắm rửa vệ sinh; hạng 1 có thể mỗi tầng có 1 phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 cứ mỗi phòng có 1 phòng tắm rửa vệ sinh riêng. Giải pháp kiến trúc mỹ thuật, có trang trí, hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà chất lượng cao hoặc tương đối cao. Nếu ngôi nhà có kết cau chịu lực: Khung cột bê tông hoặc tường gạch chịu lực, sàn 26 hoặc bê tông có lát vat liệu chất lượng cao. Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống nhiệt và chống nóng.
Ngoài các cách phân biệt nêu trên, nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau dé phan loai, Nhu: -Diện tích sử dụng(m2). -Hệ số cấp độ đô thi(K1). -Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thi(K2). -Hệ số điều kiện giao thông, kết cau hạ tang(K4).
Với việc phân loại các điêu kiện nhà ở như trên sẽ là căn cứ đê tính giá cho thuê nhà ở của các tổ chức, cá nhân và đồng thời cũng là căn cứ dé xác định nghĩa vụ đối với Nhà nước của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.2 Các khu vực sản xuất nhà ở đô thị Cách tiếp cận phân tích của các nhà kinh tế học, theo truyền thống, phân chia các nền kinh tế thành hai khu vực đó là - Nhà nước và tư nhân, dựa trên sự sở hữu của thế kỷ trước về vốn và đất đai của Nhà nước hoặc tư nhân. Từ những năm 60 theo các nhà nghiên cứu chính sách nhà ở của các nước thuộc thế giới thứ ba đã phân chia lĩnh vực sản xuất nhà ở thành ba khu vực: Khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân cùng với khu vực không chính thức. Sự phân chia này trên thực tế không phải lúc nào cũng có thể phân định một cách rõ ràng. Khu vực Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các doanh nghiệp và co quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyên thành sở hữu của Nhà nước theo quy định của Pháp luật.
Khu vực này được xem như tiêu điểm chính của chính sách nhà ở vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp được. Các chỉ tiêu về số lượng và chất lượng nhà công cộng ở Việt Nam thấp hơn rất nhiều nước, đơn vị tính của chúng ta thường dùng là chỉ tiêu diện tích sàn hoặc diện tích bình quân đầu người (m2/ người) trong khi đó ở các nước khác dùng đơn vi tính toán là căn hộ trên số hộ gia đình. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại được bao cấp với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên không thê tránh khỏi những mất công bằng trong chính sách phân phối nhà ở. Khu vực tư nhân có nghĩa là nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn từ Nhà nước, nhưng hoạt động trong hệ thống những quy tắc chính thức của nhà nước, Chính phủ đã ít kiêm soát được khu vực này hơn khu vực Nhà nước, mặc dù Nhà nước vẫn còn quyết định để điều tiết.
Hiện tại cơ chế mà Nhà nước duy trì dé kiểm soát việc sản xuât nhà ở của khu vực tư nhân - hệ thông quy tac - được các nhà sản xuât nha ở tư nhân coi như là phần bổ sung vào giá thành sản xuất nhà ở. Những quy tắc mà Nhà nước điều tiết là rất cần thiết chính vì lí do an ninh công cộng dé bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu các thông tin thị trường về nhà ở. Trong điều kiện của các nước đang phát triển những người dân cần nhà ở nhất chính là những người nghèo ở thành thị, nhưng thị trường nhà ở tư nhân không đáp ứng sự cần nhà ở mà đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán. Nhu cầu này biểu hiện khả năng của người mua và sự sẵn sàng trả nó và nếu không có tiền thì không thê đòi hỏi gì từ thị trường.
Trên thực tế, sản xuất nhà ở thuộc khu vực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực nhà nước. Nhưng nếu chúng ta thả lỏng, không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách giữa người có thu nhập cao và người có thu nhập thấp càng lớn hơn và sẽ dẫn đến sự bất bình đăng xã hội. Khu vực nhà ở không chính thức được sử dụng dé mô tả toàn bộ nhà ở được xây dựng một cách độc lập với những quy tắc của Chính phủ.