CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của nhà ở xã hội 1. Khái niệm nhà ở Theo dòng chảy của thời gian, nhu cầu của con người có thể thay đổi theo từng giai đoạn lịch sử khác nhau. Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở của con người vẫn luôn được đặt lên trước nhất.
Vai trò của nhà ở ngày càng được nâng cao cùng với sự phát triển của con người, sự phát triển của kinh tế và đô thị hóa. Nhà ở là mảnh ghép tâm hồn của mỗi gia đình Việt Nam. Từ mái ngói đơn giản cho đến những hàng cột hiện khiêm nhường và đơn giản, nhà ở không chỉ để che nắng, che mưa nữa mà đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, tái tạo sức lao động và còn là tài sản quý giá của mỗi gia đình Việt Nam. Theo điều 1 của Luật Nhà ở năm 2023 đã giải thích: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân.
Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.” Nhà ở không chỉ đơn giản là một nơi cư trú, mà còn là một phần quan trọng trong cuộc sống của con người, ảnh hưởng đến sức khỏe tinh thần và trải nghiệm sống của chúng ta. Nhà ở có thể mang đến cho con người cảm giác an toàn, bảo vệ và riêng tư. Nó cũng có thể là nơi để con người thư giãn, tìm kiếm sự yên tĩnh và đều đặn trong cuộc sống. Nhà ở cũng mang đến cho con người sự phát triển và trưởng thành, từ việc học cách sống chung với người khác, tạo ra những mối quan hệ xã hội đáng giá và thúc đẩy khả năng sáng tạo.
Ngoài ra, nhà ở cũng phục vụ đời sống con người bằng cách cung cấp không gian cho các hoạt động, từ nấu ăn đến giải trí, học tập và làm việc. Nó có thể được thiết kế để phù hợp với nhu cầu và sở thích cá nhân của từng người. Khái niệm nhà ở xã hội Nhà ở xã hội là nhà ở thuộc sở hữu và quản lý của cơ quan nhà nước (có thể là trung ương hoặc địa phương) hoặc được các tổ chức phi lợi nhuận xây dựng để cung cấp nhà ở giá rẻ dành cho một số đối tượng thuộc chính sách ưu tiên trong xã hội như công chức nhà nước hoặc người có thu nhập thấp mà chưa có nhà ở thuê hoặc mua. Loại hình nhà này được cung cấp ra thị trường với mục đích đưa cơ hội sở hữu căn hộ với mức giá thấp hơn (thấp hơn nhà ở thương mại) cho những đối tượng nằmtrong chính sách, đặc biệt là những đối tượng có hoàn cảnh khó khăn.
Khái niệm NOXH chính thức xuất hiện trong vản bản pháp luật với định nghĩa: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023”.Có thể thấy, khái niệm đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao nhất, các văn bản sau đó đều sử dụng định nghĩa trên coi nhà ở xã hội như một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Các sự thay đổi về sau cụ thể hóa thêm nhưng vẫn giữ nguyên quan 4 niệm chính thức này. Đến thời điểm hiện tại, quan điểm chính thức về NOXH đã được định nghĩa cụ thể hơn. Theo đó, NOXH là nhà ở được Nhà nước hỗ trợ dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở tại Luật Nhà ở.
Các loại hình NOXH tại Việt Nam và thế giới như: Public Housing - Nhà ở công cộng; Lowcost housing - Nhà ở giá rẻ, Affordable housing – Nhà ở giá hợp lý. Đặc điểm nhà ở xã hội Nhà ở xã hội bản thân mang tính xã hội rất cao, phân biệt rõ ràng so với nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Nhà nước điều tiết việc cung ứng nhà ở xã hội nói chung nhằm mục đích tạo loại hình nhà ở không có sự cạnh tranh về giá cả như loại hình nhà ở thương mại, nhằm phục vụ tạo cơ hội tiếp cận sở hữu nhà ở với các đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, các đối tượng thuộc chính sách thụ hưởng nhà ở xã hội. Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng nêu rõ, phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân là trách nhiệm, nghĩa vụ, đạo đức của cả hệ thống chính trị, của những người làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước, của doanh nghiệp và của người dân.
Về đối tượng: Điều 76 của Luật Nhà ở Việt Nam quy định rõ ràng về các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, thể hiện tính nhân văn của Nhà nước trong việc đảm bảo quyền có nhà ở, đặc biệt là đối với các nhóm dễ bị tổn thương trong xã hội.Điều 76 của Luật Nhà ở quy định chi tiết các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, thể hiện sự công bằng và trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm quyền có nhà ở cho mọi người dân, đặc biệt là các nhóm yếu thế. Các đối tượng bao gồm người có công với cách mạng, hộ nghèo, cận nghèo, người thu nhập thấp, công nhân, viên chức và các nhóm đặc thù khác. Quy định này không chỉ tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, mà còn góp phần bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong việc phân phối nguồn lực nhà ở xã hội. Chính sách này là công cụ pháp lý quan trọng để thúc đẩy sự phát triển bền vững, giảm bất bình đẳng và hỗ trợ những người khó khăn có điều kiện cải thiện chất lượng cuộc sống.
Điều 77 của Luật Nhà ở quy định các hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đảm bảo tính linh hoạt và đáp ứng nhu cầu của các đối tượng thụ hưởng. Các hình thức này bao gồm việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội; hỗ trợ tự xây dựng, cải tạo nhà ở; tặng nhà ở; và vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội. Cụ thể, nhà ở xã hội được cung cấp cho các đối tượng theo Điều 76, như người có công với cách mạng, hộ nghèo, người thu nhập thấp, và lực lượng vũ trang. Quy định này cho phép chính quyền địa phương điều chỉnh hình thức hỗ trợ phù hợp với điều kiện từng vùng, đồng thời cung cấp vốn vay ưu đãi để người dân có thể tự xây dựng hoặc cải tạo nhà ở.
Những biện pháp này không chỉ nhằm đảm bảo quyền được có nhà ở cho các nhóm đối 5 tượng yếu thế mà còn khuyến khích sự tham gia của các doanh nghiệp, hợp tác xã trong cung cấp nhà lưu trú cho công nhân. Quy định của Điều 77 đóng vai trò quan trọng trong việc thực thi chính sách an sinh xã hội, phù hợp với các chương trình mục tiêu quốc gia, và đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong việc hỗ trợ người dân cải thiện điều kiện sống. Nhà ở xã hội có sự liên quan trực tiếp của chính phủ. Chính phủ chính là đơn vị cung cấp nhà ở xã hội chính, các dự án NOXH là kế hoạch của chính phủ, từ vị trí, loại nhà ở, tiêu chuẩn xây dựng và mức giá nhà.
Nhà ở xã hội là một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán với mức giá phù hợp. Nhà ở xã hội có người tiêu dùng cố định. Thị trường NOXH chỉ được mở cho một số đối tượng tiêu dùng cụ thể được quy định rõ tại Luật Nhà ở. Và quá trình tuyển chọn đối tượng được mua nhà ở xã hội cũng diễn ra hết sức phức tạp.
Đối tượng mualà những người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp có thể từ lương, tiền làm công,,. nhưng do khả năng tài chính còn rất kém, chỉ đủ trang trải cuộc sống thường ngày và nếu không có sự hỗ trợ từ các phía sẽ không thể sở hữu được nhà ở. Quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội của từng địa phương. Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Nhà ở xã hội, theo luật định, chủ yếu được xây dựng dưới dạng nhà chung cư, đặc biệt là tại các khu vực đô thị. Loại nhà này phải được đầu tư xây dựng theo dự án, phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Điều này đảm bảo rằng nhà ở xã hội không chỉ đáp ứng các yêu cầu về quy hoạch tổng thể của địa phương mà còn phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng quốc gia.
Việc thiết kế và xây dựng nhà chung cư cho mục đích nhà ở xã hội cần tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Các căn hộ chung cư phải được thiết kế khép kín, đảm bảo các tiêu chuẩn về diện tích sử dụng và an toàn kỹ thuật. Pháp luật quy định diện tích sử dụng của mỗi căn hộ chung cư phải nằm trong khoảng từ 25m² đến 70m². Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của nhiều đối tượng cư trú khác nhau, từ cá nhân cho đến hộ gia đình.