Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21

Khóa luận tốt nghiệp phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21, đánh giá hiệu quả và đề xuất giải pháp.

• Tác giả: Nguyễn Viết Hải
• Người hướng dẫn: Th.S Vũ Thị Lệ Giang
• Trường học: Trường Đại Học Mở Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài Chính Ngân Hàng
• Đề tài: Thực Trạng Hoạt Động Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại BIDV Chi Nhánh Sở Giao Dịch 21
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
• 1.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2. Phạm vi và thời gian phân tích
• 1.3. Phương pháp nghiên cứu
• 1.4. Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
• 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 2.1. Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp
• 2.1.1. Bất động sản
• 2.1.2. Bất động sản thế chấp
• 2.2. Định giá bất động sản
• 2.2.1. Khái niệm
• 2.2.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản
• 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD2
• 3.1. Giới thiệu chung về BIDV – CNSGD2
• 3.2. Quá trình hình thành và phát triển của BIDV
• 3.3. Các hoạt động chính của BIDV – CNSGD2
• 3.4. Cơ cấu tổ chức của BIDV – CN SGD 2
• 3.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV – CNSGD2
• 3.6. Giới thiệu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV- CNSGD2
• 3.7. Quy định chung trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV- CNSGD2
• 3.7.1. Thành lập tổ định giá
• 3.7.2. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm
• 3.8. Hồ sơ thẩm định bất động sản
• 3.8.1. Nội dung thẩm định bất động sản
• 3.8.2. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản
• 3.8.3. Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc
• 3.8.4. Thẩm định khả năng chuyển nhượng của bất động sản
• 3.8.5. Thẩm định tình trạng thực tế, pháp lý của bất động sản
• 3.9. Định giá bất động sản
• 3.10. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CN SGD 2
• 3.11. Ví dụ thực tế về định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2
• 3.12. Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại BIDV- CNSGD2
• 3.12.1. Những kết quả đạt được, thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2
• 3.12.2. Những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại
• 4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD 2
• 4.1. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp trong bối cảnh hiện nay
• 4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2
• 4.2.1. Hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá
• 4.2.2. Quy cách xác định giá trị công trình gắn liền với đất
• 4.2.3. Xây dựng hệ thống dữ liệu và thông tin cho các cuộc định giá
• 4.2.4. Nâng cao năng lực, kinh nghiệm của cán bộ định giá
• 4.3. Kiến nghị với Hội sở BIDV
• 4.4. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
• 4.5. Kiến nghị với Nhà nước
• PHẦN KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản là một hoạt động quan trọng trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, đặc biệt khi liên quan đến bất động sản thế chấp. Tại BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21, hoạt động này được thực hiện nhằm đảm bảo giá trị tài sản thế chấp phù hợp với thị trường và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Thực trạng định giá hiện nay cho thấy sự phức tạp trong việc xác định giá trị tài sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động mạnh. Các phương pháp định giá được áp dụng bao gồm so sánh thị trường, chi phí thay thế và phương pháp thu nhập. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này đòi hỏi sự am hiểu sâu về thị trường và kỹ năng chuyên môn cao.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản

Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định, dựa trên các yếu tố thị trường và đặc điểm của tài sản. Đối với bất động sản thế chấp, việc định giá đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản bảo đảm, từ đó quyết định số tiền cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Tại BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21, hoạt động này được thực hiện theo quy trình chặt chẽ, đảm bảo tính minh bạch và chính xác.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản thế chấp chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm vị trí địa lý, tình trạng pháp lý, quy hoạch khu vực và tình hình thị trường. Tại BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21, các yếu tố này được phân tích kỹ lưỡng trong quá trình định giá. Đặc biệt, tình trạng pháp lý của tài sản là yếu tố quan trọng, đảm bảo tài sản không có tranh chấp và đủ điều kiện để thế chấp. Ngoài ra, quy hoạch khu vực cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động.

II. Thực trạng hoạt động định giá tại BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21

Thực trạng hoạt động định giá tại BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21 cho thấy sự chuyên nghiệp và hệ thống trong quy trình định giá. Ngân hàng áp dụng các phương pháp định giá hiện đại, kết hợp với việc sử dụng dữ liệu thị trường cập nhật. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số khó khăn như sự biến động mạnh của thị trường bất động sản và sự thiếu đồng nhất trong quy trình định giá giữa các ngân hàng. Để khắc phục, BIDV đã đề xuất các giải pháp như nâng cao năng lực cán bộ định giá và xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất.

2.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp

Quy trình định giá tại BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21 bao gồm các bước: thu thập thông tin, phân tích dữ liệu, áp dụng phương pháp định giá và đưa ra kết quả cuối cùng. Mỗi bước được thực hiện một cách chặt chẽ, đảm bảo tính chính xác và minh bạch. Đặc biệt, việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau giúp đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá. Các phương pháp định giá được áp dụng linh hoạt, tùy thuộc vào đặc điểm của từng tài sản.

2.2. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá

Một trong những thuận lợi lớn của BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21 là hệ thống quy trình định giá chuyên nghiệp và đội ngũ cán bộ có kinh nghiệm. Tuy nhiên, ngân hàng cũng gặp phải một số khó khăn như sự biến động mạnh của thị trường bất động sản và sự thiếu đồng nhất trong quy trình định giá giữa các ngân hàng. Để khắc phục, BIDV đã đề xuất các giải pháp như nâng cao năng lực cán bộ định giá và xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất.

III. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá

Để nâng cao hiệu quả hoạt động định giá, BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21 đã đề xuất các giải pháp cụ thể. Trong đó, việc hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá là yếu tố quan trọng. Ngân hàng cũng chú trọng xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất, giúp cập nhật thông tin thị trường một cách nhanh chóng và chính xác. Ngoài ra, việc nâng cao năng lực và kinh nghiệm của cán bộ định giá cũng được coi là giải pháp then chốt, đảm bảo hoạt động định giá được thực hiện một cách hiệu quả và chuyên nghiệp.

3.1. Hoàn thiện phương pháp định giá

Việc hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá là yếu tố quan trọng trong nâng cao hiệu quả hoạt động định giá. BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21 đã áp dụng linh hoạt các phương pháp như so sánh thị trường, chi phí thay thế và phương pháp thu nhập, tùy thuộc vào đặc điểm của từng tài sản. Điều này giúp đảm bảo giá trị tài sản được xác định một cách chính xác và phù hợp với thị trường.

3.2. Nâng cao năng lực cán bộ định giá

Nâng cao năng lực và kinh nghiệm của cán bộ định giá là giải pháp then chốt trong việc cải thiện hiệu quả hoạt động định giá. BIDV chi nhánh Sở Giao Dịch 21 đã tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu, giúp cán bộ nắm vững kiến thức chuyên môn và kỹ năng thực tiễn. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng định giá mà còn giúp giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2" được thực hiện trong bối cảnh nền kinh tế đối mặt với nhiều khó khăn, hệ thống ngân hàng chịu áp lực lớn về huy động vốn và nợ xấu gia tăng nhanh chóng giai đoạn 2010 – 2012. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố ngày 13/07/2012 cho thấy nợ xấu toàn hệ thống tại thời điểm 31/03/2012 lên tới 8,6% (tương đương 202 nghìn tỷ đồng), trong đó nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) chiếm trên 40%. Trong cơ cấu nợ xấu, 84% khoản nợ có tài sản bảo đảm (TSBĐ), với giá trị tài sản bằng 135% nợ xấu; riêng tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) có tỷ lệ giá trị trên nợ xấu lên đến 180%. Do thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng kéo dài, hoạt động định giá BĐS thế chấp trở thành khâu then chốt nhằm xác định hạn mức cấp tín dụng an toàn và đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi phát sinh rủi ro.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể gồm hai nội dung:

1. Phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 (BIDV – CN SGD 2).
2. Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh, giúp hoạt động này phát huy đúng vai trò kiểm soát rủi ro tín dụng.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong quy trình cấp tín dụng ngân hàng.
• Phạm vi không gian: BIDV – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 (địa chỉ: 04-06 Võ Văn Kiệt, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh).
• Phạm vi thời gian: Khảo sát và phân tích chuỗi số liệu hoạt động kinh doanh và thẩm định tài sản trong 3 năm, từ năm 2010 đến năm 2012 (cùng ví dụ hồ sơ thẩm định thực tế phát sinh tháng 03/2013).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý luận dựa trên các quy định pháp luật và chuẩn mực thẩm định giá:

• Khung khái niệm và pháp lý: Khái niệm BĐS theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005; các quy định về thế chấp BĐS theo Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; định nghĩa định giá BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam cùng quan điểm học thuật của GS. Lim Lan Yuan (Đại học Quốc gia Singapore) và Seabrooke (Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).
• Thuộc tính và đặc trưng của BĐS: Khóa luận phân tích 5 thuộc tính nội tại (tính bất động, tính đa dạng/không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững/đời sống kinh tế lâu dài, tính hữu dụng) và 4 đặc trưng thị trường (cung co giãn kém, thời gian giao dịch dài và chi phí cao, khả năng thanh khoản kém linh hoạt, chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước).
• Các nguyên tắc định giá: 8 nguyên tắc định giá cơ bản bao gồm: sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, cung cầu, thay thế, dự tính lợi ích tương lai, đóng góp, cạnh tranh, cân bằng, và nhất quán.
• 4 phương pháp định giá BĐS:
  1. Phương pháp so sánh: Phân tích giá giao dịch của 3-5 BĐS tương đồng trên thị trường liền kề để điều chỉnh mức độ chênh lệch.
  2. Phương pháp chi phí: Dựa trên nguyên tắc thay thế, ước tính giá trị BĐS bằng chi phí tạo lập lô đất cộng với chi phí xây mới công trình trừ đi giá trị hao mòn/giảm giá.
  3. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Vốn hóa dòng thu nhập ròng tương lai bằng công thức: Thu nhập thuần túy hàng năm chia cho Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng.
  4. Phương pháp thặng dư: Ước tính giá trị phát triển giả định theo phương án sử dụng tốt nhất trừ đi toàn bộ chi phí đầu tư phát triển.
• Khung pháp quy nội bộ: Quyết định số 3979/QĐ-PC và Quyết định số 6020/QĐ-PC của Tổng Giám đốc BIDV về giao dịch bảo đảm; Quyết định số 8598/QĐ-BNC về hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ; Quyết định số 1138/QĐ-HĐQT về chính sách cấp tín dụng; Quyết định số 091A/QĐ-SGDII của Giám đốc BIDV – CN SGD 2 về thành lập Tổ định giá TSBĐ.

Phương pháp nghiên cứu:

• Phương pháp phân tích theo chiều ngang: Đánh giá sự biến động qua các năm (2010 – 2012) của các chỉ tiêu huy động vốn, dư nợ tín dụng, lợi nhuận và số lượng hồ sơ định giá.
• Phương pháp phân tích theo chiều dọc: Xác định tỷ trọng của từng loại tài sản bảo đảm trong tổng danh mục TSBĐ và cơ cấu dư nợ có bảo đảm.
• Phương pháp thu thập dữ liệu: Trích xuất số liệu thứ cấp từ Phòng Kế hoạch Tổng hợp BIDV – CN SGD 2 kết hợp phỏng vấn, trao đổi trực tiếp với cán bộ tín dụng và cán bộ định giá tại chi nhánh.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan và lý do chọn đề tài

Chương 1 trình bày tính cấp thiết của việc kiểm soát nợ xấu và vai trò của tài sản bảo đảm trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn 2010 – 2012. Tác giả chỉ rõ thực trạng nợ xấu tăng cao (từ 2,5% năm 2010 lên 3,2% năm 2011 và 4,47% theo báo cáo TCTD tháng 6/2012, trong khi số liệu giám sát của NHNN công bố tháng 7/2012 là 8,6%). Trong đó, BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản bảo đảm nợ xấu (180%). Từ đó, chương này xác định rõ mục tiêu, phạm vi nghiên cứu 3 năm (2010 – 2012) tại BIDV – CN SGD 2, phương pháp tiếp cận số liệu và kết cấu 4 chương của khóa luận.

Chương 2: Tổng quan về lý thuyết định giá bất động sản thế chấp

Chương 2 hệ thống hóa cơ sở lý luận về BĐS, điều kiện BĐS thế chấp và hoạt động định giá BĐS. Nội dung chương phân tích chi tiết:

• Phân biệt BĐS theo pháp luật quốc tế (Pháp, Nhật Bản, Thái Lan, Đức) và Điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005.
• Điều kiện thế chấp BĐS: Tài sản thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp, được phép giao dịch, không có tranh chấp pháp lý và phải mua bảo hiểm bắt buộc theo luật định.
• Các nhóm yếu tố tác động đến giá BĐS: Nhóm liên quan đến giao dịch; nhóm vĩ mô (chính sách nhà nước, quy hoạch, cung cầu, đô thị hóa, thu nhập dân cư); nhóm vi mô (tâm lý xã hội/phong thủy, sự hữu dụng, các yếu tố vật chất như địa điểm, quy mô, hình dáng lô đất, hạ tầng, môi trường).
• Quy trình và điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá chuẩn tắc: So sánh, Chi phí, Thu nhập và Thặng dư; chỉ rõ ưu điểm và giới hạn của từng phương pháp khi vận dụng vào hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng.

Chương 3: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CN SGD2

Chương 3 đi sâu phân tích mô hình tổ chức, kết quả kinh doanh và thực tế vận hành quy trình định giá tại chi nhánh.

Về kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2010 – 2012:

Chỉ tiêu (ĐVT: Tỷ đồng)	Năm 2010	Năm 2011	Năm 2012	Biến động 2011/2010 (+/-)	Biến động 2011/2010 (%)	Biến động 2012/2011 (+/-)	Biến động 2012/2011 (%)
Tổng tài sản	17.638	-	-	-	-	-	-
Huy động vốn cuối kỳ	13.560	10.943	13.611	-2.617	-19,3%	+2.668	+14,2%
Dư nợ tín dụng cuối kỳ	16.400	16.526	15.685	+126	+0,8%	-841	-5,2%
Lợi nhuận trước thuế	370,5	286,5	275,3	-84,0	-22,6%	-11,2	-3,9%

Về quy định định giá và chính sách cấp tín dụng:

• Tổ định giá thành lập theo Quyết định 091A/QĐ-SGDII gồm Phó Giám đốc phụ trách Phòng Quan hệ khách hàng (QHKH) làm Tổ trưởng, cùng lãnh đạo và cán bộ Phòng QHKH; Phòng Quản lý rủi ro (QLRR) đóng vai trò thẩm định lại độc lập khi có chỉ định của Giám đốc. Đối với TSBĐ > 100 tỷ đồng hoặc khi không thống nhất giá với khách hàng, chi nhánh thuê tổ chức tư vấn định giá bên ngoài. Nếu đơn vị tư vấn có 2 lần định giá chênh lệch cao hơn giá thực từ 10% trở lên, chi nhánh chấm dứt sử dụng và báo cáo Hội sở chính.
• Hệ số giá trị TSBĐ theo Quyết định 3979/QĐ-PC và 6020/QĐ-PC: Quyền sử dụng đất (0,8), Quyền sở hữu nhà (0,8), Quyền sở hữu công trình (0,8), Tài sản cố định (0,8).
• Tỷ lệ TSBĐ tối thiểu theo hệ thống xếp hạng nội bộ (Quyết định 8598/QĐ-BNC và Quyết định 1138/QĐ-HĐQT) được chia thành 7 nhóm (10 mức hạng):

Nhóm khách hàng	Mức xếp hạng	Tỷ lệ TSBĐ tối thiểu khi vay vốn lưu động
Nhóm 1	AAA	20%
Nhóm 2	AA	30%
Nhóm 3	A	50%
Nhóm 4	BBB	70%
Nhóm 5	BB	100%
Nhóm 6	B, CCC, CC	100%
Nhóm 7	C, D	Không cấp tín dụng

• Quy trình định giá gồm 5 bước: (1) Tiếp nhận hồ sơ -> (2) Hẹn ngày thẩm định -> (3) Thẩm định thực tế tại hiện trường -> (4) Lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản -> (5) Ký duyệt báo cáo.

Về cơ cấu tài sản bảo đảm và chất lượng tín dụng:

STT	Loại tài sản bảo đảm	Số lượng hồ sơ định giá năm 2012	Tỷ trọng năm 2012 (%)	Số lượng tăng/giảm so với 2011	Tỷ lệ tăng/giảm so với 2011 (%)
1	Bất động sản	3.553	76,21%	+503	+16,49%
2	Máy móc thiết bị	560	12,01%	+64	+12,90%
3	Giấy tờ có giá	421	9,03%	+103	+32,39%
4	Khoản phải thu, quyền đòi nợ	128	2,75%	+36	+39,13%
Tổng		4.662	100,00%

• Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ/Tổng dư nợ tăng dần: 42,6% (2010), 44,1% (2011), 45,2% (2012).
• Tỷ lệ nợ xấu: 1,09% (2010), 1,95% (2011) và tăng lên 3,19% (2012). Chi nhánh thực hiện phân loại nợ theo tiêu chí định tính tại Điều 7 Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN với 14 chỉ tiêu tài chính và 40 chỉ tiêu phi tài chính.

Về ca định giá thực tế (ngày 10/03/2013):

• Khách hàng: Ông Nguyễn Đình Chiến và Bà Bùi Thị Cam.
• Tài sản thẩm định: Nhà ở cấp 2 tại số 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh, TP.HCM; diện tích đất 58,2 m2, diện tích sàn xây dựng 58,2 m2, diện tích sử dụng 165 m2, xây dựng năm 2010.
• Kết quả định giá theo khung Nhà nước (Quyết định 61/2012/QĐ-UBND giá đất 15.600.000 đ/m2 và Quyết định 12/2008/QĐ-UBND suất vốn nhà 2.500.000 đ/m2, khấu hao 10 năm, đã dùng 3 năm giá trị còn lại 70%): Đất = 907.920.000 đồng; Nhà = 288.750.000 đồng; Tổng = 1.196.670.000 đồng.
• Kết quả định giá theo giá thị trường: Khảo sát 3 mẫu so sánh trên đường Lê Quang Định (khung giá 55 – 68 triệu đồng/m2), tổ định giá chọn đơn giá đất thấp nhất sau điều chỉnh là 59.000.000 đ/m2 -> Giá trị đất = 3.433.800.000 đồng; Giá trị công trình = 288.750.000 đồng; Tổng giá trị định giá = 3.722.550.000 đồng.

Về hạn chế và nguyên nhân:

• Hạn chế: Phương pháp so sánh trực tiếp chưa lượng hóa cụ thể các tỷ lệ điều chỉnh; có xu hướng định giá thấp hơn thị trường để phòng ngừa rủi ro; nguồn dữ liệu so sánh chủ yếu thu thập từ internet/báo chí mà không thẩm định thực tế; định giá công trình xây dựng dựa trên suất đầu tư cũ năm 2008 và khấu hao cảm tính; hệ thống lưu trữ dữ liệu định giá chưa được chuẩn hóa.
• Nguyên nhân: Áp lực thời gian hoàn thành hồ sơ tín dụng ngắn (5 – 7 ngày cho toàn bộ các khâu thẩm định tài chính, chấm điểm, kiểm tra TSBĐ và lập đề xuất); cán bộ định giá đa số còn trẻ, thiếu chuyên môn sâu về kỹ thuật xây dựng; thị trường BĐS biến động thất thường; khung giá đất nhà nước chênh lệch xa giá thị trường; thủ tục công chứng, đăng ký bảo đảm còn phức tạp.

Chương 4: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CN SGD 2

Chương 4 đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị cụ thể:

1. Nhóm giải pháp tại Chi nhánh:
   • Hoàn thiện và phối hợp đa dạng phương pháp định giá: Không phụ thuộc duy nhất vào phương pháp so sánh trực tiếp, kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập đối với BĐS thương mại tạo dòng tiền.
   • Chuẩn hóa quy cách xác định giá trị công trình gắn liền với đất: Cập nhật định mức suất vốn đầu tư mới và quy định rõ công thức trích khấu hao hao mòn tài sản.
   • Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin thị trường và quản lý lưu trữ hồ sơ các cuộc định giá trước đó để phục vụ tra cứu chéo.
   • Nâng cao năng lực chuyên môn và đào tạo kỹ năng thực tế cho đội ngũ cán bộ định giá.
2. Kiến nghị đối với Hội sở chính BIDV: Ban hành cẩm nang hướng dẫn khung tỷ lệ điều chỉnh sai lệch chi tiết cho phương pháp so sánh; phân định rõ trách nhiệm giữa khâu định giá và phê duyệt tín dụng; nâng cấp phần mềm quản lý định giá tài sản tập trung.
3. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước: Hoàn thiện khung pháp lý về quản lý tài sản bảo đảm, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng thống nhất trong ngành ngân hàng.
4. Kiến nghị đối với Nhà nước: Điều chỉnh bảng giá đất định kỳ sát với giá giao dịch thực tế thị trường; minh bạch hóa cơ sở dữ liệu quy hoạch và giao dịch nhà đất; đơn giản hóa thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản phát mại qua thi hành án.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính từ số liệu thực tế của đề tài:

• Phản ánh đầy đủ bức tranh kinh doanh và thực trạng quản lý tài sản bảo đảm tại BIDV – CN SGD 2 giai đoạn 2010 – 2012: Tỷ lệ nợ xấu tăng từ 1,09% lên 3,19%; tỷ lệ dư nợ có TSBĐ đạt 45,2% năm 2012; số lượng hồ sơ BĐS định giá tăng 16,49% (đạt 3.553 hồ sơ, chiếm 76,21% tổng tài sản bảo đảm định giá tại chi nhánh).
• Làm rõ cơ chế áp dụng hệ số TSBĐ (0,8) kết hợp tỷ lệ TSBĐ bắt buộc theo 7 nhóm xếp hạng tín dụng nội bộ (từ 20% đối với AAA đến 100% đối với nhóm B/CCC/CC) trong việc quyết định hạn mức cho vay tối đa.
• Chỉ rõ sự chênh lệch lớn giữa giá định giá theo khung Nhà nước (1,196 tỷ đồng) và giá định giá theo thị trường (3,722 tỷ đồng) qua một hồ sơ vay vốn cụ thể tại Quận Bình Thạnh.

Giải pháp và đóng góp của khóa luận:

• Tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp thực thi tại chi nhánh (kết hợp phương pháp định giá, chuẩn hóa định mức công trình, xây dựng cơ sở dữ liệu nội bộ, nâng cao năng lực nhân sự) cùng các kiến nghị đồng bộ gửi đến Hội sở BIDV, NHNN và cơ quan quản lý Nhà nước.
• Khóa luận đóng góp nguồn tư liệu thực nghiệm chi tiết về công tác định giá tài sản bảo đảm tại một chi nhánh ngân hàng thương mại quy mô lớn tại TP.HCM, chỉ rõ các điểm nghẽn thực tiễn giữa quy định định giá nội bộ và biến động thị trường BĐS.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Dữ liệu nghiên cứu tập trung trong giai đoạn 2010 – 2012 tại phạm vi một đơn vị cụ thể (BIDV – CN SGD 2); các phân tích thực trạng chủ yếu dựa trên phương pháp thống kê mô tả, phân tích cơ cấu và quan sát hồ sơ mẫu, chưa sử dụng các mô hình kinh tế lượng để đo lường mức độ tác động của sai số định giá đến tỷ lệ phát sinh nợ xấu.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang nhiều chi nhánh và ngân hàng thương mại khác; nghiên cứu áp dụng mô hình định giá tự động (AVM - Automated Valuation Model) và đánh giá tác động của Luật Đất đai sửa đổi đến tính thanh khoản của BĐS thế chấp.

Giá trị tham khảo

• Đối tượng tham khảo: Sinh viên, học viên chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Thẩm định giá, Quản trị rủi ro; chuyên viên quan hệ khách hàng, cán bộ quản lý rủi ro và cán bộ thẩm định tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại.
• Nội dung giá trị: Mẫu biểu báo cáo thẩm định giá trị tài sản; cách tính toán cụ thể đơn giá đất và công trình xây dựng qua ví dụ thực tế tại số 53 Lê Quang Định; quy tắc kết hợp giữa hệ số TSBĐ và tỷ lệ bảo đảm theo hạng tín nhiệm khách hàng (Quyết định 8598 và 1138).

Câu hỏi thường gặp

1. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm đối với bất động sản tại BIDV được quy định là bao nhiêu? Theo Quyết định số 3979/QĐ-PC và Quyết định số 6020/QĐ-PC của BIDV, hệ số giá trị TSBĐ áp dụng cho Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà và Quyền sở hữu công trình có đầy đủ hồ sơ pháp lý, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm là 0,8.

2. Khách hàng xếp hạng tín dụng AA khi vay vốn lưu động tại BIDV cần tỷ lệ tài sản bảo đảm tối thiểu là bao nhiêu? Căn cứ theo Quyết định 1138/QĐ-HĐQT, khách hàng thuộc nhóm 2 (hạng AA) phải đáp ứng tỷ lệ TSBĐ tối thiểu là 30% khi vay vốn lưu động. Mức vay tối đa được tính bằng: (Giá trị định giá TSBĐ × 0,8) / 30%.

3. Tại sao tỷ lệ nợ xấu năm 2012 của BIDV – CN SGD 2 là 3,19%, cao hơn một số ngân hàng khác nhưng vẫn được đánh giá là phản ánh chính xác chất lượng tín dụng? Do BIDV – CN SGD 2 thực hiện phân loại nợ theo phương pháp định tính quy định tại Điều 7 Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN (gồm 14 chỉ tiêu tài chính và 40 chỉ tiêu phi tài chính) ngay từ khâu phê duyệt, tiếp cận chuẩn mực quốc tế, thay vì chỉ căn cứ đơn thuần vào số ngày quá hạn (phương pháp định lượng tại Điều 6).

4. Trong ví dụ thực tế căn nhà 53 Lê Quang Định, giá trị tài sản theo quy định Nhà nước và giá thị trường chênh lệch như thế nào? Tổng giá trị TSBĐ tính theo khung giá Nhà nước (Quyết định 61/2012/QĐ-UBND và Quyết định 12/2008/QĐ-UBND) là 1.196.670.000 đồng; trong khi giá trị định giá theo thị trường (phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp chi phí) là 3.722.550.000 đồng, gấp hơn 3,1 lần giá Nhà nước.

5. Trong cơ cấu tài sản bảo đảm được định giá tại BIDV – CN SGD 2 năm 2012, bất động sản chiếm tỷ trọng bao nhiêu? Năm 2012, tổng số hồ sơ BĐS được định giá là 3.553 hồ sơ trên tổng số 4.662 hồ sơ tài sản bảo đảm, chiếm tỷ trọng 76,21% (tăng 503 hồ sơ, tương đương tăng 16,49% so với năm 2011).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Viết Hải đã phản ánh toàn diện thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – Chi nhánh Sở Giao dịch 2 giai đoạn 2010 – 2012. Công trình làm rõ quy trình 5 bước thẩm định, cơ chế kết hợp giữa xếp hạng tín dụng nội bộ với hệ số tài sản bảo đảm, đồng thời chỉ ra các hạn chế cố hữu trong việc phụ thuộc vào phương pháp so sánh trực tiếp và nguồn dữ liệu internet. Các giải pháp và kiến nghị được xây dựng gắn liền với thực tế hoạt động tín dụng, mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho công tác thẩm định giá và quản trị rủi ro tại các ngân hàng thương mại.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Giới thiệu đề tài Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá BĐS thế chấp Chương 3: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. Chương 4: Giải pháp nâng cao hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2. TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP SVTH: Nguyễn Viết Hải 2 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang 2. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 2.

Bất động sản 2. Khái niệm Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra sự khác biệt giữa hai khái niệm BĐS và động sản. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí đất đai.

Mỗi nước lại có các quan điểm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái khỏi cây là BĐS, còn nếu hái khỏi cây thì được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”.

Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất đai. Ở nước ta, theo Ðiều 174 Luật Dân sự năm 2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm: a) Ðất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. Các thuộc tính của bất động sản Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của BĐS  Tính bất động: Người ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác. Mỗi BĐS đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc.

Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả và lợi ích của BĐS gắn liền với địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương.  Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, kết cấu, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của BĐS. Thông thường ít có BĐS nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó. SVTH: Nguyễn Viết Hải 3 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang  Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số.

Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường BĐS, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS.  Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.

Cuộc sống của con người luôn gắn liền với BĐS nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của BĐS là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là trường tồn.  Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ BĐS hay động sản là tính hữu dụng của nó.

Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối. Đặc trưng của bất động sản Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của BĐS  Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự kém co giãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:  Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.  Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.

 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.  Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: BĐS là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.  Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.

BĐS thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi SVTH: Nguyễn Viết Hải 4 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.  Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi BĐS.

Bất động sản thế chấp 2. Khái niệm thế chấp bất động sản Thế chấp BĐS là việc một bên (KHV, bên thứ ba) dùng BĐS thuộc sở hữu và hoặc quyền sử dụng của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không chuyển giao tài sản cho bên cho vay quản lý. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Các loại bất động sản thế chấp Ở Việt Nam, vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật Dân sự và Luật Đất đai.

Theo hai luật này thì có các loại thế chấp sau: Thế chấp bằng BĐS là những tài sản không di dời được như nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh. Giá trị của tài sản thế chấp bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các trái quyền khác có được từ BĐS đó. Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định lâu dài.

Trong các chủ thể trên thì chỉ có các nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể dùng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng 2. Quy định về bất động sản thế chấp Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất của bên bảo đảm: để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay cần phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (đối với đất). Đối với các tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng thì doanh nghiệp đó phải chứng minh được quyền thế chấp BĐS đó. Tài sản phải là tài sản được phép giao dịch: tài sản được phép giao dịch có thể được hiểu là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng (bao gồm cả chuyển nhượng quyền thuê), cầm cố, thế chấp, không hạn SVTH: Nguyễn Viết Hải 5 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại BIDV – CNSGD2 GVHD: Th.S Vũ Thị Lệ Giang chế lưu thông, hạn chế kinh doanh và các giao dịch khác tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm.

Tài sản không có tranh chấp  Tài sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.  Để xác định một tài sản không có tranh chấp thì ngân hàng dựa vào các thông tin sau:  Tài liệu, giấy tờ gốc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.  Cam kết bằng văn bản của Bên bảo đảm về việc tài sản cầm cố, thế chấp không có tranh chấp (bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc hiện là đối tượng bị kê biên, thi hành án, tịch thu) tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm. Nội dung này được đưa vào Hợp đồng bảo đảm tiền vay.

Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn cầm cố, thế chấp. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.