Chương 1: Một số vấn dé lý luận vẻ thế chấp quyền sử dụng đất - Chương 2: Thực trạng pháp luật vé thế chấp quyền sử dụng đất 10 - Chương 3: Thực tiễn thực hiện pháp luật về thé chấp quyền sử đụng đất tai ngân hàng TMCP Sài Gòn — Hà Nội và một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện 11 NỌI DUNG CHUONG 1: MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE THE CHAP QUYEN SỬ DUNG DAT 1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyén sử dung đất 1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất Dưới góc độ quy định của pháp luật, hầu hết các quốc gia đều không xây dựng khái niệm riêng về thé chấp quyền sử dụng đất, và Việt Nam cũng nằm trong các quốc gia này. Do đó, để tiếp cận được với khái niệm cụ thé về thé chấp quyền sử dụng đất thì trước hết ta cần đi sâu vào từng khái niệm cầu tạo nên cụm từ từ này.
Trước tiên là khái niệm về quyển sử dung đất. Quyén sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng thông dụng trong pháp luật Dân sự Việt Nam. Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội khái niệm này được định nghĩa là: “ quyền khai thác các thuộc tinh có ich của đất dai dé phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh té - xã hội của đất nước "Í Khái niệm này không chỉ dừng lại ở việc được định nghĩa trong giáo trình giảng day mà trong các văn kiện đại hội Dang, QSDD không ít lần được nhắc đến, Đảng cũng đã khẳng định QSDD là “một loại tai sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyển sở hitu”.? Theo các quan điểm trên, ta có thể thấy QSDĐ không phải là một loại tài sản (đất) mà là một quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất dé đem lại một lợi ích vật chất nhất định. Còn “Thé chấp” thi đây không phải là một khái niệm mới, khái niệm này đã xuất hiện từ lâu trong lịch sử pháp luật dân sự nhân loại, do vậy đối với khái niệm này trong khoa học pháp lý dân sự cũng được tiếp cận dưới nhiều góc độ, cách tiếp cận khác nhau.
Thế chấp với tư cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đã là một biện pháp truyền thống đã xuất hiện từ thời La Mã cé đại. Theo các học giả 1 Trường Đại học luật Hà Nội, (2011), “Giáo trình Luật Dat dai”, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr92 ? Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, (ngày 31/10/2012), Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. 12 La Mã, Luật về Thế chấp là luật thứ hai xuất hiện sau Luật về quyền dụng ích. Biện pháp này xuất hiện với hình thức đầu tiên đưới tên gọi Fiducia Cum Creditore (còn được gọi là bán đợ) bởi các học giả La Mã ước định.
Đến thời kỳ Justinian (thời gian cuối của thời Cổ đại), loại giao dịch fiducia đã chấm dứt, thay thế bằng hypotheca (thế chấp). Ở các nước trong hệ thống Common Law như Anh, Úc, Mỹ, Canada thì thế chấp là “sự chuyén giao quyền sở hữu tài sản theo cách thức bảo dam với một ngụ ý rằng quyền sở hitu sẽ được chuyển giao lại cho con nợ nếu đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán của mình”.ˆ Cụ thé như ở Anh, thé chấp được coi là một biện pháp bao đảm mà ở đó quyền sở hữu đối với tài sản thé chấp được chuyên từ bên thé chấp sang bên nhận thé chấp dé bảo dam cho việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng bên thế chấp sẽ được chuộc lại tài sản thế chấp khi đã hoàn thành nghĩa vụ. Với tác phẩm “Mortgages and Securities”, hai tác giả E. Thomas cũng cho rằng: “Thé chấp là việc chuyén nhượng, dam bảo, chuyển giao, hoặc nhượng lại bắt động sản hoặc tài sản cá nhân được dam bao thi hành bởi pháp luật hoặc bởi phán quyết của Tòa án nhằm bảo dam cho việc trả tiền hoặc thực hiện một nghĩa vụ tai chính mà nhò đó những quan hệ này được xác lập” Còn tại Việt Nam, về phương diện ngữ nghĩa, thuật ngữ “Thế chấp là thuật ngữ có nguồn gốc từ Hán Việt: “Thé là bỏ di, thay cho””, còn “Chấp là cầm, giữ”.
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa: “Thé chấp tài sản — biện pháp bảo dam thực hiện nghĩa vụ dan sự, theo đó 3Chu Đăng Chung, Doan Thi Ngọc Hải, (2023) Hoàn thiện một sé quy định pháp luật về thế chdp tài sản trong pháp luật dan sự Việt Nam, Tạp chi Khoa học Kiểm sát, Số 05-2023, tr. ‘Louise Gullifer, Goode on legal problem of credit and security, Fourth edition, published in 2009 by Sweet & Maxwell, 100 Avenue Road, London. NW3 3PF part of Thomson Reuters (professional) UK Limited. Ÿ Nguyễn Quang Huong Trà, Thế chdp bắt động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành : luận án tiến sĩ Luật học, luận án tiến sĩ Luật học; Người hướng dẫn: PGS.
Trần Thị Huệ, PGS. Vũ Thị Hồng Yên, Hà Nội, 2021 ° EA. Thomas (1986), “Mortgages and Securities”, Sydney: Butterworths, 1986 Ixiii, 511 pages; 25 cm “Từ Điển Hán Việt, Đào Duy Anh, Tr.154 ÊTừ Điển Han Việt, Đào Duy Anh, Tr.154 13 bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyên.”” hay “thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản dé thay thé, chdp hành một nghĩa vu trước de pido Tác giả Nguyễn Văn Hoạt đã tiếp cận thế chap đưới góc độ là một giao dich dân sự và cho rằng: “Bản chất của quan hệ thế chấp tài sản dé dam bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng là quan hệ hợp đồng”. '' Tác giả Nguyễn Thị Nga đã tiếp cận thé chấp dưới góc độ là một vật quyền bảo dam và cho rằng: “Thế chấp là một biện pháp bảo dam mang tinh chất đối vat, được pháp luật ghi nhận và bảo đâm thực hiện đối với các bên trong quan hệ thế chấp”.TS Vũ Thị Hồng Yến cũng tiếp cận thế chấp dưới góc độ tương tự, theo phó giáo sư thi thé chấp tài sản “là một biện pháp có tinh chất vật quyên nhằm bảo dam cho quan hệ trải quyên ”?Ẻ.
Dưới góc độ quy định pháp luật của Bộ luật dân sự năm 2015, theo khoản 1 Điều 317 thì thế chấp tài san là: “việc một bên (sau đây gọi là bên thé chấp) ding tài sản thuộc sở hữu của mình dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thé chấp)”. Như vậy dù quy định của pháp luật Việt Nam không có quy định nào nêu rõ khái niệm về thế chấp QSDĐ, không có một văn bản pháp lý nào chỉ rõ ra thuật ngữ “thé chấp quyền sử dung đất” có nghĩa là gì. Tuy nhiên từ các phân tích đi sâu về từng khái niệm về QSDĐ và thế chấp, thì qua hai khái niệm này ta có thể hiểu được quyền sử dụng đất là với tư cách là một loại tài sản vô hình, là một đối tượng của thé chấp. * Từ điển giải thích thuật ngữ Luật Học (1999), Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 118 “Truong Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Dân Sự Việt Nam tập II, Nxb.
Công an nhân dân, tr. "Nguyễn Văn Hoạt (2003), Đảm bảo thực hiện hợp đông tín dung ngân hang bằng thế chấp tài sản, Luận án Tiênsĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, tr.47 l "Nguyễn Thi Nga (2008), Pháp luật về thế chấp quyên sử dụng đất ở Việt Nam, Luận an Tiên sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr. l 1 Vũ Thị Hồng Yến (chủ nhiệm), 2017, “Đảm bảo tién vay của các tổ chức tin dung bằng thé chấp bắt động sản theo quy định của pháp luật hiện hành”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr12. 14 Căn cứ theo những phân tích ở trên, khái niệm thế chấp quyền sử đụng đất có thể hiểu được là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được hình thành từ sự thỏa thuận của các bên, theo đó chủ sở hữu QSDĐ sử dung OSDD của minh dé bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thé chấp.
Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất bản chất vẫn là biện pháp bảo đảm thế chấp nên theo lẽ dĩ nhiên thế chấp QSDD vẫn mang những đặc điểm của thế chấp tài sản thông thường như: Thứ nhất, đây là một biện pháp được hình thành dựa trên thỏa thuận giữa các bên là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Thit hai, là biện pháp mang tinh bao đảm đối vật. Điều này thé hiện ở chỗ bên nhận thế chấp có quyền chi phối tài sản thế chấp trong thời gian thực hiện nghĩa vụ và có quyền xử lý tài sản đó để khấu trừ nghĩa vụ khi nghĩa vụ không được thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ, thực hiện không đúng. Thứ ba, là biện pháp mang tinh dự phòng.
Điều này có nghĩa là nếu nghĩa vụ bao đảm được thực hiện đúng và day đủ thi quyền sử dụng đất sẽ được hoàn trả đầy đủ cho bên thế chấp. Thit tư, bên thé chấp có thé là bên có nghĩa vụ hoặc là người thứ ba. Ngoài những đặc điểm trên, với nguyên nhân do tính chất đặc thù của tài sản thé chấp nên thé chấp quyền sử dung đất cũng có những đặc điểm riêng, cụ thể: Thủ nhất, đỗi tượng của thé chấp quyền sử dụng đất là quyển sử dung đất — một loại tài sản vô cùng đặc biệt. Như trước đó phân tích, đất đai ở Việt Nam có chế độ sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu vậy nên tài sản thế chấp QSDD là QSDD - là vật quyền.
Do tài san thé chấp QSDĐ là vật quyền nên dẫn đến những các đặc điểm khác bắt nguồn từ tính đặc thù này: như hình thức chuyền giao tai sản thé chap hay là trình tự thu tục điều kiện có hiệu lực của thé chấp QSDD. 15 Thit hai, thé chấp QSDĐ là biện pháp bắt buộc phải đăng ký. Đặc điểm nay xuất phat từ đối tượng thế chấp là QSDD, như đã nói ở trên là đất dai, là đối trong thuộc quyển sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý.