Chương 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT CUA BEN THU BA VA PHAP LUAT VE THE CHAP QUYEN SU DUNG DAT CUA BEN THU BA TRONG HOAT DONG CHO VAY CUA NGAN HANG THUONG MAI 1. Khai quát về thé chấp quyền sử dung đất của bên thứ ba trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 1. Khái quát về họat động cho vay có bảo đảm bang tài sản của ngân hàng thương mại e Hoat động cho vay có bảo dam bằng tài sản của ngân hàng thương mại Ngân hàng thương mại (NHTM) là một doanh nghiệp đặc biệt kinh doanh về tiền tệ với các họat động thường xuyên là huy động vốn, cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ tài chính và các dịch vụ khác có liên quan. Theo pháp luật hiện hành, khái niệm NHTM được quy định tại Khoản 3 Điều 4 Luật Các tô chức tin dụng 2010 như sau: “Ngân hàng thương mai là loại hình ngán hàng được thực hiện tat cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận `.
Cụm từ các họat động ngân hàng được hiểu là việc ngân hàng kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số các nghiệp vụ: Nhận tiền gửi; cấp tín dụng (cho vay, chiết khẩu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác); cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoan!. Trong số đó, hoat động cho vay của NHTM là một trong số những họat động phổ biên nhất, thuộc họat động cấp tín dụng của NHTM. Hiện nay, theo Khoản 16 Điều 4 Luật Các tô chức tín dụng 2010 thì khái niệm cho vay được định nghĩa như sau: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục dich xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Như vậy, theo khái niệm này quan hệ cho vay được xác định là một trong số các hình thức cấp tín dụng và dựa vào mức độ tín nhiệm và độ an toàn của khoản vay thì khoản vay có thé bao gồm hai loại đó là khoản vay có bảo đảm và khoản vay không có bảo đảm.
! Khoản 12 Điều 4 Luật Các tô chức tin dụng 2010. Đối với khoản vay có bảo đảm, thì ngoài việc NHTM và bên vay thiết lập quan hệ tín dụng, còn phát sinh thêm quan hệ bảo đảm giữa bên bảo đảm, bên được bảo đảm và NHTM. Dé bảo đảm cho khoản vay của bên vay, bên bảo dam có thé bảo đảm bằng các biện pháp bảo đảm đối vật (bảo đảm bằng đưa một tài sản cụ thé như thế chấp, cầm có.) hoặc biện pháp bảo đảm đối nhân (cam kết thực hiện nghĩa vụ thay như tín chấp, bảo lãnh. Theo tác giả Trần Vũ Hải, biện pháp bảo đảm tiền vay bang tài sản có thé hiểu là việc tổ chức tín dụng và khách hàng vay thỏa thuận về việc dùng tài sản của khách hàng hoặc tài sản của người thứ ba để đảm bảo cho khả năng trả nợ của khách hàng vay, theo đó nêu khách hàng vay không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, TSBĐ sẽ được xử lý để tô chức tín dụng thu hồi nợ”.
Như vậy, các biện pháp bảo đảm sẽ nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ đúng và đầy đủ của bên có nghĩa vụ - bên vay vốn. Mặt khác, các biện pháp này cũng giúp bên có quyên - các NHTM sẽ chủ động hơn trong việc bảo vệ lợi ích của mình trong các giao dịch đã ký kết. e_ Biện pháp thé chấp tài sản và môi liên hệ giữa thé chap tài sản và hoạt động cho vay của NHTM Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì: “7. Thé chấp tài sản là việc một bên (sau đây goi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dan sự đối với bên kia (sau đáy gọi là bên nhận thé chap) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thé chap”.
Tương ứng, Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 (hiệu lực từ 01/01/2017) cũng đưa ra định nghĩa thé chấp như sau: “7é cháp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thé chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình dé bảo dam thực hiện nghĩa vụ và không chuyển giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thé chap)”. Khái niệm trên đã chỉ ra những đặc điểm đặc trưng để phân biệt biện pháp bảo đảm thế chấp với các biện pháp bao đảm khác như cầm cố hay bảo lãnh (ba trong số bảy biện pháp bảo đảm được áp dụng thông dụng nhất tại NHTM). Biện pháp thé chấp tai san dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có những đặc điểm sau: Tư nhất, không có sự chuyên giao tài sản thé chấp: Đây là một đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp. Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải ? Trần Vũ Hải (2010), Giáo trinh luật Ngân hàng Việt Nam, Nxb Giáo dục Việt Nam, Hà Nội, tr.
chuyền giao TSBD cho bên nhận thé chấp ma vẫn được trực tiếp năm giữ tài sản đó tuy nhiên bên thế chấp sẽ phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý, quyền sở hữu/sử dụng của tài sản thé chấp như giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản (đối với ô tô, xe máy,.), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận), các giấy tờ khác như hợp đồng mua bán hàng hóa, số chứng nhận phan vốn góp.Bên thé chấp là người trực tiếp nam giữ tài sản thé chap, mặc dù vậy vẫn không thé định đoạt tài sản thế chấp do giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản - chứng minh quyền đối với tài sản do bên nhận thế chấp nắm giữ. Thit hai, biện pháp thé chap đáp ứng linh hoạt lợi ich của các bên chủ thê: Đối với bên nhận thế chấp: Bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản TSBD trong thời hạn thế chấp do vậy họ không phải chịu những chi phi dé thực hiện bảo quản tài sản, cũng như không phải chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp tài sản bị mất mát, hư hỏng.Đối với bên thế chấp: Biện pháp thế chấp giúp bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng của tài sản thế chấp để tìm kiếm lợi nhuận dé có thé có nguồn vốn trả nợ đảm bảo hon cho ngân hàng hoặc gia tăng giá trị, đầu tư cho TSBĐ. Tứ ba, tài sản thé chấp có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và dẫn đến xung đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với những người liên quan đến tài sản thé chấp: Sự thay đổi này có thé là sự thay đổi về chủ thé như bên thé chấp cho thuê tài sản thế chấp, bên thé chấp bán tai sản thế chấp là hàng hóa luân chuyền trong quá trình sản xuất kinh doanh, cũng có thé là sự thay đổi về giá trị như tài sản thé chấp được mua bảo hiểm và sự kiện bảo hiểm đã xảy ra, hoặc là sự thay đôi về trạng thái như tài sản thế chấp là tai sản được hình thành trong tương lai, tai sản thé chấp được dau tư thêm dé làm tăng thêm giá trị. Trong hoạt động cho vay, mục đích của việc thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay là tạo cơ sở bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay của các NHTM.
Giữa thế chấp tài sản và hoạt động cho vay của các NHTM có mối liên hệ chặt chẽ, vừa tạo tiền đề cơ sở cho việc mở rộng, cấp tín dụng cho khách hàng có nhu cầu vay vốn. Mặt khác là cơ sở để bảo đảm, dự phòng rủi ro cho các NHTM khi khách hàng vay không đủ khả năng trả nợ. Đồng thời vì tồn tại biện pháp bảo đảm bên cạnh việc cho vay do đó giữa hợp đồng thé chấp tài sản và hợp đồng tín dụng cũng tổn tại mối quan hệ hiệu lực. 10 Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) quy định về mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng có nghĩa vụ được bảo dam và hợp đồng bảo dam theo đó có thé hình dung mối tương quan về hiệu lực giữa hai hợp đồng này (hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp) không hoàn toàn là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ.
Bởi vì trong trường hợp mà hợp đồng tín dụng/hợp đồng bảo đảmở trạng thái “đang thực hiện” thì hợp đồng bảo đảm/hợp đồng tín dụng không đương nhiên vô hiệu hoặc chấm dứt hiệu lực. Giữa hai hợp đồng mặc dù có sự phụ thuộc, song cũng có sự độc lập tương đối. Đồng thời, Điều 410 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005, tuy nhà làm luật vẫn mô tả rõ bản chất pháp lý của mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ nhưng đồng thời cũng khang định rang, các quy định về mối quan hệ này không áp dụng cho các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó có biện pháp thế chấp tài sản. Như vậy, việc quy định mối quan hệ giữa hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm với hợp đồng bảo đảm là khá hợp lý, vì nó giúp cho NHTM tránh được những rủi ro về kinh tế trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà NHTM đã thực hiện hợp đồng này với bên vay.
Trong quan hệ thé chấp QSDD của bên thứ ba do bên vay và bên bảo đảm không phải là một nên khi giữa hai hợp đồng có sự độc lập tương đối thì vẫn đảm bảo quyền của NHTM đối với TSBĐ. Mặc dù bên bảo đảm không trực tiếp ký tên trên hợp đồng tín dụng, song điều này không ảnh hưởng tới nghĩa vụ mà bên bảo đảm cam kết với NHTM, và vì thé hợp đồng thé chấp trường hợp này, vẫn có giá trị độc lập và hợp pháp. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại e_ Khái niệm thé chấp quyên sử dung đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Dat dai là một bộ phận không thé tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ý nghĩa là cơ sở vật chất thì đất đai còn có ý nghĩa với việc duy trì và tồn tại một ranh giới quyền lực nhà nước.