PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật chính thức thừa nhận khí Luật Đất dai năm 1993 ra đời. Tại khoản 3 Điều 3 Luật Đất dai năm 1993 quy định: “//6 gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đối, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chap quyền sử dung đất”. Theo đó, người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn phát triển sản xuất, kinh đoanh.
Để người sử dụng đất thực hiện được năm quyền nói trên, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất (từ Điều 727 đến Điều 737) với các nội dung: thế chấp quyền sử dụng đất; điều kiện thế chấp quyền sử dụng dat, thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng; thế chấp đất ở; hình thức thế chấp quyền sử dụng đất; phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất; nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất; quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất; nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất; quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng dat; xử lý quyền sử dụng đất. Sau nhiều năm thực hiện, Luật Đất dai năm 1993 (bao pồm cả Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất dai năm 1998 và Luật sửa đổi, bố sung một số điều của Luật Đất dai năm 2001) và Bộ luật Dan sự năm 1995 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập so với thực tế. Do đó, hai đạo luật này đã được thay thế tương ứng bằng Luật Đất đai năm 2003 và Bo luật Dan sự năm 2005 cho phù hop với tình hình mới. Nhờ đó mà ngày càng có nhiều quan hệ vay vốn được xác lập trên cơ sở có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thực tiễn, trong những năm qua, quyền sử dung đất luôn là tài sản bao dam quan trọng và chiếm một.tỷ lệ lớn trong tổng giá trị tài sản thế chấp của khách hàng vay tại các tổ chức tín dụng. Tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (tên viết tắt trong giao dịch quốc tế là Vietcombank), quyền sử dụng đất thế chấp để bảo đảm tiền vay cũng không nằm ngoại lệ đó. Vietcombank là một trong năm ngân hàng thương mai Nhà nước và là ngan hang hàng đầu tai Việt Nam trong lĩnh vực hoạt động ngân hàng, đạc biệt là lĩnh vực thánh toán quốc tế. Như các ngân hàng thương mại khác, Vietcombank là định chế tài chính trung gian cũng cấp các dịch vụ ngân hàng cho khách hàng, làm cầu nối piữa Dang, Nhà nước với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thông qua việc thực hiện các chủ trương, chính sách và pháp luật liên quan đến hoạt động ngân hang.
Do đó, việc Vietcombank hoạt động có hiệu qua và 6n định không những hoàn thành tốt mục tiêu, nhiệm vụ được Đảng, Nha nước giao cho trong từng thời kỳ mà còn góp phần đưa chủ trương, chính sách của Dang và pháp luật của Nhà nước vào cuộc sống. Hoạt động cho vay là một lĩnh vực nhạy cảm, liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực trong xã hội và tiểm ẩn nhiều rủi ro. Cho nên, việc Vietcombank nhận thế chấp quyền sử dụng đất để cho vay là biện pháp phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lý và kinh tế cho việc thu hồi nợ sau này. Quyền sử dụng đất là tài sản “đặc biệt” có piá trị lớn và gắn liền với sự tồn tại, hoạt động của hầu hết các cơ quan, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình (gọi chung là người sử dụng dat).
Do đó, khi những chủ thể này vay vốn có bảo đảm bằng tài sản, thì quyền sử dụng đất là tài sản thường sẵn có và đủ giá trị để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng. Vì vậy, trong những năm qua, thế chấp quyền sử dung đất để bảo đảm tiền vay tại Vietcombank luôn là biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến và chủ yếu được áp dụng đối với hầu hết các khách hàng vay. Chính từ những quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất nói trên, tôi đã mạnh dan chọn đề tài Luận văn “Phdp luật về thé chấp quyền sử dụng đất để bảo dam tiên vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam”. Tình hình nghiên cứu Cho đến nay, có nhiều công trình nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách toàn điện về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại Vietcombank.
Mục dich nghiên cứu Qua nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiên vẻ thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại Vietcombank, Luận văn đề xuất một số phương hướng và giải pháp để góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất. Nhiém vụ nghiên cứu Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, Luận văn piải quyết các nhiệm vụ sau đây: - Đặc trưng của hoạt động tín dụng ngân hàng. - Bảo đảm tiền vay - một nguyên tắc của hoạt động tín dụng. - Quyền sử dụng đất và vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất.
- Thực tiên thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại Vietcombank. - Những ưu điểm và hạn chế, khó khăn của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất. - Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay. Pham vi nghiên cứu Dựa vào nhiệm vụ nghiên cứu, Luận van tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại Vietcombank.
Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong Luận văn chủ yếu dựa trên Chủ nghĩa Mác Lénin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối và chính sách của Đảng. - Phương pháp nghiên cứu tài liệu thực tiễn tại Vietcombank. ©3) - Phương pháp nghiên cứu, kế thừa tứ liệu, sách báo về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay và các van bản pháp luật có liên quan. - Phương pháp phan tích, tổng hợp, so sánh, chứng minh.
Cau (rúc Luận van Luan van được chia thành 3 chương: Chương Í: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHAP QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT ĐỀ BẢO ĐÁM TIỀN VAY Chương 2: THUC TIỀN THẾ CHAP QUYEN SỬ DUNG ĐẤT DE BẢO DAM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIÁI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHAP QUYỀN SỬ ĐỤNG ĐẤT ĐỀ BẢO DAM TIỀN VAY Chương Í NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DE BẢO DAM TIỀN VAY 1. Hoạt dong ngân hang và van dé bao dam tiền vay 1.1 Ngan hang và đặc trưng của hoạt động tín dung ngán hang 1.1 Ngân hàng Ngân hàng thương mại là một tổ chức ra đời từ rất lâu trong xã hội, nó xuất hiện trước khi có Chủ nghĩa Tu bản. Sự ra đời và xuất hiện của ngân hàng thương mại gan liền với sự xuất hiện và phát triển của nền sản xuất hàng hoá xã hội. Với hình thức kinh doanh đa dạng và phong phú, ngân hàng thương mại đã góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển hiệu quả hơn.
La định chế tài chính trung gian, ngân hàng thương mại đóng vai trò như là chiếc cầu nối điều hòa nhu cầu về vốn piữa bên có vốn nhàn rỗi gửi tại ngân hàng với bên thiếu vốn, có nhu cầu vay vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Ở Việt Nam, trước những năm 90, các ngân hàng thương mại Việt Nam không thể tự chủ, độc lập được trong hoạt động kinh doanh do nước ta còn duy trì cơ chế hành chính - bao cấp và hệ thống ngân hàng chưa có sự phân biệt chức năng quản lý Nhà nước với chức năng kinh doanh. Cho nên, hoạt động tín dụng của ngân hàng thường được thực hiện theo mệnh lệnh, chỉ tiêu từ trên xuống. Do đó, khi có rủi ro xảy ra dẫn đến không thu hồi được vốn, ngân hàng khong phải chịu trách nhiệm về vấn dé đó.
Phương thức này đã hạn chế sự năng động, sáng tao và tinh thần “dám nghĩ, đám làm, đám chịu trách nhiệm” của những cán bộ có năng lực, trình độ. Khi nước ta xoá bỏ cơ chế bao cấp để chuyển sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, thì việc các ngân hàng cho vay theo chỉ tiêu, mệnh lệnh hành chính không còn phù hợp nữa. Do vậy, ngân hàng thương mại chỉ thực sự ra đời và hoạt động kinh doanh một cách độc lập theo đúng nghia của nó vào đầu những năm 90 khi Pháp lệnh Ngân hàng Nhà nước và Pháp lệnh ngân hàng, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính được Hiội đồng Nhà nước ban hành ngày 23/05/1990. Kể từ đó, mô hình tổ chức của hệ thống ngân hàng Việt Nam mới được tổ chức thành hai cấp: Ngan hàng Trung ương (còn gọi là Ngan hàng Nhà nước Việt Nam) thực hiện chức 5 năng quan lý Nhà nước đốt với hoạt động ngân hàng, các ngân hàng thương mat thực hiện chức nang kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng.
Sau hơn 7 năm thực hiện, nhiều quy định của hai Pháp lệnh nói trên đã bộc lộ những hạn chế nhất định, không đáp ứng được yêu cầu đổi mới trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, Cho nên, ngày 12/12/1997, Quốc hội đã thông qua Luật Ngân hàng Nhà nước và Luat Các tổ chức tín dụng. Hai đạo luật này có hiệu lực kể từ ngày 01/10/1998 và cũng kể từ thời điểm này, hai Pháp lệnh nói trên hết hiệu lực. Song cũng chỉ trong một khoảng thời gian, ngày 15/06/2004, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật các tổ chức tín dụng cho phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Theo đó, tổ chức tín dụng được hiểu là doanh nghiệp được thành lập trên cơ sở quy định của Luật này và các quy định liên quan khác của pháp luật để hoạt động ngân hàng.
Hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gir, sử dụng số tiền này để cấp tín dung và cung ứng các dich vụ thanh toán.