CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, Khái niệm giao dịch dân sự: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”1. Thứ hai, Theo Bộ luật dân sự 2005 khái niệm hợp đồng dân sự: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”2.
Tại Bộ luật dân sự năm 2015 về khái niệm hợp đồng thì: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”3. Bộ luật dân sự năm 2015 đã chọn cụm từ “hợp đồng” thay vì “hợp đồng dân sự” trong Bộ luật dân sự năm 2005. Không chỉ là sửa đổi về mặt lập pháp mà còn thể hiện tính minh bạch, phù hợp với thực tiễn áp dụng mở rộng phạm vi điều chỉnh các loại hợp đồng. Đây là khái niệm về giao dịch dân sự và hợp đồng ở phần chung.
Dưới góc độ pháp lý, theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 thì không đưa ra khái niệm riêng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ đưa ra khái niệm chung nhất về Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Nội dung này được quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 như sau: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng của mình tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung". Trong “Một số hợp đồng thông dụng”4 có định nghĩa Hợp đồng về quyền 1 Điều 116 Bộ luật dân sự năm 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.
2 Điều 388 Bộ luật dân sự năm 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005. 3 Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 (Luật số: 91/2005/QH13) ngày 24/11/2015. 4 Chương XVI Bộ luật dân sự năm 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015. 11 sử dụng đất như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”5.
Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục quan trọng để tiến đến các thủ tục pháp lý cần thiết để thực hiện hoàn tất hợp đồng. Phần hợp đồng được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 với từng loại hợp đồng cụ thể. Đối với hợp đồng chuyển nhượng đất thì ngoài việc quy định trong Bộ luật dân sự 2015 còn được quy định trong Luật Đất đai 2013 về: "Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này. b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
5 Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã6. Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều này thì: Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Tại Luật công chứng 2014 về Giá trị pháp lý của văn bản công chứng quy định: 1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. 6 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch7.
Dựa trên những nghiên cứu và phân tích trên, tác giả có thể tạm đưa ra khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên gồm: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng về việc bên chuyển nhượng đồng ý chuyển nhượng phần diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển nhượng để nhận lại phần tiền hoặc tài sản khác có giá trị tương ứng với phần đất chuyển nhượng theo sự thỏa thuận trong hợp đồng. Quyền và nghĩa vụ của các bên phải tuân thủ theo hợp đồng. Hợp đồng phải được lập thành văn bản theo mẫu và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật dân sự, luật đất đai và pháp luật có liên quan. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam có quy định đặc thù đối với vấn đề quyền sở hữu đất đai như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”8. Tính đặc thù về chế độ sở hữu đối với đất đai làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc tính riêng so với các loại hợp đồng khác. Theo đó, các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải đảm bảo đúng các quy định pháp luật, cần tuân thủ và cần nắm vững đặc điểm thể hiện ở các nguyên tắc sau: Một là, về chuyển quyền sử dụng đất: Nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được phù hợp với quy định pháp luật, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền đối với đất thông qua nhiều hình thức (trong đó có chuyển nhượng). Về bản chất, chuyển nhượng đất là giao dịch dân sự thông qua hợp đồng dân sự, thực tế được thực hiện dưới nhiều hình thức chưa tuân thủ đúng quy định của Bộ luật dân sự 2015, trong đó: “Đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất là một chủ thể đặc biệt”9.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải đất (quyền sở hữu 7 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 (Luật số: 53/2014/QH13) ngày 20/6/2014. 8 Điều 4 Luật đất đai năm 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013. 9 Điều 4 Luật đất đai năm 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.
14 đất) vì đất đai là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do nhà nước quy định. Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai do Nhà nước quy định. Do quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó, người có quyền sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Quyền sử dụng đất là quyền dân sự đặc thù, vì: Thứ nhất: Đó là quyền tài sản gắn liền với tài sản đặc biệt là đất đai. Thứ hai: Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế. Thứ ba: Hình thức, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định rất chặt chẽ.
