Luận văn ThS Trần Thanh Bình: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ hình thức

Bài viết phân tích sâu về hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức. Hiểu rõ rủi ro và cách xử lý hợp

• Tác giả: Trần Thanh Bình
• Người hướng dẫn: TS. Phan Hoài Nam
• Trường học: Trường Đại học Trà Vinh
• Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự
• Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức
• Loại tài liệu: Luận văn Thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Trà Vinh

Tóm tắt

I. Hợp đồng chuyển nhượng QSDD không tuân thủ quy định hình thức Vấn đề và giải pháp

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDD) không tuân thủ quy định về hình thức là một vấn đề thường gặp trong thực tiễn. Điều này có thể dẫn đến những hậu quả không mong muốn cho các bên tham gia hợp đồng. Trong phần này, chúng ta sẽ xem xét vấn đề này và đưa ra những giải pháp khả thi.

1.1. Vấn đề của hợp đồng chuyển nhượng QSDD không tuân thủ quy định hình thức

Hợp đồng chuyển nhượng QSDD không tuân thủ quy định về hình thức có thể gây ra những khó khăn và rắc rối cho các bên tham gia. Ví dụ, hợp đồng có thể bị coi là không hợp lệ hoặc không có hiệu lực, dẫn đến tranh chấp và tranh chấp pháp lý.

1.2. Giải pháp cho hợp đồng chuyển nhượng QSDD không tuân thủ quy định hình thức

Để giải quyết vấn đề này, các bên tham gia hợp đồng nên tuân thủ quy định về hình thức theo quy định của pháp luật. Nếu hợp đồng đã được ký kết nhưng không tuân thủ quy định về hình thức, các bên có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để làm hợp lệ. Ngoài ra, các bên cũng có thể kháng cáo quyết định của Tòa án nếu họ tin rằng hợp đồng của họ đã bị từ chối không hợp lý.

II. Hợp đồng chuyển nhượng QSDD không tuân thủ quy định hình thức Hệ quả và biện pháp phòng ngừa

Hợp đồng chuyển nhượng QSDD không tuân thủ quy định về hình thức có thể dẫn đến những hệ quả không mong muốn. Trong phần này, chúng ta sẽ xem xét những hệ quả này và đưa ra những biện pháp phòng ngừa để tránh chúng.

2.1. Hệ quả của hợp đồng chuyển nhượng QSDD không tuân thủ quy định hình thức

Hợp đồng chuyển nhượng QSDD không tuân thủ quy định về hình thức có thể dẫn đến những hệ quả như mất thời gian, mất tiền và mất uy tín cho các bên tham gia. Hơn nữa, nó cũng có thể gây ra tranh chấp và tranh chấp pháp lý, làm tổn hại đến quan hệ giữa các bên tham gia.

2.2. Biện pháp phòng ngừa cho hợp đồng chuyển nhượng QSDD không tuân thủ quy định hình thức

Để tránh những hệ quả không mong muốn này, các bên tham gia hợp đồng nên tuân thủ quy định về hình thức theo quy định của pháp luật. Họ cũng nên xem xét các biện pháp khác để đảm bảo hợp đồng của họ là hợp lệ và có hiệu lực, chẳng hạn như sử dụng dịch vụ của một luật sư chuyên nghiệp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Theo thống kê tại các cơ quan tư pháp địa phương, các vụ án tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất chiếm khoảng 60% đến 70% tổng số các vụ việc dân sự thụ lý hàng năm. Trong đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức chiếm tỷ lệ hơn 45% tổng số các tranh chấp đất đai phức tạp. Thực trạng người dân thực hiện giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay, không qua công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã diễn ra phổ biến qua nhiều thời kỳ, đặc biệt là giai đoạn trước năm 2017. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng các quy định về hình thức giao dịch chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành. Mục tiêu cụ thể là phân tích các trường hợp hợp đồng vô hiệu, cơ chế công nhận hiệu lực hợp đồng theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, xử lý hậu quả pháp lý và giải quyết sự xung đột giữa các văn bản quy phạm pháp luật. Phạm vi nghiên cứu bao trùm thực tiễn xét xử giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2021 trên cả nước, trọng tâm khảo sát tại tỉnh Sóc Trăng và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Ý nghĩa của đề tài hướng đến việc cung cấp giải pháp giảm thiểu ít nhất 30% tỷ lệ các bản án bị hủy hoặc sửa liên quan đến xác định hiệu lực hợp đồng, đồng thời tăng tính thống nhất đạt mức trên 90% trong hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân các cấp.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên thuyết tự do ý chí và thuyết bảo vệ sự ổn định của giao dịch dân sự trong luật tư hiện đại. Thuyết tự do ý chí tôn trọng quyền tự định đoạt và sự thỏa thuận tự nguyện của các bên giao kết, trong khi thuyết ổn định trật tự pháp lý bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản và quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Mô hình nghiên cứu đánh giá hiệu lực hợp đồng dựa trên 4 điều kiện cốt lõi quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: chủ thể có năng lực hành vi, ý chí hoàn toàn tự nguyện, mục đích nội dung không vi phạm điều cấm và hình thức tuân thủ luật định. Luận văn làm sáng tỏ 3 khái niệm nền tảng bao gồm: giao dịch dân sự theo Điều 116, hợp đồng về quyền sử dụng đất theo Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Hình thức hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc, song Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã thiết lập ngoại lệ công nhận hiệu lực khi một bên đã thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng nguồn dữ liệu sơ cấp gồm 30 bản án và quyết định giám đốc thẩm tiêu biểu được ban hành từ năm 2018 đến năm 2021 của Tòa án nhân dân cấp cao và Tòa án nhân dân các tỉnh như Bến Tre, Bắc Giang, Đồng Tháp, Đắk Lắk, Sóc Trăng. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu có chủ đích với tiêu chí tập trung vào các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng vi phạm hình thức nhưng có xem xét yếu tố công nhận hiệu lực theo Điều 129 hoặc áp dụng Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP. Tác giả lựa chọn phương pháp phân tích quy phạm kết hợp so sánh luật học giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 nhằm chỉ ra những bước tiến bộ và bất cập còn tồn tại trong kỹ thuật lập pháp. Phương pháp tổng hợp án lệ giúp đánh giá thực trạng áp dụng luật tại Tòa án các cấp. Quá trình thu thập và xử lý toàn bộ dữ liệu được tiến hành liên tục trong thời gian 24 tháng, từ tháng 9 năm 2019 đến tháng 9 năm 2021.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu đã chỉ ra 4 phát hiện quan trọng từ thực tiễn áp dụng pháp luật:

Thứ nhất, việc áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 để công nhận hợp đồng vi phạm hình thức đạt tỷ lệ 53,3% trong tổng số 30 bản án khảo sát, chủ yếu rơi vào trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã hoàn thành ít nhất 66,7% (tương đương 2/3) nghĩa vụ thanh toán hoặc đã quản lý, xây dựng nhà cửa ổn định.

Thứ hai, khoảng 40% các vụ án gặp vướng mắc nghiêm trọng do xung đột giữa thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu 02 năm theo Điều 132 và thời hiệu tranh chấp hợp đồng 03 năm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015, dẫn đến việc thụ lý thiếu thống nhất giữa các Tòa án địa phương.

Thứ ba, tình trạng ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế nhằm giảm thuế xuất hiện trong hơn 60% các vụ án tranh chấp, gây khó khăn cho việc xử lý hậu quả hoàn trả khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Thứ tư, tỷ lệ bản án bị cấp phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm hủy, sửa chiếm khoảng 16,7% do Tòa án cấp dưới áp dụng cứng nhắc Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, từ chối công nhận hợp đồng khi người mua sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp khác như đào ao thay vì làm nhà ở.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các bất cập trên bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 khi chưa có định nghĩa độc lập cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dữ liệu thực tiễn có thể được mô tả sinh động qua biểu đồ tròn phản ánh tỷ lệ 53,3% vụ việc được công nhận hiệu lực so với 46,7% vụ việc bị tuyên vô hiệu, đi kèm bảng thống kê 3 nhóm vướng mắc chính về công chứng, thuế và thời hiệu. Kết quả này củng cố quan điểm của nhiều chuyên gia luật học giai đoạn 2015 đến 2021 về việc ưu tiên bảo vệ nguyên tắc ổn định phần đất cho người đang sử dụng, đồng thời phản ánh tính cấp thiết của việc chuẩn hóa đường lối xét xử của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả đưa ra 4 nhóm giải pháp cụ thể:

Thứ nhất, sửa đổi khoản 1 và khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Quốc hội cần điều chỉnh cụm từ "theo yêu cầu của một bên hoặc các bên" thành "một hoặc các bên có quyền yêu cầu", nhằm bảo đảm đầy đủ quyền tự định đoạt của đương sự và sự độc lập xét xử của Tòa án, hướng tới mục tiêu giảm 25% tỷ lệ tranh chấp hình thức kéo dài trước năm 2024.

Thứ hai, ban hành Nghị quyết hướng dẫn xét xử của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành Nghị quyết chính thức thay thế văn bản hướng dẫn nghiệp vụ trước quý 4 năm 2023, quy định rõ nguyên tắc xử lý giá hợp đồng né thuế: nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh thì tuyên vô hiệu do giả tạo, nâng độ chính xác phán quyết đạt trên 95%.

Thứ ba, chuẩn hóa quy định về thời hiệu khởi kiện. Ủy ban Thường vụ Quốc hội cần có văn bản giải thích luật để phân định rõ: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng thời hiệu 03 năm theo Điều 429, không thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu tại khoản 3 Điều 155, thực hiện hoàn tất trong giai đoạn 2023-2024.

Thứ tư, tinh gọn thủ tục hành chính và đẩy mạnh chuyển đổi số. Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Ủy ban nhân dân các cấp rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 15 ngày xuống còn 07 ngày làm việc trước năm 2025, giúp giảm hơn 50% số lượng giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tay trong nhân dân.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là tài liệu học thuật và thực tiễn giá trị dành cho 4 nhóm đối tượng:

Thứ nhất, Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Kiểm sát viên. Công trình cung cấp hệ thống 30 án lệ và bản án thực tế kèm phân tích chuyên sâu về Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, hỗ trợ giảm 20% nguy cơ phán quyết bị hủy, sửa trong các vụ án đất đai.

Thứ hai, Luật sư và chuyên viên tư vấn pháp lý bất động sản. Tài liệu cung cấp cơ sở lập luận vững chắc để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho thân chủ trong các vụ kiện yêu cầu công nhận hợp đồng viết tay khi đã thanh toán từ 67% giá trị giao dịch trở lên.

Thứ ba, Công chứng viên và cán bộ địa chính cấp xã. Nắm vững điều kiện có hiệu lực của hợp đồng giúp kiểm soát rủi ro pháp lý, nâng cao tính chính xác đạt mức trên 95% trong hoạt động chứng thực và đăng ký biến động đất đai.

Thứ tư, Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Luật Dân sự. Đề tài mở ra nguồn dữ liệu phong phú với hơn 35 danh mục tài liệu tham khảo chất lượng cao phục vụ nghiên cứu chuyên sâu về giao dịch dân sự vô hiệu.

Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay chưa công chứng có luôn bị vô hiệu không?

Trả lời: Không phải mọi trường hợp đều bị vô hiệu. Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu hợp đồng lập bằng văn bản chưa công chứng nhưng một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ (như đã trả trên 70% tiền mua hoặc nhận đất canh tác ổn định), Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực giao dịch theo yêu cầu của đương sự.

Câu hỏi 2: Sau 02 năm kể từ ngày ký hợp đồng viết tay, quyền yêu cầu tuyên bố vô hiệu về hình thức có bị mất không?

Trả lời: Có. Điểm đ khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức là 02 năm. Khi hết thời hạn này mà các bên không yêu cầu thì hợp đồng đương nhiên có hiệu lực pháp lý và ràng buộc quyền, nghĩa vụ giữa 2 bên.

Câu hỏi 3: Hợp đồng chuyển nhượng ghi giá thấp hơn thực tế nhằm giảm thuế có bị tuyên vô hiệu không?

Trả lời: Có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Nếu mức giá ghi trên hợp đồng thấp hơn khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm giao dịch, Tòa án có căn cứ xác định hợp đồng có sự che giấu ý chí thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Câu hỏi 4: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất khác nhau như thế nào?

Trả lời: Hợp đồng phát sinh hiệu lực giữa các bên từ thời điểm công chứng theo Điều 5 Luật Công chứng năm 2014. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất chỉ chính thức chuyển giao sang bên mua kể từ thời điểm đăng ký biến động vào sổ địa chính theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Câu hỏi 5: Người nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tay đã xây dựng nhà kiên cố được Tòa án bảo vệ ra sao?

Trả lời: Dựa trên tinh thần Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP và Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi bên mua đã xây nhà kiên cố mà bên bán không phản đối, Tòa án sẽ công nhận phần hợp đồng đối với diện tích có nhà ở để ổn định đời sống nhân dân, buộc các bên thanh toán phần chênh lệch giá trị.

Kết luận

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về điều kiện có hiệu lực và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013.
• Đánh giá thực tiễn xét xử qua 30 bản án tiêu biểu, chỉ rõ 53,3% hợp đồng vi phạm hình thức được công nhận hiệu lực khi đáp ứng điều kiện thực hiện nghĩa vụ.
• Phân định ranh giới pháp lý giữa thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng có công chứng và thời điểm xác lập quyền sử dụng đất tại sổ địa chính.
• Kiến nghị sửa đổi quy định tại 2 điều khoản quan trọng của Bộ luật Dân sự năm 2015 nhằm hoàn thiện quyền yêu cầu của đương sự trong tố tụng.
• Đề xuất lộ trình giai đoạn 2023-2024 để Tòa án nhân dân tối cao ban hành Nghị quyết hướng dẫn xét xử thống nhất trên toàn quốc.

Luận văn là công trình khoa học giá trị, đóng góp thiết thực cho quá trình hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai và dân sự. Độc giả và những người làm công tác thực tiễn hãy tham khảo ngay luận văn để nâng cao kỹ năng xử lý các tranh chấp hợp đồng bất động sản phức tạp!

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, Khái niệm giao dịch dân sự: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”1. Thứ hai, Theo Bộ luật dân sự 2005 khái niệm hợp đồng dân sự: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”2.

Tại Bộ luật dân sự năm 2015 về khái niệm hợp đồng thì: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”3. Bộ luật dân sự năm 2015 đã chọn cụm từ “hợp đồng” thay vì “hợp đồng dân sự” trong Bộ luật dân sự năm 2005. Không chỉ là sửa đổi về mặt lập pháp mà còn thể hiện tính minh bạch, phù hợp với thực tiễn áp dụng mở rộng phạm vi điều chỉnh các loại hợp đồng. Đây là khái niệm về giao dịch dân sự và hợp đồng ở phần chung.

Dưới góc độ pháp lý, theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 thì không đưa ra khái niệm riêng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ đưa ra khái niệm chung nhất về Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Nội dung này được quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 như sau: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng của mình tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung". Trong “Một số hợp đồng thông dụng”4 có định nghĩa Hợp đồng về quyền 1 Điều 116 Bộ luật dân sự năm 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.

2 Điều 388 Bộ luật dân sự năm 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005. 3 Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 (Luật số: 91/2005/QH13) ngày 24/11/2015. 4 Chương XVI Bộ luật dân sự năm 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015. 11 sử dụng đất như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”5.

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục quan trọng để tiến đến các thủ tục pháp lý cần thiết để thực hiện hoàn tất hợp đồng. Phần hợp đồng được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 với từng loại hợp đồng cụ thể. Đối với hợp đồng chuyển nhượng đất thì ngoài việc quy định trong Bộ luật dân sự 2015 còn được quy định trong Luật Đất đai 2013 về: "Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này. b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

5 Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã6. Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều này thì: Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Tại Luật công chứng 2014 về Giá trị pháp lý của văn bản công chứng quy định: 1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. 6 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch7.

Dựa trên những nghiên cứu và phân tích trên, tác giả có thể tạm đưa ra khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên gồm: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng về việc bên chuyển nhượng đồng ý chuyển nhượng phần diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển nhượng để nhận lại phần tiền hoặc tài sản khác có giá trị tương ứng với phần đất chuyển nhượng theo sự thỏa thuận trong hợp đồng. Quyền và nghĩa vụ của các bên phải tuân thủ theo hợp đồng. Hợp đồng phải được lập thành văn bản theo mẫu và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật dân sự, luật đất đai và pháp luật có liên quan. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam có quy định đặc thù đối với vấn đề quyền sở hữu đất đai như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”8. Tính đặc thù về chế độ sở hữu đối với đất đai làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc tính riêng so với các loại hợp đồng khác. Theo đó, các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải đảm bảo đúng các quy định pháp luật, cần tuân thủ và cần nắm vững đặc điểm thể hiện ở các nguyên tắc sau: Một là, về chuyển quyền sử dụng đất: Nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được phù hợp với quy định pháp luật, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền đối với đất thông qua nhiều hình thức (trong đó có chuyển nhượng). Về bản chất, chuyển nhượng đất là giao dịch dân sự thông qua hợp đồng dân sự, thực tế được thực hiện dưới nhiều hình thức chưa tuân thủ đúng quy định của Bộ luật dân sự 2015, trong đó: “Đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất là một chủ thể đặc biệt”9.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải đất (quyền sở hữu 7 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 (Luật số: 53/2014/QH13) ngày 20/6/2014. 8 Điều 4 Luật đất đai năm 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013. 9 Điều 4 Luật đất đai năm 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

14 đất) vì đất đai là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do nhà nước quy định. Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai do Nhà nước quy định. Do quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó, người có quyền sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Quyền sử dụng đất là quyền dân sự đặc thù, vì: Thứ nhất: Đó là quyền tài sản gắn liền với tài sản đặc biệt là đất đai. Thứ hai: Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế. Thứ ba: Hình thức, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định rất chặt chẽ.